Membongkar cerita rumah mampu milik

Seperti yang dijadualkan, saya sekali lagi diminta oleh Akhbar Pelaburan untuk menulis artikel mengenai topik "perumahan mampu milik".

Encik Nguyen Hoang Nam, Ketua Pengarah G-Home, Pakar Perumahan Sosial

1.

Sejujurnya, walaupun saya telah menyertai banyak wawancara televisyen tentang kisah ini dan juga telah menulis banyak artikel tentang perumahan pada tahun lepas, setiap kali topik "rumah mampu milik" disebut, saya merasa sukar.

Sukar bukan sahaja kerana cerita ini telah dianalisis dan dibedah oleh terlalu ramai pakar dan penyelidik, dan sama ada saya boleh menulis sesuatu yang lebih baik atau tidak, tetapi juga kerana dalam praktiknya, bekerja sebagai perunding pembangunan projek, broker, malah dalam beberapa aspek, peranan pelabur, tetapi sebenarnya membuat "perumahan mampu milik" mempunyai terlalu banyak halangan.

Potensi kewangan adalah satu perkara dan sebahagian besarnya menentukan kejayaan projek pelaburan hartanah, tetapi kisah membina strategi penetapan harga yang benar-benar "mampu milik" untuk majoriti orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar mengikut realiti semasa adalah satu cabaran besar untuk mana-mana perniagaan.

Memiliki sebidang tanah yang cukup besar hanyalah syarat yang diperlukan untuk melaksanakan projek (apatah lagi sama ada projek perumahan itu mahal atau murah), tetapi syarat yang mencukupi adalah prosedur yang panjang yang mungkin mengambil masa beberapa tahun untuk disiapkan. Itu tidak mengambil kira sama ada tanah itu dalam perancangan dan layak untuk penukaran guna tanah (dalam kes di mana ia bukan tanah bukan pertanian ).

Ini menunjukkan bahawa prosesnya sangat panjang dan kos input projek selalunya sangat besar. Dengan proses kelulusan projek yang panjang sekarang, kos input selalunya sangat tinggi dan yang paling tinggi biasanya kos tanah. Apatah lagi kisah menarik apabila kebanyakan perniagaan terpaksa menggunakan leverage kewangan.

Katakan anda perlu meminjam 300 bilion VND untuk membeli sebidang tanah untuk melaksanakan projek. Oleh itu, bagi setiap tahun kelewatan dalam menyiapkan prosedur projek, perusahaan kehilangan 10% daripada kos faedah pinjaman, iaitu 30 bilion VND. Dan untuk memastikan kecekapan pelaburan, perusahaan terpaksa menambah kos ini kepada harga, menjadikan harga jualan mustahil untuk lebih rendah.

Iaitu dengan "rumah mampu milik" biasa, dalam kisah perumahan sosial adalah jauh lebih sukar apabila prosedur dan polisi pelaburan keutamaan untuk pelabur mengikut undang-undang semasa sebelum ini nampaknya "keutamaan" tetapi pada hakikatnya tidak "keutamaan" seperti yang dibayangkan oleh pelabur.

Sebagai contoh, Fasal 3, Perkara 54 Undang-undang Perumahan 2014 menetapkan bahawa pelabur mesti menyimpan sekurang-kurangnya 20% daripada kawasan perumahan sosial dalam projek untuk disewa, dan hanya boleh dijual selepas 5 tahun. Realitinya, dengan setiap projek perumahan sosial, pelabur hanya menikmati keuntungan maksimum 10%, manakala mereka perlu menempah sehingga 20% daripada kawasan untuk disewa, jadi hampir tiada keuntungan yang tinggal.

Belum lagi beberapa siri peraturan lain mengenai yuran penggunaan tanah keutamaan untuk perumahan sosial, tetapi memerlukan perniagaan membayar terlebih dahulu dan memotong kemudian. Sekiranya prosedur projek berlangsung kira-kira 5 tahun, perniagaan akan hampir lumpuh.

2.

Malah, selepas Undang-undang Perumahan (pindaan) diluluskan secara rasmi pada penghujung tahun lalu, saya dan ramai rakan sekerja dalam industri berasa lega kerana sekurang-kurangnya agensi penggubal telah mengiktiraf masalah tersebut dan membuat perubahan yang lebih praktikal kepada peruntukan undang-undang tersebut.

Khususnya, daripada melepaskan subjek pembelian rumah kepada peraturan bahawa pelabur projek akan mempunyai dasar keutamaan apabila melaksanakan projek perumahan sosial, ia juga telah menjelaskan halangan yang telah lama wujud yang menghalang pembangunan segmen ini.

Sebagai contoh, mengikut Perkara 85: Pengecualian daripada bayaran guna tanah, sewa tanah; cukai nilai tambah keutamaan, cukai pendapatan korporat...; pinjaman dengan kadar faedah keutamaan; sokongan daripada Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk menghubungkan sistem infrastruktur teknikal projek dengan sistem infrastruktur teknikal serantau, memastikan penyegerakan infrastruktur sosial di dalam dan di luar skop projek;

Di samping itu, pelabur berhak mendapat keuntungan maksimum sebanyak 10% daripada jumlah kos pelaburan pembinaan untuk kawasan pembinaan perumahan sosial; berhak mendapat maksimum 20% daripada jumlah keluasan tanah kediaman untuk pelaburan dalam pembinaan perniagaan, perkhidmatan, perdagangan, perumahan komersial atau 20% daripada jumlah keluasan lantai perumahan untuk perniagaan, perkhidmatan, perdagangan; berhak untuk mengasingkan perakaunan dan menikmati keseluruhan keuntungan untuk bidang perniagaan, perkhidmatan, perdagangan, perumahan komersial; Insentif lain mengikut peruntukan undang-undang (jika ada).

Sebagai tambahan kepada perubahan teras dalam Undang-undang Perumahan (pindaan), Undang-undang Tanah (pindaan) yang diluluskan kira-kira 1 bulan kemudian juga mengubah banyak kandungan untuk menghapuskan kesukaran untuk mengurangkan prosedur pelaburan "rumit", "bertindih", "berjalin" dari banyak undang-undang khusus.

Ini adalah perubahan terobosan dan diterima oleh agensi pengurusan negeri untuk mewujudkan persekitaran pelaburan yang lebih harmoni, telus dan jelas.

Sekurang-kurangnya ini akan membantu pemimpin perniagaan mengelak daripada berlari-lari dari satu agensi atau jabatan ke yang lain untuk mencari penyelesaian, tetapi masih tidak dapat mencari penyelesaian kerana satu tempat mungkin melakukannya dengan betul, tetapi yang lain mungkin masih melakukannya dengan salah.

Sekadar mengira proses "Peringkat komune tanya peringkat daerah", "Peringkat daerah tanya peringkat wilayah", "Peringkat wilayah tanya peringkat menteri", "Peringkat kementerian tanya perdana menteri " ... purata kitaran soal jawab seperti yang saya kira juga mengambil masa sehingga 3 bulan. Dan jika proses ini dapat dipendekkan, ia juga akan mengurangkan sebahagian besar kos harga perumahan yang dikira setiap 1m2 apabila ia sampai kepada orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar.

Projek perumahan sosial di wilayah Khanh Hoa .

3.

Secara umumnya realiti menunjukkan kekurangan rumah mampu milik bukan satu masalah yang hanya berlaku di Vietnam tetapi di banyak negara di seluruh dunia termasuk negara maju. Dan menyelesaikan masalah perumahan, dan terutamanya rumah mampu milik, bukanlah sesuatu yang boleh diselesaikan dalam sekelip mata oleh seorang atau organisasi, tetapi memerlukan sumbangan daripada semua sektor masyarakat, usaha bersama daripada orang ramai, swasta dan rakyat.

Dalam laporan yang dibentangkan oleh Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara Vu Hong Thanh kepada Dewan Negara pada sesi pagi pada 20 Mei, Sesi Ke-7, terdapat pendapat yang mencadangkan agar Kerajaan menilai dan mempunyai penyelesaian untuk menstabilkan keadaan, dan pada masa yang sama meminta Kerajaan mengarahkan pemeriksaan menyeluruh ke atas pembangunan perumahan sosial pada masa lalu, mengenal pasti kesukaran, ketidakcukupan untuk menanganinya, untuk mengenal pasti kesukaran, ketidakcukupan untuk menanganinya. peruntukan undang-undang.

Saya bersetuju dengan pemeriksaan itu, kerana mekanisme dan dasar adalah satu cabaran tetapi amat penting untuk mengubah realiti semasa yang tidak berkesan. Persoalannya ialah apa yang akan kita periksa, bagaimana kita akan periksa untuk mencari penyelesaian dan penambahbaikan yang munasabah, mengelakkan mewujudkan mentaliti negatif untuk menarik pelabur ke segmen "sukar" ini.

Pada masa ini, mengikut Fasal 4, Perkara 1 Dekri No. 49/2021/ND-CP, projek perumahan komersial dengan skala guna tanah 2 hektar atau lebih di kawasan bandar khas dan jenis 1, atau 5 hektar atau lebih di kawasan bandar jenis 2 dan 3 mesti menyimpan 20% daripada jumlah keluasan tanah untuk membina perumahan sosial.

Secara teorinya, dana tanah ini mestilah tanah yang bersih (cleared), malah mempunyai infrastruktur dan pada hakikatnya, setiap provinsi/kota mempunyai kawasan bandar di 63 provinsi/kota. Jadi mengapa masih banyak wilayah yang tidak melaksanakan sebarang projek perumahan sosial? Ke mana perginya dana tanah ini? Oleh itu, ini adalah isu yang perlu diletakkan di pusat pemeriksaan seperti yang diminta oleh Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara.

Sudah tentu, di samping itu, dalam artikel sebelum ini, saya telah menyebut banyak kes orang miskin dan kurang bernasib baik menghadapi kesukaran untuk mengakses perumahan sosial kerana masalah prosedur. Peraturan semasa bahawa hanya "pegawai, penjawat awam, dan kakitangan awam" adalah salah satu daripada 10 kumpulan subjek yang layak untuk membeli perumahan sosial, tetapi pekerja yang hanya menandatangani kontrak dan belum lagi dalam senarai gaji, adalah had besar yang perlu diperiksa dan dibuang, untuk menghapuskan keadaan orang miskin yang layak untuk membeli perumahan sosial tetapi mereka masih menunggu dengan letih hanya kerana penat lelah menunggu.

Ataupun cerita sama ada orang yang dibeli itu benar-benar berpendapatan rendah atau tidak juga menjadi isu kontroversi. Pada hakikatnya, gaji utama ramai orang boleh menjadi "rendah" tetapi "kerja sampingan" mereka boleh menjadi sangat tinggi dan sistem data semasa tidak cukup mampu untuk mengesan ini.

4.

Satu perkara yang saya hargai tentang semakan projek Undang-undang baru-baru ini ialah agensi penggubal telah sangat menerima, mendengar secara proaktif pendapat ahli pasaran serta meninjau dan menilai realiti. Ini adalah satu aspek yang positif, kerana hanya dengan melihat secara mendalam kelemahan sebenar daripada kedua-dua pihak, kita boleh bergerak ke arah mempercepatkan penghapusan halangan dan menyelesaikan punca masalah yang dihadapi oleh pasaran.

Oleh itu, saya juga berharap kisah pelaksanaan, penyeliaan dan pemeriksaan pada masa akan datang juga berteraskan semangat keterbukaan, fokus dan menyelesaikan masalah teras yang dihadapi pasaran.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html