Hartanah dan peluang daripada aset crypto

Antara industri yang berpotensi untuk menggunakan aset kripto, hartanah dianggap sebagai bidang yang terkemuka kerana ciri-ciri aset yang mempunyai nilai yang besar, sukar untuk dibahagikan dan kecairan terhad.

Pelaksanaan tokenisasi hartanah hanya akan berjaya apabila ia disepadukan dengan sistem perundangan dan pangkalan data awam. Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Kerajaan baru sahaja mengeluarkan Resolusi No. 05/2025/NQ-CP mengenai perintis pelaksanaan pasaran aset kripto di Vietnam, dengan pelan hala tuju 5 tahun. Ini dianggap sebagai salah satu langkah pertama untuk merealisasikan matlamat membangunkan kewangan digital, mewujudkan saluran penggemblengan modal baharu untuk ekonomi ; di mana, sektor hartanah - yang mempunyai permintaan modal yang besar dan mudah tunai yang rendah - dijangka menjadi salah satu industri yang mendapat manfaat paling jelas dan paling cepat daripada dasar ini. Walau bagaimanapun, bersama-sama dengan peluang adalah cabaran besar dari segi undang-undang, teknologi, pengurusan risiko dan pemilikan harta. Pakar percaya bahawa pasaran aset kripto hanya boleh berkembang secara mampan jika terdapat penyelarasan rapat antara rangka kerja undang-undang, kapasiti teknologi, infrastruktur data dan mekanisme pemantauan proaktif.

Potensi pengekodan yang tinggi

Menurut Resolusi 05, aset kripto dalam fasa perintis mesti dikaitkan dengan aset asas yang merupakan aset sebenar - tidak termasuk sekuriti atau wang fiat. Subjek yang ditawarkan untuk jualan adalah terhad kepada pelabur asing dan aktiviti perdagangan akan berlangsung di platform yang disediakan oleh organisasi domestik, di bawah pelesenan dan pengurusan Kementerian Kewangan . Antara industri yang boleh menggunakan aset kripto, hartanah dianggap sebagai bidang yang terkemuka kerana ciri-ciri aset yang mempunyai nilai yang besar, sukar untuk dibahagikan dan kecairan yang terhad.

Dr. Pham Nguyen Anh Huy - Pensyarah Kanan dalam Kewangan, RMIT University Vietnam mengulas bahawa Resolusi 05 membenarkan perintis mekanisme baharu, di mana produk hartanah boleh diwakili dan didagangkan dalam bentuk aset kripto. Salah satu impak terbesar aset kripto ialah keupayaan untuk membahagikan pemilikan, membolehkan hartanah dibahagikan kepada banyak unit token untuk dijual kepada banyak pelabur yang berbeza. Mekanisme ini membantu meningkatkan kecairan untuk pasaran dan meluaskan akses kepada pelabur individu dan aliran modal antarabangsa.

"Daripada hanya boleh mengeluarkan bon atau meminjam daripada bank, perniagaan hartanah boleh menggunakan token untuk mengumpul modal bagi setiap projek tertentu, bersama-sama dengan faedah seperti perkongsian keuntungan, hasil sewa atau hak pembelian semula," En. Huy menganalisis.

Pengeluar token dikehendaki menerbitkan prospektus, menyimpan data selama sekurang-kurangnya 10 tahun, dan mematuhi peraturan anti-pengubahan wang haram dan anti-pembiayaan keganasan. Keadaan ini dijangka meningkatkan piawaian tadbir urus, ketelusan maklumat dan mengurangkan risiko untuk pelabur.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr Nguyen Dinh Cung - bekas Pengarah Institut Pusat Pengurusan Ekonomi - berkata bahawa aset crypto adalah langkah penting dalam transformasi digital ekonomi, terutamanya untuk pasaran hartanah yang mempunyai banyak potensi tetapi tidak mempunyai mekanisme mobilisasi modal moden. Walau bagaimanapun, adalah perlu untuk merintis dengan teliti dan menyesuaikan dasar secara fleksibel untuk menangani risiko yang timbul.

Justeru, Encik Cung menegaskan bahawa peranan Negara amat penting dalam fasa perintis, bukan sahaja dalam aspek perundangan tetapi juga dalam pemeriksaan dan penyeliaan. Menurutnya, adalah perlu untuk mempertimbangkan untuk menubuhkan jawatankuasa khusus untuk menyelia aset crypto, dengan penyertaan Kementerian Kewangan, Bank Negara, Kementerian Kehakiman dan wakil-wakil organisasi antarabangsa.

Walau bagaimanapun, kejayaan pasaran aset kripto bukan sahaja bergantung pada mekanisme undang-undang, tetapi juga memerlukan asas teknologi yang kukuh. Menurut Encik Le Xuan Sang - Ketua Pegawai Eksekutif Syarikat Fintech, tokenisasi hartanah hanya boleh berkesan jika teknologinya cukup kuat - daripada platform blockchain, penjagaan, penyulitan data hingga antara muka pengguna. Pelabur hanya berasa selamat apabila ada sistem untuk memastikan hak dan mengawal risiko.

Pakar ini juga menyatakan bahawa memilih jenis blockchain (awam, swasta atau hibrid) adalah faktor penentu dalam kos, kelajuan dan kebolehskalaan sistem. Pada masa yang sama, perniagaan perlu membina senario sandaran teknikal untuk memastikan keselamatan sekiranya sistem diserang atau mengalami ralat operasi.

Penyeragaman undang-undang dan pemilikan harta

Walaupun peluangnya jelas, pakar berhati-hati tentang risiko undang-undang - terutamanya hubungan antara token dan hak harta tanah. Menurut Dr. Pham Nguyen Anh Huy, jika token tidak berkait rapat dengan hak harta tanah, pertikaian mungkin timbul apabila perniagaan muflis atau aset dilupuskan.

Dari perspektif undang-undang, peguam Nguyen Thuy Hang - pakar dalam bidang fintech, berkata jika undang-undang tidak mengiktiraf token sebagai sejenis bukti pemilikan atau tiada mekanisme untuk menukar kepada pemilikan tradisional, pelabur mungkin kehilangan segala-galanya sekiranya berlaku pertikaian.

Pada masa yang sama, peguam itu juga mencadangkan agar tidak lama lagi mempertimbangkan untuk meminda Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Hartanah dan Undang-undang Teknologi Maklumat. Pada masa yang sama, bina mekanisme penukaran undang-undang dalam fasa perintis, membolehkan token ditukar menjadi buku merah atau sijil apabila memenuhi syarat undang-undang dan teknikal.

Pakar memetik pengalaman antarabangsa yang menunjukkan bahawa pelaksanaan tokenisasi hartanah hanya berjaya apabila ia disepadukan rapat dengan sistem perundangan dan pangkalan data awam. Contohnya, Syarikat RealT (AS), di mana aset disulitkan dan didagangkan dalam talian, membenarkan dagangan hartanah global daripada hanya 50 USD, dengan masa pemprosesan kurang daripada 30 minit.

Walau bagaimanapun, faktor yang paling penting ialah hubungan antara token dan sistem pendaftaran tanah, memastikan bahawa tidak ada "dua pemilik". Di samping itu, negara seperti Singapura dan AS memerlukan pelaporan kewangan piawai, penilaian bebas dan proses pengeluaran token.

Di Vietnam, pakar berkata adalah perlu untuk membina ekosistem penjagaan aset khusus, tingkat dagangan yang diselia, peraturan insurans risiko dan dana pampasan untuk melindungi pelabur. Mengutamakan projek dengan aliran tunai yang jelas pada peringkat awal - seperti hartanah sewa - akan membantu pasaran beroperasi dengan lebih selamat sebelum berkembang.

Kelahiran Resolution 05 bukan sahaja membuka pintu baharu untuk pasaran hartanah Vietnam tetapi juga menguji keupayaan untuk mengurus, menggunakan teknologi dan menyempurnakan rangka kerja undang-undang. Walaupun aset kripto membawa peluang yang besar, pelaksanaannya perlu sangat berhati-hati, dikawal dan mengutamakan perlindungan pelabur.

Oleh itu, dalam fasa perintis, pakar mengesyorkan mengutamakan projek dengan asas undang-undang yang jelas, aliran tunai yang telus, menggunakan standard keselamatan yang tinggi dan tidak mempromosikan secara meluas kepada pelabur runcit. Ini adalah langkah yang perlu untuk menyediakan asas yang kukuh untuk masa depan pasaran aset kripto secara amnya dan hartanah digital khususnya di Vietnam.

Sumber: https://baointuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm