Menghapuskan halangan yang berkaitan dengan yuran penggunaan tanah untuk projek hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Bandar Raya Ho Chi Minh kini mempunyai kira-kira 100 projek hartanah komersial yang menunggu pemberitahuan obligasi kewangan.

Semasa pertemuan dengan Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, dan jabatan-jabatan berkaitan hujung minggu lalu, Encik Jun Sung Ho, Pengarah Besar Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea Selatan) - pelabur projek Bandar Pintar Eko Thu Thiem (wad An Khanh), menyatakan hasratnya untuk meneruskan pelaksanaan projek tersebut jika Bandar Raya Ho Chi Minh menyelesaikan halangan pelaburan, terutamanya pengecualian daripada yuran penggunaan tanah tambahan sebanyak 5.4%/tahun untuk projek tersebut.

100 projek menghadapi obligasi kewangan.

Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, mengakui cadangan perniagaan dan menyatakan bahawa beliau akan melaporkan kepada kerajaan pusat untuk pertimbangan penyelesaian yang sesuai. Para pemimpin bandar mengalu-alukan kerjasama berterusan Lotte, perkongsian kesukaran, dan pelaksanaan projek mengikut jadual.

Malah, isu yang dibangkitkan oleh Lotte bukanlah kes terpencil. Sebelum ini, pelabur projek Empire City - Usaha Sama Empire City - turut menghantar dokumen kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh untuk meminta semakan semula ke atas obligasi kewangan yang terhasil.

Menurut unit ini, sejak tahun 2017, perusahaan tersebut telah memenuhi obligasi kewangannya hampir 3,600 bilion VND, dan keputusan peruntukan tanah bandar itu juga menyatakan dengan jelas bahawa perusahaan tersebut "tidak perlu membayar sebarang yuran tambahan" apabila beralih daripada pembayaran pajakan tanah sekali sahaja kepada peruntukan tanah dengan yuran penggunaan tanah.

Berdasarkan itu, projek tersebut telah menyiapkan dan menyerahkan tiga kelompok bangunan, bersamaan dengan kira-kira 1,200 pangsapuri, kepada penduduk. Walau bagaimanapun, dikehendaki membayar yuran penggunaan tanah tambahan dianggap sebagai "beban besar", yang menjejaskan aliran tunai dan rancangan perniagaan dengan serius.

Sebahagian daripada projek Empire City menghadapi masalah prosedur. Foto: HOANG TRIEU

Begitu juga, pihak berkuasa cukai Bandar Raya Ho Chi Minh baru-baru ini mengeluarkan dokumen yang meminta Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Hung Loc Phat untuk membayar tambahan 400 bilion VND untuk projek Green Star Sky Garden. Menurut Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), bandar ini kini mempunyai kira-kira 100 projek hartanah komersial yang menunggu pemberitahuan obligasi kewangan, termasuk banyak projek berskala besar oleh syarikat seperti Novaland , Hung Thinh Land dan TTC Land.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi HoREA, berkata bahawa persatuan itu telah berulang kali membuat petisyen untuk pemansuhan sepenuhnya yuran tambahan sebanyak 5.4% untuk perniagaan yang tidak bersalah. Menurutnya, "kelewatan dalam menentukan obligasi kewangan terutamanya berpunca daripada prosedur pentadbiran, bukan daripada kesalahan pelabur."

Menurut Encik Chau, mekanisme ini bukan sahaja menyebabkan kerugian kepada perniagaan tetapi juga mengakibatkan kerugian hasil bajet, kerana yuran penggunaan tanah "digantung" dan tidak dapat dibayar tepat pada waktunya, sementara banyak projek terpaksa menggantung pembinaan buat sementara waktu, menyebabkan pembaziran sumber tanah.

Beliau berhujah bahawa jika kerajaan dapat menyelesaikan isu ini, projek-projek yang terhenti akan segera memenuhi obligasi kewangan mereka, sekali gus membuka modal berpuluh-puluh ribu bilion dong untuk pasaran hartanah.

"Yuran penggunaan tanah adalah kunci untuk memulihkan bekalan perumahan dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi . Sebaik sahaja isu ini diselesaikan, ia juga akan menjadi jaminan penting untuk persekitaran pelaburan Vietnam," tegasnya.

Simpulan terbesar

Encik Dang Hong Anh, Pengerusi Persatuan Usahawan Muda Vietnam (VYEA) dan Pengerusi Lembaga Pengasas Syarikat Saham Bersama Hartanah Saigon Thuong Tin (TTC Land), percaya bahawa halangan yang berkaitan dengan obligasi pembiayaan tanah adalah "kesesakan terbesar" yang menghalang pembangunan pasaran hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh.

"Mengikut peraturan dalam Undang-Undang Tanah 2024 dan Dekri 103/2024/ND-CP, yuran penggunaan tanah ditentukan pada masa negeri mengeluarkan keputusan peruntukan tanah. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, banyak projek besar dilaksanakan secara berperingkat, dan setiap kali tanah diperuntukkan, penilaian baharu diperlukan, menyebabkan ketidakkonsistenan," katanya.

Beliau memetik beberapa projek di mana bandar memperuntukkan tanah buat sementara waktu pada fasa awal kepada pelabur untuk dimulakan, manakala baki bahagian menunggu penyelesaian pampasan tanah dan pembersihan. Sebaik sahaja keputusan peruntukan tanah pertama dibuat, perniagaan membayar yuran penggunaan tanah untuk keseluruhan projek berdasarkan pelan terperinci.

Walau bagaimanapun, apabila baki tanah diperuntukkan, pihak berkuasa menentukan obligasi kewangan tambahan berdasarkan harga tanah baharu, memaksa syarikat itu membayar ratusan bilion dong lebih banyak, walaupun kawasan itu telah dimasukkan dalam pembayaran sebelumnya.

Menurut Encik Hong Anh, situasi ini bukan sahaja meningkatkan kos pelaburan dan memanjangkan kemajuan pelaksanaan tetapi juga menjejaskan keseluruhan rantaian nilai pasaran perumahan. "Projek yang tertangguh bukan sahaja merugikan perniagaan tetapi juga membawa kepada beberapa akibat negatif: pembeli rumah menunggu, bank perlu menstruktur semula pinjaman, bekalan terganggu, dan pasaran kehilangan kecairan," katanya.

Menurut Encik Dang Hong Anh, isu obligasi kewangan mengenai yuran penggunaan tanah untuk projek dengan tanah yang diperuntukkan sementara telah dibangkitkan oleh komuniti perniagaan untuk masa yang lama. Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh juga telah menghantar pelbagai dokumen kepada Kementerian Kewangan dan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar untuk meminta penyelesaian, tetapi setakat ini tiada panduan khusus.

Akibatnya, banyak perniagaan yang membayar yuran penggunaan tanah untuk keseluruhan projek beberapa dekad yang lalu kini terpaksa membayar yuran tambahan untuk kawasan yang baru diperuntukkan, pada harga tanah semasa yang berkali-kali lebih tinggi. Ini merupakan beban kewangan yang ketara, menyebabkan kerugian kepada perniagaan, menjejaskan rancangan perniagaan mereka dengan serius, menyebabkan kelewatan projek, dan secara tidak langsung mengurangkan bekalan perumahan di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Encik Dang Hong Anh mencadangkan agar satu mekanisme khas diperlukan untuk mengendalikan isu ini secara adil dan munasabah. "Kami mencadangkan agar Kementerian Kewangan dan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar segera mengemukakan kepada Kerajaan satu mekanisme yang membolehkan potongan dan pengimbangan obligasi kewangan yang ditanggung sebelum ini oleh perniagaan berdasarkan keluasan, bagi projek yang telah membayar yuran penggunaan tanah penuh mengikut perancangan terperinci 1/500 tetapi belum menyelesaikan peruntukan tanah."

"Ini memastikan keadilan dan ketelusan sambil melindungi hak sah negara dan perniagaan. Hanya dengan itu kita dapat menguruskan hasil bajet dengan ketat sambil menggalakkan perniagaan untuk melabur dengan yakin, menyumbang kepada pembangunan sosioekonomi dan memenuhi keperluan perumahan penduduk di Bandar Raya Ho Chi Minh," tegasnya.

