Apakah yang telah dilakukan pihak berkuasa China untuk menyelamatkan hartanah?

Selepas lebih dua tahun krisis hartanah, China telah menggunakan banyak langkah, daripada menurunkan kadar faedah, melonggarkan peraturan pembelian rumah kepada menggalakkan pelaburan.

Pada 8 November, Reuters memetik sumber yang rapat dengan perkara itu sebagai berkata bahawa pihak berkuasa China telah meminta syarikat insurans gergasi Ping An Insurance Group untuk membeli pegangan kawalan dalam Country Garden, syarikat hartanah persendirian terbesar China, yang terperangkap dalam masalah. Menurut sumber ini, kerajaan China telah mengarahkan kerajaan wilayah Guangdong - di mana kedua-dua syarikat beribu pejabat - bertindak sebagai perantara untuk membantu Ping An menyelamatkan Country Garden.

Ping An dipilih kerana ia merupakan pemegang saham utama Country Garden. Pihak berkuasa China mahu masalah mudah tunai Country Garden diselesaikan dalam wilayah itu.

Country Garden mempunyai hutang 1.4 trilion yuan ($190 bilion) pada akhir Jun. Ia kini mempunyai kira-kira 3,000 projek dalam pembinaan di China. Country Garden telah menghadapi masalah sejak beberapa bulan lalu, sentiasa berada di ambang lalai.

Ia bukan sesuatu yang luar biasa bagi pihak berkuasa untuk mengarahkan satu syarikat untuk mengambil alih syarikat lain. Tetapi jika ia berlaku, ia akan menjadi salah satu campur tangan paling agresif oleh China untuk menyelamatkan sektor hartanahnya yang sarat hutang dan tidak cair.

Walaupun pemaju China yang lain, termasuk China Evergrande, telah ingkar, dasar negara itu setakat ini tertumpu sebahagian besarnya pada menurunkan kadar pinjaman dan melonggarkan peraturan pembelian rumah. Berita Ping An menandakan kesediaan kerajaan China untuk memainkan peranan yang lebih besar dalam proses itu.

Awal minggu ini, pemegang saham utama China Vanke, Shenzhen Metro milik kerajaan, juga mengumumkan ia telah menyediakan kira-kira 10 bilion yuan ($1.4 bilion) untuk menyokong firma hartanah kedua terbesar China.

Projek Country Garden di Tianjin (China) pada Ogos 2023. Foto: Reuters — Projek Country Garden di Tianjin (China) pada Ogos 2023. Foto: *Reuters*

Pasaran hartanah China telah mengalami krisis sejak pertengahan 2021. Pada masa itu, beberapa siri perniagaan, daripada syarikat swasta besar seperti China Evergrande Group kepada syarikat yang disokong kerajaan seperti CIFI Holdings, menghadapi kesukaran dalam aliran tunai dan pembayaran balik hutang.

Puncanya dipercayai dasar "tiga garis merah" Beijing, yang dilancarkan untuk mengurangkan risiko sistemik dengan mengehadkan keupayaan syarikat hartanah untuk meminjam wang baharu. Ini dianggap punca utama mengapa banyak syarikat hartanah di negara ini gagal membayar hutang mereka. Dalam dua tahun yang lalu, kira-kira 50 syarikat telah gagal membayar bon asing, dengan skala 100 bilion USD, menurut JPMorgan. Perusahaan yang terlepas daripada muflis sentiasa berada dalam keadaan tidak menentu dan menghadapi kesukaran untuk meminjam modal baru.

Menjelang pertengahan tahun lalu, keadaan semakin teruk. Harga rumah di China terus menjunam. Banyak projek tergendala kerana kekurangan dana. Gelombang kemungkiran gadai janji meletus di mana-mana. Kempen anti-Covid-19 China yang keras telah menjejaskan keyakinan pasaran.

Hartanah kini menyumbang 25% daripada KDNK China. Oleh itu, masalah sektor ini mencetuskan kebimbangan terhadap krisis kewangan yang lebih luas.

Oleh itu, Beijing terpaksa mengubah dasarnya dan mencari jalan untuk memulihkan industri. Pada Mac 2022, kerajaan China menghentikan program perintisnya untuk mengenakan cukai hartanah. Mereka juga telah berulang kali menggesa institusi kewangan untuk menyokong industri.

Pada November tahun lalu, Beijing melancarkan pelan 16 perkara untuk menyelamatkan pasaran hartanah, yang dikeluarkan oleh Bank Rakyat China (PBOC) dan Suruhanjaya Kawal Selia Perbankan dan Insurans China (CBIRC) pada pertengahan bulan. Pelan itu menyediakan panduan kepada pihak berkuasa kewangan di seluruh negara, memfokuskan pada menangani krisis kecairan perusahaan dan akan melonggarkan sekatan ke atas pinjaman bank buat sementara waktu.

Ini menandakan usaha menyeluruh oleh China untuk menyelamatkan pasaran, yang diharapkan oleh bekas Gabenor Yi Gang akan menjadi "pendaratan lembut". Beberapa minggu kemudian, beberapa siri bank China mengumumkan bahawa mereka akan mengepam ratusan bilion dolar ke dalam hartanah, yang dianggap sebagai kejayaan awal rancangan itu.

Secara khusus, enam bank utama milik kerajaan China merancang untuk menyuntik $140 bilion ke dalam pasaran. Modal itu akan digunakan terutamanya untuk pembangunan hartanah, gadai janji untuk pelanggan, penggabungan dan pengambilalihan, pembiayaan rantaian bekalan dan pelaburan bon.

PBOC mula memotong kadar pinjaman secara menyeluruh pada pertengahan tahun. Ia juga melanjutkan beberapa dasar pakej menyelamat 16 mata sehingga akhir 2024.

Kerajaan China juga telah meluluskan rancangan untuk membina rumah mampu milik dan mengubah suai kawasan kurang membangun di bandar-bandar utama untuk meningkatkan pelaburan dalam sektor hartanah. Ia juga telah melonggarkan beberapa peraturan, seperti mengurangkan kadar faedah pinjaman untuk pembeli kali pertama dan mengurangkan bayaran muka untuk pembelian rumah di beberapa bandar.

Bank juga telah menghasilkan cara yang tidak pernah berlaku sebelum ini untuk menggalakkan pinjaman rumah. Awal tahun ini, beberapa bank di Nanning, Hangzhou, Ningbo dan Beijing menaikkan had umur pinjaman rumah kepada 80-95 tahun. Ini bermakna mereka yang berumur 70 tahun boleh meminjam selama 10-25 tahun. Ini adalah alat rangsangan kerana ia dapat mengurangkan beban pembayaran balik bulanan.

Kerajaan tempatan juga telah menyertai usaha menyelamat. Pada Jun 2022, Meishan, sebuah bandar di Sichuan, berkata ia akan mensubsidi pembelian rumah baharu tahun ini. Wenzhou, sebuah bandar di Zhejiang, akan membenarkan pembeli rumah kali pertama membayar faedah sahaja untuk tiga tahun pertama. Huainan, sebuah bandar di Anhui, telah meminta bank meningkatkan pinjaman dan mengurangkan masa kelulusan pinjaman untuk pembeli rumah kali pertama.

Syarikat hartanah sendiri juga telah menawarkan insentif untuk menarik pelanggan. Pada Jun 2022, Central China Real Estate menerima pembayaran dalam bentuk gandum, memberikan petani sehingga 160,000 yuan ($24,000) sebagai subsidi untuk mengimbangi bayaran pendahuluan untuk rumah di projek pangsapuri River Mansion di Shangqiu, Henan . Beberapa minggu sebelum itu, ia juga menawarkan untuk menerima bayaran dalam bawang putih daripada pembeli yang ingin membeli rumah dalam projek lain di bandar Kaifeng.

Di Wuhu, Anhui, bukannya berpegang pada harga lantai yang ditetapkan kerajaan, Golden Scale House, sebuah projek pangsapuri di pinggir bandar, menawarkan subsidi pembaikan sehingga 230,000 yuan dalam tempoh sebulan selepas transaksi selesai.

Walau bagaimanapun, pasaran hartanah China tidak dianggap telah bertambah baik. Angka yang dikeluarkan bulan lepas menunjukkan harga rumah baharu di China telah jatuh selama tiga bulan berturut-turut, sehingga akhir September.

Jualan hartanah (mengikut luas lantai) pada bulan September juga jatuh hampir 20% tahun ke tahun. Pelaburan hartanah jatuh 9.1% dalam sembilan bulan pertama tahun ini.

Pembeli rumah bertangguh kerana mereka mahu harga jatuh lebih jauh. Ini memburukkan keadaan, kerana syarikat hartanah perlu menjual lebih banyak rumah untuk mengumpul wang tunai dan mengelakkan muflis.

Awal minggu ini, Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF) menaikkan unjuran pertumbuhan China kepada 5.4% tahun ini. Bagaimanapun, agensi itu memberi amaran bahawa ekonomi China masih menghadapi banyak risiko dalam sektor kewangan dan hartanah. Mereka berkata sektor hartanah negara kini "agak lemah".

IMF telah menggesa China untuk membenarkan firma hartanah yang tidak berdaya maju keluar daripada pasaran, berkata tindakan China membenarkan firma lemah untuk terus beroperasi telah membantutkan pemulihan sektor itu.

Pada forum kewangan di Hong Kong awal minggu ini, Timbalan Gabenor PBOC Zhang Qingsong turut mengakui bahawa sektor hartanah sedang merosot.

"Kami perlu mengawal kelajuan ini dengan lebih teliti, untuk mengelakkan penurunan mendadak dan menyebabkan akibat yang tidak dijangka. Kami telah memperkenalkan banyak dasar untuk menstabilkan pasaran hartanah." Beliau juga menyeru pihak berkuasa untuk mencari cara baharu untuk mengekalkan pertumbuhan ekonomi, kerana "model lama berdasarkan pelaburan dan hartanah tidak lagi mampan."

Ha Thu (menurut Reuters, NYT)

Pautan sumber