Harga pangsapuri melambung tinggi, tetapi pendapatan penduduk Hanoi masih ketinggalan.

Harga pangsapuri melambung tinggi, tetapi pendapatan penduduk Hanoi masih ketinggalan.

Menurut laporan Savills Vietnam, suku kedua 2023 ialah suku ke-18 berturut-turut harga pangsapuri di Hanoi telah meningkat. Pada masa ini, purata harga jualan pangsapuri utama di Hanoi ialah 53 juta VND/m2, meningkat 73% berbanding 4 tahun lalu (2019).

Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan Jabatan Perundingan Savills Hanoi, menjelaskan: Kenaikan berterusan harga pangsapuri utama di Hanoi adalah disebabkan oleh kenaikan harga tanah dan kos pembinaan yang tinggi.

Harga rumah semakin meningkat tetapi pendapatan penduduk Hanoi masih tidak mencukupi, gambar 1 — Harga pangsapuri melambung tinggi, manakala pendapatan penduduk Hanoi semakin merosot. (Foto: TTX)

Di samping itu, keperluan untuk melabur dalam meningkatkan kualiti produk dan infrastruktur dan utiliti sekitarnya, dan projek dalaman juga membawa kepada harga pasaran utama, atau harga projek yang baru dilancarkan, sentiasa lebih tinggi daripada paras pasaran umum pangsapuri untuk dijual.

Menurut penyelidikan Savills, permintaan untuk perumahan di Hanoi terus meningkat setiap tahun disebabkan peningkatan migrasi yang berterusan. Selain itu, diramalkan dari 2023 hingga 2025, Hanoi akan mempunyai 157,000 lebih isi rumah.

Bagaimanapun, bekalan pangsapuri adalah sangat rendah, dengan hanya 59,000 pangsapuri semua jenis, 9,000 rumah rendah dan 18,700 rumah sosial dijangka dibuka untuk dijual pada masa hadapan. Terdapat kekurangan 70,300 rumah.

Laporan Savills menunjukkan bahawa Hanoi sedang berusaha untuk mempunyai purata pendapatan per kapita sebanyak 150 juta/orang/tahun pada 2023. Berbanding dengan 2019, kadar pertumbuhan pendapatan purata ialah 6%/tahun. Sementara itu, kadar pertumbuhan harga pangsapuri dari 2019 hingga separuh pertama 2023 ialah 13%/tahun.

Cik Hang mengulas bahawa realitinya ialah pertumbuhan purata pendapatan per kapita di Hanoi adalah lebih rendah daripada pertumbuhan harga pangsapuri. Ini adalah contoh untuk menunjukkan bahawa orang ramai akan memiliki rumah lebih lama jika jurang ini diluaskan.

"Jika kedua-dua nombor ini tidak bergerak lebih rapat, ia akan menjadikan pemilikan rumah untuk orang ramai secara amnya, mereka yang tinggal di Hanoi dan mereka dari wilayah lain yang ingin mempunyai rumah di Hanoi untuk bekerja atau untuk anak-anak mereka lebih lama dan lebih sukar," kata Cik Hang.

Apatah lagi produk perumahan bertingkat rendah, apabila harganya tinggi, pembeli juga akan mempertimbangkan kewajaran harga serta mempertimbangkan kesesuaian dengan nilai sebenar produk atau tidak. Dari sini, keputusan pembeli akan menjadi lebih perlahan dan lebih lama.

Segmen jarang didiskaun, tetapi tidak untuk orang ramai

Berbeza dengan segmen pangsapuri, segmen vila dan rumah bandar menyesuaikan sedikit ke bawah. Secara khususnya, harga utama vila menurun sebanyak 10% suku ke suku kepada 100 juta VND/m2 tanah tidak terjual di Me Linh. Harga rumah kedai menurun sebanyak 7% suku ke suku. Sebaliknya, harga rumah bandar mencatatkan peningkatan 4% suku ke suku, mencecah 173 juta VND/m2. Walaupun menurun, ini bukan segmen untuk majoriti kerana harga yang tinggi.

Cik Hang berkata, penurunan harga vila dan rumah bandar disebabkan projek yang jauh dari pusat dilancarkan pada harga berpatutan menyebabkan paras pasaran turut menurun.

Realitinya, harga segmen bertingkat rendah masih tinggi, terutamanya di kawasan bersebelahan dengan Jalan Lingkaran 2 dan Jalan Lingkaran 3 Hanoi dan kawasan maju dengan infrastruktur sosial yang stabil dan perancangan infrastruktur lalu lintas, serta kawasan yang mempunyai kepadatan penduduk yang tinggi.

Harga rumah semakin meningkat tetapi pendapatan penduduk Hanoi masih tidak mencukupi, gambar 2 — Vila adalah segmen yang jarang berlaku dengan pengurangan harga, tetapi bukan untuk majoriti. (Foto: DP)

Menurut Cik Hang, dalam pasaran vila dan rumah bandar, produk dengan harga berpatutan dan projek yang dirancang dengan baik masih menarik minat pembeli. Ini ditunjukkan dalam fakta bahawa urus niaga dalam segmen bertingkat rendah di Hanoi cenderung bertambah baik selepas suku pertama yang suram, dengan 106 unit dijual, meningkat 20% suku ke suku.

“Ini adalah salah satu tanda positif yang dicatatkan pada penghujung suku kedua 2023, apabila pasaran mempunyai projek bertingkat rendah dengan produk ditawarkan pada harga kira-kira 10 bilion VND/unit,” kata Cik Hang.

Menurut suku kedua 2023 di Hanoi, projek dengan harga utama di bawah 10 bilion VND menyumbang 39% daripada urus niaga, pangsapuri dari 10 hingga 20 bilion VND menyumbang 28% dan pangsapuri melebihi 30 bilion VND menyumbang hanya 13%. Data menunjukkan bahawa lebih berpatutan harga produk, lebih baik kadar jualan.

Bekalan utama adalah terhad, tetapi kelebihan untuk pembeli rumah di pasaran Hanoi hari ini ialah mereka boleh memilih pasaran sekunder - dengan banyak produk yang telah dibangunkan lebih awal, dijamin secara sah dan mempunyai harga yang lebih berpatutan. Dalam keadaan semasa, harga pasaran sekunder masih kompetitif berbanding pasaran primer.

Biasanya, produk bertingkat rendah, menurut Savills pada suku kedua 2023, bekalan sekunder mempunyai harga 20% lebih rendah daripada unit utama. Pasaran primer tidak mempunyai banyak pilihan manakala pasaran sekunder mempunyai lebih banyak pilihan dari segi harga, walaupun produk tersebut bukan lagi baharu, tetapi sebagai balasan, pembeli boleh sedia untuk digunakan atau boleh digunakan serta-merta.

Khususnya, baru-baru ini, Hanoi telah mempromosikan pengeluaran pelaburan awam. Ini adalah faktor yang menggalakkan untuk menggalakkan aktiviti ekonomi Hanoi secara amnya dan aktiviti lain termasuk perniagaan hartanah khususnya.

Dengan pembinaan Ring Road 4 yang dimulakan baru-baru ini, ia dijangka meningkatkan pembangunan di kawasan pinggir bandar seperti Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai dan Thanh Tri apabila Ring Road 4 dibuka kepada lalu lintas pada 2027. Bekalan perumahan di kawasan sekitar Ring Road 4 diramalkan meningkat sebanyak 36% berbanding sekarang.

Apabila infrastruktur dibangunkan secara serentak, ia akan menyokong bekalan permintaan yang seimbang di semua kawasan. Dengan pengangkutan yang mudah, orang yang memerlukan akan sanggup berpindah ke kawasan dengan harga yang lebih berpatutan.

“Ini dianggap sebagai salah satu faktor yang menyelesaikan masalah yang baru-baru ini, kawasan dalam bandar atau kawasan berhampiran Ring Road 3 pasaran Hanoi telah mewujudkan paras harga tinggi baharu, menyebabkan halangan kepada keupayaan orang ramai untuk mengakses pembelian rumah,” kata Cik Hang.

Sumber