Bank Negara Vietnam perlu meminda pekeliling tersebut.

[iklan_1]

Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA) telah mengeluarkan dokumen mengenai penegasan Bank Negara Vietnam (SBV) bahawa ia tidak menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan yang sedang dibina dalam Pekeliling No. 22/2023/TT-NHNN (meminda dan menambah beberapa artikel Pekeliling No. 41/2016/TT-NHNN).

Masih banyak salah faham yang berlaku.

Sehubungan itu, HoREA percaya bahawa walaupun Pekeliling 22 pada mulanya telah membantu meyakinkan pembeli hartanah luar pelan, "halangan perundangan" masih kekal.

Secara khususnya: Perkara a, Fasal 11, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN (dipinda dan ditambah dengan Fasal 1, Perkara 1 Pekeliling 22/2023/TT-NHNN) hanya menetapkan bahawa ia terpakai kepada perumahan komersial yang telah "selesai untuk penyerahan," iaitu, perumahan komersial yang "siap sedia," tetapi tidak termasuk kes pinjaman kredit untuk membeli perumahan komersial yang "belum siap untuk penyerahan," iaitu, perumahan komersial yang "sedang dibina."

Menurut HoREA, konsep "rumah siap sedia untuk penyerahan" tidak boleh ditafsirkan termasuk "rumah dalam pembinaan" yang akan diterima oleh bank perdagangan sebagai cagaran untuk pinjaman bagi membeli rumah tersebut.

Tambahan pula, pengumuman Bank Negara Vietnam mengesahkan bahawa "Pekeliling 41/2016/TT-NHNN, yang mengawal selia nisbah kecukupan modal bank perdagangan dan cawangan Bank Negara Vietnam, bukanlah dokumen yang membimbing operasi pemberian kredit institusi kredit."

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, Pekeliling 41 (dipinda dan ditambah dengan Klausa 1, Perkara 1 Pekeliling 22/2023/TT-NHNN) mengandungi peruntukan undang-undang yang tidak berkaitan dengan "peraturan mengenai nisbah kecukupan modal bank perdagangan dan cawangan Bank Negara Vietnam," tetapi lebih berkaitan dengan "operasi pemberian kredit institusi kredit."

Secara khususnya, Fasal 11 Perkara 2 menetapkan "pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah yang memenuhi syarat," sama seperti peraturan dalam pekeliling Bank Negara Vietnam "yang membimbing operasi pemberian kredit institusi kredit."

" Persatuan percaya bahawa jika Pekeliling 41 hanya menetapkan 'nisbah kecukupan modal bank perdagangan dan cawangan Bank Negara Vietnam,' maka tidak perlu ada peraturan undang-undang yang menyatakan 'syarat' untuk 'pinjaman gadai janji yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah' dalam Klausa 11, Perkara 2, kerana sudah ada pekeliling daripada Bank Negara Vietnam yang membimbing operasi pemberian kredit institusi kredit ," kata dokumen HoREA itu.

Tambahan pula, menurut HoREA, dokumen terbaru "Beberapa maklumat berkaitan peraturan mengenai nisbah kecukupan modal untuk bank dan cawangan bank asing" yang dikeluarkan oleh Bank Negara Vietnam bukanlah "dokumen normatif undang-undang" seperti pekeliling, dan oleh itu hanya mempunyai nilai dalam menyediakan maklumat.

Sementara itu, bank dan cawangan bank asing mesti mendasarkan operasi pemberian kredit mereka pada Undang-undang mengenai Institusi Kredit dan Pekeliling Bank Negara Vietnam.

Pinjaman gadai janji yang dijamin oleh hartanah yang sedang dibina menghadapi kesukaran. (Imej ilustrasi: Cong Hieu)

Pekeliling tersebut perlu dipinda dan ditambah dengan jelas.

Memandangkan kesukaran di atas, HoREA percaya bahawa sebelum Pekeliling No. 22/2023/TT-NHNN berkuat kuasa pada 1 Julai 2024, ia perlu dipinda dan ditambah tidak lama lagi untuk menyokong pasaran hartanah dalam proses pemulihan dan pembangunannya dengan cara yang telus, selamat, sihat dan mampan. Pada masa yang sama, ia harus mewujudkan syarat untuk institusi kredit meluluskan pinjaman bagi individu untuk membeli "perumahan komersial dalam pembinaan" yang dijamin (digadai janji) oleh rumah itu sendiri.

Ramai pakar lain juga bersetuju bahawa Bank Negara Vietnam perlu meminda pekeliling tersebut bagi memastikan asas perundangan yang jelas dan telus, dan bukannya sekadar mengumumkan maklumat dan memberi respons kepada pendapat umum.

Dr. Le Dang Doanh, bekas Pengarah Institut Pusat untuk Penyelidikan Pengurusan Ekonomi , percaya bahawa peminjaman dan pemberian pinjaman harus mematuhi undang-undang kredit, dan Bank Negara Vietnam harus menyediakan garis panduan bertulis yang jelas. Sebelum pekeliling dikeluarkan, garis panduan ini harus dikeluarkan supaya pihak berkaitan dapat memberikan maklum balas, sekali gus mengelakkan salah faham dan perdebatan yang tidak perlu.

Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh menyatakan bahawa tidak melarang pinjaman untuk pembelian rumah yang sedang dibina adalah perlu. Walau bagaimanapun, memandangkan Bank Negara Vietnam masih belum mengeluarkan dokumen yang sah di sisi undang-undang mengenai perkara ini, bank perdagangan perlu meningkatkan keupayaan penilaian dan penilaian kendiri mereka untuk membuat keputusan yang tepat.

Pakar mencadangkan bahawa pekeliling mengenai pinjaman untuk pembelian rumah dalam pembinaan memerlukan penjelasan. (Imej ilustrasi)

Seorang lagi pakar ekonomi menganalisis: " Institusi kredit biasanya mematuhi dekri dan pekeliling yang dikeluarkan oleh Bank Negara Vietnam dengan nilai undang-undang yang jelas. Jika Pekeliling 22 tidak menjelaskan konsep-konsep tersebut, ia akan menyebabkan salah faham, kekeliruan, dan keraguan dalam kalangan perniagaan dan individu, manakala institusi kredit akan teragak-agak, dan mungkin juga enggan memberi pinjaman."

Jika Bank Negara Vietnam tidak melarang pemberian pinjaman untuk pembelian rumah pada masa hadapan, maka ia harus mengambil tindakan untuk menghalalkannya bagi mengurangkan kesulitan bagi semua pihak selepas pekeliling itu berkuat kuasa ."

Wakil daripada banyak perniagaan hartanah juga melahirkan kekeliruan mengenai peraturan baharu tersebut. Ketua sebuah syarikat yang berpangkalan di Hanoi menyatakan: “Jika Bank Negara Vietnam tidak mentakrifkan peraturan ini dengan jelas, kami tidak mempunyai asas undang-undang untuk menjalankan transaksi dengan bank. Dalam konteks semasa akses terhad kepada kredit, meminda dan menjelaskan pekeliling untuk melindungi perniagaan adalah penting.”

Dalam satu kenyataan baru-baru ini, Bank Negara Vietnam mengesahkan bahawa peraturan baharu itu tidak menyekat hak pembeli perumahan yang akan dibina pada masa hadapan dan tidak bertentangan dengan peraturan sedia ada.
"Syarat rumah yang disiapkan mengikut kontrak penjualan rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang tertakluk kepada pemberat risiko yang lebih rendah berbanding penghutang bercagar hartanah lain)."
Dalam kes di mana organisasi atau individu perlu membina atau membeli perumahan dalam pembinaan dan menggadaikan perumahan dalam pembinaan ini, ia akan termasuk dalam kategori pinjaman yang dijamin oleh hartanah seperti yang dinyatakan dalam Klausa 10, Perkara 2 Pekeliling 41 dan pekali risiko yang sepadan akan digunakan seperti yang dinyatakan dalam Klausa 10, Perkara 9 Pekeliling 41.
Secara khususnya, organisasi dan individu yang ingin membeli rumah dan mendapatkan (gadai janji) rumah yang akan dibina pada masa hadapan ini akan mengenakan pemberat risiko sebanyak 30-120% bergantung pada nisbah pinjaman kepada nilai (LTV), yang dikira sebagai nisbah baki pinjaman kepada nilai cagaran. Dalam kes di mana nisbah LTV tidak tersedia, pemberat risiko akan menjadi 150%.

Cong Hieu

[iklan_2]
Sumber