Apa yang terjadi kepada 'bandar hantu' China?

(CLO) Dengan lebih 65 juta pangsapuri kosong dan daerah kewangan Yujiapu yang lengang, impian bandar besar China menghadapi realiti yang pahit.

Ledakan pembinaan, ditambah pula dengan pembangunan ekonomi China yang pesat, telah mencetuskan gelombang projek kediaman dan komersial berskala besar di seluruh negara.

Sebuah jalan lengang di Conch Bay, bertentangan dengan daerah kewangan Yujiapu yang baharu, di Tianjin, utara China. Foto: Greg Baker

Akibatnya, banyak kawasan bandar besar telah dibiarkan tidak berpenghuni, dengan beberapa bandar malah dibina sepenuhnya tetapi tidak berpenghuni, menjadikannya gelaran "bandar hantu".

Gelembung hartanah

Salah satu sebab utama adalah tabiat orang Cina yang membeli pelbagai hartanah. Dengan populasi seramai 1.4 bilion, memiliki hartanah dianggap sebagai saluran pelaburan yang selamat. Dianggarkan kira-kira 70% daripada jumlah aset isi rumah di China berada dalam sektor ini.

Walau bagaimanapun, pasaran hartanah membeku sekitar tahun 2020 apabila gelembung spekulatif yang terkumpul selama bertahun-tahun mula pecah disebabkan oleh dasar pengawalseliaan yang lebih ketat. Akibatnya, berpuluh-puluh juta pangsapuri dibiarkan kosong, banyak projek tidak siap, sekali gus meningkatkan lagi kebimbangan mengenai kemelesetan ekonomi.

Pemaju terus membina perumahan walaupun pasaran telah mencapai tahap tepu, bermakna bekalan jauh melebihi permintaan. Menurut Sarah Williams, profesor madya teknologi dan perancangan bandar di Institut Teknologi Massachusetts (MIT), kerajaan China telah menggalakkan terlalu banyak projek tetapi tidak dapat menghentikannya kerana bank telah membiayai pelbagai pembinaan.

"Kerajaan sedang mengembangkan pegangan tanah dan terus menyediakan pinjaman supaya pemaju hartanah dapat membayar hutang lama dengan hutang baharu. Cara paling mudah untuk memahaminya ialah ia beroperasi berdasarkan model yang serupa dengan 'skim Ponzi'," ulas Williams dalam Newsweek.

Secercah harapan

Walau bagaimanapun, sesetengah kawasan telah secara beransur-ansur menarik penduduk dan sedikit sebanyak memadamkan label "bandar hantu". Walau bagaimanapun, skala perumahan kosong masih sangat besar, dengan anggaran 65 hingga 80 juta pangsapuri kosong di seluruh China.

Salah satu contoh yang paling menarik ialah daerah Kangbashi di Ordos, Mongolia Dalam. Dibina untuk menampung 300,000 penduduk, pada hakikatnya kurang daripada 10% pangsapuri diduduki.

Sebab utamanya adalah kekurangan pekerjaan, penjagaan kesihatan, pendidikan dan perkhidmatan penting, yang menghalang ramai orang, termasuk mereka yang mampu membeli rumah, daripada berpindah ke sana.

"Dahulu pernah dijangkakan bahawa walaupun tanpa pertumbuhan pekerjaan, pelaburan dalam hartanah boleh membantu meningkatkan pembangunan ekonomi serantau. Walau bagaimanapun, agar sesebuah bandar benar-benar berkembang maju, perkara yang paling penting ialah masih mempunyai pekerjaan," jelas Williams.

Pada masa ini, populasi Kangbashi telah melebihi 120,000 orang, dengan beribu-ribu pelajar bersekolah di sekolah-sekolah tempatan. Walau bagaimanapun, prospek pertumbuhan rantau ini masih terhad, terutamanya dalam konteks populasi China yang semakin berkurangan. Menurut angka rasmi, populasi Mongolia Dalam menurun sebanyak 0.3% pada tahun 2023, dua kali ganda penurunan purata kebangsaan.

Satu lagi contoh ialah Tianducheng, sebuah kawasan bandar mewah di Hangzhou, wilayah Zhejiang. Direka bentuk menyerupai seni bina Eropah dengan skala 1:3 Menara Eiffel, ia pernah dikenali kerana datarannya yang lengang dan bangunan pangsapuri yang tidak berpenghuni.

Walau bagaimanapun, lama-kelamaan, penduduk secara beransur-ansur berpindah masuk, dan menjelang 2017, populasi kawasan bandar ini telah meningkat tiga kali ganda berbanding pelan asal.

Projek-projek bercita-cita tinggi yang gagal.

Tidak semua projek mempunyai nasib malang yang sama seperti Kangbashi atau Tianducheng. Satu contoh kegagalan ialah daerah kewangan Yujiapu di Tianjin, yang pernah disebut-sebut sebagai "Manhattan China".

Kawasan ini dibangunkan pada awal tahun 2010-an dengan bangunan pencakar langit, jalan raya yang luas, dan juga laluan kereta api bawah tanahnya sendiri. Walau bagaimanapun, meskipun terdapat infrastruktur moden, Yujiapu gagal menarik perniagaan dan penduduk. Bertahun-tahun selepas siap dibina, ia kekal sunyi sepi.

Selain projek-projek yang terbengkalai selepas pembinaan siap, terdapat juga projek-projek yang tidak pernah dimulakan. Salah satunya ialah Kawasan Baharu Xiong'an, sebuah zon ekonomi khas yang terletak kira-kira 100 km di selatan Beijing.

Bertujuan untuk mengurangkan tekanan pembangunan di ibu negara dan menjadi model untuk infrastruktur hijau dan teknologi bandar pintar, kebanyakan jalan raya ini masih tidak menunjukkan tanda-tanda aktiviti. Kelewatan pelaksanaan telah menjadikan kawasan ini lebih kelihatan seperti "bandar hantu" daripada hab ekonomi masa depan.

Risikonya kekal.

Menurut Williams, kawasan bandar yang terbengkalai dan berselerak itulah yang menimbulkan ancaman terbesar kepada ekonomi kedua terbesar di dunia, bukannya projek-projek terkemuka seperti Tianducheng.

"Ini adalah titik panas pelaburan berlebihan, menyebabkan ramai pembeli rumah dalam kedudukan yang rugi kerana mereka tidak dapat mendapatkan semula pelaburan mereka," katanya, membandingkan situasi itu dengan krisis perumahan AS 2007-2008.

Menurutnya, ini akan mewujudkan kesan riak "besar" terhadap ekonomi China dalam jangka masa panjang.

Viet Ha (Menurut Newsweek)