하노이 빌라·타운하우스, 1m²당 1억3000만동 이상 매매가 '미분양'

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세빌스 보고서에 따르면, 2022년 4분기 빌라 및 타운하우스 부문에서 15개의 프로젝트가 분양을 시작했으며, 총 926세대가 분양되었습니다. 이는 지난 5년 중 가장 낮은 수준입니다.

세빌리스에 따르면 공급 감소의 주요 원인 중 하나는 부동산 업계의 법적 문제로 투자자들이 신규 프로젝트를 추진하는 데 어려움을 겪고 있는 것으로 보입니다. 거래 건수도 5년 만에 최저치를 기록하며 196건에 그쳐 전년 동기 대비 52% 감소했습니다.

시장 활성화를 위해 투자자들은 이 부문의 매매가를 적극적으로 인하했습니다. 이 중 빌라의 기본 가격은 6% 하락하여 1억 3천만 VND/m²로, 타운하우스는 1% 하락하여 1억 7천 2백만 VND/m²로 나타났습니다. 숍하우스 부문은 가장 큰 폭의 하락세를 보이며 10% 하락하여 1억 8천 9백만 VND/m²로 나타났습니다.

하노이의 빌라와 타운하우스는 평방미터당 1억 3천만 VND 이상의 매매가로 사진 1에 나와 있습니다. — 하노이 의 빌라와 타운하우스는 최근 소폭 감소세를 보이고 있지만, 여전히 매우 높은 수준을 유지하고 있습니다. (사진: DT)

2차 시장의 경우, 2022년은 토지 자금이 부족한 도심 지역을 중심으로 전년 대비 큰 폭의 가격 상승을 기록했으며, 상반기에는 매수자들의 신뢰가 높아졌습니다. 그러나 2022년 4분기에는 2차 시장이 2019년 이후 처음으로 분기별 가격 하락을 기록했고, 상가 가격은 2022년 3분기부터 지속적으로 하락했습니다.

세빌스 하노이의 리서치 및 컨설팅 부문 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 2022년 4분기에 빌라와 타운하우스 가격이 약간 하락하는 추세를 보였지만, 가격 조정 폭은 크지 않을 것이며 이는 투자자와 개인 투자자 모두에게 어려운 문제라고 말했습니다.

항 씨에 따르면 하노이 타운하우스 시장의 전반적인 가격 수준은 여전히 높습니다. 하노이의 빌라는 100억에서 300억 VND 사이가 전체의 55%를 차지하고, 300억 VND 이상도 20%, 100억 VND 미만도 약 22%를 차지합니다.

기존 투자자들의 경우, 초기 투자 비용 또한 높습니다. 이러한 비용에는 토지 비용, 자본 비용, 그리고 프로젝트 개발 과정에서 발생하는 문제로 인해 예상보다 높은 비용이 발생하는 경우 발생하는 금융 비용이 포함됩니다.

예를 들어, 허가 및 프로젝트 승인에 오랜 시간이 걸리면 투자 비용이 증가하고, 결과적으로 제품 가격에 영향을 미칩니다.

"또한 2차 시장에서도 투자자들이 많은 매수 매도 거래를 진행하면서 가격이 높은 수준으로 치솟았고, 이로 인해 가격 조정에 대한 결정을 내리는 데 어려움이 있었습니다."라고 분석가는 말했습니다.

빌라와 타운하우스의 경우, 이 부문의 수요는 여전히 높은 수준을 기록하고 있지만 공급은 제한적입니다. 저층 주택에 투자할 일정 금액의 여유 자금을 확보하고 은행의 레버리지를 거의 활용하지 않는 고소득층에서도 수요가 발생합니다.

따라서 높은 은행 금리 상황에서는 매도 압력이 없습니다. 따라서 이 부문의 가격 하락이 완전히 가시화되기는 어려울 것입니다.

항 씨는 2023년에는 유동성이 개선될 수 있지만, 투자 목적의 구매보다는 실생활에 필요한 상품 구매에 더 집중될 것이라고 말했습니다. 기존 공급이 고가이고 구매자에게 매력적이지 않은 상황에서 하노이는 합리적인 가격에 양질의 부동산을 공급해야 할 것입니다. 특히 흥옌성, 박닌성 등 인근 지역과의 인프라 개발 및 급속한 도시화 경쟁이 치열한 상황에서는 더욱 그렇습니다.

다른 경우에는 유동성 문제를 해결하기 위해 많은 투자자들이 프로젝트를 이전하기 시작하면서 인수합병(M&A) 활동이 매우 활발하게 진행되고 있습니다. 높은 결단력과 합리적인 협상력을 갖춘 투자자들에게 이는 시장 정화에 도움이 되는 선택지 중 하나입니다.

정화는 시장에서 평판이 좋고, 경험이 풍부하고, 재정적으로 유능한 투자자를 확보하는 데 도움이 되며, 적합하지 않은 제품을 시장에 출시하거나, 가격이 인상되지만 제품이 사용자 요구를 충족하지 못하는 등의 기존 문제를 극복하는 데 도움이 됩니다.

전망에 따르면 2023년에는 15개 프로젝트에서 1,600개의 주택 공급이 있을 것으로 예상된다.

호아이득 지구는 미래 공급량의 20%를 제공할 것으로 예상되며, 그 다음으로는 탄트리 지구가 16%, 롱비엔 지구가 15%를 차지할 것으로 예상됩니다.

세빌스 하노이 이사 매튜 파월은 다음과 같이 말했습니다. "새로운 인프라 프로젝트가 주택 시장을 활성화할 것입니다. 순환도로 3.5호선과 순환도로 4호선 등의 프로젝트가 완료되면 호아이득, 메린, 하동, 단프엉, 트엉틴 등 순환도로 인근 지역에 2,900헥타르가 넘는 80개 이상의 개발 프로젝트가 추진될 것입니다."

세빌리스 전문가들은 "또한 지원 정책과 어려움이 2023년 시장 회복을 촉진할 것"이라고 강조했다.

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