Bank secara besar-besaran memberi pinjaman kepada hartanah; Pembuangan bilik kredit perintis mulai 2026

Bank sibuk dengan pinjaman hartanah

Nisbah pinjaman hartanah banyak bank pada separuh pertama tahun ini telah meningkat dengan mendadak. Khususnya, kadar pertumbuhan kredit banyak bank adalah sehingga 20-30%, 3 kali lebih tinggi daripada kadar pertumbuhan kredit umum keseluruhan sistem.

Laporan kewangan bagi suku kedua 2025 menunjukkan bahawa pada separuh pertama tahun ini, hartanah merupakan penyumbang utama kepada pertumbuhan kredit banyak bank.

Sebagai contoh, di Techcombank , dalam 6 bulan pertama tahun ini, pinjaman perniagaan hartanah (termasuk kredit dan bon) menyumbang 59% daripada jumlah kredit terkumpul. Termasuk pelanggan individu, bahagian pinjaman hartanah di Techcombank mencapai lebih daripada 64% daripada jumlah baki pinjaman tertunggak keseluruhan bank. Pertumbuhan kredit perniagaan hartanah disatukan Techcombank (kredit sahaja) mencapai 21.5% berbanding akhir 2024 (hampir dua kali ganda pertumbuhan pinjaman bank sebanyak 11.6%).

Di banyak bank perdagangan lain, pinjaman perniagaan hartanah pada separuh pertama tahun itu juga mencatatkan peningkatan yang sangat kukuh. Khususnya, di HDBank, pinjaman perniagaan hartanah terkumpul mencecah VND 83,125 bilion, meningkat 22% berbanding awal tahun dan menyumbang 16.4%. DiSHB , pinjaman hartanah terkumpul mencecah VND 163,754 bilion, meningkat hampir 28.4% berbanding awal tahun, menyumbang 27.5%, bukannya 24.5% pada akhir tahun 2024. Di MB, pinjaman perniagaan hartanah mencecah VND 85,834 bilion, meningkat kepada hampir 34% daripada 9% pada awal tahun. 8.26% pada akhir tahun lepas).

Pinjaman perniagaan hartanah terkumpul pada akhir Jun 2025 di TPBank meningkat sebanyak 32%, di PGBank meningkat sebanyak 30%, di VietBank meningkat sebanyak 19%, di MSB meningkat sebanyak 15%...

Sehingga 30 Jun 2025, kredit hartanah terkumpul dianggarkan pada VND 3.18 juta bilion, 2.4 kali lebih tinggi daripada pada akhir 2024 dan mencakupi 18.5% daripada jumlah hutang tertunggak keseluruhan sistem.

Tidak sukar untuk menjelaskan mengapa bank tergesa-gesa untuk memberi pinjaman kepada hartanah. Penganalisis di SSI Research percaya bahawa, dalam konteks pasaran global yang masih tidak pasti mengenai dasar cukai, daya penggerak untuk pertumbuhan kredit terutamanya datang daripada hartanah dan infrastruktur. Ini juga merupakan dua bidang yang semakin mendapat perhatian dasar, selaras dengan usaha Kerajaan untuk merangsang permintaan dalam negeri dan mengekalkan momentum pertumbuhan ekonomi.

Walau bagaimanapun, Encik Tran Ngoc Bau, Ketua Pengarah WiGroup (sebuah syarikat yang pakar dalam menyediakan data ekonomi kewangan) memberi amaran bahawa peningkatan mendadak dalam kredit hartanah dalam konteks pengeluaran dan penggunaan yang lemah menimbulkan risiko aliran kredit "tidak segerak".

Menjelaskan fokus kepada pinjaman hartanah, Encik Nguyen Anh Tuan, Pengarah Bahagian Perbankan Runcit Techcombank, berkata bahawa permintaan orang ramai untuk pemilikan rumah adalah sangat besar. Ini adalah keperluan jangka panjang dan sentiasa ada. Pemimpin Techcombank juga mengesahkan bahawa hutang lapuk (NPL) dalam segmen pinjaman rumah Techcombank dikawal ketat, dikekalkan pada kira-kira 2%. Kadar ini dikawal ketat berkat strategi memilih cagaran dari awal, serta keupayaan untuk mengendalikan cagaran dengan berkesan. Pinjaman mempunyai cagaran, jadi kadar kerugian sebenar adalah sangat rendah.

Walaupun bank mendakwa risikonya rendah, pakar masih memberi amaran mengenainya. Pada masa ini, pakej pinjaman perumahan sosial (VND145,000 bilion) diagihkan dengan sangat perlahan kerana kekurangan bekalan. Kredit hartanah telah meningkat secara mendadak terutamanya kerana bank telah agresif dalam memberi pinjaman kepada projek hartanah mewah. Jika keadaan ini berterusan, ketidakstabilan akan berlaku dalam kedua-dua pasaran hartanah dan bank.

Tahun ini, Kerajaan telah menetapkan sasaran pertumbuhan KDNK sebanyak 8.3 - 8.5%. Untuk mencapai sasaran ini, pakar ekonomi percaya bahawa kredit untuk sepanjang tahun boleh meningkat sehingga 18%, bukannya sasaran 16% yang ditetapkan oleh Bank Negara Vietnam (SBV) pada awal tahun.

Baru-baru ini (31 Julai), Bank Negara Vietnam mengumumkan peningkatan dalam sasaran pertumbuhan kredit untuk institusi kredit. Seiring dengan itu, Bank Negara Vietnam meminta institusi kredit untuk mengarahkan aliran modal kepada pengeluaran, perniagaan, sektor keutamaan dan pemacu pertumbuhan; mengawal kredit dengan ketat untuk sektor yang berpotensi berisiko, memastikan keselamatan dan kecekapan.

Menurut pakar ekonomi, tahun ini, pertumbuhan kredit 18-20% adalah selaras dengan kadar pertumbuhan KDNK dan tahap inflasi, belum lagi "panas". Walau bagaimanapun, kadar pertumbuhan kredit ini hanya selamat di bawah syarat bahawa modal mengalir ke sektor keutamaan. Sebaliknya, jika kredit mengalir ke dalam sektor spekulatif seperti saham, hartanah, dsb., maka gelembung aset mungkin terbentuk, memberi tekanan pada kadar faedah, inflasi, menyebabkan risiko hutang lapuk dan ketidakstabilan makroekonomi.

"Sekiranya modal mengalir ke sektor keutamaan, kredit tahun ini hanya perlu meningkat sebanyak 17-18% untuk memenuhi permintaan pertumbuhan KDNK sebanyak 8.3-8.5%. Namun, jika ia mengalir ke sektor spekulatif seperti sekuriti, hartanah, dan lain-lain, kredit mesti meningkat lebih 20% untuk mencapai sasaran pertumbuhan KDNK sebanyak 8.3-8.5%, "kata Profesor Madya Universiti Nguyen Nguyen, Dr Huyen Huyen, "kata Profesor Madya Universiti Nguyen.

Dalam konteks pertumbuhan kredit yang kukuh, dalam beberapa bulan kebelakangan ini, beberapa bank perdagangan telah mula meningkatkan sedikit kadar faedah deposit untuk banyak terma, digunakan untuk deposit yang besar.

Berdepan dengan situasi ini, pada 4 Ogos, Bank Negara mengadakan pertemuan dengan bank perdagangan, meminta mereka menstabilkan kadar faedah deposit; terus mengurangkan kos operasi, menggalakkan transformasi digital, dan bersedia untuk berkongsi sebahagian daripada keuntungan mereka untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman. Encik Pham Chi Quang, Pengarah Jabatan Dasar Monetari (SBV), berkata purata kadar faedah deposit yang baru dijana hanya 4.18%/tahun, pada asasnya stabil berbanding 2024. Purata kadar faedah pinjaman menurun kepada 6.53%/tahun, penurunan sebanyak 0.4 mata peratusan berbanding akhir 2024.

Bank Negara Vietnam menghendaki institusi kredit, di samping mengekalkan kadar faedah yang stabil, untuk berusaha mengurangkan kadar faedah sambil mengarahkan kredit kepada pengeluaran, perniagaan, sektor keutamaan dan pemacu pertumbuhan; mengawal kredit dengan ketat untuk sektor yang berpotensi berisiko, memastikan keselamatan dan kecekapan.

Pembuangan bilik kredit perintis mulai 2026

Perdana Menteri meminta Bank Negara untuk segera membangunkan pelan hala tuju dan merintis penghapusan langkah menetapkan sasaran pertumbuhan kredit (bilik kredit) yang akan dilaksanakan mulai 2026.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh baru sahaja menandatangani Official Dispatch 128/CD-TTg pada 6 Ogos meminta kementerian, cawangan dan kawasan untuk melaksanakan beberapa tugas dan penyelesaian untuk menggalakkan pertumbuhan, mengawal inflasi dan menstabilkan ekonomi makro, memastikan keseimbangan utama ekonomi.

Sehubungan itu, Perdana Menteri meminta Bank Negara Vietnam ( SBV) untuk segera membangunkan pelan hala tuju dan merintis penghapusan kuota pertumbuhan kredit yang akan dilaksanakan mulai 2026; di mana adalah perlu untuk membangunkan piawaian dan kriteria untuk institusi kredit beroperasi dengan berkesan, sihat, mempunyai tadbir urus yang baik dan keupayaan pengurusan, mematuhi nisbah keselamatan dalam operasi perbankan dan indeks kualiti kredit keselamatan yang tinggi..., memastikan publisiti dan ketelusan.

Bank Negara bertanggungjawab untuk pemeriksaan, pemeriksaan, penyeliaan dan pasca audit, mencegah risiko sistemik, memastikan keselamatan dan keselamatan sistem institusi kredit dan mengawal inflasi mengikut sasaran yang ditetapkan.

Berusaha untuk mencapai matlamat, tugas dan penyelesaian tertinggi yang ditetapkan dalam Projek "Penyusunan semula sistem institusi kredit yang berkaitan dengan penyelesaian hutang lapuk dalam tempoh 2021 - 2025" seperti yang diluluskan oleh Perdana Menteri dalam Keputusan No. 689/QD-TTg bertarikh 8 Jun 2022, memfokuskan pada menggalakkan langkah-langkah penyelesaian hutang lapuk, melaksanakan langkah-langkah kawalan kredit lapuk, memperketatkan potensi penyelesaian kredit. kualiti kredit, meminimumkan hutang lapuk baharu, memastikan pertumbuhan kredit yang selamat dan sihat bersama-sama kawalan ketat terhadap hutang lapuk.

Pada masa yang sama, mengukuhkan pemantauan, pemeriksaan, pemeriksaan dan penyeliaan yang rapi dan menyeluruh terhadap operasi institusi kredit; mengambil langkah-langkah untuk mencegah, memeriksa, menyelia dan mengendalikan dengan ketat mengikut undang-undang tindakan manipulasi, pemilikan silang dan pemberian kredit kepada perusahaan dan perusahaan "belakang rumah" dalam ekosistem yang tidak sihat...

Perdana Menteri juga meminta Bank Negara untuk terus mengarahkan institusi kredit untuk mengurangkan kos, memudahkan prosedur pentadbiran, dan menggalakkan transformasi digital... untuk mewujudkan lebih banyak ruang untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman, menyokong pengeluaran dan perniagaan perusahaan dan orang ramai dalam semangat "manfaat yang harmoni, risiko yang dikongsi"; modal kredit terus ke bidang keutamaan, pemacu pertumbuhan tradisional ekonomi (pelaburan, eksport, penggunaan) dan pemacu pertumbuhan baharu (sains dan teknologi, inovasi, ekonomi digital, ekonomi hijau, ekonomi pekeliling...) mengikut dasar Kerajaan, memastikan pengembangan pertumbuhan kredit yang selamat dan berkesan.

Pada masa yang sama, semak, bangun dan segera menambah mekanisme dan dasar keutamaan untuk melaksanakan program kredit dengan lebih berkesan dan drastik untuk golongan muda di bawah umur 35 tahun untuk membeli, menyewa atau sewa beli perumahan sosial, program kredit VND 500,000 bilion untuk perusahaan yang melabur dalam infrastruktur, sains, teknologi, inovasi, transformasi digital, dsb. Perlaksanaan dasar mesti berkesan dari masa ke masa. tidak formal, dan pastinya tidak membenarkan wang dikeluarkan.

Bank Negara mesti segera membangunkan rancangan untuk mengurus dasar monetari untuk bulan terakhir 2025 dan 2026, dan melaporkan kepada Jawatankuasa Tetap Kerajaan sebelum 30 Ogos 2025.

Persatuan Perbankan menyeru ahli untuk bersetuju untuk menstabilkan kadar faedah dan mengawal kredit di kawasan berisiko.

Persatuan itu juga menyeru ahli untuk mempertimbangkan untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman dan melaksanakan program kredit yang sesuai mengikut kapasiti kewangan mereka untuk memudahkan orang ramai dan perniagaan mengakses modal kredit pada kadar faedah yang munasabah.

Pada 7 Ogos 2025, Persatuan Bank-Bank Vietnam mengeluarkan Kiriman Rasmi No. 423/HHNH-PLNV yang menyeru institusi kredit ahli (CI) untuk berganding bahu dalam melaksanakan arahan Bank Negara Vietnam (SBV) dalam menggunakan kadar faedah dan kredit, memfokuskan pada menstabilkan kadar faedah dan mengurangkan kadar pinjaman untuk menyokong orang ramai dan perniagaan.

Secara khususnya, Persatuan mengesyorkan agar institusi kredit menyelaras rapat dalam semangat kerjasama untuk menstabilkan kadar faedah deposit pada semua terma, sambil terus menggalakkan transformasi digital, mengurangkan kos munasabah, dan mewujudkan ruang untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman. Atas dasar itu, bergantung pada kapasiti kewangan mereka, pertimbangkan untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman dan melaksanakan program kredit yang sesuai untuk memudahkan orang ramai dan perniagaan mengakses modal kredit pada kadar faedah yang berpatutan.

Umumkan secara terbuka dan sepenuhnya kadar faedah pinjaman purata, serta program kredit keutamaan di tapak web institusi kredit untuk memastikan ketelusan dan membantu pelanggan mengakses kredit dengan mudah.

Utamakan peruntukan modal kredit kepada sektor pengeluaran dan perniagaan, sektor keutamaan dan pemacu pertumbuhan ekonomi, sambil mengawal ketat kredit kepada sektor yang berpotensi berisiko, untuk memastikan sasaran pertumbuhan kredit seiring dengan keselamatan operasi.

Berkoordinasi rapat dengan Persatuan Perbankan untuk menggalakkan kerja komunikasi supaya orang ramai dan perniagaan dapat memahami dasar dan produk dan perkhidmatan institusi kredit untuk memenuhi keperluan modal untuk pengeluaran dan perniagaan serta menggunakan produk dan perkhidmatan institusi kredit dengan berkesan.

Pada mesyuarat Kerajaan dalam talian tetap pada bulan Julai dengan wilayah dan bandar yang dikendalikan secara berpusat yang diadakan pada 7 Ogos, dipengerusikan oleh Perdana Menteri Pham Minh Chinh, Cik Nguyen Thi Hong, Gabenor Bank Negara Vietnam, berkata sehingga kini, paras kadar faedah pinjaman terus menurun sebanyak kira-kira 0.4%/tahun berbanding penghujung 2024, menunjukkan usaha pengurangan ekonomi yang fleksibel, menyokong pengurangan kos kewangan.

Walau bagaimanapun, kadar pertukaran berada di bawah tekanan yang besar disebabkan oleh dua kesan faktor ekonomi dan psikologi pasaran. Sehingga kini, kadar pertukaran VND/USD telah meningkat sebanyak 2.9% berbanding penghujung 2024. Dalam konteks itu, Gabenor berkata bahawa jika tekanan terus meningkat secara mendadak, Bank Negara akan mempertimbangkan untuk tidak mengurangkan lagi kadar faedah untuk mengelak menjejaskan kestabilan kadar pertukaran - sekali gus menyebabkan ketidakstabilan makroekonomi.

"Kami akan memantau dengan teliti perkembangan dan menetapkan keutamaan yang sesuai untuk setiap peringkat, menyasarkan ke arah matlamat bersama kestabilan makroekonomi dan menyokong pertumbuhan ekonomi yang mampan," tegas Gabenor Nguyen Thi Hong.

Mengenai kredit, Bank Negara berkata bahawa kredit seluruh sistem dalam 7 bulan pertama tahun ini meningkat kira-kira 10% berbanding akhir 2024 - peningkatan yang agak tinggi berbanding 6% dalam tempoh yang sama tahun lepas.

Bimbang kredit mengalir dengan kuat ke dalam hartanah dan sekuriti, Gabenor Nguyen Thi Hong menganalisis: Kadar pertumbuhan kredit dalam kedua-dua sektor ini sememangnya lebih tinggi daripada purata, tetapi itu selaras dengan hala tuju untuk menghapuskan kesukaran untuk pasaran hartanah. Apabila projek itu dibersihkan daripada halangan undang-undang, keperluan modal untuk pelaksanaan tidak dapat dielakkan.

Berkenaan sektor sekuriti, walaupun kadar pertumbuhannya tinggi, perkadaran itu hanya menyumbang 1.5% daripada jumlah hutang terkumpul, tidak menyebabkan risiko sistemik. Bank Negara mengesahkan bahawa ia sentiasa memantau dengan teliti petunjuk keselamatan. Nisbah modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka sederhana dan panjang masih di bawah ambang 30%. Pada masa yang sama, ia secara berterusan mengarahkan institusi kredit untuk mengimbangi modal mengikut terma, memastikan keselamatan sistem.

Melabur banyak untuk menjangkakan musim puncak

Kredit dipercepatkan pada separuh pertama tahun dan dijangka meneruskan aliran positif pada separuh kedua. Bank secara beransur-ansur meningkatkan pinjaman, kadar faedah kekal stabil.

Encik Pham Toan Vuong, Ketua Pengarah Agribank, berkata menjelang akhir Jun 2025, baki kredit Agribank mencecah lebih VND 1.85 juta bilion, meningkat 7.6% berbanding awal tahun. Agribank telah segera melaksanakan 13 program/produk kredit dengan skala VND 400,000 bilion untuk meningkatkan pertumbuhan kredit dari awal tahun; meningkatkan skala dan memperluaskan skop program kredit untuk sektor pertanian - perhutanan - perikanan kepada VND 20,000 bilion. Khususnya, Agribank telah secara proaktif menghapuskan kesukaran, mengurangkan kos dan mengurangkan kadar faedah pinjaman untuk menyokong pelanggan.

Bagi ACB, melaksanakan Resolusi No. 68-NQ/TW Politburo mengenai pembangunan ekonomi swasta, bank ini telah membina kumpulan penyelesaian strategik, seperti menggunakan pakej kredit sebanyak 20,000 bilion VND secara eksklusif untuk perusahaan kecil dan sederhana dengan kadar faedah sekurang-kurangnya 2% lebih rendah daripada biasa, beralih kepada pinjaman tanpa memerlukan cagaran...

Pada akhir 6 bulan pertama tahun ini, baki kredit terkumpul ACB mencecah VND 634,000 bilion, meningkat 9.1% pada awal tahun, dengan struktur seimbang antara individu dan perniagaan; keuntungan sebelum cukai mencecah VND 10,700 bilion, meningkat 2% dalam tempoh yang sama pada 2024.

Setakat ini, semua bank telah mengumumkan keputusan perniagaan mereka untuk 6 bulan pertama tahun ini. "Kelab" dengan keuntungan lebih 10,000 bilion VND termasuk MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... Pertumbuhan kredit yang baik telah memberi kesan positif kepada keuntungan bank-bank ini.

Sebagai contoh, dalam 6 bulan pertama tahun ini, keuntungan sebelum cukai disatukan MB mencapai hampir VND 15,900 bilion, meningkat 18.3% dalam tempoh yang sama. Jumlah aset disatukan MB mencecah hampir VND 1.3 juta bilion, meningkat 14.2% berbanding akhir 2024. Pinjaman pelanggan mencecah hampir VND 880,000 bilion, meningkat 13.3% berbanding awal tahun ini. Oleh itu, pendapatan faedah bersih MB mencapai lebih daripada VND 24,064 bilion, meningkat 23% berbanding tempoh yang sama tahun lepas...

Menurut Encik Tu Tien Phat, Ketua Pengarah ACB, keperluan modal pelanggan sering meningkat semasa musim puncak perniagaan pada akhir tahun.

Untuk mencapai kejayaan dalam pertumbuhan kredit, Bank Negara Vietnam (SBV) berkata bahawa keseluruhan industri telah melaksanakan beberapa siri program kredit, seperti program pinjaman untuk membina perumahan sosial dan perumahan pekerja; mengubah suai dan membina semula pangsapuri lama (VND 145,000 bilion); program kredit untuk melabur dalam infrastruktur dan teknologi digital untuk melaksanakan projek utama dan penting negara dalam bidang pengangkutan, elektrik dan teknologi digital (VND 500,000 bilion); program pinjaman untuk sektor pertanian, perhutanan dan perikanan (meningkatkan skala kepada VND 100,000 bilion).

Menurut statistik terkini Bank Negara, menjelang akhir Julai 2025, kredit keseluruhan sistem meningkat sebanyak 9.64% berbanding akhir tahun lepas. Dalam konteks mempercepatkan kredit, Bank Negara baru-baru ini meningkatkan sasaran kredit untuk banyak bank, pada masa yang sama mengarahkan aliran modal ke dalam pengeluaran, perniagaan, sektor keutamaan dan pemacu pertumbuhan ekonomi...

Encik Dinh Duc Quang, Pengarah Bahagian Perdagangan Mata Wang (UOB Vietnam Bank) mengulas bahawa pertumbuhan kredit untuk sepanjang tahun 2025 berkemungkinan mencapai 18-20%. Ini adalah faktor sokongan yang kuat untuk pertumbuhan ekonomi. Dalam senario yang paling optimistik, jika Rizab Persekutuan AS (Fed) mengurangkan kadar faedah USD pada bulan-bulan terakhir tahun ini, impak tarif adalah kecil dan pasaran saham dinaik taraf, menarik aliran modal asing dengan kuat, maka bolehlah diharapkan bahawa kadar faedah VND akan menurun dengan lebih kukuh, seterusnya memberi kesan positif kepada pelan pertumbuhan ekonomi pada tahun 2026.

Timbalan Gabenor Bank Negara Vietnam Pham Thanh Ha berkata bahawa dalam menguruskan kadar faedah pada separuh pertama 2025, agensi pengurusan akan terus mengekalkan kadar faedah operasi, mewujudkan syarat bagi institusi kredit untuk mengakses sumber modal daripada Bank Negara pada kos yang rendah, sekali gus mewujudkan keadaan untuk menyokong ekonomi. Tahap kadar faedah pinjaman terus menurun. Purata kadar faedah pinjaman untuk urus niaga baharu bank perdagangan kini berada pada 6.29%/tahun, turun 0.64 mata peratusan berbanding akhir tahun lepas. Pada bulan-bulan terakhir tahun ini, mengikut dasar Kerajaan, Bank Negara Vietnam akan terus menghendaki bank mengurangkan kos untuk mengurangkan lagi kadar faedah pinjaman dan merangsang permintaan kredit.

Bank terperangkap dengan aset yang diterima daripada pelaksanaan penghakiman.

Bagi aset terjamin yang diterima daripada agensi penguatkuasaan, institusi kredit tidak boleh menjualnya dan tidak boleh meminta agensi penguatkuasaan untuk terus melelongnya kerana sifat aset ini telah melalui banyak lelongan yang gagal.

Persatuan Bank Vietnam (VNBA) baru sahaja mengeluarkan Dokumen No. 421/HHNH-PLNV bertarikh 5 Ogos 2025, meminta Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, Kementerian Kehakiman dan Bank Negara Vietnam menangani kesukaran dan masalah yang dihadapi oleh institusi kredit ahli (CI) apabila menerima hartanah sebagai cagaran untuk mengendalikan hutang lapuk.

Mengikut maklum balas daripada institusi kredit ahli, salah satu langkah penting untuk mengendalikan hutang lapuk ialah menerima hartanah sebagai cagaran bagi menggantikan obligasi pembayaran balik hutang pelanggan. Ini terutamanya dilakukan dalam dua bentuk: bank dan pelanggan bersetuju untuk mengimbangi hutang, atau institusi kredit menerima kembali cagaran daripada Agensi Penguatkuasaan selepas banyak lelongan yang tidak berjaya.

Mengikut Undang-undang Institusi Kredit, bank tidak dibenarkan menjalankan perniagaan hartanah tetapi dibenarkan memegang hartanah ini untuk tempoh maksimum 5 tahun untuk mengendalikan kutipan hutang.

Bagaimanapun, realitinya ialah Pejabat Pendaftaran Tanah dan Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar di banyak kawasan enggan mendaftarkan perubahan dan memindahkan pemilikan hartanah kepada institusi kredit.

Agensi-agensi ini memerlukan institusi kredit mempunyai kelulusan bertulis mengenai dasar pemindahan daripada Jawatankuasa Rakyat Wilayah dan menjalankan prosedur untuk menukar tujuan guna tanah.

Keperluan ini, menurut institusi kredit, tidak konsisten dengan sifat pegangan aset untuk mengendalikan hutang lapuk, yang bukan aktiviti perniagaan atau pembelian aset untuk kegunaan langsung.

Kegagalan institusi kredit untuk mendaftarkan pemilikan telah membawa kepada banyak akibat.

Pertama, harta itu tidak boleh dilelong: Oleh kerana nama mereka tiada dalam Sijil Hak Guna Tanah, institusi kredit tidak boleh menjual atau memindahkan harta itu kepada pembeli sendiri. Organisasi notari juga enggan mengesahkan kontrak jualan atas sebab ini.

Kedua, kebuntuan dengan aset daripada penguatkuasaan: Untuk aset yang diterima daripada agensi penguatkuasaan, institusi kredit tidak boleh menjualnya. Kembali kepada agensi penguatkuasaan untuk lelongan selanjutnya adalah tidak boleh dilaksanakan, kerana sifat aset ini telah melalui banyak lelongan yang gagal.

Ketiga, masalah perakaunan: Menurut peraturan Bank Negara dalam Keputusan 479/2004/QD-NHNN, untuk merekodkan nilai aset dalam akaun kunci kira-kira (Akaun 387), institusi kredit mesti mempunyai dokumen penuh yang membuktikan pemilikan undang-undang. Kerana ia tidak boleh didaftarkan, institusi kredit tidak boleh mengakaunkan aset ini, menjadikan tujuan untuk menerima aset tidak dapat dicapai.

Keempat, risiko pertikaian: Walaupun pelanggan telah menyerahkan harta, secara sah, obligasi hutang mereka masih dalam buku dan terus timbul. Ini menimbulkan risiko pertikaian dan tindakan undang-undang pada masa hadapan, terutamanya apabila harga hartanah meningkat, pemilik lama boleh menuntut semula harta tersebut.

Menghadapi kesukaran di atas, Persatuan Perbankan Vietnam mengesyorkan agar Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mengeluarkan dokumen yang membimbing Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar di seluruh negara, membenarkan institusi kredit mendaftarkan pemindahan hak/mendaftarkan perubahan dalam aset hartanah dalam kedua-dua kes: menerima cagaran melalui perjanjian dan menerimanya daripada agensi penguatkuasaan, supaya institusi kredit mempunyai kuasa penuh dan kepada pembeli.

Selepas pemindahan hak/pendaftaran pertukaran didaftarkan, institusi kredit bertanggungjawab untuk memantau, menjual, memindahkan atau membeli semula hartanah secara proaktif dalam tempoh 5 tahun dari tarikh keputusan untuk mengendalikan harta tersebut. Sekiranya institusi kredit melanggar, ia akan dikendalikan mengikut peruntukan undang-undang.

Bagi State Bank of Vietnam, Persatuan Perbankan Vietnam bercadang untuk mengkaji dan mengeluarkan dokumen panduan mengenai pengiktirafan aset yang diperuntukkan kepada hutang dan aset yang diterima sebagai ganti melaksanakan kewajipan untuk membimbing institusi kredit dalam perakaunan aset hartanah apabila institusi kredit menerima sebagai ganti obligasi pembayaran balik hutang pelanggan dan memegang cagaran selama 5 tahun dan mesti menjual semula, memindahmilikkan harta tanah dan mesti menjual semula, memindah milik atau harta tanah. 139 Undang-undang Institusi Kredit.

Panduan mengenai peruntukan risiko sekiranya institusi kredit menerima cagaran sebagai ganti obligasi dan memegangnya selama 5 tahun.

Menyelaras dengan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar dan Kementerian Kehakiman untuk menyelesaikan petisyen Persatuan Perbankan berhubung masalah pendaftaran pertukaran harta, supaya institusi kredit mempunyai hak untuk mengendalikan harta itu dan memindahkan nama kepada pembeli.

Encik Shaokai Fan: Emas tidak boleh dibandingkan dengan saham dan hartanah.

Emas terbukti kurang menarik berbanding saluran pelaburan lain seperti saham dan hartanah dalam perlumbaan kenaikan harga. Bagaimanapun, bercakap kepada Akhbar Elektronik Pelaburan, wakil Majlis Emas Dunia berkata bahawa kedudukan emas tidak boleh ditukar ganti.

Encik Shaokai Fan, Pengarah Serantau untuk Asia-Pasifik (tidak termasuk China) dan Pengarah Global Bank Pusat di Majlis Emas Dunia.

Encik Shaokai Fan, Pengarah Serantau untuk Asia-Pasifik (tidak termasuk China) dan Pengarah Bank Pusat Global di Majlis Emas Dunia.

Menurut laporan World Gold Council, permintaan emas di Vietnam pada suku kedua 2025 menurun sebanyak 20% berbanding tempoh yang sama tahun lalu, bertentangan dengan trend umum dunia (naik 3%). Punca penurunan permintaan emas di Vietnam adalah disebabkan penurunan nilai mata wang domestik seiring dengan harga USD yang tinggi menyebabkan harga emas domestik melonjak ke paras rekod sehingga menyebabkan halangan kepada kemampuan rakyat untuk membayar.

Selain harga emas yang tinggi, ramai yang percaya antara punca harga emas yang mendingin kebelakangan ini ialah harga emas meningkat secara perlahan, manakala harga saham dan hartanah meningkat dengan pesat. Ini telah menjadikan emas sebagai saluran pelaburan yang kurang menarik pada suku kedua.

Menjawab soalan daripada Akhbar Elektronik Pelaburan - Baodautu.vn - pada 7 Ogos, Encik Shaokai Fan, Pengarah rantau Asia-Pasifik (tidak termasuk China) dan Pengarah Bank Pusat Global di Majlis Emas Dunia, berkata bahawa memang benar terdapat banyak saluran pelaburan, pelbagai jenis aset, dan setiap saluran pelaburan dan setiap jenis aset mempunyai ciri yang berbeza. Emas adalah aset yang sangat istimewa yang perlu diberi perhatian oleh mana-mana pelabur apabila menguruskan portfolio pelaburan mereka.

Menurut Encik Shaokai Fan, emas tidak boleh dibandingkan dengan saluran pelaburan lain kerana sifat emas sangat berbeza dengan saluran pelaburan dalam saham, hartanah dan lain-lain. Secara khusus, emas mempunyai sifat defensif dan menyerap risiko, meningkatkan daya tahan portfolio. Ini adalah harta yang tidak dimiliki oleh saluran dan aset pelaburan lain, dan harta ini mencipta ciri emas yang tidak boleh ditukar ganti.

Malah, dalam konteks dunia yang semakin tidak menentu dengan banyak faktor yang tidak stabil, emas menjadi aset pertahanan selamat yang dipilih oleh ramai pelabur dan pasaran besar di seluruh dunia, termasuk bank pusat.

Tinjauan oleh Majlis Emas Dunia menunjukkan bahawa kebanyakan bank pusat di seluruh dunia masih merancang untuk meningkatkan pembelian, kedua-duanya untuk mempelbagaikan portfolio rizab pertukaran asing mereka dan untuk melindung nilai daripada peningkatan risiko politik.

"Kami melihat bahawa dalam tempoh 5 tahun yang lalu, banyak risiko besar telah berlaku di seluruh dunia: Covid-19, konflik Rusia-Ukraine, konflik di Semenanjung Gaza, perang perdagangan... Pada masa berisiko besar, emas adalah aset yang membantu pelabur mengatasi krisis. Ini juga sebab mengapa bank pusat dan pelabur besar di seluruh dunia terus menambah emas ke dalam portfolio pelaburan mereka. Vietnam juga merupakan konteks perang perdagangan yang rumit, berorientasikan eksport dalam konteks ekonomi pelabur semasa. perlu memberi perhatian kepada emas untuk meningkatkan daya tahan portfolio mereka," kata Encik Shaokai Fan.

Di Vietnam, permintaan emas menurun sebanyak 20% dalam jumlah, tetapi nilainya masih meningkat sebanyak 12% dalam nilai pada suku kedua 2025, menunjukkan bahawa keinginan orang ramai untuk membeli masih sangat besar. Pada masa ini, Kerajaan sedang meminda Dekri 24/2012/ND-CP di pasaran emas ke arah menghapuskan monopoli dan meningkatkan had import emas. Pakar ini percaya bahawa melonggarkan import emas akan membawa banyak manfaat kepada pasaran.

Mengulas mengenai pergerakan harga emas pada masa akan datang, Encik Shaokai Fan berkata bahawa harga emas masih mendapat manfaat daripada permintaan belian yang besar daripada bank pusat dan dana dagangan bursa (ETF). Selain itu, ketegangan perdagangan masih belum berakhir, lebih-lebih lagi dunia sedang menunggu keputusan akhir rundingan cukai antara AS dan China. Hakikat bahawa Rizab Persekutuan AS (Fed) berada di bawah tekanan hebat untuk mengurangkan kadar faedah juga menyokong harga emas.

Laporan Majlis Emas Sedunia menunjukkan bahawa permintaan emas global akan terus meningkat pada suku kedua 2025. Pelaburan dalam dana dagangan bursa emas (ETF) kekal sebagai pemacu utama jumlah permintaan, dengan aliran masuk sebanyak 170 tan pada suku tersebut, berbeza dengan aliran keluar yang sedikit pada suku kedua 2024. Dana tersenarai Asia menyumbang dengan ketara dengan dana AS, berbanding 70 tan.

Digabungkan dengan rekod aliran masuk pada suku pertama, jumlah permintaan emas daripada ETF emas global mencapai 397 tan - paras tertinggi pada separuh pertama tahun sejak 2020.

Bank pusat terus membeli emas, walaupun pada kadar yang lebih perlahan, menambah 166 tan pada S2. Walaupun kelembapan ini, pembelian bank pusat kekal tinggi dengan ketara berikutan ketidaktentuan ekonomi dan geopolitik yang berterusan.

Tinjauan tahunan World Gold Council terhadap bank pusat menunjukkan bahawa 95% pengurus rizab percaya bahawa rizab emas bank pusat global akan meningkat dalam tempoh 12 bulan akan datang.

Encik Shaokai Fan mengulas: "Pelaburan dalam emas kekal tinggi disebabkan oleh permintaan untuk aset selamat dan peningkatan momentum aliran modal ke pasaran."

Terbitan bon pada bulan Julai meningkat dengan ketara, bon hartanah mencapai kemuncak yang perlu dibayar pada Ogos 2025

Bon bukan bank yang matang pada separuh kedua tahun ini adalah kira-kira VND102,000 bilion, dua kali ganda saiz separuh pertama (VND44,400 bilion), terutamanya hartanah. Pada Ogos 2025 sahaja, bon hartanah yang matang berjumlah VND17,500 bilion.

Menurut data daripada Persatuan Pasaran Bon Vietnam, setakat tarikh pengumuman maklumat pada 25 Julai 2025, jumlah bon korporat yang dikeluarkan pada Julai 2025 ialah VND 20,134 bilion.

Terkumpul dari awal tahun hingga tarikh pengumuman maklumat pada 25 Julai, jumlah nilai terbitan bon korporat direkodkan pada kira-kira VND 287,000 bilion (90.3% daripadanya adalah bon terbitan persendirian). Sehingga 75% daripada bon yang diterbitkan datang daripada kumpulan perbankan.

Oleh itu, terbitan bon korporat semakin pulih dengan kukuh (penerbitan bon korporat terkumpul dalam 7 bulan pertama 2024 mencecah 183,000 bilion VND).

Menurut Persatuan itu, jumlah nilai bon yang matang dari sekarang hingga akhir tahun adalah lebih daripada 118,000 bilion VND, dengan 52.2% daripada nilai bon yang hampir matang adalah milik kumpulan hartanah.

Data agregat FiinGroup menunjukkan bahawa menjelang akhir Jun 2025, jumlah saiz pasaran mencecah VND1.35 trilion. Mengikut kaedah terbitan, bon korporat individu terkumpul mencecah hampir VND1.2 trilion pada akhir Jun 2025, meningkat 4.3% berbanding bulan sebelumnya dan mencakupi kira-kira 88.6% daripada jumlah nilai bon korporat dalam edaran. Sebaliknya, nilai edaran bon korporat awam menurun sedikit sebanyak -0.8% berbanding bulan sebelumnya, turun kepada VND154.8 trilion, selepas lot bon awam bank LPB (dikeluarkan pada Jun 2023) dibeli semula sebelum matang.

Dalam 6 bulan pertama tahun ini, terbitan bon baharu mencecah hampir 200,000 bilion VND, peningkatan hampir 109% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Menurut FiinGroup, kira-kira VND102,000 bilion bon korporat (tidak termasuk bank) perlu dibayar pada separuh kedua tahun ini. Angka ini adalah dua kali ganda pada separuh pertama tahun (VND44,400 bilion), menunjukkan tekanan sedia ada terhadap aliran tunai pembayaran.

Perniagaan hartanah memerlukan VND65,300 bilion untuk mematangkan bon pada separuh kedua tahun ini. Tekanan kematangan memuncak bulan ini pada kira-kira VND17,500 bilion, 3.8 kali lebih tinggi daripada purata skala kematangan dalam 7 bulan pertama 2025 (VND4.6 trilion). Walau bagaimanapun, tekanan kematangan akan berkurangan secara beransur-ansur kepada VND6,000-12,000 bilion sebulan.

Menurut FiinGroup, beberapa perusahaan dengan volum besar bon matang termasuk Syarikat Saham Bersama Pelaburan Quang Thuan (VND6,000 bilion), Trung Nam Land (VND2,500 bilion) dan Setra (VND2,000 bilion).

Dianggarkan bahawa perusahaan bukan perbankan perlu membayar faedah bon VND6,600 bilion pada bulan Ogos. Hartanah terus mengambil kira bahagian yang sangat besar dengan kira-kira VND4,200 bilion, bersamaan dengan 63% daripada kewajipan pembayaran faedah.

Nilai bon korporat yang dibeli semula pada Jun 2025 mencapai rekod tertinggi melebihi VND62.9 trilion, peningkatan mendadak sebanyak 190% berbanding bulan sebelumnya dan 139% dalam tempoh yang sama, terutamanya daripada sektor perbankan. Dalam 6 bulan pertama 2025, jumlah nilai belian semula mencecah hampir VND123.3 trilion, peningkatan sebanyak 31% dalam tempoh yang sama.

Dari segi aliran tunai pembayaran, penerbit telah membayar VND91.4 trilion dalam prinsipal dan faedah ke atas bon korporat sejak awal tahun, bersamaan dengan 32% daripada jangkaan obligasi pembayaran untuk keseluruhan tahun 2025. Jangkaan aliran tunai yang akan dibayar ialah VND201.2 trilion pada separuh kedua tahun, termasuk VND48.1 trilion pada Ogos.

Bank tidak lagi mengutamakan "simpanan"?

Bukan sahaja ia "kusyen keselamatan", rizab risiko juga merupakan "simpanan" untuk bank. Baru-baru ini, banyak bank telah mengendalikan hutang yang ditangguhkan atau ditangguhkan pada peringkat sebelumnya, jadi mereka telah mengurangkan peruntukan risiko, atau menerima untuk mengurangkan peruntukan untuk mengutamakan pertumbuhan.

Laporan kewangan bagi suku kedua 2025 menunjukkan bahawa 85% daripada bank tersenarai mencatatkan pertumbuhan keuntungan positif, lebih separuh daripada bank mencatat pertumbuhan keuntungan dua angka. Secara khususnya, banyak bank mencatatkan kenaikan keuntungan sebanyak 30-80%, seperti SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Bagaimanapun, laporan kewangan juga menunjukkan bahawa untuk mengekalkan pertumbuhan keuntungan yang tinggi pada separuh pertama tahun ini, banyak bank terpaksa menerima pengurangan penampan risiko mereka.

Mendahului dari segi nisbah perlindungan hutang lapuk ialah kumpulan bank perdagangan milik kerajaan (“Big 4”), tetapi antaranya, hanya Agribank yang meningkatkan nisbah perlindungan hutang lapuknya pada separuh pertama tahun ini. Laporan kewangan pertengahan tahun yang berasingan menunjukkan bahawa, pada akhir Jun 2025, perlindungan hutang lapuk Agribank ialah 148.6%, meningkat 16.8% berbanding awal tahun.

Sementara itu, perlindungan hutang lapuk BIDV (mengikut laporan kewangan disatukan) hanya 88%, penurunan mendadak berbanding 133.7% pada akhir 2024 dan 96.8% pada penghujung suku pertama 2025. Jumlah hutang lapuk BIDV meningkat sebanyak 49% dalam tempoh 6 bulan pertama 2024, manakala provision hanya meningkat kepada V4ND 2025, sehingga V4ND 23. 9.5%, menyebabkan perlindungan hutang lapuk menurun dengan mendadak.

Walaupun Vietcombank masih menjadi juara dari segi perlindungan hutang lapuk di seluruh sistem (213.8%), ia juga telah menyaksikan penurunan berbanding akhir tahun lalu (223.3%). Di VietinBank, perlindungan hutang lapuk hanya 134.8%, bukannya 170.7% pada akhir tahun lepas.

Kebanyakan bank perdagangan saham bersama swasta juga berada dalam keadaan penampan risiko yang berkurangan secara beransur-ansur, pada masa ini hanya beberapa bank yang mempunyai nisbah perlindungan hutang lapuk melebihi 100%.

Khususnya, di MB, nisbah perlindungan hutang lapuk pada akhir Jun 2025 hanya 88.9%, bukannya 92.3% pada akhir 2024. Di HDBank, perlindungan hutang lapuk hanya 47.1%, jauh lebih rendah daripada paras hampir 68% pada akhir tahun lepas. Di SHB, perlindungan hutang lapuk pada masa ini adalah 58%, manakala pada penghujung tahun lepas ia hampir 64%. Begitu juga, LPBank turut mengurangkan nisbah perlindungan hutang lapuk daripada 83.3% pada akhir tahun lepas kepada 75% pada akhir suku kedua 2025. Beberapa bank yang mempunyai nisbah perlindungan hutang lapuk yang rendah ialah VIB (37.16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55.5%)...

Dari 2022 hingga sekarang, liputan hutang lapuk keseluruhan sistem perbankan telah menurun dengan ketara. Jika pada suku ketiga 2022, perlindungan hutang lapuk ialah 143.2%, maka menjelang suku ketiga 2023 ia telah menurun di bawah 100% dan pada penghujung suku pertama 2025 hanya kira-kira 80%.

Adalah difahami bahawa bank perdagangan menerima untuk mengurangkan peruntukan untuk mengutamakan pertumbuhan, apabila tekanan terhadap pertumbuhan keuntungan daripada pemegang saham adalah sangat tinggi. Selain itu, konteks ekonomi semasa juga mempunyai banyak perbezaan berbanding tempoh sebelumnya, menjadikan pengurangan nisbah peruntukan sebagai trend dalam beberapa tahun kebelakangan ini.

Menurut pakar, dalam tempoh 2020-2022, hutang lapuk membengkak akibat kesan Covid-19, banyak bank terpaksa menstruktur semula hutang, melanjutkan dan menangguhkan hutang untuk pelanggan. Juga dalam tempoh ini, bank meningkatkan peruntukan risiko. However, currently, the debts extended and deferred in the above period have been handled, so banks, especially the "Big 4" group, do not need to maintain a very high bad debt coverage ratio.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html