공공 토지에 상업 서비스 매장을 짓는 것은 합법인가요?

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도시 지역의 일부 상업 서비스 상점(TMDV) 소유주는 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서에서 토지 사용 목적 섹션이 "도시 공공 토지"(CCTP) 또는 "주거 공공 토지"(CCKO)로 명시되어 있는 것에 대해 우려하고 있습니다.

Vision & Associates Legal LLC의 이사인 Le Quynh Anh 여사는 최근 논란이 된 상업용 부동산 유형(상점)의 합법성에 대해 설명합니다.

2013년 토지법에 따르면, 공공 목적으로 사용되는 토지에는 운송용 토지, 관개용 토지, 지역 사회 활동용 토지, 공공 오락 구역용 토지, 시장용 토지... 및 기타 공공 사업용 토지가 포함됩니다.

기능별 공사 분류에 관한 법령 06/2021/ND-CP 부록 I에 따르면, 공공 공사 그룹에는 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점, 레스토랑, 음식 및 음료 매장과 같은 상업 공사와 기타 상업 공사가 포함됩니다.

위 규정에 따르면, 공공 토지도 상업적 서비스 시설을 건설하는 데 활용될 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 도시 지역 프로젝트의 계획 범위 내에서 국가가 일회성 토지 임대료 지불로 임대하는 도시 공공 토지(CCTP) 및 공공 주거 지역(CCKO)에 투자자가 사업 목적으로 노점(상점이라고도 함)을 건설하는 것은 법률 규정에 따른 것입니다.

왜 상업 서비스 상점에서는 "공유지"라고 말할까요?

하노이 도심 지역, 특히 최근 빈홈스 오션 파크에 위치한 상업 서비스 상점 소유주들은 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 기타 토지 관련 자산에 도시 공공 토지(CCTP) 또는 주거 공공 토지(CCKO)로 명시되어 있는 것을 보고 우려하고 있습니다. 변호사의 관점에서, 상업 서비스 상점이 "공공 토지"로 명시된 이유를 설명해 주시겠습니까?

위에서 말했듯이, 투자자가 국가가 임대하는 CCTP 및 CCKO 토지에 사업/상업 및 서비스 목적으로 부스를 짓고 일시에 토지 임대료를 지불하는 것은 불법이 아닙니다.

그리고 토지 할당, 토지 임대 및 프로젝트의 토지 이용 목적 변경 허가에 대한 결정에서 노점과 상업 서비스 상점을 짓기 위한 토지 구획이 도시의 공공 이용 또는 주거 지역의 공공 이용을 목적으로 하는 경우, 국가 기관이 상기 작업에 부여된 토지에 붙은 토지 이용권, 주택 소유권 및 기타 자산에 대한 증명서에 이 이용 목적을 기록하는 것은 2023년 5월 15일자 공식 공보 3382/BTNMT-DD에 따른 천연자원환경부 규정 및 지시에 따른 것입니다.

- 일부 소유주들은 상업 서비스 매장 제품의 토지 이용 형태가 공동 사용이라는 점을 궁금해합니다. 이것이 고객의 권리에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요, 부인?

원칙적으로 고객은 판매 계약서에 구체적으로 명시된, 구매한 제품 유형에 상응하는 혜택을 누릴 수 있으며, 누려야 합니다.

전자상거래 상점 상품 유형의 경우, 고객이 구매하는 상품은 공동토지 이용권과 관련된 건설 프로젝트의 일부입니다. 즉, 고객은 자신이 구매하기로 선택한 프로젝트의 특정 부분(부스)을 소유할 권리가 있으며, 동시에 전체 토지 구획을 사용하여 관련 프로젝트 블록을 건설할 권리가 있습니다.

소유자로서 고객은 구매한 건설 부분에 대한 사용권, 점유권, 처분권 등 법률의 규정에 따른 모든 권리를 갖습니다.

특히, 국회는 최근 부동산 사업법 제29/2023/QH15호를 통과시켜 건설 공사의 매매, 건설 공사 내 건설 면적, 공동 사용 형태의 토지 이용권에 대한 명확한 법적 통로를 마련했습니다.

저는 이것이 획기적인 일이라고 생각합니다. 과거 부동산 시장에서 발생했던 많은 문제와 미해결 문제를 해결하고, 투자, 건설 및 사업 활동에 참여하는 조직/개인의 권리를 보장하며, 이런 유형의 상품을 사고 파는 것을 가능하게 합니다.

- 그러면 "돈을 들여 땅을 사는데 사용할 권리가 없다"는 고객들의 우려는 근거가 없다는 말인가요?

우선, 관련 법규에 따라 주택, 건설 공사 또는 건설 공사 내 건축 면적의 매매는 반드시 토지 이용권과 연계되어야 한다는 점을 명확히 해야 합니다. 단독 건설 공사를 매매하는 경우, 전체 토지에 대한 토지 이용권 양도가 수반될 수 있으며, 매수인은 해당 토지를 별도로 사용할 권리를 갖게 됩니다. 건설 공사의 일부를 매수하는 경우, 이 경우 토지 이용권은 건설 공사 소유주들 간에 공동 사용권으로 할당 및 확정되어야 합니다.

2023년 부동산사업법이 건설 사업의 일부 건축면적 매각 조건을 명확히 규정한 이유도 여기에 있습니다. 건설 사업은 국가가 토지사용료를 징수하여 할당한 토지에 건설되거나, 전체 임대 기간 동안 일회성 토지임대료를 징수하여 임대된 토지에 건설되어야 합니다. 토지법에 따라 이러한 유형의 토지만이 토지사용권을 양도할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 상업 서비스 상점을 건설하는 데 사용되는 CCTP 및 CCKO 토지는 국가가 전체 임대 기간 동안 일회성 토지임대료를 징수하여 임대하는 토지입니다.

쉽게 이해하기 위해, 위 사례는 아파트 건물 하부에 아파트나 상업 공간을 매입하는 경우와 비교해 볼 수 있습니다. 소유주는 매입한 아파트나 상업 공간에 대한 사유권을 가지며, 아파트 건물 건설을 위해 해당 부지를 사용할 권리를 갖습니다.

은행이 주택담보대출을 거부하는 경우는 없습니다.

- 또 다른 관점에서는 토지 이용권을 공유하면 고객이 은행에 담보를 잡기 어렵고, 심지어 은행에서도 담보를 거부한다는 의견도 있습니다. 현실은 어떤가요?

이 주장은 근거가 없습니다. 법령 21/2021/ND-CP 제8조 1항에 따르면, 채무 이행의 담보로 사용되는 자산에는 기존 자산 또는 미래에 형성되는 자산이 포함됩니다. 단, 민법 또는 기타 관련 법률에서 담보 계약 또는 담보 조치의 성립 시점에 소유권의 매매, 양도 또는 기타 이전을 금지하는 경우는 예외입니다.

2014년 부동산사업법 제9조 제1항에 따르면, 사업에 투입되는 주택 및 건설공사는 다음 조건을 충족해야 합니다.

- 토지사용권증에 해당 토지에 부속된 주택 및 건축물의 소유권이 등기되어 있어야 합니다. 부동산 투자 사업에 포함된 주택 및 건축물의 경우, 토지법 규정에 따라 토지사용권증만 필요합니다.

- 토지 사용권, 주택 소유권, 토지에 딸린 건설 공사에 대한 분쟁 없음

- 판결 집행을 보장하기 위한 압수 대상이 아닙니다.

토지를 은행에 저당하기 위해 토지 사용권을 별도로 요구하는 규정은 없습니다. 실제로, 법령 21/2021/ND-CP 제10.1조는 채무 이행을 담보하기 위해 토지에 부속된 자산을 사용하는 것은 토지 사용권과 동시에 이루어질 수 없다고 규정하고 있습니다.

위 규정에 따라 토지사용권증, 주택소유권증 및 토지에 부착된 자산증서를 받은 노점상 및 상업서비스점포는 분쟁의 대상이 아니며, 압류의 대상이 되지 않아 판결집행을 보장받을 수 있으며, 아파트 및 아파트 건물 기단에 있는 상업지역과 마찬가지로 담보자산이 될 수 있는 조건을 충족합니다.

- 하지만 상업용 부동산 상품의 가치평가는 방금 언급하신 부동산 상품만큼 높지 않을 수도 있겠죠?

원칙적으로 이러한 유형의 상품의 경우, 토지 이용권의 가치가 상품 투자 비용에 배분되어 있으며, 상품의 매매가를 결정할 때 투자자는 토지 이용권의 가치도 매매가에 배분합니다. 즉, 상품의 가치를 결정할 때 상품에 배분된 토지 이용권의 가치를 파악해야 합니다. 은행 대출을 위한 담보대출 시 상품 가격의 높거나 낮은 수준은 각 은행의 특정 시점별 규정에 따라 달라집니다.

- 이 문제에 대한 다양한 의견에 대해 소유자와 이해관계자들에게 전하고 싶은 말씀이 있으신가요?

법조계에 종사하는 사람으로서, 저는 이러한 유형의 제품에 대한 현재의 법적 틀이 비교적 완전하고, 명확하고, 엄격하며, 구매자의 권리를 더 잘 보장한다는 것만을 확인할 수 있습니다.

이미 이러한 유형의 상품을 소유하고 있거나 투자하려는 사람은 해당 상품을 올바르게 평가하고 적절한 결정을 내리는 기준을 마련하기 위해 관련 규정을 연구할 수 있습니다.

감사합니다!

부록 1 - 사용 기능에 따른 작품 분류 규정
(2021년 1월 26일자 정부령 06/2021/ND-CP호 발행)

2. 공공사업:

c) 스포츠 시설:

경기장; 체육관; 훈련장, 골프, 축구, 테니스, 배구, 농구 및 기타 스포츠를 위한 경기장; 수영장.

d) 문화 작품:

컨퍼런스 센터, 극장, 문화 시설, 클럽, 영화관, 서커스, 댄스홀; 기념물; 박물관, 도서관, 전시회, 엔터테인먼트 시설...

e) 상업용 건물: 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점; 레스토랑, 음식 및 음료 매장 및 기타 상업용 건물.

g) 서비스 작업: