Adakah unit perumahan sosial benar-benar mampu milik?

VTV.vn - Dengan harga jualan banyak projek perumahan sosial di Hanoi mencecah hampir 30 juta VND/m2, impian untuk memiliki rumah masih jauh bagi golongan berpendapatan sederhana dan rendah.

Foto: Ngoc Hien

"Membuka kunci" peluang untuk pemilikan rumah masih menjadi realiti yang jauh.

Mekanisme baharu di bawah Dekri 261/2025/ND-CP telah meluaskan kriteria kelayakan untuk membeli perumahan sosial dengan meningkatkan had pendapatan kepada 20-40 juta VND/bulan. Pelarasan ini dilihat sebagai "membuka pintu" kepada pemilikan rumah untuk pekerja. Walau bagaimanapun, melihat harga jualan sebenar dan terma pembayaran di projek perumahan sosial di Hanoi , ramai yang menyedari bahawa impian untuk memiliki rumah masih agak jauh.

Menurut laporan Jabatan Pembinaan Hanoi, dari akhir tahun 2024 hingga kini, beberapa siri projek perumahan sosial di Hanoi telah dimulakan, namun harga jualan cenderung meningkat mendadak. Sebelum tahun 2023, harga jualan perumahan sosial di ibu kota adalah antara 13-17 juta VND/m2.

Salah satu harga tertinggi pada masa ini adalah untuk projek perumahan sosial Thuong Thanh (Rice City Long Chau), berharga 29.4 juta VND/m2 (termasuk VAT, tidak termasuk yuran penyelenggaraan), yang mula dijual mulai 1 Oktober. Pembeli perlu membelanjakan antara 940 juta dan 2 bilion VND, bergantung pada saiz, untuk memiliki rumah di sana. Rekod sebelumnya adalah milik projek perumahan sosial di Ha Dinh, komune Tan Trieu, daerah Thanh Tri (dahulunya), dengan harga jualan sementara 25 juta VND/m2.

Gambaran projek perumahan sosial Rice City Long Chau dengan harga 27 juta VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Cik Nguyen Thu Trang, 29 tahun, seorang akauntan di sebuah syarikat perdagangan di wad Cau Giay, kini menyewa sebuah apartmen di wad Phu Dien, berkongsi: “Saya telah menyimpan selama lebih empat tahun, ditambah sedikit wang daripada ibu bapa saya, dan sekarang saya hanya mempunyai kira-kira 120 juta VND. Saya merancang untuk mendaftar bagi membeli unit perumahan sosial di projek Trung Van, sebuah apartmen 50m2 berharga lebih satu bilion VND. Tetapi untuk mendapatkan pinjaman bank, saya memerlukan sekurang-kurangnya 20% daripada modal saya sendiri, iaitu kira-kira 200 juta VND. Dan saya tidak mempunyai cukup. Walaupun kadar faedah 5.4% sangat rendah, mendapatkan pinjaman sudah sukar.”

Cik Trang memperoleh kira-kira 18 juta VND sebulan. Selepas ditolak sewa rumah, perbelanjaan sara hidup dan menghantar sedikit wang pulang ke rumah, dia hampir tidak mempunyai lebihan yang ketara. "Saya tidak kisah mengambil pinjaman jangka panjang, asalkan saya boleh memiliki perumahan yang stabil. Tetapi dengan harga seperti itu, impian perumahan sosial masih tidak tercapai," katanya.

Dalam kes Duy Anh, 29, seorang juruteknik di Hanoi, dia dan isterinya menghadapi masalah harga yang melebihi kemampuan mereka, walaupun mempunyai modal yang ada. Dia menceritakan bahawa sejak berkahwin, dengan sokongan daripada kedua-dua pasangan ibu bapa dan simpanan mereka, mereka telah mengumpulkan kira-kira 300 juta VND dan merancang untuk mendaftar bagi membeli sebuah apartmen di sebuah kompleks perumahan sosial di wad Long Bien.

“Sebuah pangsapuri seluas 55m2 berharga kira-kira 1.6 bilion VND. Jika kami meminjam 1.3 bilion VND selama 20 tahun, kami perlu membayar kira-kira 8 juta VND sebulan, termasuk prinsipal dan faedah. Saya dan isteri memperoleh lebih 30 juta VND, yang nampaknya mencukupi, tetapi selepas ditolak perbelanjaan sara hidup dan perbelanjaan untuk dua anak kami, tiada apa yang tinggal. Walaupun dengan modal permulaan, kami masih tidak berani menandatangani kontrak kerana takut kehabisan dana,” Duy Anh membuat pengiraan.

Kisah-kisah sebenar ini menunjukkan bahawa halangan terbesar hari ini bukan sahaja kekurangan modal permulaan, tetapi juga hakikat bahawa harga jualan perumahan sosial jauh melebihi kemampuan mereka yang berpendapatan stabil.

Menurut pakar hartanah, paradoks semasa adalah walaupun semakin ramai orang layak mendapat pinjaman, kadar akses kepada modal sebenar adalah rendah disebabkan oleh harga yang terlalu tinggi dan keperluan bayaran pendahuluan yang tinggi. Ini menjadikan "impian perumahan sosial"—walaupun lebih dekat di atas kertas—masih jauh dalam realiti.

Untuk menjadikan perumahan sosial benar-benar "mampu milik"

Pada hakikatnya, dasar sokongan kewangan hanyalah "penawar kesakitan sementara." Jika kos input perumahan sosial terus meningkat, daripada tanah dan bahan kepada kos pengurusan projek, maka walaupun kadar faedah pinjaman menurun, orang ramai masih akan mendapati sukar untuk mampu membeli.

Walau bagaimanapun, pakar berpendapat bahawa untuk memahami mengapa perumahan sosial menjadi semakin mahal, kajian yang lebih mendalam tentang faktor-faktor yang membentuk harga diperlukan. Menurut arkitek Ngo Minh Tam dari Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, masalahnya bukan sahaja terletak pada kos bahan, tanah atau buruh, tetapi juga pada kapasiti pelaksanaan pelabur dan mekanisme pengurusan harga yang longgar.

"Mustahil untuk menuntut perumahan sosial yang benar-benar murah apabila kos input semakin meningkat, tetapi apa yang lebih membimbangkan ialah situasi di mana pembinaan ditangguhkan, kos tambahan timbul, dan kemudian semua itu dipindahkan kepada harga jualan. Dalam kes itu, rakyat akhirnya menanggung kos kelewatan tersebut," Encik Tam menganalisis.

Pandangan ini juga ditekankan oleh Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh pada persidangan semakan kemajuan perumahan sosial pada pertengahan Oktober: “Kita memerlukan pangsapuri sebenar dengan nilai sebenar untuk dijual kepada mereka yang benar-benar memerlukan perumahan. Harga perumahan sosial di Hanoi kini berada pada paras tertinggi, mungkin disebabkan oleh kapasiti pelabur yang lemah atau eksploitasi dasar-dasar yang longgar untuk menaikkan harga. Bandar ini perlu menjalankan pemeriksaan, semakan dan kawalan segera bagi memastikan orang ramai masih berpeluang membeli rumah.”

Timbalan Menteri mencadangkan agar Hanoi mengutamakan prosedur pentadbiran projek perumahan sosial, untuk mempercepatkan kemajuan dan mengurangkan kos yang berpanjangan – salah satu sebab harga yang melambung tinggi secara tidak munasabah.

Jika kos input perumahan sosial terus meningkat, daripada tanah dan bahan kepada kos pengurusan projek, maka walaupun kadar faedah pinjaman menurun, orang ramai masih akan mendapati sukar untuk mampu membeli. Foto: VGP.

Pada mesyuarat pertama Jawatankuasa Pemandu Pusat mengenai Dasar Perumahan dan Pasaran Hartanah pada akhir September 2025, Perdana Menteri Pham Minh Chinh meminta kementerian, sektor dan kawasan tempatan untuk mengawal selia harga hartanah dan perumahan sosial mengikut mekanisme pasaran sebenar, selaras dengan pendapatan rakyat.

Harga perumahan komersial mesti selaras dengan prinsip pasaran, ekonomi, dan keadaan serta keupayaan rakyat; matlamatnya adalah untuk memastikan semua rakyat mempunyai perumahan, sekali gus menyumbang kepada peningkatan kehidupan material dan rohani mereka.

Sehubungan itu, penyelesaian yang komprehensif dan menyeluruh diperlukan; kerjasama dan penyelarasan yang erat antara negeri dan perniagaan, antara kerajaan pusat dan tempatan, serta penyepaduan dasar fiskal dan monetari dengan dasar tanah dan dasar-dasar lain. Negeri mesti mengawal selia harga tanah dan hartanah melalui instrumen kewangan, terutamanya cukai, yuran dan dasar kewangan lain; mewujudkan mekanisme dan dasar untuk mengurangkan kadar faedah dan terma pinjaman dengan sewajarnya; dan mengkaji peraturan mengenai tahap pendapatan bagi mereka yang layak membeli perumahan sosial, yang disesuaikan dengan keadaan tertentu dan keadaan tempatan.

Walaupun dasar-dasar telah dibuka, jurang antara pendapatan dan harga perumahan masih menjadi "kekangan" yang perlu ditangani. Menyelesaikan masalah perumahan sosial bukan sahaja terletak pada kadar keutamaan atau peraturan pendapatan, tetapi juga dalam mengawal harga untuk memastikan ia benar-benar mampu milik. Hanya dengan itu, memiliki rumah bukan lagi impian yang jauh bagi golongan pekerja.

Sumber: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm