Pemindahan projek masih tertangguh.

Ini adalah penilaian pakar di seminar tersebut: Undang-undang dalam aktiviti kewangan mengenai pemindahan, sumbangan modal dan pelaburan dalam projek hartanah di Vietnam, yang dianjurkan oleh Persatuan Penyelidikan dan Perundingan mengenai Dasar dan Undang-undang untuk Aktiviti Pelaburan di Vietnam pada 30 Mei.

Untuk menjual projek itu, mereka perlu melanggar undang-undang.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam, seluruh sistem politik pada masa ini sangat bertekad untuk menghapuskan halangan bagi projek. Walau bagaimanapun, peraturan yang mewajibkan projek untuk memenuhi obligasi kewangan mereka sebelum dipindahkan sepenuhnya atau sebahagiannya menyebabkan kesulitan kepada perniagaan.

Kerana memperoleh tanah bersih memerlukan pelaburan yang besar daripada perniagaan. Apabila ia mula dilaksanakan, ramai pelabur kehabisan wang kerana undang-undang mewajibkan projek mempunyai sijil pemilikan tanah untuk layak mendapat pinjaman. Oleh itu, ramai pelabur terpaksa menjual projek mereka lebih awal.

Walau bagaimanapun, apabila pemindahan projek menghadapi kesukaran, perniagaan akan mengelak peraturan dengan memindahkan saham syarikat. Pada ketika itu, "teras" perniagaan berubah, dan pemilik baharu pada dasarnya adalah pembeli projek. Kelemahan ini tidak semestinya salah kerana undang-undang tidak melarang pemindahan saham syarikat, tetapi ia membawa beberapa risiko kemudian.

Pada masa ini, banyak projek tidak dapat dipindahkan kerana peraturan yang terlalu ketat.

FOTO: DINH SON

Menurut Dr. Ho Trung Phuoc, bekas ahli Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Wilayah Binh Thuan, Bandar Raya Ho Chi Minh sahaja kini mempunyai lebih 100 projek yang menghadapi halangan perundangan dan tidak memenuhi syarat untuk pemindahan, dengan ratusan ribu bilion dong yang terikat. Ini menjadikannya mustahil bagi mereka yang ingin menjual untuk berbuat demikian, dan mustahil bagi mereka yang ingin membeli untuk berbuat demikian juga.

Punca utamanya berpunca daripada konflik dalam "matriks" perundangan. Secara khususnya, Undang-undang Pelaburan membenarkan pemindahan setelah pelan pelaburan diluluskan, manakala Undang-undang Perniagaan Hartanah dan Undang-undang Tanah 2024 mewajibkan pemenuhan obligasi kewangan. Ini mewujudkan "kawasan kelabu" perundangan: pelaburan dibenarkan, tetapi akses tanah terhalang.

Undang-undang ini juga mewajibkan penyiapan infrastruktur baharu sebelum tanah boleh dipindah milik, tetapi peratusannya tidak dinyatakan. Tambahan pula, terdapat kesesakan dalam penilaian tanah, dengan proses penilaian tanah berlarutan selama-lamanya dan kekurangan mekanisme penetapan harga berasaskan pasaran yang fleksibel, menyebabkan modal terikat dan projek terhenti.

Pembeli membayar yuran penggunaan tanah sebaliknya.

Dalam situasi ini, peguam Truong Anh Tu, Pengerusi Firma Undang-undang TAT, berhujah bahawa Penggabungan dan Pengambilalihan hartanah bukan lagi sekadar pemindahan aset, tetapi dalam banyak kes telah menjadi pemindahan keseluruhan "ingatan perundangan" projek tersebut. Inilah juga sebab mengapa aspek perundangan menjadi penapis pertama untuk aliran modal.

"Sebelum ini, institusi kredit terutamanya berminat dengan nilai cagaran, tetapi kini mereka ingin tahu bagaimana hak penggunaan tanah diperoleh, sejauh mana obligasi kewangan telah dipenuhi, sama ada projek itu melibatkan aset awam, dan sama ada hak harta tersebut mampu mengekalkan kestabilan sekiranya berlaku perubahan dalam persekitaran perundangan," kata peguam Truong Anh Tu.

Apabila persoalan-persoalan ini menjadi penting dalam proses usaha wajar, risiko undang-undang mula tercermin secara langsung dalam nilai transaksi. Projek yang mempunyai sejarah undang-undang yang kompleks akan tertakluk kepada diskaun yang lebih besar. Projek yang mempunyai obligasi kewangan yang tidak lengkap akan mengambil masa yang lebih lama untuk mengakses pembiayaan. Projek yang mempunyai sejarah undang-undang yang tidak jelas akan menjalani proses usaha wajar yang lebih ketat dan panjang.

Dalam erti kata lain, risiko perundangan hari ini tidak lagi terkandung dalam laporan peguam tetapi diterjemahkan ke dalam istilah kewangan melalui kos modal, syarat pengeluaran, nisbah pinjaman kepada nilai dan penilaian projek itu sendiri.

Pada tahap yang lebih mendalam, menurut Encik Truong Anh Tu, apa yang kurang dalam pasaran pada masa ini bukanlah semestinya tanah atau aliran tunai. Pelabur hanya benar-benar bersedia untuk jangka masa panjang apabila mereka memahami dengan jelas hak, kewajipan mereka, dan sama ada hak tersebut masih akan dilindungi selepas bertahun-tahun.

Itulah juga sebabnya kisah terbesar dalam pasaran Penggabungan dan Pengambilalihan hartanah bukan lagi tentang perlumbaan untuk memiliki lebih banyak tanah, tetapi tentang membina hak harta yang lebih telus, stabil dan boleh dipercayai. Itulah perubahan paling mendalam yang sedang berlaku dalam pasaran hartanah Vietnam.

Bagi mengatasi kesukaran ini, pelbagai penyelesaian telah dicadangkan.

FOTO: DINH SON

Bagi menyelesaikan halangan yang dihadapi oleh projek-projek ini, Dr. Bui Dang Dung, Naib Pengerusi Jawatankuasa Kewangan dan Belanjawan Dewan Undangan Negeri , mencadangkan agar kajian dijalankan terhadap mekanisme yang membolehkan institusi kredit menyediakan jaminan atau mewujudkan akaun escrow. Sehubungan itu, dana daripada pembeli boleh digunakan secara langsung untuk membayar obligasi kewangan berkaitan tanah kepada Negeri bagi pihak penjual. Penyelesaian ini akan membantu membuka sekatan projek yang kini terhenti disebabkan oleh ketidakupayaan pelabur sebelumnya untuk membayar cukai, sambil memastikan Negeri mengutip cukai dengan betul dan lengkap.

Adalah perlu untuk memuktamadkan kerangka kerja perundangan bagi pembangunan amanah pelaburan hartanah (REIT) dan dana ekuiti persendirian dengan segera. Ini akan menyediakan asas kewangan yang kukuh, bertindak sebagai pembeli profesional untuk menyatukan projek-projek yang terfragmentasi melalui pemindahan ekuiti, sekali gus mengurangkan pergantungan berlebihan pada kredit bank.

Pada masa yang sama, garis panduan terperinci dan konsisten mengenai kaedah penilaian tanah di bawah Undang-undang Tanah yang baharu harus dikeluarkan. Penilaian tanah yang jelas akan membantu perniagaan menentukan kos lepas dengan tepat, sekali gus menilai transaksi M&A dengan cepat dan mengurangkan masa rundingan yang panjang.

"Prosedur pentadbiran selepas pemindahan perlu dipermudahkan. Proses menukar pelabur pada sijil pelaburan dan sijil pemilikan tanah harus dilaksanakan melalui mekanisme sehenti, memendekkan masa menunggu supaya modal dapat mengalir ke dalam pembinaan semula projek dengan lebih cepat," cadang Encik Bui Dang Dung.

Sumber: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm