WeWork - Daripada $57 bilion hingga ke ambang muflis

Ditubuhkan pada tahun 2010 dengan cita-cita untuk mewujudkan budaya kerja baharu, WeWork berkembang pesat tetapi kemudian merosot hanya dalam masa 9 tahun dan tidak dapat pulih selepas pandemik.

Sepuluh hari sebelum akhir tahun 2018, pesawat Gulfstream WeWork bernilai $60 juta berlepas dari New York menuju ke Hawaii. Di dalamnya terdapat pengasas bersama Adam Neumann dan rahsia bernilai $20 bilion: Project Fortitude, di mana Ketua Pegawai Eksekutif SoftBank, Masayoshi Son, meningkatkan pelaburan kepada $10 bilion dan membeli sebahagian besar saham setiap pelabur – kecuali Neumann – dengan harga $10 bilion lagi.

Pelan ini memastikan WeWork akan kekal di bawah kawalan keluarga Neumann selama beberapa generasi, disokong oleh pelabur yang kukuh dan didorong oleh visi yang semakin bercita-cita tinggi. Walau bagaimanapun, dalam masa setahun, pesawat Gulfstream telah dijual, Neumann kehilangan kedudukannya, dan nilai WeWork menjunam tujuh kali ganda.

Selepas mengharungi gelombang Covid-19 yang lain dan percubaan-percubaan berikutnya yang tidak berjaya untuk menyelamatkan perniagaannya, WeWork mengumpul berbilion dolar hutang dan gagal membayar bon. Daripada nilai puluhan bilion dolar dalam dunia modal teroka, WSJ melaporkan pada awal November bahawa syarikat baharu itu sedang bersedia untuk memfailkan muflis. Apa yang berlaku kepada WeWork?

Impian 'mengubah dunia '

Pada tahun 2010, Adam Neumann dan Miguel McKelvey menggunakan hasil jualan syarikat baharu mereka, Green Desk, untuk mengasaskan WeWork bersama-sama. Visi mereka adalah untuk mewujudkan "rangkaian sosial fizikal" yang dapat menarik pekerja bebas atau mereka yang bekerja dari rumah.

Model perniagaan WeWork melibatkan penyewaan bangunan pejabat (atau tingkat individu) untuk jangka masa panjang dan kemudian mengubah suainya untuk disewa. Ia bukan sekadar menyediakan ruang kerja jangka pendek yang fleksibel; mereka secara strategik menarik pelanggan dengan ruang dan kemudahan moden yang mewah untuk interaksi komuniti, hiburan dan tempat makan.

Bagi golongan muda yang tertanya-tanya jika ada sesuatu yang lebih menarik dalam hidup daripada duduk di hadapan skrin komputer sepanjang hari, WeWork menawarkan bir, meja pinball dan bilik meditasi. Neumann telah mempromosikan penciptaan budaya kerja baharu dan banyak lagi, di mana-mana sahaja. "Kami di sini untuk mengubah dunia. Tiada apa-apa selain itu yang menarik minat saya," katanya pernah berkata.

Adam Neumann di Shanghai, China, pada 12 April 2018. Foto: Reuters

Secara teorinya, kos yang ditanggung, termasuk sewa dan perkhidmatan operasi, dijangka lebih rendah daripada harga yang dikenakan kepada penyewa, membolehkan WeWork menjana keuntungan. Seperti kebanyakan syarikat baharu perlu "membakar wang" pada tahun-tahun awal, Neumann menganalisis kelebihan model baharu dan prospek pasaran ruang kerja bersama bernilai $2 trilion – yang kemudiannya dianggap oleh The Guardian sebagai melambung tinggi – untuk menarik dana.

Dia selalu menceritakan bahawa Ketua Pegawai Eksekutif SoftBank, Masayoshi Son, hanya mengambil masa 28 minit untuk memutuskan untuk melabur dalam WeWork. Pada tahun 2017, SoftBank dan Vision Fund melabur $4.4 bilion dalam syarikat baharu itu dengan penilaian $20 bilion. Menjelang 2018, SoftBank telah memperuntukkan tambahan $4.25 bilion, menjadikan WeWork sebagai salah satu unicorn terkemuka di dunia (syarikat baharu bernilai lebih satu bilion dolar).

Gelembung penilaian meletup.

Keraguan telah mula muncul. Pada tahun 2017, Wall Street Journal melahirkan keraguan tentang syarikat baharu bernilai $20 bilion yang pada asasnya merupakan perniagaan sewa pejabat. Ini tanpa menyebut penilaian $47 bilion yang dicapai dalam pusingan pembiayaan swasta, atau anggaran mengejutkan $100 bilion yang diunjurkan oleh Morgan Stanley yang akan dicapai oleh syarikat itu.

Kemewahan dan kemewahan itu tidak bertahan lama. Pada tahun 2018, apabila WeWork mendekati pasaran bon untuk meminjam ratusan juta dolar, mereka terpaksa mendedahkan lebih lanjut tentang keadaan kewangan mereka. Dokumen mendedahkan bahawa pada tahun 2017, WeWork kerugian $883 juta, walaupun mempunyai pendapatan kira-kira $886 juta. Satu kebocoran oleh Financial Times mendedahkan bahawa pada tahun berikutnya, syarikat itu kerugian $1.9 bilion daripada pendapatan kira-kira $1.8 bilion.

Menjelang 2019, WeWork telah mengatasi JPMorgan Chase untuk menjadi syarikat pajakan komersial terbesar di New York dan menguasai lebih banyak meter persegi di London berbanding sesiapa kecuali kerajaan British. Tetapi pelabur mempersoalkan asas kewangannya yang tidak stabil. Pada bulan Oktober, syarikat itu terpaksa menarik balik rancangan IPOnya selepas pelabur tidak bersedia membeli sahamnya. Bank juga lebih keberatan untuk memberi pinjaman kepada WeWork.

Sepanjang kesusahan ini, Neumann kekal sebagai Neumann. Perjalanan jet peribadinya didakwa dikaitkan dengan penyeludupan ganja rentas sempadan. Isterinya boleh memecat pekerja jika dia berasa tidak selesa, dan syarikat itu menamatkan mesyuarat pemberhentian kerja dengan persembahan muzik .

Akhirnya, penilaian WeWork menjunam daripada paras kemuncaknya sebanyak $47 bilion pada Januari 2019 kepada $7 bilion menjelang akhir tahun itu, apabila ia diambil alih oleh SoftBank (Jepun). Mereka memberhentikan beribu-ribu pekerja. Neumann meletak jawatan dan menerima lebih $700 juta daripada penjualan saham kepada SoftBank dan pembayaran tunai.

Penilaian WeWork berubah-ubah antara 2013 dan 2020, mencapai kemuncaknya pada anggaran antara $8 bilion hingga $104 bilion pada 2019 oleh institusi kewangan. Grafik: FT

Menurut analisis Bloomberg pada tahun 2019, apa yang mengubah WeWork daripada syarikat modal teroka yang disayangi kepada syarikat yang dihina adalah penetapan duluan dalam sebarang corak pertumbuhan dan penurunan, dan bukannya salah satu kebimbangan pelabur yang biasa, seperti aliran tunai masa hadapan.

Analisis tersebut menunjukkan bahawa kemerosotan WeWork hanya dapat dijelaskan oleh konsep abstrak, seperti bagaimana pengasas Neumann meyakinkan pelabur untuk melabur puluhan bilion dolar. Harus diakui bahawa Neumann mampu menjual visi syarikat baharu yang dapat menguasai dunia, bukan sekadar syarikat penyewaan pejabat kongsi.

Berjuang dalam era pasca Covid-19

Apabila era Neumann berakhir, pada Februari 2020, Sandeep Mathrani mengambil alih tampuk pemerintahan. Di bawah kepimpinan Mathrani, WeWork disenaraikan sebagai syarikat awam pada Oktober 2021 melalui penggabungan dengan syarikat pemerolehan tujuan khas (SPAC).

Pandemik Covid-19 melanda, menimbulkan kebimbangan terhadap kemelesetan ekonomi dan menyebabkan pengurangan pekerjaan dalam industri teknologi, sekali gus memberi kesan yang besar terhadap permintaan untuk ruang kerja bersama. Secara lebih meluas, pasaran sewa pejabat mengalami kesan pasca pandemik apabila pekerja enggan kembali ke pejabat.

Susannah Streeter, ketua mata wang dan pasaran di Hargreaves Lansdown, berkata WeWork sudah menunjukkan tanda-tanda kelemahan dengan kerugian besar dan hutang yang semakin meningkat sebelum pandemik. "Tetapi krisis Covid membuatkan mereka membayar harga untuk model perniagaan yang sudah rapuh," katanya.

Menghadapi cabaran ini, awal tahun ini WeWork telah berusaha untuk mengukuhkan kewangannya bagi mengharungi kemelesetan. Pada bulan Mac, ia bersetuju dengan perjanjian penstrukturan semula hutang dengan SoftBank serta beberapa pemiutang utama Wall Street, termasuk King Street Capital Management dan Brigade Capital Management.

SoftBank bersetuju untuk menukar kira-kira $1.6 bilion hutang kepada campuran hutang dan ekuiti baharu dalam WeWork. Transaksi ini telah mengurangkan hutang syarikat sebanyak lebih daripada $1.5 bilion.

Sebagai sebahagian daripada perjanjian itu, WeWork juga menerima pelaburan daripada dana Rajeev Misra SoftBank, One Investment Management, yang menyediakan hampir $500 juta hutang faedah tinggi. "Pembiayaan baharu yang dikumpul dan dikomitkan dalam transaksi ini dijangka akan membiayai sepenuhnya pelan perniagaan WeWork dan menyediakan kecairan yang mencukupi," kata syarikat itu pada masa itu.

Cawangan WeWork di London, England, Oktober 2019. Foto: Bloomberg

Namun pada bulan Mei tahun ini, selepas menyelia penstrukturan semula kewangan, Mathrani tiba-tiba mengumumkan pengundurannya. Menjelang Ogos, WeWork menimbulkan keraguan tentang keupayaannya untuk mengekalkan operasi memandangkan ia terus mengalami kerugian dan rizab tunainya semakin berkurangan.

Menurut pemfailan sekuriti, syarikat itu telah menghabiskan $530 juta dalam tempoh enam bulan pertama tahun ini dan mempunyai baki tunai kira-kira $205 juta. Sementara itu, mereka mempunyai hutang jangka panjang sebanyak $2.9 bilion dan sewa lebih $13 bilion, di tengah-tengah peningkatan kos pinjaman dan kesukaran dalam memajak ruang pejabat.

Pihak pengurusan menyatakan pada masa itu bahawa "kerugian tersebut telah menyebabkan semakin ramai ahli meninggalkan syarikat... dan terdapat keraguan yang besar tentang keupayaan syarikat untuk terus beroperasi."

Oleh itu, WeWork menggariskan langkah-langkah untuk meningkatkan kecairan dan keuntungan, termasuk mengurangkan kos melalui penstrukturan semula dan merundingkan semula terma pajakan, meningkatkan pendapatan dengan mengurangkan kadar pertukaran ahli dan menjana jualan baharu. Syarikat itu berkata ia akan mendapatkan modal tambahan melalui penerbitan bon, penawaran saham atau jualan aset.

Juga pada bulan ini, tiga ahli lembaga pengarah telah meletak jawatan kerana perselisihan faham utama mengenai tadbir urus dan hala tuju strategik. Empat pengarah baharu yang mempunyai kepakaran dalam penstrukturan semula kewangan telah dilantik untuk berunding dengan pemiutang.

Situasi ini tidak kelihatan baik. Setakat tahun ini, saham WeWork telah jatuh 96%. Sehingga Jun, syarikat itu mengekalkan 777 lokasi di 39 negara, 30% daripadanya berada di AS. Syarikat itu menghadapi anggaran $10 bilion dalam pembayaran sewa bermula dari separuh kedua tahun ini hingga akhir tahun 2027 dan tambahan $15 bilion dari 2028.

Menjelang awal November, sumber WSJ menunjukkan bahawa WeWork boleh memfailkan kebankrapan Bab 11 seawal minggu berikutnya, membuka jalan bagi syarikat untuk menstruktur semula operasi dan hutangnya. Di bawah peraturan, pelan penstrukturan semula sedemikian mesti diluluskan oleh mahkamah kebankrapan dan pemiutang.

Tetapi bagaimana WeWork akan mengubah dirinya sendiri adalah satu persoalan. Sebelum ini, syarikat baharu itu sentiasa menampilkan dirinya sebagai "aset ringan", yang bermaksud ia tidak memiliki banyak aset fizikal. Inilah yang benar-benar menjadikan WeWork inovatif, dalam dua cara.

Pertama, dengan menyewa dan bukannya membeli atau membina, mereka boleh mengembangkan rangkaian mereka dengan pantas, selagi mereka mempunyai modal yang mencukupi untuk menampung sewa. Kedua, lebih daripada sekadar pemasaran, mereka memanfaatkan kelebihan reka bentuk ruang dan persekitaran kerja secara berkesan untuk memujuk pelanggan, sama ada pekerja bebas atau syarikat yang berkembang pesat yang tidak mampu mengembangkan pejabat mereka dengan cara tradisional.

Tetapi "aset light" juga mempunyai kelemahan. Aswath Damodaran, seorang profesor kewangan di Universiti New York, sejak awal lagi ragu-ragu terhadap model perniagaan WeWork. "Pada masa yang baik, anda mengisi bangunan anda. Pada masa yang buruk, ia akan pergi, dan anda akan ditinggalkan dengan bangunan kosong dan hutang yang perlu dibayar," katanya.

Phiên An ( disusun )

Pautan sumber: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html