Jual di bawah harga pasaran untuk "menutup perjanjian"
Cik Ngoc Anh dan suaminya (yang bekerja di bekas daerah Binh Thanh) berkata bahawa pada Oktober 2023, beliau menjual rumah bandarnya di bekas daerah Nha Be untuk membeli sebuah apartmen 3 bilik tidur, seluas 93 m² di kompleks apartmen Masteri Thao Dien (Bandar Thu Duc) dengan harga 6.9 bilion VND. Sehingga kini, nilai apartmennya telah meningkat kepada lebih 12 bilion VND.
Pada April 2024, beliau merancang untuk membeli sebuah lagi apartmen di bangunan ini, berukuran 70 meter persegi dan berharga 5.6 bilion VND, untuk membawa ibu bapanya, yang tinggal di Hanoi, tinggal bersamanya. Walau bagaimanapun, atas pelbagai sebab, beliau teragak-agak dan tidak memuktamadkan pembelian tersebut. Kini, apabila beliau kembali untuk mencari apartmen bersaiz serupa, harganya telah meningkat kepada hampir 8 bilion VND.
"Saya anak tunggal, jadi saya merancang untuk membawa datuk dan nenek saya tinggal bersama saya di Bandar Raya Ho Chi Minh. Pada masa itu, saya berhasrat untuk membeli sebuah apartmen seluas 70 m² , tetapi semasa rundingan, pemiliknya menuntut kenaikan sebanyak 700 juta VND. Enam bulan kemudian, sebuah apartmen yang serupa berharga 7 bilion VND, dan kini ia telah meningkat kepada hampir 8 bilion VND. Harga apartmen di kawasan ini meningkat paling mendadak dalam tempoh 2024-2025, tetapi telah stabil dalam beberapa bulan kebelakangan ini, tidak lagi meningkat sepantas sebelumnya," kata Cik Ngoc Anh.
Selepas tempoh pertumbuhan pesat, urus niaga pangsapuri di pasaran sekunder kini telah menjadi perlahan.
FOTO: DINH SON
Encik Phan Minh Trong, Ketua Pegawai Eksekutif Modoho Investment Joint Stock Company, sebuah broker hartanah di bekas kawasan Bandar Thu Duc, turut menyatakan bahawa tempoh dari 2024-2025 dan beberapa bulan pertama tahun 2026 akan menyaksikan pertumbuhan kukuh dalam pasaran pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh. Harga pangsapuri utama terus menetapkan penanda aras baharu, dan peningkatan pelaburan serta ketersambungan dalam infrastruktur Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkatkan harga pangsapuri pasaran sekunder.
Walau bagaimanapun, perkembangan dalam pasaran sekunder kini menunjukkan gambaran yang berbeza, dengan bilangan transaksi yang berjaya dalam beberapa bulan kebelakangan ini menurun dengan ketara berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Oleh itu, harga telah terbantut, dan pemilik rumah yang perlu menjual dengan cepat malah terpaksa melaraskan harga atau menerima rundingan yang lebih serius.
Di beberapa kawasan yang sebelum ini mengalami kenaikan harga yang mendadak, seperti Bandar Thu Duc, Daerah 7, atau bekas Daerah Binh Thanh, banyak pangsapuri ditawarkan untuk dijual pada harga yang setara dengan harga pada akhir tahun 2025, atau 3-7% lebih rendah bergantung pada projek dan lokasi.
Contohnya, projek Victoria Village, yang terletak di Jalan Dong Van Cong, betul-betul di jalan utama Mai Chi Tho (dahulunya Bandar Thu Duc), menyaksikan harga meningkat daripada kira-kira 70 juta VND/ m² pada akhir tahun 2025 kepada hampir 100 juta VND/ m² menjelang April 2026. Walau bagaimanapun, selama lebih sebulan sekarang, harga telah berhenti meningkat, dan transaksi telah menurun. Ramai pelanggan yang perlu menjual dengan segera telah menurunkan harga sekitar 100 juta VND seunit berbanding nilai pasaran.
Pelanggan yang berada dalam keadaan kewangan pun berhati-hati.
Menurut Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, mulai suku kedua tahun 2025, pasaran akan mula menyesuaikan diri dan menjadi perlahan, atau stabil, memandangkan harga di pasaran sekunder telah meningkat terlalu cepat sejak 2-3 tahun lalu dan telah terjejas oleh beberapa isu, termasuk kenaikan kadar faedah bank.
Dalam pasaran sekunder, pembeli telah mula mengurangkan keuntungan mereka, bermakna mereka menjual pada harga yang lebih rendah daripada harga pasaran semasa, kerana sebelum ini mereka membeli pada harga yang jauh lebih baik daripada harga semasa.
Di samping itu, sesetengah pelanggan yang meminjam untuk membeli rumah 2-3 tahun yang lalu kini terpaksa menjual pangsapuri mereka pada harga yang lebih rendah daripada harga yang mereka beli, memandangkan kadar faedah keutamaan telah tamat tempoh dan kadar faedah telah meningkat dengan mendadak. Ini adalah kes di mana orang ramai membeli rumah tetapi belum menerimanya lagi, jadi mereka kekurangan aliran tunai untuk membayar faedah tersebut.
Tambahan pula, bilangan transaksi untuk perumahan sebenar kini hanya 60-70% berbanding tempoh yang sama tahun lepas, manakala pelabur yang membeli untuk tujuan sewa telah menurun kepada 30%.
"Ramai pelabur masih memegang hartanah spekulatif yang mereka tidak dapat jual, menyebabkan masalah aliran tunai dan seterusnya menjejaskan permintaan sebenar. Sementara itu, harga yang tinggi ditambah pula dengan kadar faedah yang meningkat secara mendadak telah memperlahankan pasaran sekunder. Projek yang dibeli pelanggan 2-3 tahun lalu, di mana hanya kira-kira 30% daripada pembayaran telah dibuat, masih belum menerima rumah mereka, terutamanya dalam projek dengan bilangan unit yang terlalu banyak. Ramai pelanggan, disebabkan oleh tekanan kewangan, tidak dapat meneruskan kontrak mereka dan terpaksa menjual dengan kerugian berbanding harga awal," kata Encik Dinh Minh Tuan.
Kadar faedah yang terlalu tinggi merupakan punca utama kelembapan harga dan perdagangan.
FOTO: DINH SON
Bukan sahaja di Bandar Raya Ho Chi Minh, tetapi juga di Hanoi, menurut data daripada Pusat Penyelidikan Pasaran dan Wawasan Pelanggan One Mount Group, pasaran hartanah Hanoi pada Suku Pertama 2026 hanya mencapai kira-kira 19,500 transaksi, penurunan sebanyak 7% berbanding tempoh yang sama tahun lepas dan 48% berbanding Suku Keempat 2025. Penurunan ini diperhatikan merentasi kebanyakan jenis hartanah.
Perkembangan ini menunjukkan bahawa pasaran bukan sahaja mengalami kesan jangka pendek daripada faktor bermusim, tetapi kekuatan pemulihan dalamannya dan kapasiti penyerapannya juga jelas semakin lemah berbanding tempoh pertumbuhan pesat tahun 2025.
Satu tinjauan pelanggan yang dijalankan oleh One Mount Group pada Suku Pertama 2026 menunjukkan bahawa kira-kira 36% pelanggan mengekalkan keperluan yang jelas untuk hartanah – termasuk kumpulan "mempertimbangkan" dan "bersedia untuk membeli", penurunan mendadak daripada 55% pada tahun 2025.
Menurut Encik Tran Minh Tien, Pengarah One Mount Group, pada tahun 2026, permintaan untuk hartanah di Hanoi tidak akan mengalami ledakan seperti yang dilihat pada tahun lepas. Permintaan pelaburan jangka pendek akan menurun dengan mendadak, dan asas pelanggan utama adalah mereka yang mempunyai keperluan hartanah dan pelaburan/pengumpulan aset jangka panjang.
Bagi kumpulan pelanggan ini, pangsapuri jualan semula terus mempunyai kelebihan kerana harganya yang sesuai, status produk yang jelas dan kebolehgunaan segera. Pasaran sedang memasuki fasa yang lebih selektif, di mana produk yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, mempunyai status undang-undang yang jelas dan berharga berpatutan akan mengekalkan kecairan yang lebih baik berbanding pasaran lain.
Sumber: https://thanhnien.vn/da-tang-gia-can-ho-da-chung-lai-185260603120230262.htm
