Mencadangkan mekanisme tambahan untuk menentukan harga tanah dan mengendalikan hasil tambahan dalam draf Resolusi Undang-undang Tanah.

Imej ilustrasi.

Persatuan Hartanah Vietnam (VNREA) baru-baru ini telah mengemukakan dokumen yang memberikan maklum balas mengenai beberapa aspek draf Resolusi Dewan Negara yang menetapkan mekanisme dan dasar untuk menangani kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan Undang-undang Tanah.

Sehubungan itu, VNREA telah menyumbang lima cadangan; termasuk mencadangkan pindaan kepada tiga peruntukan yang telah ditetapkan dalam draf dan menambah dua peruntukan yang belum dimasukkan dalam draf Resolusi.

Berkenaan dua cadangan tambahan, VNREA memetik Perkara 5 Draf Resolusi, yang menetapkan penggunaan jadual harga tanah untuk menentukan yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah bagi semua projek apabila tanah diperuntukkan, dipajak atau tujuan penggunaannya diubah, dalam semua kes.

Walau bagaimanapun, menurut analisis VNREA, pada hakikatnya, terdapat projek pelaburan di kawasan yang baru dibangunkan atau projek dengan skala penggunaan tanah yang besar yang tidak mempunyai senarai harga tanah, atau jika senarai harga tanah wujud, aplikasinya tidak sesuai. Dalam kes sedemikian, adalah perlu untuk menentukan harga tanah tertentu mengikut kaedah penentuan harga tanah yang ditetapkan dalam Undang-undang Tanah semasa untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah.

VNREA mencadangkan penambahan peraturan yang menyatakan kes-kes di mana harga tanah tertentu terpakai untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah untuk projek apabila Negeri memperuntukkan tanah, memajak tanah atau mengubah tujuan penggunaan tanah, termasuk: projek dengan skala penggunaan tanah yang besar iaitu 100 hektar atau lebih dan projek pelaburan di kawasan yang baru dibangunkan yang belum mempunyai senarai harga tanah.

Di samping itu, VNREA mencadangkan penambahan peraturan mengenai pengiraan yuran tambahan untuk tempoh sebelum harga tanah ditentukan. Berdasarkan poin d, Klausa 2, Artikel 257 Undang-Undang Tanah 2024, Dekri 103/2024/ND-CP menetapkan bahawa yuran tambahan bagi mereka yang menerima keputusan peruntukan/pajakan tanah sebelum 1 Ogos 2024, tetapi harga tanahnya belum ditentukan, akan dikira pada 5.4%/tahun (dijangka akan diselaraskan kepada 3.6%/tahun) daripada yuran penggunaan tanah/yuran pajakan tanah yang perlu dibayar untuk tempoh sebelum harga tanah ditentukan.

Hujahnya ialah pelabur mendapat manfaat daripada yuran penggunaan/pajakan tanah yang tidak dibayar. Pandangan ini tidak betul dan tidak sesuai – tegas VNREA. Pada masa ini, tanggungjawab untuk menentukan harga tanah terletak pada agensi negeri, bukan pada pengguna tanah.

Tuntutan agar pengguna tanah dipertanggungjawabkan dalam kes ini adalah tidak berasas. Apabila pengguna tanah belum membayar yuran penggunaan tanah atau sewa tanah, mereka tidak boleh melaksanakan hak penggunaan tanah mereka: hak untuk membeli/menjual/memindahkan/memajak gadai janji… kerana, mengikut peraturan, hak ini hanya boleh dilaksanakan selepas memenuhi obligasi kewangan mereka mengenai tanah tersebut, menurut analisis VNREA.

Oleh itu, VNREA mencadangkan penambahan klausa yang mengawal selia pengendalian yuran tambahan berdasarkan perbezaan kes tertentu. Bagi kes di mana keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah, kebenaran untuk menukar tujuan penggunaan tanah, kebenaran untuk bertukar daripada pembayaran pajakan tanah tahunan kepada pembayaran sekali sahaja untuk keseluruhan tempoh pajakan, lanjutan penggunaan tanah, pelarasan tempoh penggunaan tanah, atau pelarasan perancangan terperinci telah dibuat mengikut undang-undang tanah dan undang-undang lain yang berkaitan sebelum tarikh kuat kuasa Undang-undang ini, tetapi harga tanah masih belum ditentukan, penentuan yuran pajakan tanah dan yuran penggunaan tanah hendaklah dijalankan mengikut perkara a, b, dan c, Klausa 2, Perkara 257 Undang-undang Tanah 2024.

Selain itu, pengguna tanah wajib membayar biaya tambahan untuk jangka waktu di mana biaya penggunaan tanah dan sewa tanah belum dihitung, sebagaimana yang ditetapkan dalam poin a, b, dan c Klausul 2, Pasal 257 Undang-Undang Tanah, jika pengguna tanah telah memasukkan area tanah yang telah diberikan hak penggunaan tanah tersebut ke dalam eksploitasi, bisnis, atau penggunaan.

Pengguna tanah tidak dikehendaki membayar yuran tambahan untuk tempoh di mana yuran penggunaan tanah atau sewa tanah belum dikira, seperti yang ditetapkan dalam poin a, b, dan c Klausa 2, Perkara 257 Undang-Undang Tanah, jika pengguna tanah belum memasukkan kawasan tanah yang telah diberikan hak penggunaan tanah ke dalam eksploitasi, perniagaan, atau penggunaan. Jika pengguna tanah telah membayar yuran tambahan untuk tempoh di mana yuran penggunaan tanah atau sewa tanah belum dikira, jumlah yang dibayar akan dikembalikan atau diimbangi dengan obligasi kewangan lain kepada Negara…

Berkenaan tiga pindaan yang dicadangkan, VNREA memetik: Klausa 7, Perkara 3 mengenai pemerolehan tanah, pampasan, sokongan dan penempatan semula menetapkan bahawa "Potongan jumlah pampasan, sokongan dan penempatan semula yang didahulukan oleh pelabur daripada yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah yang perlu dibayar hendaklah dikira untuk keseluruhan projek mengikut Klausa 2, Perkara 94 Undang-undang Tanah."

Walau bagaimanapun, menurut VNREA, Undang-undang Tanah menetapkan bahawa dalam kes di mana pelabur mendahulukan pampasan, sokongan dan dana penempatan semula, dana ini boleh ditolak daripada yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah projek tersebut. Jika, selepas menolak yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah projek, masih terdapat baki jumlah, ia boleh dimasukkan ke dalam jumlah modal pelaburan projek tersebut.

Oleh itu, peraturan ini tidak benar-benar menjamin hak dan tidak benar-benar menarik pelabur untuk mengambil bahagian dalam memajukan dana pampasan, sokongan dan penempatan semula; terutamanya dalam kes projek yang dikecualikan daripada atau layak untuk pengurangan yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah – dianalisis oleh VNREA.

Oleh itu, VNREA mencadangkan agar pelabur terus menolak bayaran pendahuluan untuk pampasan, sokongan dan penempatan semula daripada obligasi kewangan lain yang perlu dibayar oleh pelabur.

Tambahan pula, perkara d, Klausa 1, Perkara 5 menetapkan bahawa asas pengiraan yuran penggunaan tanah termasuk: kos pembinaan infrastruktur untuk kawasan tanah yang diserahkan oleh pelabur kepada Negara; kos pembinaan infrastruktur yang dinyatakan dalam perkara ini ditentukan mengikut peruntukan undang-undang mengenai pembinaan.

Menurut VNREA, draf tersebut hanya menetapkan pengiraan kos pembinaan infrastruktur untuk kawasan tanah yang diserahkan oleh pelabur kepada Negeri, yang mana tidak sesuai. Ini kerana sifat jadual harga tanah adalah peraturan umum, dan harga tanah dalam jadual ini biasanya berdasarkan petak tanah sedia ada. Projek pembangunan infrastruktur yang tidak mempunyai tanah yang diserahkan kepada Negeri (seperti projek pembangunan infrastruktur taman perindustrian) tidak akan layak mendapat potongan kos infrastruktur.

Secara alternatifnya, projek pelaburan akan mempunyai kos pelaburan infrastruktur yang berbeza bergantung pada keadaan dan skala geologi, terutamanya di kawasan baharu atau tanah yang ditebus guna, yang mempunyai kos yang sangat tinggi untuk meratakan tanah dan pembinaan infrastruktur. Oleh itu, hanya mengira kos infrastruktur untuk kawasan tanah yang diserahkan oleh pelabur kepada Negeri tidak akan menjamin keadilan.

Berdasarkan realiti ini, VNREA mencadangkan bahawa apabila menentukan harga tanah, kos infrastruktur keseluruhan projek harus dikira, bukan hanya untuk keluasan tanah yang diserahkan oleh pelabur kepada Negara. Pada masa yang sama, peraturan harus ditambah mengenai pengendalian kos penambakan tanah untuk projek penambakan tanah apabila menentukan harga tanah (pada masa ini, kos penambakan tanah dimasukkan dalam kos pembangunan projek apabila menentukan harga tanah menggunakan kaedah lebihan).

Satu lagi perkara yang diulas oleh VNREA ialah perkara b, Fasal 13, Perkara 3, yang menetapkan peruntukan peralihan untuk pengambilan tanah, pampasan, sokongan dan penempatan semula, dengan menyatakan: "Dalam kes di mana, sebelum tarikh kuat kuasa Resolusi ini, tiada keputusan yang meluluskan pelan pampasan, sokongan dan penempatan semula, pengambilan tanah, pampasan, sokongan dan penempatan semula hendaklah dijalankan mengikut Undang-undang Tanah dan peruntukan Perkara ini."

Menurut VNREA, penggunaan frasa "kes sebelum tarikh kuat kuasa Resolusi ini di mana tiada keputusan dibuat" tidak menentukan dengan tepat jangka masa peristiwa itu berlaku. Mungkin terdapat kes di mana tiada keputusan yang meluluskan pelan pampasan dibuat sebelum tarikh kuat kuasa Resolusi, tetapi pada masa Resolusi berkuat kuasa, keputusan sedemikian telah dibuat. Oleh itu, VNREA mencadangkan pindaannya kepada "Kes di mana tiada keputusan dibuat pada tarikh kuat kuasa Resolusi ini...".

Sumber: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm