Harga hartanah Thu Thiem mengatasi Phu My Hung.

Pada tahun 2010-an, Phu My Hung dengan cepat mewujudkan "ledakan" hartanah dengan pangsapuri mewahnya dan menjadi simbol kawasan selatan Bandar Raya Ho Chi Minh yang kaya. Pada masa yang sama, Thu Thiem masih merupakan kawasan paya dengan buluh, kolam, dan lintasan feri yang menghubungkan Daerah 2 lama dengan Daerah 1 tengah, yang pernah dianggap sebagai "tanah di seberang sungai".

Walau bagaimanapun, dalam masa kira-kira satu dekad, terutamanya dari tahun 2015 hingga kini, Thu Thiem telah mengalami transformasi dramatik untuk menjadi salah satu ikon bandar baharu Bandar Raya Ho Chi Minh. Daripada sebuah kawasan yang hampir tidak dibangunkan, ia secara beransur-ansur meningkat menjadi tumpuan pasaran hartanah mewah, malah dianggap mengatasi Phu My Hung dari segi status dan tahap harga dalam segmen mewah.

Harga hartanah di Thu Thiem telah meningkat selama sedekad.

Apabila pelan induk Kawasan Bandar Baru Thu Thiem pertama kali diluluskan pada tahun 1996, ramai yang masih menganggapnya sebagai kawasan yang berasingan daripada teras bandar sedia ada. Menjelang tahun 2005, pelan itu telah disemak semula, dan satu siri projek infrastruktur seperti terowong Sungai Saigon, Mai Chi Tho Boulevard, dan Jambatan Thu Thiem 1 muncul secara berturut-turut, mula mengubah persepsi terhadap semenanjung ini.

Walau bagaimanapun, hanya sekitar tahun 2015 kawasan bandar ini benar-benar mula terbentuk dengan projek pertama yang meletakkan asas untuk pusat bandar moden.

Fasa pertama Kawasan Bandar Sala adalah projek yang memulakan gelombang pembangunan di Thu Thiem. Ini diikuti oleh Empire City, yang dilancarkan pada tahun 2015, dan Metropole, yang muncul pada tahun 2018, yang menarik ramai pemaju hartanah utama.

Fasa pertama Kawasan Bandar Sala menandakan permulaan gelombang pembangunan hartanah di Thu Thiem. Foto: Quynh Danh.

Bercakap dengan Tri Thuc - Znews, Cik Le Thi Huyen Trang, Pengarah Besar JLL Vietnam, mengulas bahawa tempoh dari 2015 hingga 2018 dianggap sebagai fasa pembentukan pasaran hartanah di Thu Thiem.

Projek perintis seperti Sala oleh Dai Quang Minh mencatatkan harga apartmen sekitar 56-70 juta VND/m2. Pada masa itu, harga ini dianggap sangat tinggi untuk bahagian timur Bandar Raya Ho Chi Minh, tetapi pasaran dengan cepat menyerapnya hasil daripada jangkaan untuk masa depan semenanjung ini.

Bukan sahaja pangsapuri, malah segmen rumah rendah juga pantas mencapai tahap harga baharu. Menurut Cik Trang, banyak rumah bandar dan vila di jalan utama di Sala pernah menarik perhatian apabila ia mencapai kira-kira 200 juta VND/m2 tanah - harga yang jarang dilihat di Daerah 2 lama sedekad yang lalu.

Tempoh dari 2019 hingga 2022 menandakan transformasi yang lebih ketara apabila ramai pemaju melancarkan produk baharu dan meletakkan diri mereka dalam segmen mewah, sekali gus membawa Thu Thiem ke dalam persaingan hartanah mewah.

Walaupun harga pangsapuri di Thu Thiem pada mulanya hanya beberapa puluh juta VND/m2, menjelang 2019-2022, banyak projek tepi sungai telah mencatatkan harga pasaran utama mencecah 160-170 juta VND/m2.
Cik Le Thi Huyen Trang, Ketua Pengarah JLL Vietnam

Kehadiran nama-nama besar seperti SonKim Land, GS E&C dan Keppel Land telah membantu mengubah kedudukan keseluruhan pasaran. Projek-projek di Thu Thiem yang memfokuskan pada piawaian antarabangsa telah meningkatkan harga sebanyak 2-3 kali ganda berbanding fasa awal.

