Kira kadar faedah pinjaman dengan teliti.

Berlatarbelakangkan latar belakang ini, Kementerian Pembinaan baru-baru ini mencadangkan pakej pinjaman keutamaan sebanyak 100,000 bilion VND dalam draf Resolusi mengenai modal keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial, yang dijangka akan mewujudkan satu kejayaan besar untuk segmen perumahan sosial.

Halangan dalam pengeluaran kredit

Pada awal April 2023, dalam Keputusan 338/QD-TTg, Kerajaan telah meluluskan pelaksanaan Projek "Melabur dalam pembinaan sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian dalam tempoh 2021 - 2025". Matlamatnya adalah untuk mencapai sejumlah kira-kira 1,062,200 unit perumahan yang siap dibina menjelang 2030. Daripada jumlah ini, 428,000 unit akan siap dibina dalam tempoh 2021 - 2025, dan 634,200 unit dalam tempoh 2025 - 2030.

Cadangan Kementerian Pembinaan untuk pakej kredit 100 trilion VND adalah wajar memandangkan kekurangan dana semasa untuk pembangunan perumahan sosial. (Foto: Thanh Hai)

Bagi melaksanakan Projek ini, Kerajaan juga telah meluluskan cadangan Bank Negara Vietnam (SBV) untuk memperuntukkan VND 120,000 bilion di empat bank perdagangan yang ditetapkan oleh kerajaan, dengan kadar faedah pinjaman untuk pelabur pada 8.7%/tahun dan untuk pembeli/penyewa perumahan sosial pada 8.2%/tahun. Mulai 1 Julai 2023, SBV akan mengumumkan kadar faedah pinjaman keutamaan secara berkala untuk bank perdagangan yang mengambil bahagian setiap enam bulan, yang bermaksud bahawa kadar faedah mungkin tertakluk kepada turun naik pasaran.

Dengan Bank Negara Vietnam menetapkan kadar faedah hanya 1.5-2% lebih rendah setahun daripada kadar pasaran umum untuk pinjaman jangka sederhana dan panjang, beberapa bank perdagangan (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank dan HD Bank) telah memohon untuk "berkongsi keuntungan", mendaftar untuk menyertai program ini dengan 5,000 bilion VND untuk setiap bank, meningkatkan jumlah modal untuk sokongan kadar faedah kepada 145,000 bilion VND.

Malangnya, selepas hampir 20 bulan pelaksanaan, pakej kredit ini telah ditolak oleh orang ramai kerana peraturan yang ditetapkan oleh Bank Negara Vietnam (SBV) tidak sesuai dengan kemampuan kewangan mereka. Oleh itu, selepas banyak pertimbangan, pada awal September 2024, SBV memutuskan untuk menurunkan kadar faedah kepada 7% setahun untuk pemaju dan 6.5% setahun untuk pembeli rumah.

Walau bagaimanapun, menurut penilaian, kadar faedah yang ditetapkan masih terlalu tinggi untuk pembeli rumah, sebab itu pakej kredit ini masih tidak popular sehingga kini. Ini dibuktikan dalam laporan terperinci Kementerian Pembinaan mengenai pelaksanaan pakej kredit keutamaan VND 120,000 bilion untuk perumahan sosial.

Secara khususnya, sehingga akhir Suku Ketiga/2024, hanya 34 daripada 63 lokaliti telah menerbitkan dokumen di portal elektronik mereka yang menyenaraikan 83 projek yang layak untuk pinjaman keutamaan. Jumlah baki pinjaman yang dikeluarkan ialah VND 1,783 bilion (di mana pelanggan korporat menyumbang VND 1,633 bilion; pembeli rumah menyumbang VND 150 bilion), mewakili kira-kira 1.1% daripada jumlah modal sokongan berdaftar.

“Pelaksanaan projek perumahan sosial kini menghadapi banyak kesukaran. Pada suku ketiga tahun 2024 sahaja, negara menyaksikan 8 projek sedang dijalankan, dengan skala 4,960 unit; 3 projek menerima kelulusan pelaburan, dengan skala 2,676 unit; dan hanya 1 projek yang sebahagiannya siap, dengan skala 200 unit. Menurut laporan dari kawasan tempatan, dari tahun 2021 hingga akhir suku ketiga tahun 2024, negara telah menyiapkan 79 projek perumahan sosial, dengan skala 42,414 unit; dan 131 projek telah memulakan pembinaan, dengan skala 111,687 unit,” – Hoang Hai, Pengarah Jabatan Pengurusan Pasaran Perumahan dan Hartanah (Kementerian Pembinaan), memaklumkan.

Keutamaan harus diberikan kepada pembeli rumah.

Berdasarkan data agregat daripada Kementerian Pembinaan, hanya lebih 143,000 unit perumahan sosial telah siap atau sedang dalam pembinaan di seluruh negara setakat ini. Oleh itu, sasaran 428,000 unit untuk tempoh 2021-2025 dalam Projek ini hampir mustahil untuk dicapai, kerana hanya "keajaiban" sahaja yang dapat menyiapkan 258,000 unit baharu dalam masa kurang daripada 13 bulan. Impian untuk memiliki rumah untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja akan tertangguh lagi.

Menurut Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), perumahan sosial merupakan dasar utama Parti dan Negara. Ini ditunjukkan lagi oleh keazaman untuk meminda dan menambah Undang-undang Perumahan 2023, Undang-undang Tanah 2024, dan beberapa dekri panduan, bagi memastikan keseragaman dan konsistensi dalam peraturan untuk perumahan sosial.

Walau bagaimanapun, mekanisme untuk sumber kredit keutamaan bagi pembangunan perumahan sosial masih mempunyai banyak kekurangan yang membimbangkan, iaitu kekurangan "modal benih" atau, jika ada, peraturannya agak ketat, menjadikannya sukar atau mustahil untuk individu yang layak mengaksesnya.

“Dekri Kerajaan 100/2024/ND-CP menetapkan tahap modal, kadar faedah keutamaan, terma dan pengeluaran pinjaman untuk projek perumahan sosial (7.92%/tahun untuk pelabur perumahan sosial yang menjual atau memajak-membeli; 6.6% untuk projek sahaja yang dipajak), mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pelabur untuk mengakses sumber kredit keutamaan bagi melaksanakan projek. Walau bagaimanapun, dalam Surat Rasmi 4524/NHCS-TDSV bertarikh 1 Ogos 2024, daripada Bank Dasar Sosial, berdasarkan Dekri 100/2024/ND-CP, kadar faedah pinjaman sebanyak 6.6%/tahun untuk pembeli rumah dianggap tinggi,” kata Encik Le Hoang Chau.

Memandangkan situasi di atas, bagi meluaskan sumber modal keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial, draf Resolusi mengenai sumber modal keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial, yang mana Kementerian Pembinaan sedang mendapatkan pendapat daripada kementerian dan agensi sebelum mengemukakannya kepada Kerajaan untuk diisytiharkan, mencadangkan pelaksanaan pakej pinjaman keutamaan sebanyak 100,000 bilion VND daripada sumber modal bon, yang terpakai selama 5 tahun. Ini merupakan kali pertama Kementerian Pembinaan mencadangkan penggunaan pakej perumahan sosial melalui penerbitan bon.

Sehubungan itu, kadar faedah ke atas pakej kredit keutamaan ini akan sama dengan kadar faedah pinjaman kepada isi rumah miskin seperti yang ditentukan oleh Perdana Menteri dalam setiap tempoh; tempoh pengeluaran akan berterusan sehingga keseluruhan pakej kredit dikeluarkan, tetapi tidak melebihi 31 Disember 2030.

Membincangkan perkara ini, Nguyen The Diep, Naib Pengerusi Kelab Hartanah Hanoi, berkata bahawa cadangan Kementerian Pembinaan dalam draf Resolusi mengenai sumber modal keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial adalah sesuatu yang inovatif kerana ia memperluas sumber modal pembangunan dan mewujudkan peluang untuk pembeli perumahan sosial. Walau bagaimanapun, adalah juga perlu untuk menjelaskan peraturan mengenai kadar faedah untuk pakej kredit ini, di mana pembeli rumah berada di tengah-tengah dan harus diberi keutamaan.

"Jika kadar faedah untuk pakej kredit 100 trilion VND adalah sama dengan kadar faedah pinjaman kepada isi rumah miskin seperti yang diputuskan oleh Perdana Menteri dalam setiap tempoh, berdasarkan Dekri 100/2024/ND-CP, iaitu 6.6%/tahun, masih sukar untuk menggalakkan orang ramai meminjam wang untuk membeli perumahan sosial pada masa ini, kerana kadar faedah pinjaman mengikut Keputusan 486/2023/QD-TTg hanya 4.8%/tahun," kata Encik Nguyen The Diep.

Berkongsi pandangan yang sama, Pengerusi HoREA Le Hoang Chau mencadangkan agar Kerajaan mempertimbangkan untuk membenarkan pelaksanaan berterusan peraturan kadar faedah pinjaman sebanyak 4.8%/tahun seperti yang ditetapkan dalam Keputusan 486/2023/QD-TTg Perdana Menteri. Pada masa ini, Bank Dasar Sosial sedang melaksanakan "program pinjaman untuk menyokong isi rumah miskin dengan perumahan" pada kadar faedah 3%/tahun, jadi adalah lebih baik untuk menggunakan kadar faedah pinjaman sebanyak 3-4.8%/tahun bagi mereka yang membeli atau menyewa perumahan sosial, untuk menggalakkan pembeli rumah, merangsang pasaran, dan mewujudkan motivasi kepada pelabur untuk mempercepatkan pelaksanaan projek.

 

Cadangan Kementerian Pembinaan untuk pakej kredit 100,000 bilion VND adalah sangat sesuai memandangkan kekurangan modal semasa untuk pembangunan perumahan sosial. Walau bagaimanapun, pengajaran mesti dipelajari daripada pengalaman jelas pakej kredit 120,000 bilion VND di bawah Resolusi 33/2023/NQ-CP, yang gagal menarik peminjam. Secara khususnya, peraturan mengenai syarat pinjaman dan kadar faedah perlu dikaji dengan teliti untuk memastikan ia sesuai dengan keadaan sebenar rakyat.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Pakar kewangan

Sumber: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html