Adakah penghapusan kaedah lebihan akan memperlahankan proses penilaian tanah?

Kesukaran dalam penilaian tanah telah menghalang kemajuan projek tersebut.

Menurut tinjauan oleh Kementerian Pembinaan , lebih daripada 50% projek hartanah menghadapi kesukaran dan halangan, serta mengalami kelewatan dalam pelaksanaan disebabkan oleh kesukaran dalam menentukan kaedah penilaian tanah untuk memastikan harga pasaran. Di samping itu, terdapat kesukaran yang berkaitan dengan perkara perundangan, perancangan dan pelaburan… Khususnya, masa yang diambil untuk menentukan yuran penggunaan tanah sahaja mengambil masa 1-2 tahun. Inilah sebab-sebab yang membawa kepada penurunan mendadak dalam bekalan pada tahun 2022 berbanding tempoh yang sama tahun sebelumnya.

Terutamanya, selepas banyak projek diperiksa, penilaian tanah dalam banyak projek telah menjadi lebih perlahan berbanding sebelum ini. Sesetengah projek telah ditangguhkan selama 2-3 tahun, atau 10 tahun, tanpa harga tanah yang ditentukan. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, banyak projek pelaburan gagal diluluskan disebabkan oleh isu-isu ini.

Pelbagai pendapat yang berbeza mengenai penilaian tanah merumitkan lagi proses menentukan harga tanah "pasaran". Sementara itu, projek masih menunggu untuk membayar pihak berkuasa sebelum penyerahan tanah boleh dimulakan. Proses penilaian tanah ini juga merupakan kebimbangan yang ditimbulkan oleh banyak perniagaan dan kawasan kerana ia menghalang kemajuan projek pelaburan, terutamanya projek hartanah.

Kelewatan dalam penilaian tanah telah menyebabkan banyak projek pelaburan hartanah tertangguh selama bertahun-tahun.

Kekurangan konsensus mengenai penilaian tanah juga tercermin dalam banyak pendapat yang diutarakan baru-baru ini, terutamanya mengenai sama ada untuk memansuhkan atau mengekalkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah, memandangkan kaedah ini tidak lagi disebut dalam Draf Dekri yang meminda dan menambah Dekri 44/2014/ND-CP mengenai harga tanah.

Sehubungan itu, banyak pendapat mencadangkan bahawa kaedah perbandingan langsung, potongan dan pendapatan sukar untuk menggantikan sepenuhnya kaedah lebihan, terutamanya untuk projek hartanah. Oleh itu, penyingkiran kaedah ini daripada Draf boleh mewujudkan lebih banyak kesukaran berkaitan penilaian, yang membawa kepada kelewatan dalam pelaksanaan projek. Di samping itu, perubahan kaedah penilaian menunjukkan lagi ketidakstabilan dasar, yang memberi kesan kepada projek pelaburan yang kini dinilai menggunakan kaedah lebihan, sekali gus menjejaskan keputusan perniagaan perusahaan.

Berkongsi pandangan ini, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa Bandar Raya Ho Chi Minh telah menggunakan kaedah lebihan terutamanya untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah untuk projek sejak lapan tahun lalu. 280 daripada 320 projek perumahan komersial dan pembangunan bandar di bandar menggunakan kaedah ini, menyumbang 87.5%. Oleh itu, adalah perlu untuk mengekalkan kaedah lebihan, digabungkan dengan pindaan Pekeliling 36/2014/TT-BTNMT yang memperincikan kaedah penilaian tanah, untuk memberikan panduan yang lebih tepat tentang menganggarkan jumlah kos dan jumlah hasil yang diandaikan bagi projek.

Walau bagaimanapun, pakar ini menyatakan bahawa penggunaan kaedah lebihan juga mewujudkan beberapa risiko undang-undang untuk penjawat awam dan mereka yang terlibat. Contohnya, terdapat isu ralat yang ketara kerana kaedah lebihan merupakan anggaran berdasarkan andaian tentang jumlah kos pelaburan dan jumlah hasil projek, manakala asas yang paling penting—pangkalan data input—adalah tidak tepat dan tidak dikemas kini dalam masa nyata... oleh itu, indeks harga purata tidak dapat ditentukan.

Atas sebab itu, ramai yang berpendapat bahawa langkah-langkah perlu diambil untuk meningkatkan ketepatan pengumpulan data apabila menggunakan kaedah ini daripada menghapuskan kaedah nilai lebih.

Mengapakah kaedah lebihan masih begitu perlahan walaupun ia wujud pada hari ini?

Sebagai tindak balas kepada pendapat yang dinyatakan di atas, di "Bengkel Penilaian Tanah yang Sesuai untuk Memudahkan Projek" baru-baru ini, Encik Dao Trung Chinh - Pengarah Jabatan Perancangan dan Pembangunan Tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar , dan Ketua Pasukan Penggubal Undang-undang Tanah yang dipinda - menekankan bahawa draf undang-undang itu tidak menyatakan ia akan memansuhkan kaedah tersebut, tetapi buat masa ini, ia tidak akan menggunakan kaedah lebihan.

Penyingkiran kaedah lebihan daripada draf baharu telah menyebabkan banyak perselisihan faham.

Menurut penjelasan tersebut, Resolusi 18-NQ/TW Jawatankuasa Pusat mengenai pengurusan dan penggunaan tanah menghendaki bahawa apabila menentukan harga tanah, kaedah tersebut mesti mengikuti keadaan pasaran dengan teliti. Sementara itu, kaedah lebihan menetapkan bahawa harga ditentukan berdasarkan kos dan hasil yang diandaikan. Pada masa lalu, kerana harga tanah dalam kontrak pemindahan selalunya lebih rendah daripada harga sebenar, menentukan harga menggunakan kaedah ini akan memberi manfaat kepada penilai tetapi tidak akan mencerminkan pasaran dengan tepat.

Tambahan pula, kaedah baki, apabila dilaksanakan dalam praktik, melibatkan banyak andaian. Jika satu penunjuk pun diubah, harga tanah yang ditentukan oleh kaedah baki akan menjadi tidak tepat dengan ketara. Apatah lagi dengan kaedah ini, orang yang berbeza yang menggunakan kaedah yang berbeza dan mengumpul maklumat dan parameter yang berbeza akan mencapai harga yang berbeza.

Khususnya, Encik Chinh turut membangkitkan isu ini: "Pihak berkuasa tempatan dan pelabur bimbang bahawa tindakan meninggalkan kaedah lebihan akan menghalang penilaian tanah. Persoalannya, mengapa proses ini masih perlahan walaupun dengan kewujudan kaedah lebihan?"

Menurutnya, pangkalan data pasaran semasa tidak lengkap, tidak diseragamkan, dan tidak mencerminkan nilai pasaran dengan tepat, jadi kaedah penilaian tanah lebihan tidak akan digunakan dalam masa terdekat. Oleh itu, dalam draf Undang-undang Tanah yang dipinda, sekurang-kurangnya dua kaedah akan digunakan semasa menilai sebidang tanah. Sekiranya kedua-dua kaedah ini menghasilkan nilai yang berbeza, nilai yang lebih tinggi akan digunakan.

Perundangan semasa menetapkan lima kaedah untuk penilaian tanah: kaedah perbandingan langsung; kaedah potongan; kaedah pendapatan; kaedah lebihan; dan kaedah pekali pelarasan. Draf pindaan kepada Dekri No. 44/2014/ND-CP dan Pekeliling No. 36/2014/TT-BTNMT, yang kini sedang dikaji semula oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, hanya menyatakan tiga kaedah: kaedah perbandingan, kaedah pendapatan, dan kaedah pekali pelarasan penilaian tanah.

Dengan pendekatan ini, draf tersebut telah menerima banyak komen mengenai kaedah penilaian tanah semasa yang dicadangkan oleh agensi penggubalan untuk dipinda, dengan penghapusan kaedah lebihan menjadi yang paling dibahaskan.

Sumber: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html