Adakah pelabur menunggu peraturan berubah?

"Berlari pada kelajuan yang sangat pantas" untuk menyiapkan projek pembinaan sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial.

Baru-baru ini, Kerajaan telah meluluskan rancangan untuk membina sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja zon perindustrian dalam tempoh 2021-2030.

Projek ini dibahagikan kepada dua fasa. Fasa 1, dari 2021 hingga 2025, menyasarkan untuk menyiapkan kira-kira 428,000 unit. Sementara itu, Fasa 2, dari 2025 hingga 2030, menyasarkan penyiapan kira-kira 634,200 unit perumahan sosial.

Walau bagaimanapun, satu laporan daripada Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa dari tahun 2021 hingga pertengahan Mei 2023, seluruh negara telah menyiapkan 41 projek perumahan sosial di kawasan bandar, dengan anggaran lebih daripada 19,500 pangsapuri telah diserahkan. Dijangkakan bahawa dari sekarang hingga 2025, iaitu akhir Fasa 1 Projek, kira-kira 294 projek akan disiapkan, dengan hampir 288,500 pangsapuri telah diserahkan.

Sekiranya projek-projek ini disiapkan mengikut jadual, dalam Fasa 1 Skim ini, jumlah bekalan perumahan sosial akan menjadi kira-kira 308,000 unit, bersamaan dengan 30.8%. Angka ini tidak memenuhi perbelanjaan yang diperuntukkan oleh kerajaan untuk Fasa 1.

Oleh itu, dalam fasa 2, dari 2015 hingga 2030, pihak berkuasa tempatan perlu bekerja keras untuk menyiapkan baki 69.2% pangsapuri, bersamaan dengan 692,000 unit. Ini tidak termasuk kes projek yang ditangguhkan atau sengaja tidak dilaksanakan mengikut peraturan, yang menjadikan pelaksanaan tugas-tugas dalam Pelan semakin sukar.

Terdapat banyak halangan dalam pembinaan perumahan sosial di kawasan bandar.

Menurut Kementerian Pembinaan, terdapat banyak kesukaran dan cabaran dalam melaksanakan projek ini, seperti modal yang terhad; kekurangan tanah yang diperuntukkan; dan mekanisme serta dasar untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial yang tidak benar-benar menarik,...

Walau bagaimanapun, terdapat beberapa kesulitan dengan Dekri Kerajaan 49, yang dikeluarkan pada tahun 2021, mengenai keperluan bahawa pemaju perumahan komersial dan kawasan bandar mesti memperuntukkan 20% daripada tanah mereka untuk pembinaan perumahan sosial.

Secara khususnya, Dekri 49 menetapkan bahawa projek perumahan komersial di kawasan bandar khas dengan plot tanah seluas 2 hektar atau lebih mesti memperuntukkan 20% daripada tanah untuk pembinaan perumahan sosial. Bagi kawasan bandar yang lebih kecil, hanya projek pembangunan bandar dengan plot tanah melebihi 5 hektar sahaja yang dikehendaki mematuhi.

Menurut Jawatankuasa Rakyat Hanoi , bandar ini kini mempunyai banyak projek perumahan komersial dengan keluasan melebihi 2 hektar di kawasan pinggir bandar, di kawasan terpencil seperti Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, dan sebagainya. Oleh itu, membangunkan perumahan sosial di lebih daripada 20% tanah dalam projek-projek ini adalah tidak wajar.

Di samping itu, projek perumahan komersial yang lebih besar daripada 2 hektar tetapi dengan keluasan tanah yang kecil untuk pembinaan perumahan masih dikehendaki memperuntukkan 20% daripada jumlah keluasan tanah di mana infrastruktur teknikal telah dibangunkan untuk pembinaan perumahan sosial.

Oleh itu, memperuntukkan tanah untuk perumahan sosial dalam projek-projek ini adalah tidak wajar dan berpecah-belah; walau bagaimanapun, mengikut peraturan, keputusan untuk tidak memperuntukkan tanah untuk perumahan sosial dalam projek-projek ini mesti dilaporkan kepada Perdana Menteri.

Sementara itu, menurut Jawatankuasa Rakyat wilayah Dong Nai, terdapat kes di mana pelabur telah menyelesaikan projek perumahan komersial (projek Tahap I), dan kini ingin terus melabur dalam perumahan sosial atas peruntukan tanah 20% daripada projek perumahan komersial tersebut (projek Tahap II). Walau bagaimanapun, pelabur tidak dibenarkan untuk memisahkan peruntukan tanah 20% itu kepada projek perumahan sosial bebas; sebaliknya, mereka mesti melaraskan pelan pelaburan dan melanjutkan tempoh masa projek.

Walau bagaimanapun, dalam banyak kes, pertimbangan untuk melanjutkan tempoh masa projek bagi projek Tahap I tidak dapat dilaksanakan kerana sesetengah projek Tahap I telah melebihi tempoh pelaburannya lebih daripada 24 bulan.

Kemajuan perlahan dalam pembinaan perumahan sosial di lebih 20% tanah bandar.

Pada masa ini, ramai pemaju sengaja menangguhkan pembinaan perumahan sosial di lebih daripada 20% tanah bandar, bertujuan untuk menunggu perubahan peraturan dan memintas peraturan. Ini terutamanya benar di bandar-bandar utama seperti Hanoi atau Bandar Raya Ho Chi Minh, di mana harga tanah sangat tinggi, dan hanya sedikit pemaju yang mematuhi peraturan ini.

Sebelum ini, pada akhir tahun 2022, Kementerian Pembinaan mencadangkan pemansuhan keperluan mandatori bagi pemaju perumahan komersial dan kawasan bandar untuk memperuntukkan 20% daripada tanah mereka untuk pembinaan perumahan sosial. Sebaliknya, Kementerian Pembinaan meminta penambahan peraturan yang menyatakan bahawa peruntukan tanah untuk pembangunan perumahan sosial adalah tanggungjawab Jawatankuasa Rakyat wilayah.

Bercakap dengan seorang wartawan dari Newspaper & Public Opinion, Encik Nguyen Trung Tuan, seorang pakar hartanah, berkata: Disebabkan cadangan ini, terdapat satu fenomena di mana pemaju sengaja "berhenti" untuk menunggu perubahan dasar.

“Di kawasan bandar khas, 20% daripada sebidang tanah seluas 2 hektar adalah sangat berharga. Oleh itu, bagi sesetengah pemaju, membina perumahan sosial di atas tanah ini adalah satu pembaziran. Ini kerana projek perumahan sosial tertakluk kepada had keuntungan. Sementara itu, apabila mekanisme berubah dan peraturan ini dihapuskan, mereka boleh membina projek perumahan komersial lain dengan margin keuntungan yang lebih tinggi,” kata Encik Tuan.

Begitu juga, Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan: Di dalam bandar, terdapat banyak projek pembangunan bandar dan perumahan komersial dengan keluasan tanah yang luas melebihi 2 hektar, malah ada yang melebihi 10 hektar. Projek-projek ini telah memperuntukkan 20% daripada tanah mereka untuk pembinaan perumahan sosial, tetapi pemaju projek lambat melaksanakan pampasan dan pembersihan tanah atau belum melabur dalam pembinaan infrastruktur teknikal, sekali gus menghalang permulaan pembinaan perumahan sosial.

Sebagai tindak balas kepada situasi ini, Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh akan menyemak dan menguatkuasakan dengan tegas peraturan yang mewajibkan 20% daripada dana tanah dengan infrastruktur yang telah siap dalam projek perumahan komersial dan kawasan bandar diperuntukkan untuk pembangunan perumahan sosial, selaras dengan undang-undang perumahan.

Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh akan memperkukuh pemeriksaan, penyeliaan dan pengendalian pelanggaran undang-undang dalam pembangunan perumahan sosial dan perumahan pekerja di bandar ini, termasuk peruntukan tanah untuk perumahan sosial dalam projek perumahan komersial dan kawasan bandar.

Pada masa yang sama, menggesa pelabur projek perumahan komersial dan kawasan bandar untuk melaksanakan pembinaan perumahan sosial di atas peruntukan tanah 20% projek-projek ini mengikut jadual yang diluluskan.

"Sekiranya pelabur gagal melaksanakan projek tersebut, Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh akan mempertimbangkan untuk membatalkan peruntukan tanah 20% untuk memilih dan menyerahkannya kepada pelabur lain," tegas pemimpin bandar itu.

Encik Nguyen Thanh Nghi, Menteri Pembinaan, baru-baru ini menggesa perniagaan dan syarikat hartanah besar, selain membangunkan projek bandar dan perumahan, untuk memberi lebih perhatian kepada pelaburan dalam perumahan sosial untuk individu berpendapatan rendah dan pekerja zon perindustrian di kawasan tempatan, bagi memastikan kebajikan sosial dan mencapai matlamat Projek tersebut.

Tambahan pula, Kementerian Pembinaan meminta perniagaan untuk melaksanakan tanggungjawab mereka dengan serius untuk melabur dalam perumahan sosial di atas peruntukan tanah 20% dalam projek perumahan komersial dan kawasan bandar di mana perniagaan tersebut merupakan pelabur.

Dalam tempoh akan datang, Kementerian Pembinaan dan pihak berkuasa tempatan akan memperkukuh pemeriksaan, penyeliaan dan pengendalian pelanggaran undang-undang dalam pembangunan perumahan sosial dan perumahan pekerja di kawasan masing-masing.

Secara khususnya, peraturan yang mewajibkan 20% daripada dana tanah dengan infrastruktur yang telah siap dalam projek perumahan komersial dan kawasan bandar diperuntukkan untuk pembangunan perumahan sosial, selaras dengan undang-undang perumahan, akan dikaji semula dan dikuatkuasakan dengan ketat.

"Menteri Pembinaan menekankan bahawa pelabur projek perumahan komersial dikehendaki melabur dan membina perumahan sosial di tanah ini mengikut jadual yang diluluskan."

Dinh Tran

Sumber: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html