Kecewa dengan melabur dalam rumah kedai di blok asas

Sebuah rumah kedai di bangunan pangsapuri di daerah Go Vap telah lama kosong.

Pernah dicari di pasaran dan dianggap sebagai "angsa emas" untuk pelabur, tetapi sehingga kini, rumah kedai di banyak bangunan pangsapuri telah jatuh ke dalam kemerosotan, disewa pada harga rendah atau dijual. Keadaan ini menyebabkan ramai pemilik rumah kedai bermasalah, pelabur menanam modal kerana harga sewa yang murah sekarang hanyalah sebutir pasir berbanding pelaburan awal beberapa bilion hingga beberapa puluh bilion VND. Keadaan ini berlaku di Bandaraya Ho Chi Minh, di mana kepadatan penduduk adalah tinggi, dan penggunaan barangan pengguna rakyat berada di puncak negara.

Selama lebih 3 bulan, Encik Dung - pemilik rumah kedai di daerah Go Vap, Ho Chi Minh City, telah menjual rumah kedai seluas 50m2 dengan kerugian lebih 500 juta VND, tetapi belum ada yang bertanya. Rumah kedai ini dibeli oleh En. Dung pada 2019 dengan harga hampir 3.8 bilion VND, pada mulanya disewa dengan harga 15 juta VND/bulan. Namun, disebabkan perniagaan yang lembap, penyewa memulangkan rumah tersebut selepas 6 bulan menyewa. Selepas itu, Encik Dung terus menggantung papan tanda untuk disewa, tetapi hanya sedikit orang yang bertanya, jadi dia secara proaktif mengurangkannya kepada 13 juta VND/bulan. Sehingga kini, melalui banyak penyewa, harga telah diturunkan kepada 10 juta VND/bulan, tetapi premis masih kosong.

"Setiap bulan saya masih perlu membayar faedah bank dan prinsipal lebih daripada 20 juta VND untuk pinjaman 2 bilion VND. Sewanya tidak seberapa, tekanan kadar faedah yang tinggi, jadi saya terpaksa menjual rumah kedai itu dengan kerugian, tetapi selepas lebih 3 bulan pengiklanan, saya masih belum menemui pembeli," kata Encik Dung.

Dalam situasi yang sama, Encik Hien - pelabur hartanah berkongsi: "Pada tahun 2018, saya melabur dalam rumah kedai dalam projek di Daerah 2 lama (kini Thu Duc City) untuk lebih daripada 5 bilion VND, terletak di hadapan jalan utama, dengan lalu lintas yang padat, jadi pada masa itu saya yakin bahawa dari masa ke masa rumah saya akan meningkat harganya, atau disewakan pada harga yang tinggi, seperti yang saya rancang untuk membuka kedai kopi pada harga yang tinggi. pada harga 30 juta VND/bulan namun, sejak akhir 2020, disebabkan masalah perniagaan, rumah kedai saya dan beberapa rumah bersebelahan di kawasan yang sama telah ditutup, tanpa penyewa."

"Apabila pandemik ini berakhir, saya fikir pasaran akan cepat stabil, tetapi selepas 2 tahun pangsapuri saya masih kosong. Baru-baru ini, pelanggan ingin menyewanya untuk membuka pasar raya mini dan membayar 15 juta/bulan, tetapi saya belum bersetuju lagi, merancang untuk menjualnya kerana pelaburan itu tidak berkesan," kata Encik Hien.

Menurut ramai pakar hartanah, sejak kebelakangan ini, e-dagang semakin berkembang, banyak syarikat kini hanya memerlukan gudang, bukan kedai, dan gudang kini juga gudang perkhidmatan pintar, diurus dan dikendalikan secara dalam talian, murah dan selamat, manakala menyewa rumah kedai sebagai gudang adalah mahal dan tidak selamat.

Menurut pakar, model rumah kedai itu benar-benar berharga ketika pertama kali muncul di Vietnam pada tahun 2000-an. Di daerah tengah Bandar Ho Chi Minh, beberapa siri rumah kedai pernah menjadi "angsa emas" yang menarik pelabur. Kerana kejayaannya, perniagaan hartanah terus mengeluarkan bekalan baharu ke pasaran, yang membawa kepada lebihan.

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Kota Ho Chi Minh (HoREA) berkata bahawa projek rumah kedai mesti menyatukan banyak faktor, terutamanya dengan mengambil kira isu demografi, mengira secara terperinci tingkah laku pengguna, bilangan orang yang lalu lalang untuk perniagaan dan aktiviti membeli-belah untuk mewujudkan aliran tunai harian bagi projek itu. Hanya dengan itu rumah kedai boleh membawa kecekapan perniagaan. Di samping itu, adalah perlu untuk mengkaji dengan teliti perubahan besar dalam kaedah membeli-belah dan hiburan orang ramai. Pada masa ini, pengguna telah menggunakan lebih banyak membeli-belah dalam talian, bersama-sama dengan penghijrahan ke kawasan bandar satelit, menjadikan perdagangan tertumpu tidak lagi berkesan seperti sebelum ini, sekali gus mengurangkan dengan ketara nilai rumah kedai.

Berkongsi pandangan yang sama, pakar dari CBRE Vietnam mengulas bahawa walaupun ini adalah segmen yang dianggap oleh pakar sebagai menguntungkan, jika potensi permintaan dari kawasan dalam bandar dan penduduk sekitar tidak dikira dengan teliti, pelaburan di rumah kedai untuk membuka kedai boleh dengan mudah kecewa. Dalam trend pembangunan yang tidak dapat dielakkan dalam pasaran hartanah semasa, mana-mana projek pangsapuri mesti menempah ruang untuk kawasan komersial. Walau bagaimanapun, bergantung kepada lokasi, setiap projek akan mempunyai keperluan yang berbeza. Oleh itu, pembangunan dan penambahbaikan rumah kedai akan bergantung kepada lokasi dan skala projek.

Dalam laporan pasaran baru-baru ini oleh JLL Vietnam, unit ini turut memberi cadangan kepada pelabur apabila memilih segmen rumah kedai ini, sekiranya tiada aliran tunai terbiar, pelabur harus mempertimbangkan apabila melabur di rumah kedai, kerana ia akan menjadi sangat mudah untuk "pecah". Untuk mengekalkan penyewa semasa, pemilik rumah kedai mesti mengurangkan harga sewa. Sementara itu, dengan premis ditawarkan untuk disewa, walaupun tuan tanah menghadapi permintaan untuk mengurangkan harga sewa semasa sebanyak 20 - 40%. Tempoh kontrak masih dikekalkan pada 3 - 5 tahun, namun penyewa bercadang untuk tidak menaikkan harga sewa sepanjang tempoh pajakan...

Sumber