Cadangan untuk memansuhkan sepenuhnya peraturan 5.4%.

Pada sidang akhbar sosioekonomi baru-baru ini, seorang wakil dari Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan bahawa Jawatankuasa Rakyat Bandar telah secara rasmi mencadangkan kepada Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dan Kementerian Kewangan untuk mempertimbangkan pemansuhan peraturan yang mengutip tambahan 5.4% daripada yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah semasa tempoh sebelum obligasi kewangan ditentukan.

Menurut penjelasan pihak bandar, peraturan ini digubal dengan matlamat "berkongsi tanggungjawab kewangan antara negeri dan rakyat," tetapi pada hakikatnya, kelewatan tersebut sebahagian besarnya berpunca daripada agensi pentadbiran. Oleh itu, perniagaan dan rakyat tidak boleh dipaksa menanggung kos tambahan ini.

Pihak bandar juga menekankan bahawa, dalam konteks pemulihan sosioekonomi susulan pandemik COVID-19, pemansuhan peraturan tersebut akan membantu mengurangkan tekanan kos, merangsang pelaburan dan menggalakkan pertumbuhan. Pada masa ini, undang-undang menetapkan yuran tambahan sebanyak 5.4%, tetapi dalam draf pindaan kepada Dekri 103 mengenai yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah, Kementerian Kewangan mencadangkan dua pilihan: mengurangkannya kepada 3.6% atau memansuhkannya sepenuhnya.

Walau bagaimanapun, pemansuhan sepenuhnya hanya boleh dicapai jika ia ditetapkan secara langsung dalam Undang-Undang Tanah, jadi Kementerian Kewangan juga mengesyorkan agar Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mengkaji perkara ini untuk dimasukkan ke dalam pindaan undang-undang yang akan datang.

Menurut ramai pakar dan perniagaan, pada hakikatnya, kelewatan dalam menentukan obligasi kewangan sering berpunca daripada prosedur pentadbiran yang kompleks, sedangkan perniagaan telah pun memenuhi obligasi yuran penggunaan tanah mereka. Kutipan tambahan yuran ini meningkatkan kos pelaburan, menaikkan harga produk hartanah, memberi kesan langsung kepada pembeli rumah dan mengurangkan akses mereka kepada perumahan.

Sesetengah pakar juga berhujah bahawa jika bayaran tambahan hendak dikenakan, ia hanya perlu dikenakan kepada projek yang telah pun menjalankan perniagaan tanah tersebut dan menjana keuntungan, bagi mengelakkan situasi di mana perniagaan "menimbun tanah menunggu masa yang sesuai." Walau bagaimanapun, dalam kes di mana pelabur tidak bersalah, terus mengutip bayaran tambahan adalah tidak adil.

Menurut pakar, penyelesaian paling asas adalah untuk memansuhkan sepenuhnya peraturan 5.4% dan pada masa yang sama mengeluarkan mekanisme yang jelas mengenai masa pengiraan yuran penggunaan tanah untuk mewujudkan ketelusan dan konsistensi, sekali gus menyekat beberapa siri projek yang terhenti dan memulihkan keyakinan dalam pasaran hartanah.

Peraturan-peraturan perlu lebih jelas.

Pengerusi HoREA, Le Hoang Chau juga menekankan bahawa draf Resolusi yang menetapkan beberapa mekanisme dasar untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan Undang-undang Tanah perlu mentakrifkan pengendalian yuran penggunaan tanah tambahan dengan lebih jelas. "Kerajaan perlu mengawal selia secara khusus potongan yuran yang telah dibayar oleh perniagaan untuk tempoh yang belum tertakluk kepada yuran penggunaan tanah atau sewa tanah, dalam kes yang bukan disebabkan oleh kesalahan pengguna tanah. Ini adalah asas perundangan yang diperlukan untuk mengendalikan projek seperti Lotte's Eco Smart City atau Empire City, mengelakkan situasi di mana perniagaan dilayan secara tidak adil," Encik Chau menganalisis.

Sumber: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm