Kekecewaan untuk melabur dalam rumah kedai tingkat bawah.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

[iklan_1]

Sebuah rumah kedai di sebuah bangunan pangsapuri di daerah Go Vap telah lama dibiarkan kosong.

Dahulunya sangat dicari-cari dan dianggap sebagai "angsa emas" bagi pelabur, rumah kedai tingkat bawah di banyak bangunan pangsapuri kini menghadapi permintaan yang lembap, kadar sewa yang rendah, atau dijual. Keadaan ini telah menyebabkan ramai pemilik rumah kedai berada dalam keadaan yang teruk, dan pelabur terikat dengan modal mereka, kerana kadar sewa rendah semasa adalah kecil berbanding pelaburan awal berbilion hingga puluhan bilion dong. Ini berlaku di Bandar Raya Ho Chi Minh, sebuah bandar yang padat penduduknya dengan perbelanjaan pengguna tertinggi di negara ini.

Selama lebih tiga bulan, Encik Dung, pemilik sebuah rumah kedai di Daerah Go Vap, Bandar Raya Ho Chi Minh, telah cuba menjual rumah kedai seluas 50m2 miliknya dengan kerugian lebih 500 juta VND, tetapi tiada sesiapa yang bertanya lagi. Encik Dung membeli rumah kedai ini pada tahun 2019 dengan harga hampir 3.8 bilion VND dan pada mulanya menyewakannya dengan harga 15 juta VND sebulan. Walau bagaimanapun, disebabkan oleh perniagaan yang buruk, penyewa mengosongkan hartanah tersebut selepas enam bulan. Selepas itu, Encik Dung meletakkan papan tanda "untuk disewa" sekali lagi, tetapi dengan sedikit pertanyaan, beliau secara proaktif mengurangkan sewa kepada 13 juta VND sebulan. Kini, selepas beberapa percubaan menyewa, harganya telah dikurangkan lagi kepada 10 juta VND sebulan, tetapi ruang tersebut masih kosong.

"Setiap bulan saya masih perlu membayar lebih 20 juta VND untuk faedah dan prinsipal bagi pinjaman 2 bilion VND saya. Pendapatan sewa adalah sedikit, dan tekanan pembayaran faedah sangat besar, jadi saya terpaksa menjual rumah kedai itu dengan kerugian, tetapi saya telah mengiklankannya selama lebih 3 bulan dan masih belum menemui pembeli," kata Encik Dung.

Berkongsi pengalaman yang serupa, Encik Hien, seorang pelabur hartanah, berkata: "Pada tahun 2018, saya melabur dalam sebuah rumah kedai dalam satu projek di bekas Daerah 2 (kini Bandar Thu Duc) dengan harga lebih 5 bilion VND. Terletak di jalan utama dengan trafik yang sesak, saya yakin bahawa lama-kelamaan hartanah saya akan meningkat nilainya atau disewakan pada harga yang tinggi. Seperti yang dirancang, saya pada mulanya menyewakannya kepada penyewa yang membuka kedai kopi dengan harga 30 juta VND sebulan. Walau bagaimanapun, sejak akhir tahun 2020, disebabkan oleh masalah perniagaan, rumah kedai saya, bersama-sama dengan beberapa hartanah bersebelahan di kawasan yang sama, telah ditutup dan tidak disewakan."

“Apabila pandemik tamat, saya sangkakan pasaran akan cepat stabil, tetapi dua tahun telah berlalu dan apartmen saya masih kosong. Baru-baru ini, bakal penyewa menawarkan 15 juta VND sebulan untuk menyewanya bagi pasar raya mini, tetapi saya belum bersetuju lagi. Saya merancang untuk menjualnya kerana ia bukan pelaburan yang menguntungkan,” kata Encik Hien.

Menurut ramai pakar hartanah, e-dagang telah berkembang dengan ketara sejak kebelakangan ini. Banyak syarikat kini hanya memerlukan gudang, bukan kedai fizikal, dan gudang-gudang ini kini merupakan gudang perkhidmatan pintar, yang diurus dan dikendalikan dalam talian, yang mana lebih murah dan selamat. Menyewa rumah kedai untuk pergudangan adalah mahal dan tidak selamat.

Menurut pakar, rumah kedai benar-benar berharga ketika pertama kali muncul di Vietnam pada tahun 2000-an. Di daerah tengah Bandar Raya Ho Chi Minh, beberapa buah rumah kedai pernah menjadi "angsa emas" yang menarik pelabur. Disebabkan kejayaan mereka, perniagaan hartanah terus mengeluarkan bekalan baharu ke pasaran, yang menyebabkan lebihan bekalan.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), percaya bahawa projek rumah kedai mesti merangkumi banyak faktor, terutamanya demografi, pengiraan terperinci tentang tingkah laku pengguna, dan bilangan orang yang melaluinya untuk memastikan aktiviti perniagaan dan membeli-belah dapat menjana aliran tunai harian untuk projek tersebut. Hanya dengan itu rumah kedai boleh menguntungkan. Di samping itu, adalah perlu untuk mengkaji dengan teliti perubahan ketara dalam tabiat membeli-belah dan hiburan orang ramai. Pada masa ini, pengguna menggunakan membeli-belah dalam talian dengan lebih kerap, dan penghijrahan ke kawasan bandar satelit menjadikan perdagangan tertumpu kurang berkesan berbanding sebelum ini, sekali gus mengurangkan nilai rumah kedai dengan ketara.

Berkongsi pandangan yang sama, pakar dari CBRE Vietnam percaya bahawa walaupun rumah kedai dianggap sebagai segmen yang lumayan oleh golongan profesional, pelaburan di dalamnya untuk tujuan runcit boleh menyebabkan kekecewaan jika potensi permintaan dari dalam kawasan bandar dan penduduk sekitarnya tidak dipertimbangkan dengan teliti. Dalam trend pembangunan pasaran hartanah semasa yang tidak dapat dielakkan, setiap projek kompleks pangsapuri mesti memperuntukkan ruang untuk kawasan komersial. Walau bagaimanapun, bergantung pada lokasi, setiap projek akan mempunyai keperluan yang berbeza. Oleh itu, pembangunan dan penambahbaikan rumah kedai akan bergantung pada lokasi dan skala projek.

Dalam laporan pasaran baru-baru ini oleh JLL Vietnam, syarikat itu juga menasihati pelabur yang mempertimbangkan segmen rumah kedai ini bahawa jika mereka tidak mempunyai wang tunai yang sedia ada, mereka harus berfikir dua kali sebelum melabur, kerana pasaran sangat mudah untuk "meruntuhkan". Untuk mengekalkan penyewa semasa, pemilik rumah kedai perlu mengurangkan sewa. Sementara itu, bagi hartanah yang sedang ditawarkan untuk disewa, tuan tanah menghadapi tuntutan untuk mengurangkan sewa semasa sebanyak 20-40%. Tempoh kontrak kekal pada 3-5 tahun; walau bagaimanapun, penyewa mencadangkan untuk tidak menaikkan sewa sepanjang tempoh pajakan…

[iklan_2]
Sumber