"Walaupun harga pangsapuri hanya beberapa puluh juta VND/m2 pada fasa awal, menjelang tempoh 2019-2022, banyak projek tepi sungai telah mencatatkan harga pasaran utama mencecah 160-170 juta VND/m2," Cik Trang memetik statistik daripada JLL.

Selepas Jambatan Ba Son dibuka kepada lalu lintas pada tahun 2022, harga hartanah di Thu Thiem terus meningkat ke tahap yang lebih tinggi. Jambatan ini bukan sahaja merupakan projek pengangkutan tetapi juga merupakan "rangsangan psikologi", membantu Thu Thiem berhubung secara langsung dengan daerah perniagaan pusat sedia ada di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Jambatan Ba Son, yang dibuka kepada lalu lintas pada tahun 2022, bukan sahaja merupakan projek pengangkutan tetapi juga menjadi "rangsangan psikologi" yang mendorong harga hartanah di Thu Thiem ke tahap yang lebih tinggi. Foto: Quynh Danh.

Menjelang 2025-2026, pasaran hartanah Thu Thiem secara rasminya akan memasuki fasa ultra mewah. Menurut JLL, harga jualan semula kebanyakan pangsapuri tepi sungai telah mencecah 180-200 juta VND/m2, menghampiri paras harga kebanyakan kawasan bandar mewah di Asia Tenggara. Sesetengah hartanah luar biasa malah melebihi ambang ini.

Harga hartanah di Thu Thiem diunjurkan terus meningkat.

Encik David Jackson, Pengarah Besar Avison Young Vietnam, turut menyatakan bahawa harga hartanah di Thu Thiem dijangka meningkat mendadak dalam tempoh 2015-2025 disebabkan oleh beberapa faktor asas seperti kedudukannya yang berdekatan dengan pusat Daerah 1 lama, bekalan tanah yang terhad, infrastruktur yang disegerakkan dan orientasi untuk menjadi pusat kewangan baharu Bandar Raya Ho Chi Minh.

Menurutnya, tidak seperti pusat bandar lama, Thu Thiem dirancang dengan teliti dengan kepadatan bangunan yang rendah, sistem pengangkutan yang luas, dan ruang yang luas untuk pembangunan kemudahan berskala besar seperti taman, dataran, dan ruang komuniti. Sementara itu, Daerah 1 lama kini telah memasuki fasa pembangunan yang hampir lengkap, jadi potensi kenaikan harga pada masa hadapan diramalkan akan menjadi lebih perlahan.

Cik Le Thi Huyen Trang juga mencadangkan bahawa Thu Thiem kini telah mengukuhkan kedudukannya sebagai sebuah "pusat baharu," yang bersaing secara langsung dengan Daerah 1 yang lama dan mengatasi banyak kawasan mewah lain yang telah lama bertapak di bandar ini.

Selain kelebihan dalam perancangan, menurut Cik Trang, sambungan dari Thu Thiem ke Pasar Ben Thanh melalui terowong Thu Thiem atau jambatan Ba Son adalah lebih pantas berbanding beberapa kawasan di pinggir bandar Daerah 1 yang lama. Ini telah merapatkan jurang harga antara kedua-dua kawasan tersebut.

Apabila membandingkannya dengan bahagian selatan Bandar Raya Ho Chi Minh, beliau berhujah bahawa Phu My Hung kini memainkan peranan sebagai kawasan bandar yang stabil yang memenuhi keperluan perumahan sebenar keluarga, manakala Thu Thiem muncul sebagai pusat baharu dengan tarikan yang hebat dari segi pertumbuhan nilai hartanah dan keupayaan untuk menarik modal pelaburan jangka panjang.

Phu My Hung kini memainkan peranan sebagai kawasan bandar yang stabil yang memenuhi keperluan perumahan sebenar keluarga. Foto: Quynh Danh.

Oleh itu, walaupun harga hartanah di Thu Thiem telah meningkat mendadak dalam tempoh 2015-2025, dengan kadar pertumbuhan purata kira-kira 20.4% setahun untuk pangsapuri dan 23% setahun untuk rumah rendah, Encik David percaya bahawa kawasan ini masih dalam proses transformasi daripada kawasan bandar yang baru dibentuk kepada peringkat yang lebih maju sepenuhnya.

Seorang pakar di Avison Young menilai bahawa Thu Thiem masih mempunyai potensi yang besar untuk kenaikan harga hasil daripada pelaburan yang berterusan dalam infrastruktur, bangunan ikonik dan kemudahan mewah. Menurutnya, kawasan ini secara beransur-ansur menjadi peneraju dalam menetapkan tahap harga hartanah mewah di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Sementara itu, Phu My Hung diramalkan akan terus mengekalkan daya tarikannya hasil perancangannya yang komprehensif dan kualiti hidup yang terbukti, tetapi kawasan ini sedang memasuki peringkat matang kitaran pembangunannya, jadi potensi kenaikan harga dianggarkan jauh lebih rendah.

"Perbezaan permintaan hartanah di Thu Thiem terletak pada kedudukannya pada masa hadapan. Walaupun Thao Dien atau Phu My Hung menarik kerana persekitaran tempat tinggalnya yang sedia ada, Thu Thiem menarik pembeli dengan jangkaan untuk menjadi pusat kewangan baharu dan ikon bandar Bandar Raya Ho Chi Minh dalam jangka masa panjang," kata David.

Memandangkan paras harga sehingga 2025, beliau percaya bahawa Thu Thiem telah mewujudkan jurang yang ketara berbanding Thao Dien dan Phu My Hung, di samping mengurangkan jurang dengan Daerah 1 yang lama.

Malah, menurut tinjauan oleh Tri Thuc - Znews , harga pangsapuri di Phu My Hung kini berada dalam lingkungan 80-150 juta VND/m2 bergantung pada kawasan, dengan peningkatan purata kira-kira 10% setahun. Projek baharu seperti The Regency di Phu My Hung kini dijual semula pada harga sekitar 170-180 juta VND/m2. Sementara itu, banyak projek baharu di Thu Thiem telah jauh melebihi paras 200 juta VND/m2.

Dari sekarang hingga 2030, Encik David meramalkan bahawa Thu Thiem akan memasuki fasa "penyiapan fungsi bandar", apabila beberapa komponen penting seperti Jambatan Thu Thiem 3 dan 4, jambatan pejalan kaki, laluan metro Ben Thanh - Thu Thiem, dataran pusat, Pusat Kewangan Antarabangsa dan projek hartanah berskala besar akan beroperasi serentak.

Pada masa itu, harga hartanah tidak lagi akan didorong semata-mata oleh jangkaan, tetapi oleh aliran tunai sebenar, permintaan sebenar daripada perniagaan, profesional dan aktiviti ekonomi bernilai tinggi. Menurutnya, selepas tempoh 2026-2030, apabila ekosistem daerah perniagaan pusat baharu siap, Thu Thiem boleh memasuki kitaran pertumbuhan baharu dengan tahap harga yang mampu melebihi purata di Daerah 1 dalam beberapa segmen mewah.

Walaupun terdapat ramalan kenaikan harga yang berterusan, pakar percaya bahawa kecairan di kawasan ini akan kekal positif hasil daripada pelanggan utamanya yang terdiri daripada pelabur jangka panjang yang melihat hartanah pusat sebagai aset selamat di tengah-tengah persekitaran ekonomi yang tidak menentu.

"Permintaan untuk hartanah di semenanjung ini bukan sekadar pengumpulan aset, tetapi juga dikaitkan dengan falsafah gaya hidup yang mengutamakan pengalaman dan ketersambungan langsung ke Pusat Kewangan Antarabangsa masa depan. Ini mewujudkan segmen pasaran yang sangat selektif, yang menyasarkan piawaian sebuah bandar moden peringkat serantau," tambah Cik Trang.

Sumber: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html