Menurut anggaran MB Securities (MBS), kira-kira VND 58,500 bilion bon korporat akan matang pada suku kedua 2026, peningkatan sebanyak 140% berbanding tempoh yang sama tahun lepas dan 3.3 kali lebih tinggi daripada suku pertama 2026. Ini merupakan peningkatan yang dramatik, mencerminkan kembalinya tekanan kewangan selepas tempoh yang agak tenang pada akhir tahun 2025.
Tekanan pembayaran balik pinjaman semakin meningkat terhadap perniagaan hartanah.
Terutamanya, sebahagian besar tekanan kematangan masih tertumpu pada sektor hartanah. Pada bulan Mei dan Jun 2026 sahaja, jumlah nilai bon yang matang adalah kira-kira VND 30,500 bilion, dengan sektor hartanah menyumbang 75.6%, bersamaan dengan kira-kira VND 23,000 bilion. Ini menunjukkan bahawa struktur modal banyak syarikat hartanah masih banyak bergantung pada pasaran bon manakala hasil jualan masih belum pulih secukupnya.
Menurut banyak organisasi analitikal, tempoh dari tahun 2020 hingga 2022 merupakan tempoh apabila syarikat hartanah memperhebatkan penerbitan bon untuk mengembangkan rizab tanah, menjalankan penggabungan dan pengambilalihan (M&A) projek, dan menambah modal kerja. Selepas 3-5 tahun, sebahagian besar bon ini memasuki kitaran matangnya pada masa pasaran hartanah belum pulih sepenuhnya. Oleh itu, tekanan semasa bukan sahaja mengenai pembayaran balik hutang, tetapi juga ujian terhadap kesihatan kewangan sebenar perniagaan.
Di tengah-tengah tekanan kematangan yang semakin meningkat, aktiviti penerbitan bon juga menjadi lebih rancak. Pada April 2026 sahaja, jumlah nilai bon korporat yang diterbitkan mencecah kira-kira VND 51,700 bilion, peningkatan 60% berbanding bulan sebelumnya. Daripada jumlah ini, hampir 59% daripada penerbitan datangnya daripada sektor hartanah, berjumlah kira-kira VND 30,400 bilion, peningkatan 110.8% tahun ke tahun dan tahap tertinggi dalam tempoh enam bulan yang lalu.
Syarikat hartanah dengan jumlah terbitan yang ketara dalam tempoh ini termasuk Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, dan banyak lagi syarikat pembangunan projek. Terutamanya, Vingroup berjaya menerbitkan terbitan bon antarabangsa bernilai AS$350 juta, dengan nilai muka AS$200,000 setiap bon dan tempoh matang 5 tahun, menunjukkan bahawa perusahaan besar masih mempunyai akses kepada modal asing.
Secara kumulatif dari awal tahun hingga kini, jumlah nilai bon korporat yang dikeluarkan telah mencecah kira-kira VND 93,300 bilion, peningkatan sebanyak 26.3% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Daripada jumlah ini, hartanah terus menjadi sektor peneraju dengan jumlah nilai terbitan kira-kira VND 54,400 bilion, peningkatan ketara sebanyak 278% dan menyumbang 58.3% daripada keseluruhan pasaran. Penerbit terbesar sejak awal tahun termasuk Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup, dan T&T New Era Joint Stock Company.
Menurut penilaian VIS Rating, kira-kira VND 99 trilion dalam bon hartanah akan matang pada tahun 2026. Ini bermakna sebahagian besar daripada modal yang baru dikumpul sebenarnya digunakan untuk pembiayaan semula hutang, mengurangkan tekanan kecairan atau penstrukturan semula obligasi kewangan, dan bukannya untuk pelaburan pengembangan.
Jika aliran tunai perniagaan teras tidak bertambah baik, penerbitan bon baharu secara berterusan untuk membayar hutang lama boleh menyebabkan risiko terkumpul yang lebih besar pada masa hadapan.
Perniagaan masih "kebuluran modal" disebabkan oleh kredit yang diperketatkan.
Pasaran terus mencatatkan kes-kes kelewatan pembayaran prinsipal dan faedah ke atas bon. Pada April 2026, tambahan 4 kod bon didapati tertunggak dalam pembayaran, dengan jumlah nilai hampir VND 2,900 bilion. Menjelang akhir April, nilai kumulatif bon dengan pembayaran tertunggak dianggarkan kira-kira VND 31,500 bilion, bersamaan dengan kira-kira 2.3% daripada jumlah hutang bon korporat tertunggak di pasaran.
Walaupun angka ini lebih rendah daripada tempoh krisis puncak 2022–2023, ia masih menunjukkan bahawa risiko kredit tidak hilang. Banyak perniagaan kini menghadapi tiga tekanan utama secara serentak: aliran tunai jualan yang lemah, kos modal yang tinggi dan tempoh matang jangka pendek.
Jika pasaran hartanah pulih lebih perlahan daripada yang dijangkakan, terdapat risiko peningkatan penstrukturan semula hutang atau tempoh pembayaran balik bon yang dilanjutkan.
Salah satu sebab utama adalah pasaran masih kekurangan saluran modal jangka sederhana dan panjang yang cukup kukuh untuk menggantikan kredit bank. Selama bertahun-tahun, sistem kewangan Vietnam sangat bergantung pada kredit bank. Bagi hartanah, bank hampir menjadi sumber pembiayaan utama bagi pemaju dan pembeli rumah.
Walau bagaimanapun, selepas tempoh pertumbuhan kredit yang pesat pada tahun 2025, terutamanya dalam sektor hartanah, Bank Negara Vietnam mula mengetatkan kawalan ke atas pertumbuhan kredit untuk mengehadkan risiko makroekonomi. Ini menyukarkan banyak perniagaan hartanah untuk mengakses pinjaman baharu, memaksa mereka kembali ke pasaran bon sebagai saluran pengumpulan dana alternatif.
Menurut Encik Tran Van Hieu, Pengarah Besar OBCHolding, pasaran kini menghadapi paradoks utama: banyak projek perumahan yang memenuhi keperluan perumahan sebenar masih bergelut untuk mengakses modal kerana ia tertakluk kepada mekanisme kredit yang sama seperti segmen hartanah spekulatif atau mewah.
Encik Hieu berhujah bahawa sistem pengurusan kredit semasa, berdasarkan kadar pasaran umum, memaksa perniagaan yang membangunkan perumahan mampu milik untuk menanggung kos modal yang serupa dengan projek resort atau spekulatif dengan risiko yang jauh lebih tinggi. Ini bukan sahaja meningkatkan tekanan kewangan ke atas perniagaan tetapi juga meningkatkan harga produk.
"Pemaju perumahan mampu milik sedang 'terperangkap' dalam persekitaran kadar faedah yang sama seperti segmen spekulatif. Ini meningkatkan kos modal, sekali gus mendorong harga perumahan ke arah yang bertentangan dengan matlamat kebajikan sosial," kata Encik Hieu.
Berdasarkan realiti ini, OBCHolding mencadangkan agar Bank Negara Vietnam membangunkan mekanisme untuk mengklasifikasikan kredit mengikut setiap segmen hartanah dan bukannya mengaplikasikannya secara seragam seperti sekarang. Sehubungan itu, projek perumahan mampu milik, perumahan yang memenuhi keperluan hidup sebenar, atau yang mempunyai kecairan yang baik harus mempunyai akses kepada modal pada kos yang lebih munasabah berbanding segmen mewah atau resort.
Menurut ramai pakar, jika modal terus "dihadkan ketat" merentasi semua segmen, pasaran mungkin menghadapi kekurangan bekalan perumahan sebenar manakala projek spekulatif tidak ditapis secara berkesan. Ini juga akan menjadikan matlamat untuk menurunkan harga rumah dan mencapai pemulihan pasaran yang mampan lebih sukar.
Cabaran terbesar adalah memulihkan keyakinan pasaran.
Perspektif daripada perniagaan menunjukkan bahawa dasar kredit semasa masih diguna pakai secara sama rata merentasi semua segmen hartanah, manakala tahap risiko dan kapasiti penyerapan modal bagi setiap jenis hartanah sangat berbeza.
Ramai pakar percaya bahawa jika matlamatnya adalah untuk mengawal risiko kredit dan menyokong pemulihan pasaran yang sihat, pihak berkuasa kawal selia perlu segera membangunkan mekanisme untuk mengklasifikasikan kredit mengikut segmen dan bukannya mengetatkannya secara seragam. Sehubungan itu, projek perumahan sosial, projek perumahan mampu milik atau projek yang memenuhi keperluan perumahan sebenar harus diutamakan dalam mengakses modal pada kos yang lebih munasabah.
Dalam jangka masa panjang, pakar percaya bahawa pasaran hartanah Vietnam perlu beralih daripada model yang bergantung kepada bank kepada ekosistem modal yang lebih seimbang dan berbilang peringkat.
Encik Nguyen Duc Thuan, Penasihat Lembaga Pengarah HASCO Holdings, percaya bahawa hubungan antara pasaran kewangan dan hartanah dalam tempoh akan datang perlu dibina berdasarkan empat tonggak: kredit bank, bon korporat, dana pelaburan dan aliran modal antarabangsa.
Berkenaan kredit bank, Encik Thuan percaya bahawa pembiayaan tidak seharusnya berdasarkan cagaran semata-mata tetapi harus menilai secara komprehensif status perundangan projek, kapasiti pelaksanaan, pelan jualan, aliran tunai dan keupayaan sebenar perusahaan untuk membayar balik hutang tersebut.
"Bank bukan sahaja harus memainkan peranan dalam menyediakan pembiayaan tetapi juga perlu menjadi entiti yang memantau aliran tunai, mengawal penggunaan modal dan menyokong penstrukturan semula hutang agar sesuai dengan kitaran hayat projek," tegas Encik Thuan.
Berkenaan bon korporat, pakar ini percaya ia harus menjadi saluran modal jangka sederhana dan panjang yang sihat untuk pasaran, di samping memberi tekanan kepada perniagaan untuk meningkatkan ketelusan dalam pengurusan kewangan. Menurutnya, pasaran bon hanya boleh berkembang secara mampan apabila disertai dengan piawaian yang lebih tinggi dalam penarafan kredit, pendedahan maklumat, ketelusan aliran tunai dan pemantauan penggunaan modal.
Tambahan pula, model dana pelaburan hartanah seperti REIT perlu dipromosikan untuk mewujudkan lebih banyak sumber modal jangka panjang, profesional dan telus untuk pasaran. Di samping itu, aliran modal asing melalui pasaran saham dan aktiviti Penggabungan dan Pengambilalihan (M&A) juga dijangka memainkan peranan yang lebih besar dalam tempoh akan datang.
Pada hakikatnya, risiko terbesar hari ini bukan terletak pada bon itu sendiri, tetapi pada kualiti syarikat penerbit dan keyakinan pelabur.
Berikutan tempoh pertumbuhan pesat dan krisis keyakinan sebelum ini, pelabur kini lebih berhati-hati. Ini memaksa perniagaan yang ingin mengumpul modal untuk menunjukkan kapasiti kewangan, kemajuan projek dan keupayaan mereka untuk menjana aliran tunai sebenar.
Oleh itu, suku kedua tahun 2026 akan menjadi tempoh penting bagi pasaran bon hartanah. Perniagaan yang mempunyai asas kewangan yang kukuh, aset yang berkualiti dan keupayaan jualan yang stabil akan berpeluang untuk mengatasi tekanan kematangan. Sebaliknya, perniagaan yang terlalu bergantung pada leveraj kewangan dan pembiayaan semula hutang mungkin terus menghadapi risiko kecairan yang berpanjangan.
Sumber: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Komen (0)