Adakah penghapusan kaedah baki akan melambatkan penilaian tanah?

Kesukaran dalam penilaian tanah telah "mengheret" kemajuan projek.

Menurut tinjauan Kementerian Pembinaan , lebih daripada 50% projek hartanah menghadapi kesukaran, halangan, dan pelaksanaan yang perlahan kerana kesukaran dalam menentukan kaedah penilaian tanah untuk mengetahui harga pasaran. Di samping itu, terdapat kesukaran yang berkaitan dengan kesahihan, perancangan, pelaburan dan lain-lain. Secara khususnya, masa untuk menentukan bayaran guna tanah sahaja mengambil masa 1-2 tahun. Inilah sebab mengapa bekalan pada 2022 menunjukkan tanda-tanda penurunan mendadak berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Perlu diingat bahawa selepas banyak projek diperiksa, proses penilaian tanah dalam banyak projek adalah lebih perlahan berbanding sebelum ini. Terdapat projek yang tertangguh selama 2-3 tahun malah 10 tahun tanpa menentukan harga tanah. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, banyak projek pelaburan tidak diluluskan kerana masalah ini.

Banyak pendapat yang berbeza dalam menentukan harga tanah menjadikannya lebih sukar untuk menentukan harga "pasaran". Sementara itu, projek masih menunggu untuk membayar wang kepada pihak berkuasa untuk memulakan penyerahan tanah. Penilaian tanah ini juga menjadi isu yang banyak dirungut oleh perniagaan dan lokaliti kerana ia "mengheret" kemajuan mengeksploitasi projek pelaburan, terutamanya projek hartanah.

Kelewatan dalam penilaian tanah menyebabkan banyak projek pelaburan hartanah tertangguh selama bertahun-tahun.

Kekurangan konsensus dalam pandangan mengenai penilaian tanah juga dicerminkan dalam banyak pendapat baru-baru ini, terutamanya mengenai pandangan sama ada untuk meninggalkan atau mengekalkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah apabila kaedah ini tidak lagi disebut dalam Draf Dekri yang meminda dan menambah Dekri 44/2014/ND-CP yang mengawal selia harga tanah.

Sehubungan itu, banyak pendapat percaya bahawa kaedah perbandingan langsung, potongan dan pendapatan sukar untuk menggantikan sepenuhnya kaedah lebihan, terutamanya untuk projek hartanah. Oleh itu, mengalih keluar kaedah ini dalam Draf boleh menyebabkan kesukaran di samping kesukaran yang berkaitan dengan penilaian, yang membawa kepada kelewatan dalam pelaksanaan projek. Di samping itu, mengubah kaedah penilaian menunjukkan lagi ketidakstabilan dasar, menjejaskan projek pelaburan yang dinilai dengan kaedah lebihan, seterusnya menjejaskan keputusan perniagaan perusahaan.

Berkongsi pandangan ini, Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh berkata bahawa Bandar Raya Ho Chi Minh telah menggunakan kaedah lebihan selama 8 tahun yang lalu untuk mengira yuran guna tanah dan sewa tanah untuk projek. 280/320 projek perumahan komersial dan kawasan bandar di lokaliti menggunakan kaedah ini, menyumbang 87.5%. Oleh itu, adalah perlu untuk terus mengekalkan kaedah lebihan, digabungkan dengan pindaan Pekeliling 36/2014/TT-BTNMT yang memperincikan kaedah penilaian tanah untuk membimbing pengiraan anggaran jumlah kos dan jumlah andaian hasil projek menjadi lebih dan lebih tepat.

Bagaimanapun, pakar ini berkata, penggunaan kaedah lebihan itu juga menimbulkan beberapa risiko undang-undang kepada penjawat awam dan orang berkaitan. Sebagai contoh, masalah ralat besar kerana kaedah lebihan adalah anggaran dengan jumlah kos pelaburan dan jumlah hasil projek kedua-duanya diandaikan, manakala asas yang paling penting ialah pangkalan data input tidak tepat, tidak dikemas kini dalam masa nyata... jadi indeks harga purata belum ditemui.

Atas sebab itu, banyak pendapat mencadangkan bahawa, daripada menghapuskan kaedah lebihan, perlu ada langkah untuk menghapus dan meningkatkan ketepatan dalam pengumpulan maklumat apabila menggunakan kaedah ini.

Mengapa kaedah lebihan masih perlahan hari ini?

Sebagai tindak balas kepada pendapat di atas, pada "Bengkel Penilaian Tanah Yang Sesuai untuk Nyahsekat Projek" yang diadakan baru-baru ini, Encik Dao Trung Chinh - Pengarah Jabatan Perancangan dan Pembangunan Sumber Tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar , Ketua Pasukan Editorial Undang-undang Tanah (dipinda) menekankan bahawa Draf Undang-undang tidak mengatakan untuk sekarang, kaedah itu tidak akan digunakan, tetapi untuk sekarang tidak akan digunakan.

Penyingkiran kaedah lebihan daripada Draf baharu telah menyebabkan banyak perselisihan faham.

Menurut penjelasan itu, dalam Resolusi 18-NQ/TW Jawatankuasa Pusat pengurusan guna tanah, disyaratkan apabila menentukan harga tanah, ia mesti mengikuti pasaran dengan teliti. Sementara itu, kaedah lebihan menetapkan penentuan harga berdasarkan anggapan kos dan hasil. Pada masa lalu, maklumat tentang harga tanah pada kontrak pindah milik adalah lebih rendah daripada harga sebenar. Jika ditentukan mengikut harga ini, ia akan memastikan penilai tetapi tidak mencerminkan pasaran dengan tepat.

Selain itu, kaedah lebihan apabila dilaksanakan secara praktikal mempunyai banyak faktor hipotesis. Jika hanya satu penunjuk ditukar, harga tanah yang ditentukan dengan kaedah lebihan akan menjadi sangat salah. Apatah lagi dengan kaedah ini, jika orang yang berbeza melakukannya, orang yang berbeza mengumpul maklumat, parameter yang berbeza juga akan memberikan harga yang berbeza.

Secara khususnya, Encik Chinh juga membangkitkan isu: "Kaedah tempatan dan pelabur bimbang bahawa meninggalkan kaedah lebihan akan melambatkan penilaian tanah. Persoalannya ialah mengapa kaedah lebihan masih perlahan?"

Menurutnya, pangkalan data pasaran semasa adalah tidak lengkap, tidak diseragamkan, dan tidak menggambarkan nilai pasaran dengan tepat, jadi dalam masa terdekat, penilaian tanah menggunakan kaedah lebihan tidak akan digunakan. Oleh itu, dalam Draf Undang-undang Tanah (pindaan), apabila menilai sesuatu bidang tanah, sekurang-kurangnya dua kaedah akan digunakan. Sekiranya kedua-dua kaedah ini mempunyai nilai yang berbeza, nilai yang lebih tinggi akan digunakan.

Undang-undang semasa menetapkan 5 kaedah penilaian tanah, termasuk kaedah perbandingan langsung; kaedah potongan; kaedah pendapatan; kaedah lebihan; kaedah pekali pelarasan. Draf pindaan Dekri Bil 44/2014/ND-CP dan Pekeliling Bil 36/2014/TT-BTNMT yang sedang dirujuk oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar hanya menetapkan 3 kaedah iaitu kaedah perbandingan, kaedah pendapatan dan kaedah pekali pelarasan harga tanah.

Dengan pilihan ini, Draf telah menerima banyak pendapat berkisar tentang kaedah penilaian tanah semasa yang dicadangkan oleh agensi penggubalan untuk dipinda, di mana penghapusan kaedah lebihan menyebabkan perdebatan paling banyak.

Sumber: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html