부동산을 거래소를 통해 거래하는 것이 의무가 아닌 이유는 무엇입니까?

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고객에게 덜 위험한 옵션

10월 31일 오전 국회는 제6차 정기국회에 이어 본회의장에서 부동산사업법(개정안)에 대한 여러 가지 의견을 수렴하여 논의했다.

국회 경제 위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 부동산 사업법(개정안) 초안의 해설, 수용 및 개정에 대한 보고서를 발표하면서 다음과 같이 말했습니다.

주택사업의 원칙과 향후 건설사업의 방향에 대해, 보증금, 보증금 수령시기, 보증금 금액 등에 대한 규정을 법률안에 포함해야 한다는 의견이 일부에서 나오고 있다.

일부 의견에서는 주택 및 건설 공사가 사업 개시 자격을 갖추기 전에 계약이 체결되도록 보증금 조항을 추가하는 방안을 제시했습니다. 일부 의견에서는 "주택 및 건설 공사가 사업 개시 자격을 갖추고" "규정에 따라 거래가 완료"된 경우에만 보증금을 수용하는 방안에 동의했습니다.

부동산 - 부동산을 거래소를 통해 거래하는 것이 의무가 아닌 이유는 무엇입니까? — 국회 경제위원장 부홍탄.

정부 , 제5차 국회의원, 국회대표단, 국회기관, 국회상임위원회(NASC)의 의견을 바탕으로 2가지 방안을 제시하였습니다.

옵션 1: “부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업 시행에 필요한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.”

이 옵션은 부동산 거래에서 약자인 고객에게 덜 위험합니다. 부동산이 사업에 적합한 자격을 갖추고 양측이 공식적으로 계약을 체결한 경우에만 계약금을 지불하기 때문에 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

이 옵션의 한계는 투자자가 잠재 고객과 계약을 체결하기 위한 보증금을 받을 기회가 없다는 것입니다.

주택 매매, 임대차 계약 및 장래 공사 계약 체결을 위해 계약금을 받는 것은 계약 체결을 보증하는 계약금이 아니라 민법 제328조에 따라 계약 이행을 보증하는 계약금입니다. 계약서에는 이미 진행률에 따라 계약금의 지급을 청구하는 조항과 당사자들이 의무를 제대로 이행하지 않을 경우 위약금 조항이 포함되어 있으므로, 계약금의 의미는 더 이상 크지 않습니다.

이 방안은 정부와 국회 대의원 및 국회기관의 의견 40분의 15가 채택한 것입니다.

옵션 2: “부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트가 국가 기관에서 기본 설계를 평가하고 투자자가 이 법 제24조 2항에 명시된 토지 사용권에 관한 서류 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받을 수 있습니다.

계약금 계약서에는 주택 또는 공사의 매매가, 임대-매매가 또는 공사비를 명확하게 명시해야 합니다. 최대 계약금은 정부 규정에 따라 정해지지만, 주택 또는 공사의 매매가, 임대-매매가 또는 공사비의 10%를 초과할 수 없으며, 각 시기 및 부동산 유형의 사회경제적 발전 조건을 준수해야 합니다.

이 옵션은 투자자가 부동산이 사업에 적합한 자격을 갖추기 전에 잠재 고객과 계약 이행을 보장하기 위해 보증금 계약을 체결하는 데 도움이 됩니다.

본 계획의 한계는 프로젝트가 아직 착공되지 않아 발주처가 위험을 감수해야 한다는 점입니다. 투자자가 기술 설계 단계, 시공 도면 작성, 시공 허가 신청, 그리고 약속된 기간보다 더 긴 공사 기간을 진행할 경우, 발주처의 권리에 영향을 미치고 분쟁을 야기할 수 있습니다. 국회 상임위원회는 정부에 본 계획에 대한 영향평가 내용 보완을 요청합니다.

이 방안은 국회 대의원 및 국회 기관의 20/40 의견으로 선택되었습니다.

법적 규제를 악용할 위험

미래에 사업을 시작할 주택 및 건설 공사의 조건과 관련하여, Thanh 씨는 미래에 사업을 시작할 주택 및 건설 공사와 관련된 건설용 토지 면적에 대한 토지 사용권 증서를 갖는 것은 의무가 아니라고 제안했습니다.

국회 상임위원회는 제24조 제8항의 규정을 수용하고 조정하며, 이에 따라 제14조 제2항 다목, 라목을 기술적으로 조정한다. 부동산 사업에 있어서 주택 및 건설 공사를 하는 사업자는 주택 및 건설 공사로 건설된 토지에 대하여 토지사용권증서를 취득하여야 한다.

장래에 설립되는 주택 및 건설사업의 경우 토지이용권증은 필요하지 않으나, 사업에 투입되는 주택 및 건설사업에 딸린 토지면적에 대해서는 토지에 대한 재정적 의무를 이행하는 것이 의무화되어 있습니다.

부동산 - 부동산을 거래소를 통해 거래하는 것이 의무가 아닌 이유는 무엇입니까? (그림 2) — 10월 31일 오전 토론회에 참석한 국회의원들.

부동산 거래소에 대해서는 규제를 요구하기보다는 부동산 거래소를 통한 부동산 거래만 장려하는 것이 좋다는 의견이 많습니다.

국회 상임위원회는 다음 내용을 수용하고 개정하기로 했습니다. 법률안 제7장에서 부동산 거래소를 통한 부동산 거래에 관한 조항을 삭제하고, 부동산 투자 및 사업에 관한 국가정책법안 제8조 제7항을 보충하여 "국가는 조직과 개인이 부동산 거래소를 통해 매매, 양도, 임대, 주택 임대차, 건설 공사 및 토지 사용권의 거래를 하는 것을 장려한다."

2014년 부동산사업법 시행에 대한 실질적인 요약을 보면, 현재 부동산 거래소는 거래의 합법적 안전을 보장할 만큼 역량이 부족하며, 부동산 거래소가 시장을 교란하는 사례가 많이 발생하고 있습니다.

"부동산 거래소를 통한 거래를 요구하는 것은 법적 규제를 악용할 위험이 있으며, 건강하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발한다는 과제를 이행하는 데 도움이 되지 않습니다."라고 Thanh 씨는 말했습니다 .

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