Hartanah dengan yuran penggunaan tanah "digantung": Meminda peraturan untuk memudahkan pengeluaran buku merah jambu

Beribu-ribu rumah di Bandaraya Ho Chi Minh lambat mengeluarkan Sijil Hak Guna Tanah (buku merah jambu) kerana bayaran guna tanah belum dikira. Ini telah menyebabkan orang ramai cemas dan bimbang selama beberapa dekad.

Projek Kawasan Kediaman 13C, komune Binh Hung terperangkap dalam peringkat penilaian harga tanah untuk perusahaan itu memenuhi kewajipan kewangan tambahan.

Menunggu penilaian tanah

Pada bulan Ogos, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh terus mengumumkan secara terbuka berpuluh-puluh plot tanah yang perlu dinilai. Antaranya, banyak lot tanah ditawarkan lebih 20 kali tetapi masih tidak menemui penilai. Yang terpanjang ialah plot tanah di projek Kawasan Kediaman 13C, di Komune Binh Hung, Bandar Ho Chi Minh, yang dilaburkan oleh Syarikat Saham Bersama Pelaburan Tan Binh Construction (Syarikat Tan Binh), dengan 29 siaran sedang mencari penilai. Masa penilaian adalah pada April 2013.

Menurut Encik Nguyen Quang Dung, Pengarah Undang-undang Syarikat Tan Binh, projek Kawasan Kediaman 13C telah diperuntukkan tanah oleh Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh pada tahun 2002 untuk membina dan memperdagangkan infrastruktur teknikal bandar. Berdasarkan keputusan peruntukan tanah, syarikat itu melaksanakan projek dan memenuhi kewajipan kewangannya pada tahun 2008. Pada tahun 2013, Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh mengeluarkan keputusan untuk menyesuaikan dan menambah keputusan mengikut situasi sebenar. Sehubungan itu, syarikat itu masih berhutang yuran penggunaan tanah untuk peningkatan kawasan lebih daripada 4,800 meter persegi. Sebelum ini, syarikat itu menandatangani kontrak dengan unit penilaian untuk menubuhkan sijil untuk menentukan obligasi kewangan tambahan. Bagaimanapun, selepas berkali-kali menyemak sijil, ia masih tidak tercapai, jadi unit penilaian enggan meneruskan. Sebaliknya, dalam proses menyiapkan dossier mengikut arahan, Undang-undang Tanah 2013 berkuat kuasa, pada masa ini tanggungjawab mengatur penilaian tanah adalah milik Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar.

"Syarikat telah menghantar banyak dokumen kepada Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar berhubung penentuan kewangan tambahan. Bagaimanapun, tiada unit untuk memberi nasihat mengenai penilaian seperti yang ditetapkan. Disebabkan harga tanah belum ditentukan, syarikat belum dapat memenuhi obligasi kewangan tambahan, jadi 99 bidang tanah yang telah dipindah milik syarikat kepada rakyat selama beberapa dekad," kata Encik Dung.

Begitu juga dengan tanah di projek pangsapuri Hoa Sen di 262/20 Lac Long Quan Street, Binh Thoi Ward juga telah menyiarkan maklumat yang perlu dinilai untuk kali ke-23. Menurut pengumuman itu, pemilihan unit penilaian adalah asas bagi Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. untuk memenuhi kewajipan kewangan tambahan kepada negara apabila mengubah kriteria perancangan dan seni bina. Masa penilaian adalah dari Jun 2010.

Mengenai kelewatan dalam penilaian tanah untuk menentukan obligasi kewangan, pada bengkel baru-baru ini, ketua Novaland Group berkongsi bahawa kumpulan itu mempunyai 13 projek yang telah diperuntukkan tanah selama hampir 10 tahun sekarang, tetapi sehingga kini, tiada notis yuran penggunaan tanah daripada pihak berkuasa cukai. Apabila yuran guna tanah belum dijelaskan, ramai pelanggan walaupun sudah lama membeli rumah tetapi masih belum menerima buku berwarna merah jambu.

Cadangan untuk menggunakan pekali pelarasan harga tanah 2025

Bercakap kepada wartawan SGGP, Encik Dao Quang Duong, Pemangku Ketua Jabatan Ekonomi Tanah, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, berkata kebanyakan kes peruntukan tanah, pajakan tanah dan kebenaran menukar tujuan guna tanah dalam tempoh sebelum 1 Julai 2014 tersekat dalam peringkat penilaian harga tanah. Sebabnya dalam tempoh ini, pengumpulan maklumat untuk menentukan harga tanah menghadapi banyak kesukaran, dan data masih terhad, jadi hampir mustahil untuk dilaksanakan. Secara khusus, dalam tempoh ini, terdapat 76 kes pajakan tanah tahunan dan 84 kes peruntukan tanah dan pertukaran tujuan guna tanah untuk melaksanakan pembiayaan tambahan yang tersekat.

Menurut Encik Dao Quang Duong, apabila Dekri 71/2024 yang mengawal selia harga tanah berkuat kuasa, ia memberikan panduan tentang menentukan harga tanah tertentu, menyumbang kepada menghapuskan halangan dalam penilaian harga untuk menentukan kewajipan kewangan bagi perusahaan. Sehubungan itu, Ho Chi Minh City sebelum ini menghapuskan halangan dalam menentukan harga tanah bagi 76 kes pajakan tanah dan 52 kes peruntukan tanah dan penukaran tujuan guna tanah. Selepas itu, Ho Chi Minh City mengeluarkan 27,000 buku merah jambu kepada pembeli rumah dan tanah. Pada masa yang sama, dari awal tahun 2025 hingga kini, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar telah menyerahkan 9 dosier penilaian harga tanah dengan hasil kira-kira 52,000 bilion VND dan dijangkakan puluhan ribu pangsapuri akan terus diberikan buku berwarna merah jambu. Sejak Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, kerja-kerja penentuan harga tanah telah dibuang, jadi dosi penentuan harga tanah khusus telah dipendekkan kira-kira 3 bulan berbanding sebelum ini.

Selain kelebihannya, masih terdapat beberapa kes yang harga tanah tidak dapat ditentukan kerana Dekri 71/2024 belum dikawal secara jelas. Secara khusus, Perkara 63 Dekri 102/2024 menetapkan kaedah penilaian tanah untuk perkara-perkara yang ditetapkan dalam butir b, Fasal 2, Perkara 257 Undang-undang Tanah. Dalam Perkara 7, Dekrit 71 menetapkan harga tanah dikira dengan mengalikan jadual harga tanah pada masa penyerahan tanah dengan koefisien penyelarasan harga tanah pada masa penyerahan tanah. Bagaimanapun, sebelum 1 Julai 2014, pekali pelarasan harga tanah tidak dikawal. Oleh itu, pada 19 Jun, Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City menghantar dokumen kepada Timbalan Perdana Menteri Tran Hong Ha dan Kementerian Pertanian dan Pembangunan Luar Bandar yang mencadangkan untuk meminda dan menambah Dekri No. 71/2024 ke arah bahawa untuk kes-kes yang dinyatakan dalam Perkara 63 Dekri No. 102/2024, harga tanah mesti ditentukan mengikut kaedah kompensasi harga tanah mengikut jadual harga tanah. pengeluaran keputusan peruntukan tanah, pajakan tanah, dan penukaran tujuan guna tanah didarab dengan pekali pelarasan harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Provinsi pada tahun 2015 akan digunakan. Membenarkan penggunaan pekali pelarasan harga tanah 2015 juga memastikan konsistensi dengan harga pasaran dan mengharmonikan kepentingan antara Negara dan pelabur.

Menurut ketua Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, selain mencadangkan untuk meminda dan menambah Dekri 71, Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh juga telah mengeluarkan Keputusan 72/2025 mengenai proses pemindahan dokumen untuk menentukan kewajipan kewangan ke atas tanah di Bandaraya Ho Chi Minh. Mengikut peraturan, jika pada masa bidaan, tiada kontraktor mengambil bahagian dalam penilaian tanah, had masa akan dilanjutkan sekali. Selepas pelanjutan, sekiranya tiada kontraktor dipilih, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar akan menyerahkan tugas kepada unit perkhidmatan awam yang berkelayakan untuk menjalankan aktiviti perundingan penilaian tanah.

THANH HIEN

Sumber: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html