Hartanah dengan yuran penggunaan tanah "digantung": Meminda peraturan, memudahkan pengeluaran buku merah jambu

Beribu-ribu rumah di Bandaraya Ho Chi Minh lambat mengeluarkan Sijil Hak Guna Tanah (buku merah jambu) kerana bayaran guna tanah belum dikira. Ini telah menyebabkan orang ramai cemas dan bimbang selama beberapa dekad.

Projek Kawasan Kediaman 13C, Komune Binh Hung, terperangkap dalam peringkat penilaian tanah untuk perusahaan memenuhi kewajipan kewangan tambahan

Menunggu penilaian tanah

Pada bulan Ogos, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh terus mengumumkan secara terbuka berpuluh-puluh plot tanah yang perlu dinilai. Kebanyakan plot ini ditawarkan lebih daripada 20 kali tetapi masih belum menemui penilai. Yang paling lama ialah plot tanah dalam projek Kawasan Kediaman 13C di Komune Binh Hung, Ho Chi Minh City, yang dilaburkan oleh Syarikat Saham Bersama Pelaburan Tan Binh Construction (Syarikat Tan Binh), yang telah disiarkan sebanyak 29 kali untuk mencari penilai. Masa penilaian adalah pada April 2013.

Menurut Encik Nguyen Quang Dung, Pengarah Undang-undang Syarikat Tan Binh, projek Kawasan Kediaman 13C telah diperuntukkan tanah oleh Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh pada tahun 2002 untuk membina dan memperdagangkan infrastruktur teknikal bandar. Berdasarkan keputusan peruntukan tanah, syarikat itu melaksanakan projek dan memenuhi kewajipan kewangannya pada tahun 2008. Pada tahun 2013, Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh mengeluarkan keputusan untuk menyesuaikan dan menambah keputusan mengikut situasi sebenar. Sehubungan itu, syarikat masih berhutang yuran guna tanah untuk peningkatan kawasan lebih daripada 4,800m2. Sebelum ini, syarikat itu menandatangani kontrak dengan unit penilaian untuk menubuhkan sijil untuk menentukan obligasi kewangan tambahan. Bagaimanapun, selepas banyak semakan pada sijil, ia masih tidak tercapai, jadi unit penilaian enggan meneruskan. Sebaliknya, semasa proses menyiapkan dossier mengikut arahan, Undang-undang Tanah 2013 berkuat kuasa, ketika ini tanggungjawab mengatur penilaian tanah adalah milik Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar sebelum ini.

"Syarikat telah menghantar banyak dokumen kepada Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar berhubung penentuan tambahan kewangan. Bagaimanapun, tiada unit perunding untuk menilai harga mengikut peraturan. Disebabkan harga tanah belum ditentukan, syarikat belum dapat memenuhi obligasi kewangan tambahan, jadi 99 bidang tanah yang telah dipindah milik syarikat kepada orang ramai selama berpuluh tahun, kata Encik Dung.

Begitu juga, tanah di projek pangsapuri Hoa Sen di 262/20 Lac Long Quan Street, Binh Thoi Ward juga telah menyiarkan maklumat bahawa ia perlu dinilai untuk kali ke-23. Menurut pengumuman itu, pemilihan unit penilaian adalah asas untuk Saigon Trading Corporation - Syarikat Liabiliti Terhad Satu Ahli untuk memenuhi kewajipan kewangan tambahan kepada negeri apabila menukar kriteria perancangan dan seni bina. Masa penilaian adalah dari Jun 2010.

Mengenai kelewatan dalam penilaian tanah untuk menentukan obligasi kewangan, pada bengkel baru-baru ini, ketua Novaland Group berkongsi bahawa kumpulan itu mempunyai 13 projek yang telah diperuntukkan tanah selama hampir 10 tahun sekarang, tetapi sehingga kini, tiada notis yuran penggunaan tanah daripada pihak berkuasa cukai. Apabila yuran guna tanah belum dijelaskan, ramai pelanggan yang sudah lama membeli rumah masih belum diberikan buku berwarna merah jambu.

