Pasaran hartanah adalah "pelik", apa yang pakar mengesyorkan?

Menurut laporan Persatuan Broker Hartanah Vietnam, dari segi situasi transaksi, dalam 9 bulan pertama 2025, kadar penyerapan pasaran mencapai tahap yang sangat positif - hampir 70%, bersamaan dengan kira-kira 60,000 transaksi, dua kali ganda daripada tempoh yang sama tahun lepas.

Tetapi realitinya ialah walaupun permintaan sebenar masih menyumbang sebahagian besar, perkembangan pasaran diterajui oleh lebih banyak aliran tunai pelaburan kerana harga hartanah berada pada tahap yang sangat tinggi.

Menjelaskan realiti ini, menurut Encik Nguyen Van Dinh - Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam - dalam konteks peningkatan tekanan inflasi dan pembangunan infrastruktur, ramai pelabur menganggap hartanah sebagai tempat selamat dan alat menjana keuntungan yang berkesan.

Aliran tunai pelaburan pada masa ini tertumpu terutamanya pada produk yang memenuhi keperluan perumahan sebenar - produk dengan potensi sewa yang baik dan potensi kenaikan harga yang jelas. Ini adalah faktor utama yang mendorong keputusan pelabur untuk "meletakkan wang".

" Majoriti urus niaga dalam pasaran hari ini datang daripada kumpulan kedua pembeli hartanah - iaitu mereka yang membeli untuk pelaburan, bukan untuk hidup. Ini menunjukkan bahawa aktiviti jual beli terutamanya didorong oleh aliran tunai pelaburan, manakala permintaan perumahan sebenar masih menghadapi kesukaran kerana harga semasa jauh melebihi kemampuan majoriti rakyat ," kata Encik Dinh.

Kebanyakan urus niaga dalam pasaran hartanah pada masa ini oleh pelabur. (Gambar ilustrasi: Minh Duc).

Encik Vo Huynh Tuan Kiet, Pengarah Jabatan Perumahan CBRE Vietnam, juga berkata bahawa bekalan baharu di bandar dalaman Ho Chi Minh City (dahulunya Ho Chi Minh City) kini beroperasi ke arah memenuhi keperluan pelaburan, bukan keperluan kediaman sebenar. Kebanyakan pelabur menentukan bahawa pembeli tidak akan tinggal di hartanah tetapi hanya memegang atau menyewakannya, jadi produk diletakkan lebih tinggi untuk memaksimumkan keuntungan.

" Dengan tahap harga semasa, aliran tunai dalam pasaran hampir hanya beredar di kalangan pelabur, manakala pembeli rumah sangat sukar untuk diakses ," kata Encik Kiet.

Data daripada Kumpulan DKRA juga menunjukkan arah aliran yang sama. Dalam lebih daripada 2,000 transaksi yang direkodkan dalam 9 bulan pertama tahun ini, pembeli rumah hanya menyumbang kira-kira 30%, baki 70% adalah pelabur. Kumpulan pelabur mempunyai potensi kewangan yang lebih kukuh, sanggup membayar harga yang tinggi jika mereka melihat peluang keuntungan, manakala pembeli rumah sebenar - dengan bajet 1-2 bilion VND, sukar untuk mengakses pangsapuri berharga dari 4-5 bilion VND atau lebih.

Cik Pham Thi Mien, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam (VARS IRE), juga berkata kebanyakan urus niaga dalam pasaran utama datang daripada permintaan kumpulan orang yang memiliki banyak hartanah. Di samping itu, banyak projek mempunyai kadar penyerapan yang baik berkat "menunggang gelombang projek besar" dan mendapat manfaat daripada penggabungan tempatan.

Menurut Cik Mien, harga hartanah akan terus meningkat dalam jangka pendek kerana jangkaan keuntungan pelabur kekal tinggi. Sebilangan besar pelabur masih "hidup dengan baik" dan tidak berada di bawah tekanan daripada leverage kewangan. Oleh itu, mereka tidak mempunyai sebab untuk menyesuaikan harga jualan.

“ Dalam konteks kadar faedah dikekalkan pada paras rendah, aliran tunai murah terus dipam ke dalam pasaran, dasar untuk menggalakkan pelaburan awam dilaksanakan dengan kukuh, dan bekalan rumah sederhana dan mampu milik masih terhad, pelabur masih percaya bahawa harga hartanah akan terus meningkat ,” Cik Mien menilai.

Encik Le Dinh Chung - pakar hartanah turut mengulas bahawa baru-baru ini bekalan pangsapuri kebanyakannya berada dalam segmen mewah. Harga purata pangsapuri pada masa ini adalah sekitar 80 juta VND/m². Banyak projek baharu telah dibuka baru-baru ini untuk dijual pada harga melebihi 100 juta VND/m².

Dengan harga rumah semasa, pekerja biasa, walaupun dengan gaji 30 juta VND/bulan, hampir tiada peluang untuk memiliki rumah. Mereka yang boleh membeli pada harga 70-100 juta VND/m² adalah terutamanya pelabur, spekulator dan sekumpulan orang yang berpendapatan tinggi seperti pemilik perniagaan.

Menjelaskan sebab mengapa trend pembelian hartanah spekulatif di Vietnam begitu tinggi, Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah Syarikat PropertyGuru Vietnam berkata bahawa ia sebahagiannya disebabkan oleh saluran pelaburan Ini adalah "mudah dibeli dan mudah dijual", mempunyai kecairan yang baik, dan keuntungan yang lebih tinggi daripada saluran lain seperti emas, saham atau bank. Hasil pelaburan hartanah adalah antara yang terbaik di Vietnam sejak 10 tahun lalu, mencapai 197% untuk pangsapuri dan 137% untuk tanah.

Sebab lain ialah dasar cukai hartanah di Vietnam adalah lebih rendah dan lebih terbuka berbanding kebanyakan negara di rantau ini, tanpa sekatan terhadap spekulasi dan pengabaian aset tanah.

Encik Nguyen Quoc Anh memetik bahawa pada masa ini di dunia terdapat 5 cukai asas untuk hartanah: cukai pemilikan, cukai pendapatan, cukai pendaftaran, cukai kekosongan (cukai yang digunakan untuk hartanah tidak digunakan untuk masa yang lama) dan cukai pembangunan (pembangunan infrastruktur, utiliti, perkhidmatan, di kawasan di mana hartanah itu terletak). Secara purata, cukai pemilikan rumah di banyak negara adalah dari 0.3-20%, cukai pendaftaran adalah 2-6% dan cukai pendapatan adalah dari 14-45%. Sesetengah negara mengenakan cukai hartanah kosong daripada 12-20% dan cukai pembangunan daripada 1-3%.

Di Vietnam, pembeli rumah pada masa ini hanya perlu membayar tiga cukai pertama: cukai pendapatan (2-5%), cukai harta (0.03-0.2%) dan cukai pendaftaran (0.5%). " Cukai yang rendah memudahkan pembeli untuk melabur dalam 'putaran' hartanah, membeli hartanah ini hari ini dan menjual lagi esok ," katanya.

Amaran tentang risiko "gelembung".

Menurut Encik Nguyen Van Dinh, apabila semakin sedikit pembeli rumah, pasaran kehilangan keseimbangan permintaan-permintaan, harga dinaikkan tetapi tidak dikaitkan dengan permintaan sebenar, yang boleh membawa kepada risiko gelembung dengan mudah.

Pasaran dengan terlalu ramai peserta, pelabur, akan terdedah kepada inflasi harga. (Ilustrasi: Minh Duc).

" Tanpa campur tangan dasar yang tepat pada masanya, perumahan di kawasan bandar yang besar akan menjadi semakin sukar dicapai oleh pekerja , " kata Encik Dinh.

Ahli ekonomi Dinh The Hien juga menekankan bahawa adalah perlu untuk membawa pasaran kembali kepada sifat sebenar untuk memenuhi keperluan perumahan majoriti. Apabila pelaburan jangka pendek mendominasi, pangsapuri bukan lagi tempat tinggal tetapi menjadi alat untuk mengaut keuntungan, menaikkan harga secara berterusan dan menyebabkan akibat sosial. Beliau mengesyorkan agar Negeri tidak lama lagi menambah bekalan rumah sederhana dan mampu milik untuk mengimbangi struktur pasaran.

Encik Nguyen Quang Huy - Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai) - menilai: Apabila modal mengalir ke dalam hartanah, nilai aset ini meningkat lebih cepat daripada produktiviti buruh dan pertumbuhan pendapatan, mewujudkan jurang yang semakin besar antara harga perumahan dan keupayaan orang ramai untuk membayar. Ini menjadikan pasaran cenderung untuk beroperasi berdasarkan jangkaan kenaikan harga dan bukannya permintaan sebenar, menjadikan kecairan tidak mampan dan meningkatkan risiko gelembung.

Dengan perdagangan yang sebahagian besarnya didorong oleh pelabur, pasaran menjadi lebih sensitif terhadap perubahan dasar. Pelarasan kecil dalam kredit, kadar faedah atau sentimen boleh mencetuskan tindak balas berantai, yang membawa kepada kelembapan atau pembetulan tempatan. Risiko ini bukan sahaja memberi kesan kepada kumpulan spekulatif tetapi juga boleh merebak ke sistem kewangan, perniagaan dan ekonomi secara keseluruhan jika tidak dikawal dengan teliti.

" Oleh itu, langkah drastik Kerajaan untuk meredakan kenaikan harga adalah langkah yang tepat dan strategik, menyasarkan kestabilan jangka panjang ," tegas Encik Huy.

Sumber: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html