공공 토지에 상업 서비스 매장을 짓는 것은 합법인가요?

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도시 지역의 일부 상업 서비스 상점(TMDV) 소유주는 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서에서 토지 사용 목적 섹션이 "도시 공공 토지"(CCTP) 또는 "주거 공공 토지"(CCKO)로 명시되어 있는 것에 대해 우려하고 있습니다.

Vision & Associates Legal LLC의 이사인 Le Quynh Anh 여사는 최근 논란이 되고 있는 상업용 부동산 유형(상점)의 합법성에 대해 설명합니다.

2013년 토지법에 따르면, 공공 목적으로 사용되는 토지에는 운송용 토지, 관개용 토지, 지역 사회 활동용 토지, 공공 레크리에이션 및 오락 구역용 토지, 시장용 토지... 및 기타 공공 사업용 토지가 포함됩니다.

기능별 공사 분류에 관한 법령 06/2021/ND-CP 부록 I에 따르면, 공공 공사 그룹에는 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점, 레스토랑, 음식 및 음료 매장 및 기타 상업 공사와 같은 상업 공사가 포함됩니다.

위 규정에 따르면, 공공 토지도 상업 서비스 시설을 건설하는 데 활용될 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 도시 지역 프로젝트의 계획 범위 내에서 국가가 일회성 토지 임대료 지불로 임대하는 도시 공공 토지(CCTP) 및 공공 주거 지역(CCKO)에 투자자가 사업 목적으로 노점(상점이라고도 함)을 건설하는 것은 법률 규정에 따른 것입니다.

왜 상업 서비스 상점에서는 "공유지"라고 말할까요?

하노이 도심 지역, 특히 빈홈스 오션 파크에 위치한 일부 상업 서비스 매장 소유주들은 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 기타 토지 관련 자산에 도시 공공 토지(CCTP) 또는 주거 공공 토지(CCKO)로 명시된 것을 우려하고 있습니다. 변호사의 관점에서, 상업 서비스 매장이 "공공 토지"로 명시된 이유를 설명해 주시겠습니까?

위에서 말했듯이, 투자자가 국가가 임대하는 CCTP 및 CCKO 토지에 사업/상업 및 서비스 목적으로 노점을 짓고 토지 임대료를 일시불로 지불하는 것은 법률 규정에 위배되지 않습니다.

그리고 토지 할당, 토지 임대 및 프로젝트의 토지 이용 목적 변경 허가에 대한 결정에서 노점과 상업 서비스 상점을 짓기 위한 토지 구획이 도시 또는 공공 주거 지역에서 공공 사용을 목적으로 하는 경우, 국가 기관이 상기 언급된 프로젝트에 부여된 토지 이용권, 주택 소유권 및 기타 자산에 대한 증명서에 이 이용 목적을 기록하는 것은 2023년 5월 15일자 공식 공보 3382/BTNMT-DD에 따른 천연자원환경부 규정 및 지침에 따른 것입니다.

- 일부 소유주들은 상업 서비스 매장 상품의 토지 이용 형태가 공유되는 것에 대해 의문을 품고 있습니다. 이것이 고객의 권리에 어떤 영향을 미칠 수 있습니까, 부인?

원칙적으로 고객은 판매 계약서에 구체적으로 명시된, 구매한 제품 유형에 상응하는 혜택을 누릴 수 있으며, 누려야 합니다.

전자상거래 상점 상품 유형의 경우, 고객이 구매하는 상품은 공동토지 이용권과 관련된 건설 프로젝트의 일부입니다. 즉, 고객은 자신이 구매하기로 선택한 프로젝트의 특정 부분(부스)을 소유할 권리가 있으며, 동시에 관련 프로젝트 블록의 건설을 위해 전체 토지 구획을 사용할 권리가 있습니다.

소유자로서 고객은 자신이 구매한 건설 작업에 대한 사용권, 점유권, 처분권 등 법률의 규정에 따른 모든 권리를 갖습니다.

특히, 최근 국회는 부동산 사업법 제29/2023/QH15호를 통과시켜 건설 공사의 매매, 토지 이용권이 공유되는 형태의 건설 공사 내 건설 면적에 대한 명확한 법적 통로를 마련했습니다.

저는 이것이 획기적인 일이라고 생각합니다. 최근 부동산 시장의 많은 문제와 잔여물을 해결하고, 투자, 건설 및 사업 활동에 참여하는 조직/개인의 권리를 보장하며, 이런 유형의 상품을 사고 파는 것을 가능하게 합니다.

- 그렇다면 "돈을 들여 땅을 사는데 사용할 권리가 없다"는 고객들의 우려는 근거가 없다는 말인가요?

우선, 관련 법규에 따라 주택, 건설 공사 또는 건설 공사 내 건축 면적의 매매는 반드시 토지 이용권과 연계되어야 한다는 점을 명확히 해야 합니다. 단독 건설 공사를 매매하는 경우, 해당 부지 전체에 대한 토지 이용권 양도가 수반될 수 있으며, 매수인은 해당 부지를 별도로 사용할 권리를 갖게 됩니다. 건설 공사의 일부를 매수하는 경우, 이 경우 토지 이용권은 건설 공사 소유주 간의 공동 사용권으로 할당 및 확정되어야 합니다.

2023년 부동산사업법이 건설 사업의 일부 건축면적 매각 조건을 명확히 규정한 이유도 여기에 있습니다. 건설 사업은 국가가 토지사용료를 징수하여 할당한 토지에 건설되거나, 전체 임대 기간 동안 일시불 토지임대료를 징수하여 임대받은 토지에 건설되어야 합니다. 토지법에 따라 이러한 유형의 토지만이 토지사용권을 양도할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 상업 서비스 상점을 건설하는 데 사용되는 CCTP 및 CCKO 토지는 국가가 전체 임대 기간 동안 일시불 토지임대료를 징수하여 임대받은 토지입니다.

쉽게 이해하기 위해, 위 사례는 아파트 건물 하부에 아파트나 상업 공간을 매입하는 사례와 비교해 볼 수 있습니다. 소유주는 매입한 아파트나 상업 공간에 대한 소유권을 가지며, 아파트 건물 건설을 위해 해당 부지를 사용할 권리도 갖습니다.

은행이 주택담보대출을 거부하는 경우는 없습니다.

- 또 다른 관점에서는 토지사용권을 공유하면 고객이 은행에 담보대출을 받기 어렵거나, 심지어 은행에서 거절당하기까지 한다는 의견도 있습니다. 현실은 어떤가요?

이러한 주장은 근거가 없습니다. 법령 21/2021/ND-CP 제8조 1항에 따르면, 채무 이행의 담보로 사용되는 자산에는 기존 자산 또는 장래에 발생하는 자산이 포함됩니다. 단, 민법 또는 기타 관련 법률에서 담보 계약 또는 담보 조치의 성립 시점에 소유권의 매매, 양도 또는 기타 이전을 금지하는 경우는 예외입니다.

2014년 부동산사업법 제9조 제1항에 따르면, 사업에 투입되는 주택 및 건설공사는 다음 조건을 충족해야 합니다.

- 토지사용권증서에 해당 토지에 부속된 주택 및 건축물의 소유권을 등록해야 합니다. 부동산 투자 사업에 포함된 주택 및 건축물의 경우, 토지법 규정에 따라 토지사용권증서만 필요합니다.

- 토지 사용권, 주택 소유권 또는 토지에 부착된 건설 공사에 대한 분쟁이 없습니다.

- 판결 집행을 보장하기 위한 압수 대상이 아닙니다.

토지를 은행에 저당하기 위해 토지 사용권을 별도로 요구하는 규정은 없습니다. 실제로, 법령 21/2021/ND-CP 제10조 제1항은 채무 이행을 담보하기 위해 토지에 부속된 자산을 사용하는 것은 토지 사용권과 동시에 이루어질 수 없다고 규정하고 있습니다.

위 규정에 따르면 토지사용권증, 주택소유권증, 토지에 부착된 자산증서를 받은 노점·상점은 분쟁의 대상이 아니며, 판결집행을 보장하기 위한 압류의 대상이 되지 아니하며, 아파트 및 아파트 건물 기단에 있는 상업지역과 마찬가지로 담보자산의 요건을 충족합니다.

- 하지만 상업용 부동산 상품의 가치평가는 방금 언급하신 부동산 상품만큼 높지 않을 수도 있지 않을까요?

원칙적으로 이러한 유형의 상품의 경우, 토지 이용권의 가치가 상품 투자 비용에 배분되어 있으며, 물론 상품의 매매가를 결정할 때 투자자는 토지 이용권의 가치도 매매가에 배분합니다. 즉, 상품의 가치를 결정할 때 상품에 배분된 토지 이용권의 가치를 파악해야 합니다. 은행 대출을 위한 담보대출 시 상품 가격의 높거나 낮은 수준은 각 은행의 특정 시점별 규정에 따라 달라집니다.

- 이 문제에 대한 다양한 의견에 대해 소유자와 관심 있는 사람들에게 무엇을 공유하시나요?

법조계에 종사하는 사람으로서, 저는 이러한 유형의 제품에 대한 현재의 법적 틀이 비교적 완전하고, 명확하고, 엄격하며, 구매자의 권리를 더 잘 보장한다는 것을 확인할 수밖에 없습니다.

이미 이러한 유형의 상품을 소유하고 있거나 투자하려는 사람은 관련 규정을 조사하여 상품을 올바르게 평가하고 적절한 결정을 내리는 기반을 마련할 수 있습니다.

감사합니다!

부록 1 - 사용 기능에 따른 작품 분류 규정
(2021년 1월 26일자 정부령 06/2021/ND-CP에 따라 발행됨)

2. 공공사업:

c) 스포츠 시설:

경기장; 체육관; 훈련장, 골프, 축구, 테니스, 배구, 농구 및 기타 스포츠를 위한 경기장; 수영장.

d) 문화 작품:

컨퍼런스 센터, 극장, 문화 시설, 클럽, 영화관, 서커스, 댄스홀; 유물; 박물관, 도서관, 전시회, 오락 시설...

e) 상업용 건물: 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점; 레스토랑, 음식 및 음료 매장 및 기타 상업용 건물.

g) 서비스 작업: