ການອະທິບາຍລາຄາອາພາດເມັນໃນຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ

ໃນຂະນະທີ່ລາຄາອາພາດເມັນ ແລະ ປະລິມານການເຮັດທຸລະກຳໃນຮ່າໂນ້ຍໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນ, ແຕ່ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນຍັງຄົງຊຸດໂຊມ.

ຕະຫຼາດອາພາດເມັນໃນສອງເມືອງໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງຫວຽດນາມຄື ຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ສະແດງໃຫ້ເຫັນຄວາມແຕກຕ່າງຢ່າງຈະແຈ້ງ ເຊິ່ງສ້າງແນວໂນ້ມທີ່ແຕກຕ່າງກັນ. ເຖິງວ່າຈະປະເຊີນກັບການຂາດແຄນການສະໜອງ, ແຕ່ການເຄື່ອນໄຫວຂອງລາຄາ ແລະ ຮູບແບບການເຮັດທຸລະກຳໃນສອງຕະຫຼາດນີ້ແມ່ນແຕກຕ່າງກັນຢ່າງສິ້ນເຊີງ.

ນະຄອນຫຼວງຮ່າໂນ້ຍມີອຸນຫະພູມສູງຂຶ້ນ, ໃນຂະນະທີ່ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນຍັງຄົງຊຸດໂຊມ.

ອີງຕາມບົດລາຍງານໄຕຣມາດທີ 3 ປີ 2024 ຂອງ Savills ຫວຽດນາມ, ການສະໜອງອາພາດເມັນໃໝ່ໃນຮ່າໂນ້ຍບັນລຸ 5,265 ໜ່ວຍ, ເພີ່ມຂຶ້ນ 95% ເມື່ອທຽບກັບໄຕຣມາດກ່ອນໜ້ານີ້ ແລະ ເພີ່ມຂຶ້ນ 178% ເມື່ອທຽບກັບໄລຍະດຽວກັນຂອງປີກາຍ. ໂຄງການຕ່າງໆເຊັ່ນ Lumi Hanoi ແລະ QMS Top Tower ກວມເອົາ 66% ຂອງການສະໜອງອາພາດເມັນໃໝ່, ສ່ວນທີ່ເຫຼືອແມ່ນມາຈາກໄລຍະຕໍ່ມາຂອງສີ່ໂຄງການອື່ນໆ.

ໂດຍສະເພາະ, ພື້ນທີ່ທາງທິດຕາເວັນຕົກຂອງນະຄອນຫຼວງຮ່າໂນ້ຍຍັງສືບຕໍ່ນຳໜ້າໃນການສະໜອງ, ເຊິ່ງກວມເອົາ 92% ຂອງອາພາດເມັນຊັ້ນ B. ບໍລິສັດ Savills ຫວຽດນາມຄາດຄະເນວ່າພື້ນທີ່ນີ້ຈະສະໜອງອາພາດເມັນເພີ່ມເຕີມ 21,000 ຫຼັງຈາກ 28 ໂຄງການ, ເຊິ່ງກວມເອົາ 17% ຂອງການສະໜອງທັງໝົດໃນອະນາຄົດ.

ລາຄາອາພາດເມັນທັງເກົ່າ ແລະ ໃໝ່ໃນຮ່າໂນ້ຍໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍໃນໄລຍະມໍ່ໆມານີ້. (ພາບ: ຖຸຍລິນ)

ນອກຈາກນັ້ນ, ອັດຕາການດູດຊຶມໃນຕະຫຼາດຮ່າໂນ້ຍຍັງຄົງສູງດ້ວຍອາພາດເມັນ 6,840 ຫ້ອງທີ່ຂາຍໄດ້, ເພີ່ມຂຶ້ນ 35% ເມື່ອທຽບກັບໄຕມາດກ່ອນ ແລະ ເພີ່ມຂຶ້ນ 226% ເມື່ອທຽບກັບປີກ່ອນ. ອາພາດເມັນຊັ້ນ B ນຳໜ້າດ້ວຍອັດຕາການດູດຊຶມ 85%, ກວມເອົາ 98% ຂອງຈຳນວນອາພາດເມັນທັງໝົດທີ່ຂາຍໄດ້. ການສະໜອງໃໝ່ໃນສ່ວນນີ້ກວມເອົາ 65% ຂອງຈຳນວນອາພາດເມັນທັງໝົດທີ່ຂາຍໄດ້.

ສິ່ງທີ່ໜ້າສັງເກດຄື ອາພາດເມັນທີ່ມີລາຄາສູງກວ່າ 4 ຕື້ດົ່ງ ກວມເອົາ 70% ຂອງຍອດຂາຍທັງໝົດ, ເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຈາກພຽງແຕ່ 2% ໃນປີ 2020, ຊີ້ບອກເຖິງການປ່ຽນໄປສູ່ຕະຫຼາດລະດັບສູງໃນຕະຫຼາດຮ່າໂນ້ຍ. ໃນຂະນະດຽວກັນ, ອາພາດເມັນທີ່ມີລາຄາຕໍ່າກວ່າ 2 ຕື້ດົ່ງ ເກືອບຈະຫາຍໄປຈາກຕະຫຼາດ, ກວມເອົາພຽງແຕ່ 1% ຂອງການສະໜອງທັງໝົດ.

ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ຕະຫຼາດອາພາດເມັນໃນນະຄອນໂຮ່ຈິມິນແມ່ນຂ້ອນຂ້າງຊ້າລົງ. ການສະໜອງອາພາດເມັນຫຼັກໃນໄຕມາດທີ 3 ປີ 2024 ຫຼຸດລົງ 13% ເມື່ອທຽບກັບໄຕມາດທີ່ຜ່ານມາ ແລະ 36% ເມື່ອທຽບກັບໄລຍະດຽວກັນຂອງປີກາຍ, ໂດຍມີພຽງ 4,871 ໜ່ວຍເທົ່ານັ້ນ. ຕະຫຼາດສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນສຸມໃສ່ພາກຕາເວັນອອກ (ເມືອງທູດຶກ) ດ້ວຍສ່ວນແບ່ງຕະຫຼາດ 58% ແລະ ພາກຕາເວັນຕົກ (ເມືອງ 6, ບິ່ງເຕິນ) ກວມເອົາສ່ວນແບ່ງຕະຫຼາດ 20%.

ປະລິມານການເຮັດທຸລະກຳໃນໄຕຣມາດນີ້ຍັງຫຼຸດລົງ 16% ເມື່ອທຽບກັບໄຕຣມາດກ່ອນ ແລະ 4% ເມື່ອທຽບກັບໄລຍະດຽວກັນຂອງປີກາຍ, ລວມທັງໝົດ 1,915 ໜ່ວຍ. ໃນນີ້, ອາພາດເມັນຊັ້ນ B ກວມເອົາ 66% ຂອງທຸລະກຳທີ່ປະສົບຜົນສຳເລັດທັງໝົດ, ໂດຍມີການສະໜອງໃໝ່ບັນລຸອັດຕາການດູດຊຶມ 62%, ໃນຂະນະທີ່ສິນຄ້າຄົງຄັງທີ່ມີຢູ່ແລ້ວບັນລຸອັດຕາການດູດຊຶມພຽງແຕ່ 35%.

ນອກຈາກນັ້ນ, ລາຄາອາພາດເມັນຊັ້ນຕົ້ນໃນນະຄອນໂຮ່ຈິມິນຫຼຸດລົງ 12% ເມື່ອທຽບກັບໄຕມາດທີ່ຜ່ານມາ, ມາຢູ່ທີ່ປະມານ 68 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ. ເຫດຜົນຫຼັກແມ່ນອັດຕາສ່ວນທີ່ຫຼຸດລົງຂອງອາພາດເມັນຊັ້ນ A ແລະ B ໃນການສະໜອງຊັ້ນຕົ້ນ.

ບໍລິສັດ Savills ຫວຽດນາມ ຄາດຄະເນວ່າ ໃນທ້າຍປີ 2024, ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ຈະມີອາພາດເມັ້ນໃໝ່ປະມານ 6,700 ຫຼັງ ຄາດວ່າຈະເປີດຕົວ, ໂດຍມີໂຄງການທີ່ໂດດເດັ່ນເຊັ່ນ Vinhomes Grand Park - The Opus One ແລະ The Forest Gem. ໃນໄລຍະຍາວ, ຕັ້ງແຕ່ນີ້ຈົນຮອດປີ 2027, ອາພາດເມັ້ນຫຼາຍກວ່າ 50,000 ຫຼັງ ຈາກ 76 ໂຄງການຈະຖືກເປີດຕົວ, ສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຕັ້ງຢູ່ໃນເມືອງ Thu Duc (ກວມເອົາ 49% ຂອງການສະໜອງໃນອະນາຄົດ), ເຂດ 7 (ກວມເອົາ 12%), ແລະ ເຂດ Binh Tan (ກວມເອົາ 9%).

ອີງຕາມທ່ານ Troy Griffiths, ຮອງຜູ້ອຳນວຍການຝ່າຍບໍລິຫານຂອງ Savills ຫວຽດນາມ, ເຫດຜົນຂອງຄວາມແຕກຕ່າງນີ້ແມ່ນຍ້ອນການຫຼຸດລົງຂອງສິນຄ້າຄົງຄັງໃນນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ແລະ ການຂາດໂຄງການໃໝ່ທີ່ກຳລັງເປີດຕົວຍ້ອນອຸປະສັກທາງກົດໝາຍ ແລະ ຄວາມລ່າຊ້າໃນການອະນຸມັດການວາງແຜນ.

ເຖິງວ່າຈະມີການສະໜອງອາພາດເມັນຫຼັກທີ່ຈຳກັດ, ທ່ານ Griffiths ຄາດວ່າສະຖານະການຈະດີຂຶ້ນໃນໄຕມາດຕໍ່ໄປ ຍ້ອນວ່າລະບຽບການໄດ້ຮັບການປັບປຸງ, ການວາງແຜນໄດ້ຮັບການປັບປຸງ, ແລະ ໂຄງການພື້ນຖານໂຄງລ່າງທີ່ສຳຄັນໄດ້ຮັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດ.

ເປັນຫຍັງ?

ຜູ້ຊ່ຽວຊານຫຼາຍຄົນເຊື່ອວ່າຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງຕະຫຼາດຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນບໍ່ພຽງແຕ່ມາຈາກປັດໄຈການສະໜອງ ແລະ ຄວາມຕ້ອງການເທົ່ານັ້ນ ແຕ່ຍັງໄດ້ຮັບອິດທິພົນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຈາກສະພາບການທາງກົດໝາຍ, ຍຸດທະສາດການພັດທະນາຕົວເມືອງ ແລະ ຄວາມຕ້ອງການຂອງຜູ້ຊື້ໃນແຕ່ລະທ້ອງຖິ່ນ.

ທ່ານ ເຈິ່ນ ມິງ ຕຽນ, ຜູ້ອຳນວຍການສູນຄົ້ນຄວ້າຕະຫຼາດ ແລະ ຄວາມເຂົ້າໃຈຂອງລູກຄ້າຂອງ OneHousing, ໄດ້ໃຫ້ຄວາມເຫັນວ່າ ເຖິງແມ່ນວ່ານະຄອນຫຼວງຮ່າໂນ້ຍຍັງປະເຊີນກັບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການສະໜອງຄືກັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ, ແຕ່ຄວາມຮູ້ສຶກຂອງຜູ້ຊື້ແມ່ນເປັນໄປໃນທາງບວກຫຼາຍກວ່າ.

ໂດຍສະເພາະ, ໃນເດືອນສິງຫາ 2024, ຮ່າໂນ້ຍໄດ້ບັນທຶກການໂອນຍ້າຍປະມານ 3,100 ຄັ້ງ. ເຖິງແມ່ນວ່າຕົວເລກນີ້ຫຼຸດລົງເລັກນ້ອຍ 3% ເມື່ອທຽບກັບເດືອນກ່ອນ, ແຕ່ມັນໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ 25% ເມື່ອທຽບກັບເດືອນພຶດສະພາ ແລະ ເດືອນມິຖຸນາ. ທ່ານ Tien ຄາດຄະເນວ່າຈຳນວນການໂອນຍ້າຍອາພາດເມັນໃນຮ່າໂນ້ຍອາດຈະຫຼຸດລົງເລັກນ້ອຍ ຫຼື ຍັງຄົງທີ່ໃນເດືອນກັນຍາ ແລະ ເດືອນຕຸລາ, ກ່ອນທີ່ຈະເພີ່ມຂຶ້ນອີກຄັ້ງໃນທ້າຍປີ - ເວລາທີ່ທຸລະກຳອະສັງຫາລິມະສັບມີການເຄື່ອນໄຫວຫຼາຍທີ່ສຸດ.

ທ່ານ ເຈິ່ນແຄ້ງກວາງ, ຜູ້ອຳນວຍການໃຫຍ່ຂອງບໍລິສັດອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດອານຮວ່າ, ໄດ້ປະເມີນວ່າການສະໜອງແມ່ນປັດໄຈທີ່ສຳຄັນທີ່ສຸດທີ່ຕ້ອງພິຈາລະນາເມື່ອປະເມີນຄວາມຕ້ອງການ ແລະ ລາຄາຂາຍສະເລ່ຍຂອງຕະຫຼາດ. ໃນນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ, ການຫຼຸດລົງຂອງການສະໜອງໃນໄລຍະຫຼາຍປີຜ່ານມາຍ້ອນອຸປະສັກທາງກົດໝາຍໄດ້ເຮັດໃຫ້ຈຳນວນໂຄງການທີ່ເປີດຕົວຊ້າກວ່າຮ່າໂນ້ຍ. ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, ດ້ວຍການເຕີບໂຕຂອງການສະໜອງທີ່ຊ້າ ແລະ ໂຄງການສ່ວນໃຫຍ່ທີ່ເປີດຕົວເປັນຂອງພາກສ່ວນລະດັບສູງ, ສິ່ງນີ້ໄດ້ຊຸກຍູ້ໃຫ້ລາຄາອາພາດເມັນໃນຮ່າໂນ້ຍເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ.

ທ່ານນາງ Giang Huynh, ຜູ້ອຳນວຍການຝ່າຍຄົ້ນຄວ້າ ແລະ S22M ທີ່ Savills ຫວຽດນາມ, ໄດ້ເນັ້ນໜັກວ່າ ທີ່ຢູ່ອາໄສລາຄາບໍ່ແພງແມ່ນພາກສ່ວນທີ່ມີຄວາມຫວັງດີ ແຕ່ຍັງຂາດການບໍລິການໃນທັງນະຄອນຫຼວງຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ.

ສະຖິຕິຈາກ Savills ຫວຽດນາມສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າ ແຕ່ປີ 2019-2023, ລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບໃນຮ່າໂນ້ຍເພີ່ມຂຶ້ນໂດຍສະເລ່ຍ 6% ຕໍ່ປີ, ໃນຂະນະທີ່ຢູ່ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນເພີ່ມຂຶ້ນພຽງແຕ່ 3% ຕໍ່ປີ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຍໄດ້ສ່ວນບຸກຄົນໃນສອງເມືອງນີ້ບັນລຸພຽງແຕ່ 4% ແລະ 3% ຕໍ່ປີຕາມລໍາດັບ, ເຊິ່ງນໍາໄປສູ່ລາຄາທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນເກີນຄວາມສາມາດຂອງປະຊາຊົນ.

ອີງຕາມທ່ານນາງ ຢາງ ຮວິ່ງ, ການແກ້ໄຂສະຖານະການນີ້ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການປະສານງານຢ່າງໃກ້ຊິດລະຫວ່າງພາກລັດ ແລະ ເອກະຊົນ. ນອກຈາກນັ້ນ, ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ຍືນຍົງຕ້ອງການການຫຼາກຫຼາຍໃນທົ່ວທຸກພາກສ່ວນ, ໂດຍສະເພາະໃນພາກສ່ວນ B ແລະ C. ທັງໃນນະຄອນຫຼວງຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ, ຄວາມຕ້ອງການອາພາດເມັນປະມານ 50,000 ຫ້ອງຕໍ່ປີ - ສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນມາຈາກຜູ້ມີລາຍໄດ້ປານກາງ ແລະ ຄອບຄົວໜຸ່ມ - ຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຮັບການຕອບສະໜອງ.

"ເພື່ອຫຼຸດຜ່ອນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ດິນ, ທັງນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ແລະ ຮ່າໂນ້ຍ ພວມມຸ່ງໝັ້ນທີ່ຈະຂະຫຍາຍເຂດຕົວເມືອງຂອງເຂົາເຈົ້າໄປສູ່ແຂວງໃກ້ຄຽງເຊັ່ນ: ບັກນິງ ສຳລັບຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ບິ່ງເຢືອງ ແລະ ດົ່ງນາຍ ສຳລັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ. ການລົງທຶນທີ່ເຂັ້ມແຂງໃນພື້ນຖານໂຄງລ່າງການຂົນສົ່ງ ແລະ ການພັດທະນາເມືອງດາວທຽມຈະເປັນແຮງຂັບເຄື່ອນທີ່ຢູ່ເບື້ອງຫຼັງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບໃນເຂດເຫຼົ່ານີ້," ຜູ້ຊ່ຽວຊານຄົນນີ້ຄາດວ່າ.