Cadangan untuk menggunakan pekali pelarasan harga tanah 2025

Bercakap kepada wartawan SGGP, Encik Dao Quang Duong, Pemangku Ketua Jabatan Ekonomi Tanah, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, berkata kebanyakan kes peruntukan tanah, pajakan tanah, dan kebenaran menukar tujuan guna tanah sebelum 1 Julai 2014 tersekat dalam peringkat penilaian tanah. Sebabnya dalam tempoh ini, pengumpulan maklumat untuk menentukan harga tanah menghadapi banyak kesukaran, dan data masih terhad, jadi hampir mustahil untuk dilaksanakan. Secara khusus, dalam tempoh ini, terdapat 76 kes pajakan tanah tahunan dan 84 kes peruntukan tanah dan pertukaran tujuan guna tanah untuk melaksanakan pembiayaan tambahan yang tersekat.

Menurut Encik Dao Quang Duong, apabila Dekri 71/2024 yang mengawal selia harga tanah berkuat kuasa, ia memberikan panduan tentang menentukan harga tanah tertentu, menyumbang kepada menghapuskan halangan dalam penilaian harga untuk menentukan kewajipan kewangan bagi perusahaan. Sehubungan itu, Bandar Raya Ho Chi Minh sebelum ini menghapuskan halangan dalam menentukan harga tanah bagi 76 kes pajakan tanah dan 52 kes peruntukan tanah dan perubahan tujuan guna tanah. Selepas itu, Ho Chi Minh City mengeluarkan 27,000 buku merah jambu kepada pembeli rumah dan tanah. Pada masa yang sama, dari awal tahun 2025 hingga sekarang, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar telah mengemukakan 9 dosier penilaian harga tanah dengan hasil kira-kira 52,000 bilion VND dan dijangkakan puluhan ribu pangsapuri akan terus diberikan buku berwarna merah jambu. Sejak Undang-Undang Tanah 2024 berkuat kuasa, kerja-kerja penentuan harga tanah telah dibuang, maka berkas penentuan harga tanah tertentu telah dipendekkan kira-kira 3 bulan berbanding sebelum ini.

Di samping kelebihan, masih terdapat beberapa kes di mana harga tanah tidak dapat ditentukan kerana Dekri 71/2024 tidak menetapkannya dengan jelas. Secara khusus, Perkara 63 Dekri 102/2024 menetapkan kaedah penilaian tanah untuk perkara-perkara yang ditetapkan dalam butir b, Fasal 2, Perkara 257 Undang-undang Tanah. Dalam Pasal 7, Dekrit 71 menetapkan harga tanah dihitung dengan mengalikan daftar harga tanah pada saat penyerahan tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah pada saat penyerahan tanah. Bagaimanapun, sebelum 1 Julai 2014, pekali pelarasan harga tanah tidak dinyatakan. Oleh itu, pada 19 Jun, Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City menghantar dokumen kepada Timbalan Perdana Menteri Tran Hong Ha dan Kementerian Pertanian dan Pembangunan Luar Bandar, mencadangkan untuk meminda dan menambah Dekri No. 71/2024 ke arah bahawa bagi kes-kes yang dinyatakan dalam Perkara 63 Dekri No. 102/2024, perlu ditentukan dengan kaedah penyelarasan harga tanah mengikut kaedah penyelarasan harga tanah. masa pengeluaran keputusan peruntukan tanah, pajakan tanah, dan penukaran tujuan guna tanah hendaklah diguna pakai didarab dengan pekali penyelarasan harga tanah yang dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah pada tahun 2015. Membenarkan penerapan pekali penyelarasan harga tanah 2015 juga memastikan konsistensi dengan harga pasaran dan mengharmonikan kepentingan antara negeri dan pelabur.

Menurut ketua Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, selain mencadangkan pindaan dan tambahan kepada Dekri 71, Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City juga telah mengeluarkan Keputusan 72/2025 mengenai proses pengedaran dosier untuk menentukan kewajipan kewangan bagi tanah di Bandaraya Ho Chi Minh. Mengikut peraturan, jika pada masa bidaan, tiada kontraktor mengambil bahagian dalam penilaian tanah, had masa akan dilanjutkan sekali. Selepas pelanjutan, jika tiada kontraktor dipilih, Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar akan menyerahkan tugas kepada unit perkhidmatan awam yang bertauliah untuk memberi khidmat nasihat mengenai penilaian tanah.

THANH HIEN

Sumber: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html