Cabaran tetap ada

Cabaran terus diiktiraf

Suku keempat 2023 ialah masa apabila pasaran perumahan di Hanoi merekodkan bilangan bekalan baharu terendah dalam tempoh 10 tahun lalu, dalam kedua-dua segmen bertingkat rendah dan pangsapuri.

Bagi segmen apartmen, laporan pasaran Savills Vietnam menunjukkan bahawa pada Q4 2023, bekalan meningkat sebanyak 52% QoQ tetapi menurun sebanyak 1% YoY kepada 2,876 unit. Bekalan utama mencapai 11,911 unit, turun 40% QoQ dan 41% YoY. Bagaimanapun, bekalan baharu yang direkodkan pada suku tersebut hanya mencecah 10,403 unit, Kelas B menyumbang 84% daripada bekalan. Bagi segmen bertingkat rendah, pada 2023, jumlah bekalan baharu mencecah 272 unit, turun 82% YoY. Bekalan baharu mempunyai 87 unit, termasuk 58 unit daripada projek Solasta Mansion baharu di Ha Dong dan 29 unit daripada projek An Lac Green Symphony sedia ada di Hoai Duc. Bekalan utama mencapai 710 unit daripada 16 projek, turun 2% QoQ dan 23% YoY. Rumah bandar adalah produk utama dengan bahagian pasaran sebanyak 44%.

Julat harga biasa kedua-dua segmen kekal tinggi. Daripada jumlah itu, pangsapuri berharga dari VND51-70 juta/m2 menyumbang 63% daripada bekalan baharu, meningkat 24% tahun ke tahun. Pangsapuri dalam julat harga ini menyumbang 49% daripada unit yang dijual, meningkat 21% tahun ke tahun. Pangsapuri berharga lebih daripada VND4 bilion menyumbang 42% daripada unit yang dijual pada 2023, meningkat daripada 3% pada 2019. Pangsapuri berharga daripada VND2 hingga VND4 bilion menyumbang 55% daripada bahagian pasaran. Hanya 3% daripada pangsapuri berharga di bawah VND2 bilion.

Disebabkan bekalan terhad, purata harga jualan utama di seluruh pasaran terus meningkat (Foto: Rangkaian Sosial)

Di samping itu, walaupun kebanyakan pembangun tidak mengubah harga, inventori naik rendah berharga tinggi meningkatkan harga utama. Sebagai contoh, harga vila utama meningkat 55% suku ke suku kepada VND160 juta/m2 tanah, terutamanya disebabkan oleh bekalan berharga rendah di Me Linh yang dijual pada S3/2023. Harga rumah bandar meningkat 3% suku ke suku kepada VND194 juta/m2 tanah. Harga rumah kedai juga meningkat 3% suku ke suku kepada VND328 juta/m2 tanah.

Menurut Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan, Penyelidikan & Perundingan, Savills Hanoi: "Segmen perumahan terus meningkat dalam harga disebabkan peningkatan kos tanah dan pembinaan, infrastruktur yang dibangunkan dan kualiti yang lebih baik. Bekalan yang terhad dalam pasaran berterusan, membawa kepada purata harga jualan utama di seluruh pasaran terus meningkat".

Bilangan pangsapuri yang dijual pada Q4 2023 mencapai 3,045, meningkat 45% QoQ dan 5% YoY. Bekalan baru mempunyai kadar penyerapan sebanyak 46%. Sementara itu, segmen bertingkat rendah mempunyai jumlah urus niaga terendah dalam beberapa tahun. Bilangan urus niaga pada Q4 2023 menurun sebanyak 37% QoQ dan 67% YoY. Kadar penyerapan pada suku tersebut hanya 9%, turun 5 ppts QoQ dan 12 ppts YoY. Pada 2023, hanya 359 unit terjual, terendah sejak 2014. Jumlah urus niaga bertingkat rendah menurun sebanyak 76% YoY dan kadar penyerapan pada 2023 hanya 36%, turun 31 ppts YoY.

Berdepan dengan kadar penyerapan yang rendah, Cik Hang menganalisis: "Masih terdapat kebimbangan dalam kalangan pembeli. Malah, bilangan pangsapuri yang dijual pada suku tahun 2023 adalah terutamanya projek di mana pelabur bereputasi baik, terjamin secara sah dan telah memenuhi kewajipan kewangan. Oleh itu, walaupun terdapat sokongan dari segi kadar faedah pinjaman bank untuk keperluan perumahan sebenar, lebih-lebih lagi faktor-faktor undang-undang yang pembeli pasti ada. pelabur tidak memenuhi kewajipan undang-undang dengan projek untuk menyelesaikan prosedur pinjaman ini secara tidak nyata menjejaskan keputusan pembeli dan bilangan rumah yang dijual, dan menjelaskan hakikat bahawa walaupun kadar faedah pinjaman telah menurun, kadar penyerapan masih tidak tinggi.

Apakah peluang yang ada untuk pembeli rumah dengan keperluan perumahan sebenar?

Menurut Cik Hang, dalam konteks bekalan terhad dan harga primer yang tinggi, peluang bagi mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar mungkin terletak pada pasaran sekunder. Pasaran sekunder mempunyai kelebihan kerana boleh membeli dengan banyak pilihan, sesuai untuk kemampuan dan kesahihan yang lebih terjamin. Sebagai contoh, harga vila sekunder bagi setiap meter persegi tanah adalah 7% lebih rendah daripada harga primer purata, rumah bandar sekunder adalah 24% lebih rendah daripada produk utama dan rumah bandar komersial sekunder adalah 40% lebih rendah daripada produk utama di pasaran.

Cik Do Thu Hang, Pengarah Kanan, Penyelidikan & Perundingan, Savills Hanoi

Pada masa yang sama, pembeli rumah boleh mengharapkan bekalan baharu daripada membangunkan infrastruktur. Projek pelaburan infrastruktur seperti Jalan Lingkaran 3, 5 dan 4 akan meluaskan pasaran perumahan Hanoi, bertujuan untuk menghilangkan tumpuan permintaan di kawasan dalam bandar dan pusat. Membangunkan infrastruktur akan menggalakkan permintaan perumahan ke wilayah dan kawasan jiran dengan harga yang berpatutan dan dana tanah yang lebih besar.

Laporan Savills juga mengatakan bahawa ini adalah titik positif untuk bekalan, kerana produk perumahan di kawasan bukan pusat dan wilayah jiran akan semakin membantu memenuhi keperluan perumahan Hanoi. Sehubungan itu, pada 2024, pasaran akan mengalu-alukan tambahan 12,100 pangsapuri baharu, dengan 87% bahagian pasaran terletak di daerah Hoang Mai, Nam Tu Liem dan Ha Dong. Hung Yen dan Bac Ninh akan membekalkan kira-kira 203,000 pangsapuri dari 2024 hingga 2026. Menjelang 2026, segmen bertingkat rendah dijangka mempunyai 14,000 pangsapuri baharu daripada 37 projek. Projek besar seperti Vinhomes Co Loa atau Vinhomes Wonder Park akan menyediakan bekalan bertingkat rendah baharu kepada pasaran.

Selain itu, kelulusan Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Hartanah dan terbaru Undang-undang Tanah dijangka memberi kesan positif kepada pasaran. "Peraturan bahawa pelabur mesti memenuhi kewajipan kewangan mereka sebelum produk masa depan dibentuk adalah salah satu kandungan yang mengukuhkan keyakinan pembeli. Oleh itu, boleh dipercayai bahawa pada 2024 - 2025 dan tempoh berikutnya, keyakinan pasaran akan terus diperkukuh, produk akan disediakan oleh pelabur yang bereputasi dengan kapasiti kewangan sebenar, seterusnya pasaran akan lebih seimbang dan pelbagai.

NAM ANH

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html