ອີງຕາມທ່ານ ເລ ຮວ່າງເຈົາ, ປະທານສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ, ເພື່ອແກ້ໄຂບັນຫາການສະໜອງອາພາດເມັນ ແລະ ຫຼຸດຜ່ອນລາຄາທີ່ຢູ່ອາໄສໂດຍທາງອ້ອມ, ບັນຫາສຳຄັນຍັງຄົງແມ່ນການກຳຈັດອຸປະສັກທາງກົດໝາຍສຳລັບໂຄງການຕ່າງໆ.

ໃນເວລາດຽວກັນ, ການອຳນວຍຄວາມສະດວກໃຫ້ແກ່ການພັດທະນາທີ່ຢູ່ອາໄສສັງຄົມ ແລະ ທີ່ຢູ່ອາໄສການຄ້າລາຄາຖືກໂດຍນັກລົງທຶນຈະຊ່ວຍຫຼຸດຜ່ອນລາຄາອາພາດເມັນ, ສ້າງໂອກາດໃຫ້ຜູ້ມີລາຍໄດ້ຕໍ່າສາມາດເຂົ້າເຖິງທີ່ຢູ່ອາໄສດ້ວຍລາຍໄດ້ຂອງເຂົາເຈົ້າ. ນອກຈາກນັ້ນ, ທະນາຄານແຫ່ງລັດຫວຽດນາມກຳລັງເອົາໃຈໃສ່ ແລະ ໃຫ້ການສະໜັບສະໜູນຫຼາຍຂຶ້ນສຳລັບນະໂຍບາຍສິນເຊື່ອທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການພັດທະນາໂຄງການສຳລັບນັກລົງທຶນ.

ມັນຈະເພີ່ມຂຶ້ນຕື່ມອີກ.

ດຣ. ໂຮ່ ກວກ ຕວນ, ອາຈານສອນອາວຸໂສຢູ່ມະຫາວິທະຍາໄລ Bristol (ອັງກິດ), ເຊື່ອວ່າລາຄາເຮືອນທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນໄວກວ່າລາຍໄດ້ເປັນສິ່ງທ້າທາຍທີ່ສຳຄັນຕໍ່ນະໂຍບາຍທີ່ຢູ່ອາໄສຂອງຫວຽດນາມ. ຖ້າລາຄາເຮືອນຍັງສືບຕໍ່ເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງໄວວາ, ປະຊາຊົນຈະພົບວ່າມັນຍາກທີ່ຈະຊື້ເຮືອນ, ເຊິ່ງອາດຈະນໍາໄປສູ່ຄວາມຕ້ອງການຫຼຸດລົງ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ການຫຼຸດລົງຢ່າງໄວວາຂອງລາຄາເຮືອນກໍ່ອາດຈະເປັນສັນຍານເຕືອນໄພສໍາລັບສະຖຽນລະພາບຂອງຕະຫຼາດ.

ດຣ. ໂຮ່ ກວກຕວນ ໄດ້ກ່າວວ່າ ໃນຊຸມປີມໍ່ໆມານີ້, ການສະໜອງອາພາດເມັນລາຄາບໍ່ແພງໄດ້ຫຼຸດລົງຍ້ອນລະບຽບການທີ່ເຂັ້ມງວດກ່ຽວກັບການນຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ເຮັດໃຫ້ການກໍ່ສ້າງທີ່ຢູ່ອາໄສໃນຕົວເມືອງມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍຂຶ້ນ. ລາວຄາດຄະເນວ່າລາຄາເຮືອນຈະສືບຕໍ່ເພີ່ມຂຶ້ນຍ້ອນປັດໄຈດ້ານປະຊາກອນ, ໂດຍມີການຍ້າຍຖິ່ນຖານເພີ່ມຂຶ້ນໃນອັດຕາ 4% ຕໍ່ປີ.

ແຫຼ່ງຂໍ້ມູນ: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm