Risiko kenaikan harga tanah "mengancam" pembangunan.

[iklan_1]

Turun naik harga dalam pasaran serantau apabila projek besar muncul telah mewujudkan harga tanah tiruan, memaksa firma perunding memilih kaedah pengiraan bagi memastikan tanah yang dipajak oleh wilayah kepada pelabur adalah pada harga yang betul. Projek besar yang menunggu harga tanah ini di wilayah ini menimbulkan masalah yang kompleks dari pelbagai perspektif yang berbeza.

Pemandangan panorama NovaWorld Phan Thiet.

Ia kritikal.

Projek Kompleks Pelancong Ocean Valley di komune Tien Thanh, bandar Phan Thiet, juga dikenali sebagai projek NovaWorld Phan Thiet, oleh Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., merupakan projek besar-besaran yang merangkumi kawasan seluas 1,000 hektar dan terbentang di sepanjang 7 km garis pantai. Sehingga kini, Fasa 1 telah beroperasi, menawarkan pelbagai kemudahan seperti Movenpick Resort Phan Thiet yang bertaraf 5 bintang, Radisson Resort Phan Thiet yang bertaraf 4 bintang, padang golf PGA 36 lubang, taman hiburan Circus Land, Bikini Beach Square and Park, Kompleks Sukan, dan rangkaian restoran dan kafe. Ia telah menarik hampir 150,000 pengunjung untuk penginapan, rekreasi dan hiburan sejak kebelakangan ini. Sehubungan itu, beberapa industri sokongan yang menawarkan perkhidmatan kepada penduduk dan pelancong, seperti hotel mini, restoran, kedai serbaneka, kedai makanan dan minuman, kafe, salun kecantikan, perkhidmatan dobi, dan sebagainya, telah pun muncul, sedang beroperasi, dan sedang bersedia untuk muncul mengikut rancangan perniagaan pelabur selepas menerima penyerahan hartanah tersebut. Terutamanya pada 19 Mei, pelancaran semula Bandar Ekonomi dan Pelancongan NovaWorld Phan Thiet terus mewujudkan persekitaran perniagaan yang menarik, merangsang pelabur dan pada masa yang sama mewujudkan banyak pekerjaan untuk pekerja. Tambahan pula, ia membawa jangkaan, seperti yang dinilai oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah: "Jika keseluruhan projek beroperasi, ia bukan sahaja akan mewujudkan destinasi pelancongan standard untuk wilayah Binh Thuan, tetapi infrastruktur pengangkutan yang disertakan juga akan membantu menghubungkan dan membentuk sistem pengangkutan yang besar untuk wilayah itu, memudahkan pelaksanaan projek pelaburan."

Walau bagaimanapun, agar permulaan semula dapat seefektif yang dijangkakan, halangan perundangan projek tersebut perlu diselesaikan secepat mungkin. Terdahulu pada Mei 2023, Syarikat Saham Bersama Nova Real Estate Investment Group telah mengemukakan permintaan kepada kepimpinan wilayah untuk mendapatkan sokongan dalam menyelesaikan isu perundangan yang dihadapi projek Novaland di Binh Thuan, kerana ia berada dalam situasi kritikal. Hasil jualan dan pinjaman projek telah ditangguhkan oleh bank disebabkan oleh prosedur perundangan projek yang tidak lengkap, ditambah pula dengan pembayaran faedah harian sehingga 50 bilion VND. Secara khususnya, syarikat itu meminta penyelesaian segera bagi dua isu utama: membenarkan syarikat memilih untuk membayar yuran penggunaan tanah dalam satu pembayaran selama 50 tahun seperti yang ditetapkan oleh undang-undang, dan segera menentukan harga tanah yang munasabah supaya syarikat boleh membayar yuran penggunaan tanah dan melengkapkan prosedur perundangan projek dan jualan.

Menentukan harga tanah tertentu bukanlah isu baharu; ia dianggap sebagai peringatan untuk mempercepatkan penyiapan projek mengikut jadual yang ditetapkan menjelang akhir tahun 2025. Walau bagaimanapun, ia juga merupakan isu yang amat dibimbangkan oleh pihak berkuasa wilayah dan telah menyelaraskan usaha untuk menyelesaikannya. Walau bagaimanapun, terdapat pendapat dan halangan yang berbeza dalam melaksanakan peraturan, terutamanya untuk projek berskala besar dan pelbagai guna seperti NovaWorld Phan Thiet, yang belum pernah berlaku sebelum ini di wilayah Binh Thuan. Oleh itu, pada akhir Mac 2023, Jawatankuasa Rakyat Wilayah telah menghantar dokumen kepada Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar untuk meminta panduan tentang penyelesaian kesukaran dalam menentukan harga tanah tertentu bagi mengira yuran pajakan tanah untuk projek Kompleks Pelancongan Ocean Valley.

