Bank Negara perlu meminda pekeliling itu.

Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) baru sahaja mengeluarkan dokumen di State Bank of Vietnam (SBV) yang mengesahkan bahawa ia tidak akan menyekat hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan dalam Pekeliling No. 22/2023/TT-NHNN (meminda dan menambah beberapa artikel Pekeliling Bil. 41/2016/TT).

Masih banyak salah faham

Sehubungan itu, HoREA percaya bahawa walaupun langkah awal telah membantu pembeli rumah masa depan berasa lebih selamat, "masalah undang-undang" Pekeliling 22 masih kekal.

Khususnya: Perkara a, Fasal 11, Perkara 2 Pekeliling 41/2016/TT-NHNN (dipinda dan ditambah dalam Fasal 1, Perkara 1 Pekeliling 22/2023/TT-NHNN) hanya memperuntukkan peraturan yang terpakai untuk kes perumahan komersial "disiapkan untuk penyerahan", iaitu untuk kes "tersedia" perumahan komersial yang "tersedia" tidak termasuk perumahan komersial yang telah siap. penyerahan", iaitu perumahan komersial "bentuk masa hadapan".

Menurut HoREA, konsep "rumah siap untuk penyerahan" tidak boleh ditafsirkan untuk memasukkan "perumahan masa depan" yang akan diterima oleh bank perdagangan sebagai cagaran untuk pinjaman untuk membeli rumah tersebut.

Tambahan pula, pengumuman Bank Negara mengesahkan bahawa "Pekeliling 41/2016/TT-NHNN yang mengawal selia nisbah keselamatan modal bank perdagangan dan cawangan bank asing bukanlah dokumen yang membimbing operasi pemberian kredit institusi kredit".

Tetapi sebenarnya, Pekeliling 41 (dipinda dan ditambah dalam Fasal 1, Perkara 1 Pekeliling 22/2023/TT-NHNN) mengandungi peraturan undang-undang yang tidak berkaitan dengan "peraturan mengenai nisbah keselamatan modal bank perdagangan dan cawangan bank asing", tetapi berkaitan dengan "operasi pemberian kredit institusi kredit".

Secara khusus, Fasal 11, Perkara 2 menetapkan "pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah yang memenuhi syarat", sama seperti peruntukan dalam pekeliling Bank Negara "membimbing operasi pemberian kredit institusi kredit".

" Persatuan mendapati bahawa jika Pekeliling 41 hanya mengawal selia "nisbah keselamatan modal bank perdagangan dan cawangan bank asing", tidak perlu mempunyai peraturan undang-undang yang mengawal "syarat" "pinjaman gadai janji rumah adalah pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk individu membeli rumah" dalam Fasal 11, Perkara 2 kerana terdapat pekeliling pemberian kredit institusi " Bank ofA yang dibangkitkan. " isu.

Di samping itu, menurut HoREA, dokumen "Sesetengah maklumat yang berkaitan dengan peraturan mengenai nisbah keselamatan modal untuk bank dan cawangan bank asing" baru-baru ini yang dikeluarkan oleh Bank Negara bukanlah "dokumen undang-undang" seperti pekeliling, jadi ia hanya berharga untuk memberikan maklumat.

Sementara itu, bank dan cawangan bank asing mesti berlandaskan Undang-undang Institusi Kredit dan Pekeliling Bank Negara untuk melaksanakan operasi pemberian kredit.

Gadai janji yang dijamin oleh hartanah masa depan menghadapi kesukaran. (Ilustrasi: Cong Hieu)

Pekeliling mesti dipinda dan ditambah dengan jelas.

Sebagai tindak balas kepada kesukaran di atas, HoREA percaya bahawa sebelum Pekeliling Bil. 22/2023/TT-NHNN berkuat kuasa mulai 1 Julai 2024, ia harus dipinda dan ditambah tidak lama lagi untuk menyokong pasaran hartanah dalam proses pemulihan dan pembangunan yang telus, selamat, sihat dan mampan. Pada masa yang sama, ia akan mewujudkan syarat bagi institusi kredit untuk meluluskan pinjaman kredit bagi individu untuk membeli "perumahan komersil masa hadapan" yang dijamin (digadaikan) oleh rumah tersebut.

Ramai pakar lain juga bersetuju bahawa Bank Negara perlu meminda pekeliling itu untuk menjadikannya jelas dan telus dari segi undang-undang dan bukannya hanya mengumumkan maklumat dan menjawab pendapat umum.

Dr Le Dang Doanh, bekas Pengarah Institut Pusat Pengurusan Ekonomi , berkata peminjaman dan pemberian pinjaman mesti mematuhi undang-undang kredit dan Bank Negara harus mempunyai arahan bertulis yang jelas. Sebelum pekeliling itu dikeluarkan, arahan sebegini perlu disediakan supaya pihak berkenaan dapat mengambil bahagian dalam memberikan pendapat bagi mengelakkan salah faham dan perbahasan yang tidak perlu.

Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh menyatakan bahawa adalah perlu untuk tidak mengharamkan pinjaman untuk pembelian perumahan pada masa hadapan. Walau bagaimanapun, Bank Negara masih belum mengeluarkan dokumen undang-undang mengenai isu ini, yang memerlukan bank perdagangan untuk meningkatkan kapasiti penilaian dan penilaian kendiri mereka untuk membuat keputusan.

Pakar mengesyorkan menjelaskan pekeliling mengenai meminjam wang untuk membeli rumah masa depan. (Gambar ilustrasi)

Seorang lagi pakar ekonomi menganalisis: " Institusi kredit sering mematuhi dekri dan pekeliling yang dikeluarkan oleh Bank Negara dengan nilai undang-undang yang jelas. Jika Pekeliling 22 tidak menjelaskan konsep, ia akan menyebabkan perniagaan dan orang ramai salah faham, panik, dan ragu-ragu, dan institusi kredit akan keliru, malah enggan memberi pinjaman.

Jika Bank Negara tidak mengharamkan pinjaman rumah pada masa hadapan, ia harus mengambil tindakan untuk menghalalkan perkara ini untuk menghapuskan kesulitan bagi semua pihak selepas pekeliling itu berkuat kuasa .

Wakil banyak perniagaan hartanah juga menyatakan kekeliruan mengenai peraturan baharu itu. Seorang pemimpin perniagaan di Hanoi berkata: "Jika Bank Negara tidak mengawal selia dengan jelas, kami tidak akan mempunyai asas undang-undang untuk berurus niaga dengan bank. Dalam konteks semasa kesukaran untuk mengakses modal kredit, meminda dan menjelaskan pekeliling untuk melindungi perniagaan adalah sangat diperlukan."

Dalam dokumen baru-baru ini, Bank Negara mengesahkan bahawa peraturan baru itu tidak menyekat hak pembeli rumah masa depan dan tidak bertentangan dengan peraturan semasa.
"Syarat rumah yang lengkap di bawah kontrak pembelian rumah hanya terpakai untuk pinjaman gadai janji rumah (yang tertakluk kepada wajaran risiko yang lebih rendah daripada pinjaman bercagar hartanah lain).
Sekiranya organisasi atau individu mempunyai keperluan untuk membina atau membeli perumahan masa hadapan dan menggadaikan perumahan masa hadapan, ia akan menjadi kes pinjaman yang dijamin oleh hartanah seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 2 Pekeliling 41 dan pekali risiko yang sepadan seperti yang ditetapkan dalam Fasal 10, Perkara 9 Pekeliling 41 akan digunakan.
Secara khusus, organisasi dan individu yang perlu membeli rumah dan menjamin (gadai) rumah masa depan ini akan menggunakan pekali risiko 30-120% bergantung kepada nisbah jaminan (LTV) yang dikira dengan nisbah baki pinjaman kepada nilai cagaran. Sekiranya tiada maklumat tentang nisbah LTV, pekali risiko ialah 150%.

Cong Hieu

Sumber