Untuk menjadikan proses penilaian tanah lebih lengkap

Menentukan nilai tanah merupakan langkah penting dalam proses pembangunan projek hartanah. Menurut kaji selidik Kementerian Pembinaan baru-baru ini, lebih 50% projek hartanah menghadapi kesukaran, halangan atau pelaksanaan yang perlahan disebabkan kesukaran dalam menentukan harga tanah menggunakan kaedah harga pasaran. Pada tahun 2022, keupayaan untuk menentukan harga dan pasaran juga telah menyumbang kepada penurunan mendadak dalam bekalan hartanah berbanding tahun 2021.

Penilaian tanah adalah satu langkah penting.

Pada masa ini, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar sedang mengumpul pendapat daripada kementerian, cawangan dan agensi berkaitan mengenai pindaan draf Dekri 44 dan Pekeliling 36. Antara cadangan pindaan itu, terdapat banyak pandangan berbeza yang berkisar tentang kaedah penilaian tanah semasa, khususnya penghapusan kaedah “lebihan” yang menjadi isu kontroversi. Perbezaan kaedah lebihan, mengenai isu ini, Cik Do Thi Thu Giang, Pengarah Perkhidmatan Perundingan, Savills Ho Chi Minh City, pakar dengan pengalaman bertahun-tahun dalam penilaian, berkata bahawa pada masa ini terdapat banyak kaedah penilaian yang berbeza dan bergantung kepada ciri-ciri harta tanah dan ketersediaan data, akan ada pendekatan dan kaedah penilaian yang sesuai.

Sebagai contoh, Cik Giang menganalisis, kaedah perbandingan sesuai untuk hartanah dengan keluasan kecil, dan bilangan transaksi yang serupa adalah perkara biasa. Walau bagaimanapun, kaedah ini mempunyai had dari segi data: maklumat transaksi yang dikumpul mempunyai perbezaan dalam nilai transaksi sebenar dan nilai transaksi pada kontrak; butiran transaksi tidak didedahkan sepenuhnya. Dalam kes hartanah dengan kawasan yang luas, atau projek pembangunan, bilangan hartanah setanding yang serupa adalah sangat terhad, yang membawa kepada keperluan untuk membuat pelarasan besar, yang menjejaskan ketepatan keputusan penilaian. Dengan kaedah pekali pelarasan harga tanah, pekali pelarasan digunakan secara tetap dalam satu tempoh, tidak mencerminkan turun naik pasaran dalam masa yang singkat. Selain itu, pekali pelarasan juga berdasarkan keputusan analisis data transaksi tanah yang terhad dan tidak tepat.

Manakala kaedah lebihan pula lebih sesuai untuk menilai bidang tanah besar yang sedang dalam pembangunan. Kaedah ini mengambil anggaran hasil tolak anggaran kos pelaburan untuk mendapatkan baki nilai tanah. "Andaikan sebidang tanah mempunyai potensi penggunaan komersial dan perkhidmatan; dengan kaedah perbandingan atau pekali pelarasan, nilai tanah akan dianggarkan pada nilai tertentu. Namun, dengan kaedah lebihan, tanah itu boleh diandaikan dibangunkan dengan pelbagai jenis kegunaan komersial dan perkhidmatan seperti pejabat, pusat membeli-belah atau hotel, dengan itu mencari nilai tanah yang paling tinggi, memastikan penilaian yang terbaik dan paling berkesan bagi hartanah itu," katanya. Dalam contoh lain, tanah yang akan dinilai adalah plot tanah campuran, dengan tanah kediaman dan tanah komersial dan perkhidmatan. Oleh itu, menggunakan kaedah perbandingan atau pekali pelarasan tidak akan dapat mencerminkan sepenuhnya dan betul nilai campuran disebabkan oleh had dalam bilangan aset setanding dengan nisbah komponen yang serupa dalam campuran atau kekurangan pekali yang sesuai.

Malah, kaedah ini juga mempunyai had kerana banyak andaian dan ramalan subjektif. Untuk meminimumkan had ini, semasa proses penilaian, mungkin diperlukan untuk melaksanakan kaedah tambahan untuk perbandingan dan kontras untuk menghasilkan keputusan penilaian yang tepat.

Peranan kaedah lebihan

Daripada analisis di atas, Cik Do Thi Thu Giang percaya kaedah lebihan perlu dikekalkan kerana kaedah ini sesuai dalam membuat anggaran tanah yang berpotensi untuk dibangunkan atau dibangunkan semula.

Menilai lebih lanjut mengenai peranan kaedah lebihan, Encik Troy Griffiths, Timbalan Pengarah Urusan Savills Vietnam, berkata dalam kebanyakan kes, menghapuskan kaedah penilaian lebihan akan membawa kepada penilaian yang lebih konservatif. "Dana tanah yang sedang dirancang untuk pembangunan projek akan dinilai dengan lebih tepat melalui kaedah lebihan. Kaedah ini menunjukkan keuntungan keseluruhan projek serta petunjuk kewangan yang menunjukkan sama ada projek itu mampan dari segi kewangan atau tidak," kata Encik Troy Griffiths.

"Di Vietnam, memandangkan Kerajaan sedang membincangkan kemas kini penting kepada proses penilaian tanah, adalah difahami bahawa kaedah baki sedang dipertimbangkan untuk dihapuskan kerana ia bergantung kepada banyak pembolehubah subjektif. Apabila melaksanakan mana-mana kaedah baharu, kaedah yang mempunyai integriti yang lebih tinggi dan faktor yang kurang subjektif harus dipertimbangkan. Walau bagaimanapun, kaedah baki perlu digunakan dengan sewajarnya sebagai kaedah penilaian yang diterima dan digunakan," tambah Timbalan Pengarah Urusan Savills.

Sekiranya kaedah baki dihapuskan, masih terdapat beberapa kaedah penilaian lain; tetapi dia menyatakan bahawa isu paling asas hanyalah perbandingan langsung. Tujuan penilaian adalah untuk mensimulasikan tingkah laku pasaran untuk menentukan nilai pasaran. Kebanyakan pembeli selalunya bergantung semata-mata pada nilai hartanah yang serupa berdekatan untuk menentukan nilai hartanah mereka.

Pakar mengatakan kaedah sisa atau kaedah hipotetikal digunakan dengan agak berkesan di banyak negara. Bank, mahkamah dan timbang tara sering menerima dan membahaskan pembolehubah yang digunakan. Ini hanyalah kaedah Aliran Tunai Diskaun (DCF) dengan pembolehubah yang lebih subjektif, jadi ia kurang popular berbanding kaedah lain./.

Pautan sumber