Sebab mengapa pangsapuri di bawah 25 juta VND/m2 'pupus' di bandar besar, Hanoi meninggalkan 2 keputusan berkaitan lelongan tanah

Data penyelidikan daripada Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam menunjukkan bahawa segmen pangsapuri mampu milik (harga di bawah VND25 juta/m2) - rumah mampu milik, telah menjadi "pupus". (Foto: Linh An)

Keperluan rumah mampu milik "ditinggalkan"

Pasaran hartanah Vietnam secara beransur-ansur "panas" terima kasih kepada daya penggerak daripada dasar bekalan dan sokongan baharu daripada Kerajaan . Walau bagaimanapun, peningkatan dalam penawaran - terutamanya disumbangkan oleh segmen mewah, hanya memenuhi sebahagian kecil daripada keperluan perumahan rakyat, manakala keperluan majoriti rakyat - rumah mampu milik, sedang "terbengkalai", menjadikan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan semakin serius.

Data penyelidikan dari Vietnam Association of Realtors (VARS) menunjukkan bahawa segmen pangsapuri mampu milik (harga di bawah VND25 juta/m2) - perumahan mampu milik, telah menjadi "pupus" dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan sangat sukar, malah mustahil, untuk muncul semula di Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Secara khusus, statistik VARS menunjukkan bahawa dalam tempoh 2018-2023, bukan sahaja kuantiti pangsapuri terus menurun, malah struktur bekalan pangsapuri di dua kawasan bandar khas itu juga semakin tidak seimbang. Struktur bekalan semakin "bersandar" ke arah segmen mewah dan mewah.

Di Hanoi, sebelum mencapai kejayaan itu, bahagian pangsapuri mampu milik yang baru dilancarkan mencapai 35% pada 2018, menurun kepada 20% pada 2019 dan hanya 12% pada 2020. Pada 2021 dan 2022, bekalan pangsapuri mampu milik di Hanoi terus berkurangan, hanya mencecah kira-kira 4% daripada jumlah bekalan yang dilancarkan.

Di Ho Chi Minh City, sejak 2018, bahagian pangsapuri mampu milik telah menurun dengan mendadak pada kadar dua digit, daripada 20% pada 2018 kepada 0.5% pada 2020 sebelum hilang sepenuhnya pada 2021.

Sehingga 9 bulan pertama 2024, bekalan pangsapuri di Hanoi menyaksikan pemulihan yang ketara, tetapi ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan menjadi lebih serius apabila kira-kira 80% daripada bekalan pangsapuri dibuka untuk jualan di Hanoi dan Ho Chi Minh City dalam tempoh 9 bulan pertama 2024 mempunyai harga jualan VND 50 juta/m2 atau lebih.

Walaupun harganya tinggi, projek yang baru dilancarkan atau pelancaran baharu telah mencapai kadar jualan yang sangat baik kerana permintaan untuk pangsapuri, baik untuk kediaman dan pelaburan, sentiasa kekal tinggi dan dalam aliran menaik. Sesetengah projek pangsapuri merekodkan kadar penyerapan sehingga 99% tepat pada masa pelancaran rasmi.

Keadaan ini menyebabkan harga pangsapuri terus meningkat dan mewujudkan tahap baharu, pada tahap yang tinggi dalam kedua-dua pasaran utama dan menengah, jauh melebihi kemampuan dan kadar pertumbuhan pendapatan majoriti rakyat.

Penyelidikan mengenai indeks harga pangsapuri, yang mencerminkan purata turun naik harga jualan projek dalam set sampel 150 projek yang dipilih dan diperhatikan oleh VARS, juga menunjukkan bahawa, setakat suku ketiga 2024, harga jualan purata kluster projek sampel di Hanoi adalah hampir 60 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 64.0% berbanding suku kedua 2019.

Harga jualan purata kluster projek di Ho Chi Minh City meningkat daripada VND49.2 juta/m2 kepada VND64.2 juta/m2, mencerminkan peningkatan sebanyak 30.6% berbanding tempoh asas.

Di Da Nang, indeks harga pasaran Da Nang menunjukkan peningkatan sebanyak 46.2% pada suku ketiga, lebih tinggi daripada Ho Chi Minh City, dengan lebih daripada 50% bekalan baharu pada suku ketiga berharga melebihi VND80 juta/m2.

Oleh itu, boleh dikatakan bahawa di bandar-bandar besar, walaupun permintaan untuk perumahan mampu milik adalah sangat besar dan tidak dipenuhi. Tetapi bekalan pangsapuri mewah tidak berlebihan dan hanya memenuhi bahagian tertentu permintaan.