Banyak halangan

Dokumen di atas menunjukkan bahawa projek Kompleks Pelancongan Ocean Valley telah diberikan pajakan tanah oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah dengan keluasan 963 hektar dalam lapan fasa. Pada masa ini, syarikat sedang menyediakan permohonan untuk fasa pajakan tanah kesembilan, meliputi kawasan seluas 4.74 hektar. Semasa proses ini, Jawatankuasa Rakyat Wilayah telah bersetuju untuk menggunakan sementara harga tanah daripada Jadual Harga Tanah yang didarab dengan pekali pelarasan harga tanah (pekali K) untuk menentukan harga tanah bagi mengira yuran pajakan tanah bagi kawasan tanah yang dipajak dalam beberapa dokumen dari tahun 2017 hingga kini. Sehubungan itu, syarikat telah membayar yuran pajakan tanah buat sementara waktu kepada bajet wilayah, selepas menolak bayaran pendahuluan untuk pampasan, pembersihan, dan penempatan semula, meninggalkan baki sebanyak 139.33 bilion VND.

Walau bagaimanapun, harga tanah khusus untuk projek yang diluluskan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah masih belum ditentukan. Pada masa ini, Jabatan Pengurusan Tanah Wilayah telah mengikat kontrak dengan firma perunding untuk menentukan harga tanah untuk projek tersebut. Melalui analisis dan penilaian skala dan sifat projek, serta keadaan pasaran dalam bidang penilaian, firma perunding telah mencadangkan penggunaan kaedah lebihan seperti yang ditetapkan dalam Perkara 6 Pekeliling No. 36/2014 Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar untuk penilaian. Walau bagaimanapun, beberapa kesulitan sedang dihadapi. Salah satunya ialah menentukan masa penilaian, kerana Fasal 3, Perkara 108 Undang-undang Tanah 2013 menyatakan: "Masa untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah adalah masa apabila Negeri memutuskan untuk memperuntukkan tanah, memajak tanah, membenarkan perubahan tujuan penggunaan tanah, atau mengiktiraf hak penggunaan tanah." Sementara itu, projek tersebut menerima keputusan pajakan tanah daripada Jawatankuasa Rakyat Wilayah pada lapan masa yang berbeza, merangkumi dari 2014 hingga 2021. Tambahan pula, pelan pembinaan terperinci skala 1/500 projek telah diluluskan pada masa tertentu. Penilaian pada pelbagai ketika telah menyebabkan percanggahan antara tarikh penilaian dan tarikh kelulusan pelan pembinaan terperinci skala 1/500, menjadikannya sukar untuk menggunakan asas perundangan dan memproses maklumat input. Tambahan pula, sebahagian daripada penilaian projek adalah mendahului tarikh kuat kuasa Undang-undang Tanah 2013. Oleh itu, terdapat pendapat yang berbeza mengenai asas perundangan untuk metodologi penilaian, kuasa untuk melaksanakannya, dan penilaian tanah khusus pada masa itu.

Selain panduan yang dicadangkan mengenai kandungan di atas, Jawatankuasa Rakyat Wilayah juga meminta Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar untuk memberikan panduan khusus mengenai kadar modal pelaburan; norma dan harga unit; dan kaedah untuk mengira kenaikan harga pembinaan dalam kes di mana tarikh pengeluaran kadar modal pelaburan dan anggaran pelaburan tidak bertepatan dengan tarikh penilaian. Tambahan pula, kriteria khusus diperlukan untuk menentukan tahap persamaan antara aset yang setanding; kaedah untuk membuktikan persamaan antara aset yang setanding dan aset yang dinilai; dan asas untuk menentukan kadar kenaikan harga sewa dan jualan untuk aset dengan kitaran perniagaan yang panjang… Ini kerana projek ini berskala besar dengan banyak item pelaburan dan perniagaan yang kompleks, termasuk beberapa item perniagaan unik yang belum wujud di wilayah Binh Thuan. Oleh itu, jika penyelesaian dapat ditemui tidak lama lagi mengenai harga tanah khusus untuk mengira yuran pajakan tanah, dan jika operasi NovaWorld Phan Thiet dapat difasilitasi tepat pada masanya, ia bukan sahaja akan memberi manfaat kepada perusahaan terkemuka di kawasan itu tetapi juga menentukan kerancakan destinasi pelancongan baharu dan menarik, membantu Binh Thuan naik ke kedudukan utama dalam pelancongan resort di rantau ini. Tambahan pula, ia akan membuka pendekatan penetapan harga tanah yang sesuai, membolehkan zon perindustrian besar seperti yang ada di Ham Tan memulakan pembinaan…

Berkenaan kemajuan kelulusan harga tanah tertentu, Jawatankuasa Rakyat Wilayah telah melaporkan kepada Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Wilayah untuk dipertimbangkan dalam Laporan No. 218/BC-UBND bertarikh 26 Oktober 2022 dan Laporan No. 186/BC-UBND bertarikh 16 September 2022. Sehubungan itu, Syarikat Saham Bersama Penilaian dan Pelaburan Saigon Thai Duong sedang mengumpul maklumat tambahan untuk memuktamadkan keputusan penilaian. Beberapa perniagaan di wilayah ini sedang bekerjasama dan memberikan maklumat untuk menyokong penentuan harga tanah untuk projek tersebut.

[iklan_2]
Sumber