Undang-undang Tanah akan membawa pasaran perumahan Hanoi menjadi "kitaran baharu"

Segmen pangsapuri mendapat perhatian mendadak daripada pasaran Hanoi

Pada separuh pertama 2024, segmen perumahan terus menjadi tumpuan dalam pasaran hartanah. Segmen apartmen mencatatkan lonjakan minat, membawa kepada kenaikan mendadak harga produk di pasaran sekunder.

Laporan Q2/2024 Savills Vietnam menunjukkan bahawa sejak 2020, purata harga utama telah meningkat sebanyak 18% setahun, manakala harga sekunder telah meningkat sebanyak 14% setahun.

Menjelang pertengahan 2024, harga utama segmen apartmen akan mencecah VND65 juta/m², naik 10% suku ke suku dan 24% tahun ke tahun. Terutama, Savills tidak merekodkan bekalan baharu di bawah VND45 juta pada suku kedua 2024.

Bekalan terhad dan ketidakseimbangan produk dianggap oleh Savills Vietnam sebagai sebab utama yang membawa kepada kenaikan mendadak harga jualan segmen pangsapuri yang berterusan.

Sumber: Laporan Gambaran Keseluruhan Pasaran Savills 6 bulan/2024.

Pada Q2/2024, bekalan baharu berkurangan sebanyak 34% QoQ dan 25% YoY kepada 2,697 unit. Bekalan utama berkurangan sebanyak 20% QoQ dan 49% YoY kepada 10,317 unit.

Kebanyakan urus niaga pangsapuri yang direkodkan dalam tempoh 6 bulan pertama tahun ini tergolong dalam segmen pangsapuri Kelas B. Kelas B menyumbang 96% daripada jumlah 5,085 unit yang dijual.

Segmen ini menyediakan perkhidmatan berkualiti yang memenuhi keperluan hidup harian, membantu pembeli mengimbangi kos pembelian rumah dan kualiti hidup.

Cik Do Thi Thu Hang - Pengarah Kanan, Jabatan Perundingan dan Penyelidikan, Savills Hanoi berkata: "Berbanding tempoh yang sama tahun lepas, purata harga pangsapuri di pasaran sekunder meningkat sebanyak 25%, malah segmen kelas B dan kelas C mencatatkan peningkatan sebanyak 27% kepada 29%".

Segmen vila pulih dengan perlahan

Mengenai segmen vila/rumah bandar, laporan Savills menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang perlahan.

Dalam 6 bulan pertama tahun ini, bilangan urus niaga dalam segmen vila/rumah bandar menurun sebanyak 40% suku ke suku, walaupun ia meningkat sebanyak 5% tahun ke tahun, mencapai 111 unit, kadar penyerapan suku tahunan hanya 18%. Bekalan baharu itu mempunyai kadar penyerapan 48%, turun 15 mata peratusan suku ke suku dan 3 mata peratusan tahun ke tahun.

Majoriti urus niaga utama direkodkan di daerah Ha Dong dengan 61%, hasil projek infrastruktur yang hampir siap seperti jalan Le Quang Dao, dijangka beroperasi pada suku keempat 2024. Daerah Hoang Mai dan daerah Thuong Tin diikuti dengan masing-masing 14% dan 9%.

Cik Do Thi Thu Hang - Pengarah Kanan, Jabatan Perundingan dan Penyelidikan, Savills Hanoi.

Cik Hang menjelaskan: "Segmen vila/rumah bandar dalam projek tidak menunjukkan sebarang tanda pemulihan, harga telah meningkat pada tahap yang tinggi, tetapi kecairan tidak baik. Sementara itu, pasaran jiran masih mempunyai bekalan baru dengan harga yang kompetitif, dan permintaan untuk pembelian lebih tinggi."

Secara khusus, bekalan vila dalam projek baru masih banyak. Menurut laporan Savills, bekalan baharu itu mencecah 128 unit, naik 38% suku ke suku tetapi turun 2% tahun ke tahun.

Bekalan baharu datang daripada dua projek sedia ada di Ha Dong: An Quy Villa dengan 54 vila, manakala An Lac Green Symphony di Hoai Duc mempunyai 12 rumah bandar baharu, dan Him Lam Thuong Tin mempunyai 11 rumah kedai baharu.

Bekalan utama mencapai 608 unit daripada 16 projek, turun 9% QoQ dan 24% YoY. Vila menguasai bekalan utama dengan 39% disebabkan oleh bekalan baharu pada suku tersebut.

Dalam 6 bulan pertama tahun ini, harga utama vila dalam projek meningkat sebanyak 9%, mencecah 178 juta VND/m² tanah.

Harga rumah bandar turun 2% suku ke suku kepada VND188 juta/m², terutamanya disebabkan unit berharga tinggi telah habis dijual dan hanya tinggal unit berharga rendah.

Harga rumah kedai juga meningkat sebanyak 3% setiap suku tahun, mencecah VND 288 juta/m² tanah.

Undang-undang Tanah menyokong pasaran hartanah

Menurut Cik Hang, pasaran perumahan Hanoi dijangka memasuki "kitaran baharu" kerana Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah secara rasmi berkuat kuasa awal 1 Ogos.

“Apabila undang-undang berkuat kuasa tidak lama lagi, banyak masalah pasaran akan diselesaikan dan kesannya akan berlaku lebih cepat.

Sebagai contoh, masalah bekalan terhad di banyak kawasan. Apabila bekalan terhad, pilihan orang ramai berkurangan, menyebabkan harga tidak stabil dan kecenderungan meningkat. Menyelesaikan masalah bekalan terhad akan memberi kesan positif kepada pasaran umum.

Bagaimanapun, perlu diingatkan juga bahawa walaupun undang-undang berkuat kuasa tidak lama lagi, ia akan mengambil masa untuk menyelesaikan masalah bekalan terhad kerana pada masa ini projek masih menunggu dokumen panduan," kata Cik Hang.

Cik Hang menegaskan bahawa harga semasa segmen perumahan adalah tinggi, sangat mempengaruhi keputusan pelaburan dan kecairan pasaran.

Memandangkan garis panduan itu dikeluarkan sepenuhnya secara beransur-ansur, harga dijangka menjadi lebih stabil dan kepentingan orang ramai akan lebih terjamin, contohnya, syarat dan peraturan untuk penjualan produk yang dibentuk pada masa hadapan.

Projek yang sebelum ini tidak diluluskan akan mempunyai asas untuk penyelesaian, dan banyak isu lain boleh diselesaikan, termasuk pengiraan yuran guna tanah, pajakan tanah dan pembangunan perumahan sosial...

Undang-undang Tanah akan membantu menstabilkan harga hartanah dan lebih menjamin kepentingan rakyat.

Pelulusan awal undang-undang itu juga dijangka memberikan sokongan awal kepada pasaran, memberi kesan positif kepada psikologi pembeli dan pelabur, membantu mereka lebih yakin dengan keputusan dan rancangan perniagaan serta pembangunan mereka dalam masa terdekat, menurut pakar.

Lazimnya, Undang-undang Perniagaan Hartanah juga menetapkan bahawa pelabur hanya dibenarkan mengutip deposit tidak lebih daripada 5% daripada nilai hartanah. Di samping itu, deposit hanya dibenarkan dikutip dalam kes di mana rumah atau kerja pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan mengikut peruntukan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023.

Ini membantu melindungi pembeli daripada risiko pengagihan modal sebelum melengkapkan prosedur undang-undang yang diperlukan, memberikan pembeli lebih banyak masa untuk menyediakan kewangan.

Pada masa yang sama, peraturan ini menyumbang kepada mewujudkan lebih keyakinan dalam urus niaga pasaran.

Selain itu, pada masa akan datang, dengan dana tanah terhad, projek dan bekalan di pusat bandar, trend berpindah ke kawasan pinggir bandar akan terus berlaku dengan kuat, menjejaskan kedua-dua segmen pangsapuri dan vila/rumah bandar.

Bagi pangsapuri, permintaan kebanyakannya datang daripada golongan berpendapatan sederhana. Keterjangkauan kumpulan ini adalah produk di bawah 3 bilion, manakala pasaran Hanoi tidak mempunyai banyak pilihan untuk julat harga ini.

Oleh itu, pembeli telah mempertimbangkan projek yang terletak di pinggir bandar seperti Nam Tu Liem, Ha Dong dan Gia Lam, yang menyediakan sehingga 93% daripada bekalan segmen ini.

Bagi vila/rumah bandar, menjelang akhir 2024, 13 projek akan menyediakan sejumlah 2,951 unit.

Begitu juga, untuk vila/rumah bandar, menjelang akhir tahun 2024, 13 projek akan menyediakan sejumlah 2,951 unit, kebanyakannya akan berada di daerah Dong Anh dengan 34% daripada bekalan masa depan. Daerah Ha Dong menyusul dengan 19% dan daerah Hoai Duc dengan 16%.

Menilai trend ini, Cik Hang menjelaskan: "Dalam konteks ini, bandar ini terpaksa melabur dalam membangunkan infrastruktur di sekitar tali pinggang, mengurangkan beban di dalam bandar dan menyebarkan penduduk ke pinggir.

Pada masa ini, terdapat kawasan bandar baharu di kawasan yang jauh dari pusat dengan utiliti segerak dan berkualiti dilaburkan, dengan peningkatan bilangan urus niaga, menjadikan orang ramai lebih terbuka untuk berpindah ke kawasan ini.

Permintaan juga datang daripada orang yang boleh bekerja dari jauh, tidak memerlukan banyak perjalanan tetapi masih boleh mempunyai utiliti segerak dan infrastruktur landskap yang baik."

Menurut pengumuman Jabatan Pengangkutan Hanoi, kini terdapat 11 projek pelaburan pembinaan trafik yang dijadualkan untuk memulakan pembinaan di Hanoi. 13 kementerian dan agensi pusat akan dipindahkan ke luar bandar dalaman, tertumpu di kawasan Tasik Barat Barat dan Me Tri.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm