Kredit hartanah: Tidak diperketatkan, tetapi terpilih.

Dasar Bank Negara Vietnam (SBV) untuk tahun 2026, yang bertujuan untuk mengawal pertumbuhan kredit hartanah dan mengutamakan aliran modal ke dalam pengeluaran dan perniagaan, telah mendorong bank untuk semakin memilih segmen khusus untuk pelaburan.

Menapis dan mengurangkan kadar pinjaman.

Techcombank mencatatkan keuntungan sebanyak VND 8,900 bilion pada suku pertama 2026, peningkatan sebanyak 22.6%. Terutamanya, kadar pinjaman hartanah menurun di bawah 30% buat kali pertama, kepada 28.9%, mencerminkan trend penstrukturan semula portfolio kredit. Sementara itu, segmen runcit dan perusahaan kecil dan sederhana (PKS) menjadi pemacu pertumbuhan dengan pinjaman terkumpul sebanyak VND 395,300 bilion, peningkatan sebanyak 33% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Beberapa segmen mengalami pertumbuhan yang kukuh, termasuk pinjaman tidak bercagar (naik 159.1%), pinjaman pembinaan (naik 72%), pinjaman rumah (naik 6.4%), dan pinjaman margin (naik 2%).

Sebelum itu, pada tahun 2025, Techcombank juga secara beransur-ansur mengurangkan kadar pinjaman hartanah daripada 33.2% (pada tahun 2024) kepada 31.1% daripada jumlah pinjaman tertunggak.

Di LPBank , pinjaman tertunggak untuk perniagaan hartanah pada suku pertama 2026 mencecah VND 14,721.8 bilion, penurunan sebanyak 2.4% berbanding awal tahun. Pada masa ini, kadar pinjaman hartanah di bank ini hanya menyumbang kira-kira 3.65% daripada jumlah pinjaman tertunggak.

Encik Nguyen Le Nam, Pengarah Bahagian Pelanggan IndividuACB , menyatakan bahawa bank tersebut tidak memberi pinjaman untuk tujuan spekulatif, tetapi menumpukan sumbernya untuk melayani pelanggan yang membeli rumah untuk kegunaan sebenar, menyokong akses mereka kepada modal bagi meningkatkan kualiti hidup mereka. ACB juga bekerjasama dengan pemaju untuk mereka bentuk pakej kewangan yang sesuai dan menyediakan sokongan dan nasihat berterusan kepada pelanggan.

Menurut Encik Nam, pertumbuhan pinjaman rumah di ACB menjadi perlahan pada suku pertama tahun ini. Sebab-sebabnya bukan sahaja berpunca daripada dasar perbankan tetapi juga daripada kebimbangan orang ramai tentang keadaan ekonomi yang kompleks, harga hartanah yang tinggi, dan tekanan kadar faedah yang meningkat. Ramai pembeli rumah telah menjadi berhati-hati kerana kadar faedah pinjaman telah meningkat kepada 12-14%, kerana bimbang akan kembali ke tahap tinggi sebelumnya yang akan melebihi kapasiti kewangan mereka.

Walau bagaimanapun, ACB menganggap ini sebagai petanda positif dan bukannya satu punca kebimbangan. Pelanggan kini lebih berhati-hati dan bertanggungjawab dengan pinjaman mereka, mengetahui cara memilih masa dan produk yang tepat untuk memastikan keupayaan pembayaran balik yang mampan.

Pinjaman hartanah terus menjadi salah satu segmen pinjaman berskala besar di banyak bank pada suku pertama tahun 2026, tetapi gambarannya tidak lagi menunjukkan pertumbuhan yang seragam. Menurut laporan kewangan gabungan untuk suku pertama tahun 2026 daripada 12 bank dengan penjelasan terperinci, jumlah pinjaman tertunggak berkaitan hartanah mencecah lebih VND 990,270 bilion, peningkatan sebanyak 6.4% berbanding akhir tahun 2025.

Daripada jumlah ini, SHB dan BVBank merupakan dua bank dengan pinjaman hartanah yang menyumbang lebih 30% daripada jumlah pinjaman tertunggak mereka. VPBank, khususnya, mencatatkan pinjaman tertunggak untuk perniagaan hartanah pada VND 238,473 bilion, peningkatan lebih VND 31,000 bilion berbanding awal tahun, bersamaan hampir 15%, terus menjadi sektor dengan jumlah pinjaman tertunggak terbesar dalam portfolio kredit bank mengikut industri.

Perniagaan perlu mengurangkan kebergantungan mereka kepada kredit.

Menurut Dr. Can Van Luc, ketua ahli ekonomi BIDV, menjelang akhir tahun 2025, pinjaman tertunggak dalam sektor hartanah dianggarkan mencecah 4.7 juta bilion VND, peningkatan sebanyak 36% berbanding tahun 2024, manakala kredit merentasi keseluruhan industri dijangka meningkat lebih daripada 19%.

Pada tahun 2026, sasaran pertumbuhan kredit merentasi seluruh sektor perbankan adalah kira-kira 15%, oleh itu kredit hartanah juga akan dikawal. Menurut Encik Luc, mengawal kredit hartanah adalah perlu selepas tempoh pertumbuhan yang pesat, tetapi ini tidak bermaksud "pengetatan," tetapi sebaliknya peraturan terpilih. Dasar pihak berkuasa kawal selia adalah untuk mengarahkan aliran modal ke dalam segmen pembelian hartanah, mengehadkan kredit untuk spekulasi bagi mengurangkan risiko sistemik.

Berkenaan pelabur, adalah perlu untuk mempelbagaikan sumber pembiayaan dan mengurangkan kebergantungan kepada kredit bank. Pada tahun 2025, perniagaan hartanah akan mengeluarkan kira-kira 123,000 bilion VND dalam bentuk bon. Dalam tempoh empat bulan pertama tahun 2026 sahaja, angka ini mencecah hampir 40,000 bilion VND, menyumbang 51% daripada jumlah terbitan di seluruh pasaran. Walau bagaimanapun, tekanan untuk matang tahun ini adalah sangat tinggi, sekitar 204,000 bilion VND, di mana sektor hartanah menyumbang 61%.

Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan dari Universiti Ekonomi Bandar Raya Ho Chi Minh menganalisis bahawa, dalam konteks kredit hartanah terkawal dan peningkatan tekanan daripada hutang lapuk, mencari saluran mobilisasi modal alternatif berserta dasar kredit yang fleksibel telah menjadi satu perkara untuk terus hidup bagi perniagaan hartanah.

Encik Huan menegaskan bahawa perniagaan hartanah terlalu bergantung pada kredit bank, memberikan tekanan yang ketara kepada sistem kewangan. Sementara itu, kebanyakan bank menggerakkan modal jangka pendek tetapi memberi pinjaman kepada sektor hartanah untuk jangka sederhana dan panjang, mewujudkan ketidakpadanan dalam tempoh matang dan risiko kecairan.

"Lebih banyak penyelesaian diperlukan untuk mempelbagaikan aliran modal untuk pasaran hartanah dan mengurangkan kebergantungan pada kredit bank," tegas Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan.

Menurut Encik Huan, untuk menyelesaikan masalah ini, penyelesaian struktur diperlukan, seperti membangunkan pasaran bon korporat yang lembap pada masa ini dengan kukuh untuk menjadi saluran utama bagi membekalkan modal jangka sederhana dan panjang. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mengkaji model pengumpulan modal baharu melalui mekanisme ujian (sandbox), pusat kewangan antarabangsa, dan terutamanya penyelesaian tokenisasi hartanah.

Sebaliknya, pemberian pinjaman yang berlebihan kepada sektor hartanah meningkatkan risiko hutang lapuk. Sebab utamanya ialah banyak perniagaan hartanah menggunakan leveraj kewangan yang tinggi, bermakna turun naik kecil dalam kadar faedah boleh mewujudkan tekanan pembayaran balik hutang yang ketara, sekali gus mendorong perniagaan ke dalam risiko hutang lapuk.

Jelaslah bahawa, dalam konteks kawalan terpilih berterusan terhadap kredit hartanah, perniagaan hartanah tidak lagi boleh bergantung sepenuhnya pada modal bank seperti sebelumnya. Mempelbagaikan sumber modal, daripada bon dan dana pelaburan kepada model kewangan baharu, akan menjadi penting untuk pembangunan pasaran yang stabil dan mengurangkan tekanan ke atas sistem kredit.

Sumber: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html