Apakah puncanya?

VARS percaya bahawa adalah sukar untuk perumahan mampu milik untuk "muncul" di kawasan tengah Hanoi dan Ho Chi Minh City, kerana bilangan projek perumahan yang diluluskan untuk pelaburan dalam beberapa tahun kebelakangan ini hanya boleh "dikira dengan jari". Pada 2023 dan awal 2024, hampir tiada projek baharu dalam segmen rumah mampu milik yang sedang dilaksanakan, dan projek hartanah yang dilaksanakan tertumpu terutamanya kepada segmen mewah.

Menjelaskan sebabnya, VARS berkata:

Pertama , sebab utama rumah mampu milik tidak mendapat banyak perhatian daripada pemaju hartanah adalah kerana margin keuntungan daripada segmen ini lebih rendah daripada segmen mewah.

Untuk membina rumah mampu milik, pemaju mesti mengoptimumkan kos daripada dana tanah, pembinaan hingga operasi. Sementara itu, pengiraan oleh pemaju projek menunjukkan bahawa dengan margin keuntungan hanya kira-kira 15%, jika modal bertakung selama 1-2 tahun atau jualan tertangguh selama 1-2 tahun, pemaju akan kehilangan wang.

Tambahan pula, dana tanah pusat semakin berkurangan, pada masa ini dan akan datang, terutamanya terletak di kawasan bandar besar dengan rangkaian infrastruktur dan kemudahan awam yang memerlukan pelaburan, ditambah dengan kos input, terutamanya kos tanah, semakin meningkat, harga tidak boleh berpatutan.

Kedua , walaupun Kerajaan telah memperkenalkan banyak dasar untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan rumah mampu milik, prosedur undang-undang berkaitan tanah dan perancangan masih menjadi halangan utama. Proses pelesenan yang rumit, masa yang lama, bersama-sama dengan dana tanah yang semakin terhad untuk pembangunan perumahan di bandar-bandar besar, membuatkan pemaju projek perlu mempertimbangkan dengan teliti sebelum melabur dalam segmen ini.

Di samping itu, dasar sokongan kredit untuk pembeli rumah dalam segmen ini tidak dilaksanakan secara serentak. Pakej sokongan kewangan untuk golongan berpendapatan sederhana dan rendah, seperti kadar faedah keutamaan dan sumber pinjaman, masih menghadapi banyak kesukaran untuk mengakses dan prosedur yang rumit.

Ketiga , projek mewah membawa margin keuntungan yang tinggi dan tidak sukar untuk dijual. Oleh kerana permintaan untuk perumahan mewah, termasuk kedua-dua keperluan kediaman dan pelaburan, adalah sangat besar, daripada kumpulan pelanggan berpendapatan tinggi sentiasa meningkat seiring dengan pembangunan ekonomi dan orang asing daripada gelombang pelaburan asing serta Vietnam di luar negara berdasarkan syarat pemilikan "santai" undang-undang baru untuk kumpulan ini.

Malah, bilangan pelanggan yang sanggup membayar premium untuk memiliki produk paling terhad dan mewah dalam projek itu bukanlah sedikit. Ini menjadikan segmen rumah mampu milik kurang menarik kepada pemaju projek.

Penyerahan tanah seluas lebih 12.5 hektar untuk Projek Perumahan Bandar di Duy Tien

Jawatankuasa Rakyat wilayah Ha Nam baru sahaja mengeluarkan Keputusan untuk memperuntukkan tanah seluas 125,012.07m2 kepada Syarikat Saham Bersama Pelaburan Pembinaan Trung Dong (Syarikat Trung Dong) bagi melaksanakan projek pembinaan kawasan perumahan bandar di pekan Duy Tien. Daripada jumlah itu, 11,979.28m2 tanah adalah untuk pembinaan perumahan sosial.

Menurut Keputusan itu, Jawatankuasa Rakyat wilayah Ha Nam menugaskan Syarikat Trung Dong 125,012.07m2 tanah di wad Hoang Dong dan Tien Noi, bandar Duy Tien, untuk melaksanakan projek membina kawasan perumahan bandar. Daripada jumlah itu, 82,882.5m2 tanah akan digunakan untuk membina kerja-kerja infrastruktur teknikal dan sosial, termasuk: Perumahan sosial (11,979.28m2), rumah kebudayaan, sekolah, tanah hijau, permukaan air dan kerja-kerja trafik... mengikut perancangan terperinci yang diluluskan.

Selepas pelaburan pembinaan, kerja-kerja infrastruktur yang tidak digunakan oleh pelabur akan diserahkan kepada pihak berkuasa tempatan dan agensi khusus untuk pengurusan mengikut peraturan.

Selain itu, Jawatankuasa Rakyat wilayah Ha Nam juga menyerahkan 42,129.57 meter persegi tanah kediaman kepada Syarikat Trung Dong dengan tempoh guna tanah selama 50 tahun. Penerima pindah milik hak guna tanah kediaman dan pembeli rumah yang terikat dengan hak guna tanah kediaman berhak menggunakan tanah secara stabil dan kekal.

Selain itu, Jawatankuasa Rakyat Wilayah juga memajakkan tanah seluas 10,409.48 meter persegi di wad Tien Noi kepada Syarikat Trung Dong bagi tujuan aktiviti komersial dan perkhidmatan, mengikut undang-undang, untuk tempoh 50 tahun.

Jawatankuasa Rakyat wilayah Ha Nam berkata kaedah peruntukan tanah dan pajakan tanah bukan untuk melelong hak guna tanah, bukan membida memilih pelabur untuk melaksanakan projek menggunakan tanah. Jawatankuasa Rakyat wilayah Ha Nam meminta Jawatankuasa Rakyat bandar Duy Tien untuk menyelaras dengan pihak berkuasa wad Hoang Dong dan Tien Noi, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar untuk menentukan sempadan dan menyerahkan tanah kepada Syarikat Trung Dong, dan pada masa yang sama mempercepatkan kemajuan pemulihan tanah dan pembersihan tapak untuk baki kawasan tanah dalam sempadan projek.

Jawatankuasa Rakyat Wilayah juga meminta Syarikat Trung Dong menumpukan sumber untuk melaksanakan projek itu dengan cepat. Selepas menyiapkan kerja-kerja projek, syarikat perlu menyerahkan kerja-kerja infrastruktur dan tanah yang tidak digunakan kepada kerajaan tempatan.

Jabatan dan agensi berkaitan akan terus menyelaras dan menyokong syarikat dalam menjalankan prosedur pelaburan, membayar yuran guna tanah dan melaksanakan projek mengikut undang-undang.

Projek Perumahan Bandar di pekan Duy Tien merupakan salah satu projek penting untuk membangunkan infrastruktur bandar, memenuhi keperluan perumahan penduduk dan menyumbang kepada menggalakkan pembangunan sosio-ekonomi lokaliti.

Hanoi: Mansuhkan 2 keputusan berkaitan lelongan hak guna tanah

Jawatankuasa Rakyat Hanoi baru sahaja mengeluarkan Keputusan No. 67/2024/QD-UBND yang memansuhkan dua keputusan mengenai peraturan mengenai kuasa untuk meluluskan harga permulaan untuk melelong hak guna tanah untuk memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah atau pajakan tanah di Hanoi. Keputusan itu berkuat kuasa mulai 1 Disember 2024.

Secara khusus, Jawatankuasa Rakyat Hanoi memansuhkan keseluruhan Keputusan No. 19/2019/QD-UBND bertarikh 15 Oktober 2019 Jawatankuasa Rakyat Kota yang mengawal selia kuasa untuk meluluskan harga permulaan untuk lelongan hak guna tanah untuk memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah atau pajakan tanah di bandar Hanoi.

Pada masa yang sama, bandar itu juga memansuhkan Keputusan No. 07/2023/QD-UBND bertarikh 21 April 2023 Jawatankuasa Rakyat Kota mengenai meminda Perkara 1 Keputusan No. 19/2019/QD-UBND bertarikh 15 Oktober 2019 mengenai peraturan mengenai kuasa lelongan untuk penggunaan tanah untuk meluluskan semua hak penggunaan tanah. pajakan tanah di bandar Hanoi.

Sehubungan itu, dalam Keputusan No. 07/2023/QD-UBND, Jawatankuasa Rakyat Hanoi akan meluluskan harga permulaan lelongan hak guna tanah untuk memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah atau tanah pajakan dengan bayaran sekali sahaja untuk keseluruhan tempoh pajakan, yang digunakan untuk plot tanah atau kawasan tanah dengan nilai 30 bilion VND atau lebih.

Keputusan itu berkuat kuasa mulai 1 Disember 2024.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129