7 ບັນຫາທາງດ້ານກົດໝາຍໃນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສທາງການຄ້າ

ອັນທີໜຶ່ງແມ່ນບັນຫາການອະນຸມັດນະໂຍບາຍການລົງທຶນພ້ອມໆກັນກັບການອະນຸມັດໃຫ້ນັກລົງທຶນທຸກໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສເພື່ອສັງຄົມ ແລະ ໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າທີ່ນັກລົງທຶນມີສິດນໍາໃຊ້ທີ່ດິນຕາມແຜນການ. ກ່ຽວກັບບັນຫາດັ່ງກ່າວ, ຕາມທ່ານ HoREA ແລ້ວ, ໃນເວລາປະຕິບັດຂັ້ນຕອນການອະນຸມັດນະໂຍບາຍການລົງທຶນ, ແມ່ນຂັ້ນຕອນເບື້ອງຕົ້ນຂອງລະບົບຕ່ອງໂສ້ຂະບວນການລົງທຶນກໍ່ສ້າງ. ດັ່ງນັ້ນ, ເມື່ອຂັ້ນຕອນການອະນຸມັດນະໂຍບາຍການລົງທຶນ “ຕິດຄ້າງ”, ໂຄງການດັ່ງກ່າວ “ຖືກແຊ່ແຂງ”, ບໍ່ສາມາດສືບຕໍ່ຂັ້ນຕອນການລົງທຶນກໍ່ສ້າງອື່ນໆໄດ້. ຄວນກຳນົດພຽງແຕ່ວ່າການປະເມີນຄວາມເໝາະສົມຂອງບັນດາໂຄງການລົງທຶນດ້ວຍການວາງແຜນກຳນົດຕ້ອງເປັນໄປຕາມແຜນກຳນົດເຂດ ຫຼື ແຜນທົ່ວໄປທີ່ເໝາະສົມກວ່າ ຫຼື ກຳນົດໃຫ້ຖືກຕ້ອງຕາມແຜນການທົ່ວໄປໃນມະຕິເລກທີ 98 ຂອງ ສະພາແຫ່ງຊາດ ທີ່ພວມດຳເນີນການທົດລອງຢູ່ນະຄອນໂຮ່ຈີມິນ.

ວິທີການປັບປຸງລະບຽບການບໍລິຫານ ຫຼື ການປັບປຸງນີ້ ບໍ່ໄດ້ເຮັດໃຫ້ຈິດໃຈຂອງການປະຕິຮູບລະບຽບການບໍລິຫານຢ່າງແທ້ຈິງ, ບໍ່ໃກ້ຊິດກັບຄວາມເປັນຈິງ, ແລະສະແດງໃຫ້ເຫັນສັນຍານບໍ່ປັບປຸງ. ຍ້ອນວ່າໃນເມື່ອກ່ອນ, ບັນດາວິສາຫະກິດໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ດຳເນີນຂະບວນການລົງທຶນ ແລະ ກໍ່ສ້າງໄປຄຽງຄູ່ກັນ, ປະຈຸບັນເກືອບຕ້ອງດຳເນີນການບໍລິຫານແຕ່ລະຂັ້ນຕາມລຳດັບ.

HoREA ພົບວ່າ ລະບຽບການທີ່ໂຄງການລົງທຶນຕ້ອງປະຕິບັດຕາມການວາງແຜນລະອຽດ (ຖ້າມີ) ພຽງແຕ່ໃຊ້ກັບກໍລະນີທີ່ລັດດໍາເນີນການປະມູນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນ ຫຼື ການປະມູນໂຄງການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນເພື່ອຄັດເລືອກນັກລົງທຶນ. ແນວໃດກໍ່ຕາມ, ລະບຽບການນີ້ແມ່ນບໍ່ເໝາະສົມຢ່າງສິ້ນເຊີງສຳລັບກໍລະນີທີ່ວິສາຫະກິດຜູ້ລົງທຶນມີສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນຕາມແຜນການ ແລະ ສະເໜີໃຫ້ມີການອະນຸມັດນະໂຍບາຍການລົງທຶນພ້ອມໆກັນກັບຜູ້ລົງທຶນອະນຸມັດຕາມມາດຕາ 4, ມາດຕາ 29 ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍການລົງທຶນປີ 2020.

ບັນຫາທີ 2 ແມ່ນລະບຽບການກ່ຽວກັບທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ຫຼື ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ທີ່ດິນອື່ນໆ ເມື່ອຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ລົງທຶນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າມີສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ; ມີສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ທີ່ດິນອື່ນໆ ທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ກົງກັບເງື່ອນໄຂໃນການອະນຸຍາດໃຫ້ປ່ຽນຈຸດປະສົງນຳໃຊ້ທີ່ດິນເພື່ອຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການລົງທຶນ. ອັນນີ້ເຮັດໃຫ້ໂຄງການບ້ານການຄ້າຫຼາຍຮ້ອຍໂຄງການໃນທົ່ວປະເທດບໍ່ມີທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ 100% ຫຼືບໍ່ມີທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ທີ່ດິນອື່ນໆທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ, ນັ້ນແມ່ນພຽງແຕ່ດິນ ກະສິກໍາ 100% ຫຼືພຽງແຕ່ 100% ທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນກະສິກໍາທີ່ບໍ່ແມ່ນທີ່ຢູ່ອາໄສ, ບໍ່ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບວ່າເປັນນັກລົງທຶນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າ. ເຖິງວ່າບັນດາວິສາຫະກິດທີ່ລົງທຶນເຫຼົ່ານີ້ໄດ້ຮັບການໂອນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນສຳລັບດິນກະສິກຳຫຼືດິນກະສິກຳທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນຢູ່ອາໄສ. ສະນັ້ນ, ນັບແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2015 (ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ຢູ່ອາໄສ ປີ 2014 ເປັນຕົ້ນໄປ), ບັນດາວິສາຫະກິດດັ່ງກ່າວໄດ້ປະສົບກັບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຢ່າງໃຫຍ່ຫຼວງ ຍ້ອນໄດ້ເສຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຢ່າງມະຫາສານເພື່ອສ້າງກອງທຶນທີ່ດິນ.

ປັດຈຸບັນ, ຈຸດ b, ຂໍ້ 1 ແລະ ມາດຕາ 6, ມາດຕາ 128 ຂອງຮ່າງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ (ສະບັບປັບປຸງ) ພຽງແຕ່ໃຫ້ກໍລະນີນຳໃຊ້ທີ່ດິນເພື່ອຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສທາງການຄ້າ ເພື່ອຕົກລົງໃນການຮັບສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ຫຼື ໃນກໍລະນີການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການເຮືອນການຄ້າຕ້ອງມີສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ຫຼື ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ທີ່ດິນອື່ນໆ. ໝາຍຄວາມວ່າ ນັກລົງທຶນບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ຕົກລົງໃນການຮັບໂອນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນສຳລັບທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ຫຼື ທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ທີ່ດິນອື່ນ ຫຼື ທີ່ດິນອື່ນທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ຫຼື ບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ ໃນກໍລະນີທີ່ນັກລົງທຶນມີສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນອື່ນທີ່ບໍ່ແມ່ນທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສເພື່ອຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສທາງການຄ້າ. ດັ່ງນັ້ນ, ຈຸດ b ມາດຕາ 1 ແລະ ມາດຕາ 6 ມາດຕາ 128 ຂອງຮ່າງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ (ສະບັບປັບປຸງ) ຈິ່ງບໍ່ໄດ້ສືບທອດໃຫ້ຄົບຖ້ວນຕາມເນື້ອໃນຂໍ້ 1 ມາດຕາ 73, ຈຸດ b ມາດຕາ 1 ມາດຕາ 169, ມາດຕາ 2 ມາດຕາ 191 ແລະ ມາດຕາ 1 ມາດຕາ 193 ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2013 ທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ບັນດາອົງການຈັດຕັ້ງ ທາງດ້ານເສດຖະກິດ ການວາງແຜນການໂອນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນທາງການຄ້າ. ໂຄງການ. ກໍລະນີທີ່ຈະໄດ້ຮັບການໂອນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນກະສິກຳ, ຕ້ອງມີການອະນຸມັດເປັນລາຍລັກອັກສອນຈາກອົງການຂອງລັດທີ່ມີອຳນາດ.

ຂະນະດຽວກັນ, ປະເພດໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າ 100% ມີພຽງປະມານ 1% ຂອງຈໍານວນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າທັງໝົດ ແລະ ທັງໝົດແມ່ນໂຄງການຂະໜາດນ້ອຍຫຼາຍ ເພາະເກືອບບໍ່ມີດິນປຸກສ້າງທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ມີເນື້ອທີ່ກວ່າ ^{5,000 ຕາແມັດ} . ປະເພດໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສທາງການຄ້າທີ່ມີດິນຢູ່ອາໃສ ແລະ ທີ່ດິນອື່ນໆທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນທີ່ຢູ່ອາໄສທົ່ວໄປ, ກວມເອົາປະມານ 95% ຂອງຈໍານວນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າທັງໝົດ. ປະເພດໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າກັບດິນອື່ນທີ່ບໍ່ແມ່ນດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ກວມເອົາປະມານ 5% ຂອງຈໍານວນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າທັງໝົດ ແລະ ເປັນໂຄງການຂະໜາດໃຫຍ່ທັງໝົດທີ່ຕ້ອງການຊຸກຍູ້ການພັດທະນາ.

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — ຫຼາຍໆໂຄງການຍັງຖືກ "ແຊ່ແຂງ" ເນື່ອງຈາກກົດລະບຽບທາງດ້ານກົດຫມາຍ.

ບັນຫາທີ 3 ແມ່ນຂັ້ນຕອນການດັດສົມແຜນກຳນົດເຂດ 1/2.000, ເຊິ່ງເປັນຄວາມຮັບຜິດຊອບຂອງອົງການລັດທີ່ມີຄວາມສາມາດບົ່ມຊ້ອນເພື່ອໃຫ້ວິສາຫະກິດມີພື້ນຖານເພື່ອຜັນຂະຫຍາຍແຜນການຂະໜາດ 1/500 ລະອຽດຂອງໂຄງການລົງທຶນ. ເຫດຜົນແມ່ນຍ້ອນ "ເພດານຂະຫນາດປະຊາກອນ" ແລະຫຼາຍແຜນການແບ່ງເຂດຂະຫນາດ 1/2,000 ຍັງບໍ່ທັນໄດ້ປັບປຸງແລະດັດແປງຕາມເວລາ, ດັ່ງນັ້ນພວກເຂົາບໍ່ຕອບສະຫນອງຄວາມຕ້ອງການຂອງນັກລົງທຶນ.

ຕົວຢ່າງ, ຂະໜາດປະຊາກອນຕົວຈິງຂອງນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ ມີປະມານ 13 ລ້ານຄົນ, ແຕ່ຈຳນວນປະຊາກອນຕາມຜົນສຳມະໂນຄົວໃນວັນທີ 1 ເມສາ 2019 ມີພຽງ 8,9 ລ້ານຄົນ ຫຼື ຂະໜາດພົນລະເມືອງຂອງເມືອງ ບິ່ງແທ່ງ ໃນປີ 2020 ແມ່ນກຳນົດໄວ້ເປັນ 560,000 ຄົນ, ແຕ່ໃນປີ 2014 ຕົວເລກຕົວຈິງຂອງເມືອງນີ້ແມ່ນ 56,000 ຄົນ. ຖ້າຫາກການຄິດໄລ່ຂະໜາດປະຊາກອນຕົວຈິງບໍ່ຖືກຕ້ອງ, ມັນຈະເປັນໄປບໍ່ໄດ້ໃນການປະຕິບັດໂຄງການປັບປຸງຕົວເມືອງ ຫຼື ພັດທະນາຕົວເມືອງໃໝ່ເພາະບໍ່ມີ “ເພດານ” ສຳລັບຂະໜາດປະຊາກອນ.

ນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ ມີແຜນກຳນົດເຂດ 600 1/2.000 ກວ່າແຜນ, ໃນນັ້ນມີໂຄງການບໍ່ເໝາະສົມ ແລະ ຕ້ອງໄດ້ດັດສົມ, ແຕ່ຍັງບໍ່ທັນໄດ້ດັດສົມໃຫ້ທັນເວລາ, ພິເສດແມ່ນແຜນກຳນົດເຂດ 1/2.000 ຜ່ານມາ ທີ່ໄດ້ປະຕິບັດຕາມເຂດແດນບໍລິຫານຂອງຂັ້ນບ້ານ ແລະ ຂັ້ນເມືອງ ຕ້ອງໄດ້ສົມທົບກັນ. ສະນັ້ນ, ມະຕິເລກທີ 98 ຂອງສະພາແຫ່ງຊາດຍັງກຳນົດໃຫ້ແຜນກຳນົດເຂດ ແລະ ແຜນລະອຽດຕ້ອງໄດ້ຮັບການຮັບຮອງເອົາ ຫຼື ຮັບຮອງເອົາການດັດສົມຕາມບົດບັນຍັດຂອງກົດໝາຍ ກ່ອນທີ່ຈະກະກຽມບົດລາຍງານການສຶກສາຄວາມເປັນໄປໄດ້ໃນການລົງທຶນ ແລະ ຈັດຕັ້ງປະຕິບັດບັນດາບາດກ້າວຕໍ່ໄປ.

ບັນຫາທີ 4 ແມ່ນຂັ້ນຕອນການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນສະເພາະ, ການປະເມີນລາຄາທີ່ດິນ, ການຕັດສິນລາຄາທີ່ດິນເພື່ອຄິດໄລ່ຄ່ານໍາໃຊ້ທີ່ດິນ, ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນສໍາລັບໂຄງການອະສັງຫາລິມະຊັບ, ເຮືອນການຄ້າ ຫຼື ໜ່ວຍງານຂອງລັດທີ່ມີສິດຮ້ອງຂໍໃຫ້ກວດສອບ ແລະ ຄິດໄລ່ຄ່ານໍາໃຊ້ທີ່ດິນ, ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນເກີດຂຶ້ນ (ຖ້າມີ). ບັນຫານີ້ສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຢູ່ໃນການປະຕິບັດດໍາລັດ 44 ໃນພາກປະຕິບັດ. ມາຮອດເດືອນມີນາປີ 2023, ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ມີໂຄງການເຮືອນຢູ່ທາງການຄ້າປະມານ 100 ໂຄງການ ໃນນັ້ນມີ 81.000 ຫ້ອງແຖວທີ່ຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຮັບໜັງສືສີບົວ.

ບັນຫາທີ 5 ກໍຄື ໜ່ວຍງານຂອງລັດ ທີ່ມີ ຄວາມສາມາດ ຊັກຊ້າ ໃນການອອກ ລະບຽບການ ກ່ຽວກັບ ການຄຸ້ມຄອງ ທີ່ດິນ ຂອງລັດ (ທີ່ດິນ ສາທາລະນະ) ທີ່ ຂັດກັນ ໃນໂຄງການ ທີ່ຢູ່ອາໄສ ການຄ້າ. ຍ້ອນຂາດລະບຽບການດັ່ງກ່າວ, ເປັນເວລາຫຼາຍກວ່າ 6 ປີ, ນັບແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2014 (ດຳລັດ 43 ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້) ຫາວັນທີ 8 ກຸມພາ 2021 (ດຳລັດ 148 ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້), ຍັງບໍ່ທັນມີກົນໄກຄຸ້ມຄອງການຈັດສັນເນື້ອທີ່ດິນສາທາລະນະທີ່ຊ້ອນກັນໃນໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສເພື່ອການຄ້າ. ມາຮອດປະຈຸບັນ, ດຳລັດ 148 ໄດ້ມີຜົນສັກສິດເກືອບ 3 ປີແລ້ວ, ແຕ່ຍັງມີບັນດາແຂວງ ແລະ ນະຄອນສູນກາງຍັງບໍ່ທັນອອກລະບຽບການຊີ້ນຳປະຕິບັດ. ສິ່ງດັ່ງກ່າວໄດ້ເຮັດໃຫ້ໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສທາງການຄ້າຫຼາຍໂຄງການ “ຕິດ” ໃນຂັ້ນຕອນການອະນຸມັດນະໂຍບາຍການລົງທຶນ ຫຼື “ຕິດ” ໃນຂັ້ນຕອນການປະເມີນລາຄາທີ່ດິນສະເພາະ, ການປະເມີນລາຄາທີ່ດິນ ແລະ ການຕັດສິນໃຈລາຄາທີ່ດິນເພື່ອຄິດໄລ່ຄ່ານໍາໃຊ້ທີ່ດິນ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ.

ບັນຫາທີ 6 ແມ່ນວ່າ ມາດຕາ 2, ມາດຕາ 49 ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະສັບ ປີ 2014 ໄດ້ກຳນົດການຍົກຍ້າຍໂຄງການ ຫຼື ສ່ວນໜຶ່ງຂອງໂຄງການທີ່ຢູ່ອາໄສທາງການຄ້າ ແມ່ນອະນຸຍາດໃຫ້ຜູ້ລົງທຶນມີໜັງສືສີບົວທັງໝົດ ຫຼື ທັງໝົດຂອງໂຄງການທີ່ໂອນແລ້ວ ແລະ ໄດ້ປະຕິບັດພັນທະດ້ານການເງິນໃນການຈ່າຍຄ່ານຳໃຊ້ທີ່ດິນ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນໃຫ້ລັດ. ເນື່ອງຈາກວ່າ ລະບຽບການນີ້ ບໍ່ໄດ້ຮັບການປັບປຸງ, ບໍ່ປ່ຽນແປງ ແລະ ບໍ່ໃກ້ຊິດກັບຄວາມເປັນຈິງ ຕາມທີ່ໄດ້ກໍານົດໄວ້ໃນ ມາດຕາ 1, ມາດຕາ 10 ຂອງ ມະຕິ 42 ຂອງ ສະພາແຫ່ງຊາດ ວ່າດ້ວຍການ ທົດລອງການ ຄຸ້ມຄອງໜີ້ເສຍ ຂອງ ສະຖາບັນ ສິນເຊື່ອ, ບໍ່ໄດ້ກໍານົດ ເງື່ອນໄຂ ການມີ ປື້ມບັນຊີ ສີບົວ ສໍາລັບ ໂຄງການ ແລະ ຍັງບໍ່ໄດ້ ກໍານົດ ພັນທະ ດ້ານການເງິນ ໂຄງການ.

ບັນຫາທີ 7 ກໍຄືກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະຊັບ ສະບັບປີ 2014 ບໍ່ໄດ້ກໍານົດລະບຽບການກ່ຽວກັບການຝາກເງິນ ເພື່ອເປັນການສະຫຼຸບສັນຍາ (ກ່ອນເວລາທີ່ມີສິດລົງນາມໃນສັນຍາລະດົມທຶນເພື່ອຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບ ແລະ ເຮືອນຊານໃນອານາຄົດ) ໄດ້ກໍານົດຂໍ້ກໍານົດກ່ຽວກັບເງິນຝາກໃນມາດຕາ 328 ຂອງປະມວນກົດໝາຍແພ່ງ. ອັນນີ້ໄດ້ສ້າງຊ່ອງຫວ່າງທາງກົດໝາຍໃຫ້ນັກສົມຮູ້ຮ່ວມຄິດ, ນາຍໜ້າທີ່ດິນ, ແລະທຸລະກິດທີ່ບໍ່ສັດຊື່ເພື່ອສວຍໂອກາດ ແລະ ຮັບເງິນຝາກຂະໜາດໃຫຍ່. ເຖິງແມ່ນວ່າເຖິງ 90 - 95% ຂອງມູນຄ່າສັນຍາແມ່ນສໍາລັບຈຸດປະສົງຂອງການສໍ້ໂກງແລະຊັບສິນຂອງລູກຄ້າທີ່ເຫມາະສົມ (ຕົວຢ່າງປົກກະຕິແມ່ນກໍລະນີຂອງບໍລິສັດ Alibaba).

ແຫຼ່ງທີ່ມາ