공공 토지에 상업 서비스 상점을 짓는 것이 합법인가요?

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도시 지역의 일부 상업 서비스 상점(TMDV) 소유주는 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서에서 토지 사용 목적 섹션이 "도시 공공 토지"(CCTP) 또는 "주거 공공 토지"(CCKO)로 명시되어 있는 것에 대해 우려하고 있습니다.

Vision & Associates Legal LLC의 이사인 Le Quynh Anh 여사는 최근 논란이 되고 있는 상업용 부동산 유형(상점)의 합법성에 대해 설명합니다.

2013년 토지법에 따르면 공공 목적으로 사용되는 토지에는 교통용지와 같은 유형이 포함됩니다. 관개; 공동 토지, 공공 오락 구역 시장 토지... 그리고 기타 공공사업용 토지.

부록 I, 기능에 따른 공사 분류에 관한 법령 06/2021/ND-CP에 따르면, 공공 공사 그룹에는 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점과 같은 상업 공사가 포함됩니다. 레스토랑, 음식 및 음료 매장 및 기타 상업 시설.

위 규정에 따르면, 공공 토지도 상업적 서비스 시설을 건설하는 데 활용될 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 도시 지역 프로젝트의 계획 범위 내에서 국가가 일회성 토지 임대료 지불로 임대하는 도시 공공 토지(CCTP) 및 공공 주거 지역(CCKO)에 투자자가 사업 목적으로 노점(상점이라고도 함)을 건설하는 것은 법률 규정에 따른 것입니다.

왜 상업 서비스 상점에서는 "공유지"라고 말할까요?

- 하노이 도심 지역에 있는 상업 서비스 상점 주인들 중 일부는, 가장 최근에는 빈홈 오션 파크에서, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지에 부착된 다른 자산, 토지 사용 목적이 도시 공공 토지(CCTP) 또는 주거 공공 토지(CCKO)로 명시되어 있는 것에 대해 걱정하고 있습니다. 변호사의 관점에서, 상업 서비스 매장이 "공유지"로 분류되는 이유를 설명할 수 있습니까?

위에서 말했듯이, 투자자가 국가가 임대하는 CCTP 및 CCKO 토지에 사업/상업 및 서비스 목적으로 부스를 짓고 일시에 토지 임대료를 지불하는 것은 불법이 아닙니다.

그리고 토지 할당, 토지 임대 및 프로젝트의 토지 이용 목적 변경 허가에 대한 결정에서 노점과 상업 서비스 상점을 짓기 위한 토지 구획이 도시의 공공 이용 또는 주거 지역의 공공 이용을 목적으로 하는 경우, 국가 기관이 상기 작업에 부여된 토지에 붙은 토지 이용권, 주택 소유권 및 기타 자산에 대한 증명서에 이 이용 목적을 기록하는 것은 2023년 5월 15일자 공식 공보 3382/BTNMT-DD에 따른 천연자원환경부 규정 및 지시에 따른 것입니다.

- 일부 소유주들은 상업용 서비스 매장 제품이 있는 토지 이용 형태가 공동 사용이라는 점에 대해 의문을 품고 있습니다. 이것이 고객의 권리에 어떤 영향을 미칠 수 있나요?

원칙적으로 고객은 판매 계약서에 구체적으로 명시된, 구매한 제품 유형에 상응하는 혜택을 누릴 수 있으며, 누려야 합니다.

전자상거래 상점 상품 유형의 경우, 고객이 구매하는 상품은 공동토지 이용권과 관련된 건설 프로젝트의 일부입니다. 즉, 고객은 자신이 구매하기로 선택한 프로젝트의 특정 부분(부스)을 소유할 권리가 있으며, 동시에 전체 토지 구획을 사용하여 관련 프로젝트 블록을 건설할 권리가 있습니다.

소유자로서 고객은 구매한 건설 부분에 대한 사용권, 점유권, 처분권 등 법률의 규정에 따른 모든 권리를 갖습니다.

특히, 국회는 최근 부동산 사업법 제29/2023/QH15호를 통과시켜 건설 공사의 매매, 건설 공사 내 건설 면적, 공동 사용 형태의 토지 이용권에 대한 명확한 법적 통로를 마련했습니다.

저는 이것이 획기적인 일이라고 생각합니다. 과거 부동산 시장에서 발생했던 많은 문제와 미해결 문제를 해결하고, 투자, 건설 및 사업 활동에 참여하는 조직/개인의 권리를 보장하며, 이런 유형의 상품을 사고 파는 것을 가능하게 합니다.

- 그러면 "돈을 들여 땅을 사는데 사용할 권리가 없다"는 고객들의 우려는 근거가 없다는 말인가요?

우선, 관련 법규에 따라 주택, 건설공사 또는 건설공사에 사용되는 건축면적의 매매는 반드시 토지이용권과 연계되어야 한다는 점을 명확히 해야 합니다. 독립적인 건설 공사를 매매하는 경우, 토지 전체에 대한 토지 사용권 양도가 수반될 수 있으며, 매수자는 토지를 별도로 사용할 권리를 갖게 됩니다. 건설 공사의 일부를 매수하는 경우, 이 경우의 토지 사용권은 건설 공사 소유자들 간의 공동 사용권으로 할당되고 결정되어야 합니다.

이것이 바로 2023년 부동산사업법이 건설사업의 일부 건설면적을 매각하기 위한 조건을 명확히 규정한 이유입니다. 건설사업은 국가가 토지이용료를 징수하여 할당한 토지에 건설되거나, 전체 임대기간 동안 일회성 토지임대료를 징수하여 임대된 토지에 건설되어야 합니다. 토지법에 따르면 이러한 유형의 토지만이 토지이용권을 양도할 수 있기 때문입니다. 상업 서비스 상점을 짓는 데 사용되는 CCTP 및 CCKO 토지의 경우, 해당 토지는 국가에 임대되며 토지 임대료는 전체 임대 기간 동안 한 번만 징수됩니다.

더 쉽게 시각화하기 위해 위의 사례를 아파트 건물 아래에 있는 아파트나 상업 지역을 매수하는 경우와 비교해 볼 수 있습니다. 또한 소유자는 구매한 아파트 또는 상업 지역에 대한 개인 소유권을 가지며, 아파트 건물 건설을 위한 토지에 대한 공동 사용권을 갖습니다.

은행이 주택담보대출을 거부하는 경우는 없습니다.

- 다른 관점에서 보면, 토지이용권을 공유하게 되면 소비자들이 은행에 담보를 잡기 어렵고, 은행에서도 담보를 거부할 수 있다는 의견도 있습니다. 현실은 어떠한가?

이 주장은 근거가 없습니다. 법령 21/2021/ND-CP 제8.1조에 따르면, 채무 이행을 담보하기 위해 사용되는 자산에는 기존 자산 또는 미래에 형성되는 자산이 포함되며, 담보 계약 또는 담보 조치의 성립 당시 민법 또는 기타 관련 법률에서 소유권의 매매, 양도 또는 기타 이전을 금지하는 경우는 제외됩니다.

2014년 부동산사업법 제9조 제1항에 따르면, 사업에 투입되는 주택 및 건설공사는 다음 조건을 충족해야 합니다.

- 토지이용권증에 해당 토지에 부속된 주택 및 건설공사의 소유권을 등록해야 합니다. 부동산 투자사업 중 주택 및 기존 건설공사의 경우 토지법의 규정에 따라 토지이용권증서만 필요합니다.

- 토지 사용권, 주택 소유권, 토지에 부수되는 건설 공사에 대한 분쟁 없음

- 판결 집행을 보장하기 위한 압수 대상이 아닙니다.

개인의 토지 이용권을 은행에 담보로 제공하도록 요구하는 규정은 없습니다. 심지어 법령 21/2021/ND-CP의 제10.1조는 의무 이행을 보장하기 위해 토지에 부착된 자산을 사용하는 것은 토지 사용권과 동시에 이루어질 수 없다고 규정하고 있습니다.

위 규정에 따라 토지사용권증, 주택소유권증 및 토지에 부착된 자산증서를 받은 노점상 및 상업서비스점포는 분쟁의 대상이 아니며, 압류의 대상이 되지 않아 판결집행을 보장받을 수 있으며, 아파트 및 아파트 건물 기단에 있는 상업지역과 마찬가지로 담보자산이 될 수 있는 조건을 충족합니다.

- 하지만 상업용 부동산 상품의 가치평가는 방금 언급하신 부동산 상품만큼 높지 않을 수도 있겠죠?

원칙적으로 이러한 유형의 상품의 경우 토지 이용권의 가치가 상품의 투자 비용에 할당되었으며, 물론 상품의 매매 가격을 결정할 때 투자자는 토지 이용권의 가치도 매매 가격에 할당했습니다. 즉, 본질적으로 상품의 가치를 결정할 때 상품에 할당된 토지 이용권의 가치 부분을 정해야 합니다. 은행 대출을 받을 때 상품 가격이 높거나 낮은 문제는 각 은행의 특정 시점별 규정에 따라 달라집니다.

- 이 문제에 대한 다양한 의견에 대해 소유자와 이해관계자들에게 전하고 싶은 말씀이 있으신가요?

법조계에 종사하는 사람으로서, 저는 이러한 유형의 제품에 대한 현재의 법적 틀이 비교적 완전하고, 명확하고, 엄격하며, 구매자의 권리를 더 잘 보장한다는 것만을 확인할 수 있습니다.

이미 이러한 유형의 상품을 소유하고 있거나 투자하려는 사람은 해당 상품을 올바르게 평가하고 적절한 결정을 내리는 기준을 마련하기 위해 관련 규정을 연구할 수 있습니다.

감사합니다!

부록 1 - 사용 기능에 따른 저작물 분류 규정
(2021년 1월 26일자 정부령 06/2021/ND-CP호 발행)

2. 공공사업:

c) 스포츠 시설:

경기장; 연무장; 훈련장, 골프, 축구, 테니스, 배구, 농구 및 기타 스포츠를 위한 경기장. 수영장.

d) 문화 작품:

컨퍼런스 센터, 극장, 문화 시설, 클럽, 영화관, 서커스, 댄스홀; 기념물; 박물관, 도서관, 전시회, 오락 시설...

e) 상업용 건물: 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점; 레스토랑, 음식 및 음료 매장 및 기타 상업 시설.

g) 서비스 작업: