WeWork - daripada $57 bilion hingga ke ambang muflis

Ditubuhkan pada 2010 dengan cita-cita mencipta budaya kerja baharu, WeWork meledak dan kemudian merosot dalam masa 9 tahun sahaja dan tidak dapat pulih selepas wabak itu.

Sepuluh hari sebelum penghujung 2018, jet Gulfstream WeWork bernilai $60 juta berlepas dari New York ke Hawaii. Di atas kapal itu ialah pengasas bersama Adam Neumann dan rahsia $20 bilion. Ia adalah Project Fortitude, di mana Ketua Pegawai Eksekutif SoftBank Masayoshi Son akan meningkatkan pelaburannya kepada $10 bilion dan membeli sebahagian besar saham setiap pelabur—kecuali Neumann—untuk $10 bilion lagi.

Pelan itu memastikan WeWork akan kekal dalam kawalan keluarga Neumann selama beberapa generasi, disokong oleh pelabur yang berpoket dalam dengan visi yang semakin bercita-cita tinggi. Tetapi dalam masa setahun, Gulfstream telah dijual, Neumann telah ditiadakan, dan nilai WeWork jatuh tujuh kali ganda.

Selepas pandemik Covid-19 dan percubaan gagal untuk menyelamatkan perniagaannya, WeWork mempunyai hutang berbilion dolar dan lewat membayar faedah bon. Daripada sayang bernilai puluhan bilion dolar dalam dunia modal teroka, pada awal November, WSJ melaporkan bahawa syarikat permulaan ini sedang bersedia untuk memfailkan kebankrapan. Apa yang berlaku kepada WeWork?

Impian untuk 'mengubah dunia '

Pada tahun 2010, Adam Neumann dan Miguel McKelvey menggunakan hasil daripada penjualan Meja Hijau permulaan mereka untuk mengasaskan WeWork. Visi mereka adalah untuk mencipta "rangkaian sosial fizikal" yang boleh menarik pekerja bebas dan pekerja rumahan.

Model perniagaan WeWork adalah untuk memajak bangunan pejabat (atau tingkat individu) jangka panjang dan kemudian mengubahsuainya untuk disewa. Bukan sekadar menyediakan tempat duduk yang fleksibel dan jangka pendek, mereka merancang untuk menarik pelanggan dengan ruang moden yang mewah, perkhidmatan yang mudah untuk interaksi komuniti, hiburan dan makan.

Bagi golongan muda yang tertanya-tanya sama ada kehidupan boleh menjadi lebih menarik daripada menatap skrin komputer sepanjang hari, WeWork menawarkan bir, meja pinball dan bilik meditasi. Neumann berkhutbah tentang mewujudkan budaya kerja baharu dan banyak lagi, di mana-mana sahaja. "Kami di sini untuk mengubah dunia. Tiada apa lagi yang saya pedulikan," katanya pernah berkata.

Adam Neumann di Shanghai, China pada 12 April 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann di Shanghai, China pada 12 April 2018. Foto: *Reuters*

Secara teorinya, kos menyewa ruang dan mengendalikan perkhidmatan dijangka lebih rendah daripada sewa yang dikenakan kepada penyewa, yang akan membantu WeWork memperoleh keuntungan. Seperti kebanyakan pemula yang perlu "membakar wang" pada tahun-tahun pertama, Neumann menganalisis kelebihan model baharu dan prospek pasaran kerja bersama bernilai $2,000 bilion - yang kemudiannya dikatakan The Guardian dibesar-besarkan - untuk menarik modal.

Dia selalu berkata bahawa Ketua Pegawai Eksekutif SoftBank Masayoshi Son hanya mengambil masa 28 minit untuk membuat keputusan untuk melabur dalam WeWork. Pada 2017, SoftBank dan Vision Fund melabur $4.4 bilion dalam permulaan ini pada penilaian $20 bilion. Menjelang 2018, SoftBank komited untuk mencurahkan lagi $4.25 bilion, menjadikan WeWork salah satu unicorn terkemuka dunia (bermula dengan penilaian $1 bilion atau lebih).

'Gelembung' penilaian pecah

Soalan sudah mula timbul. Pada 2017, Wall Street Journal ragu-ragu terhadap permulaan $20 bilion yang pada asasnya menyewakan ruang pejabat. Itu belum lagi penilaian $47 bilion yang diterimanya dalam pusingan pembiayaan persendirian, atau ramalan "besar" $100 bilion yang dibuat Morgan Stanley.

Kecemerlangan itu tidak bertahan lama. Pada 2018, apabila WeWork memanfaatkan pasaran bon untuk meminjam ratusan juta dolar, ia terpaksa mendedahkan lebih lanjut mengenai kewangannya. Dokumen menunjukkan bahawa pada 2017, WeWork kehilangan $883 juta, walaupun pendapatan kira-kira $886 juta. Kebocoran Financial Times mendedahkan bahawa pada tahun berikutnya, syarikat itu kehilangan $1.9 bilion pada kira-kira $1.8 bilion hasil.

Menjelang 2019, WeWork telah mengatasi JPMorgan Chase untuk menjadi penyewa komersil terbesar di New York dan mengawal lebih banyak kaki persegi di London berbanding sesiapa kecuali kerajaan British . Tetapi pelabur mempersoalkan asas kewangannya yang goyah. Oktober itu, syarikat itu menarik balik rancangan IPOnya selepas pelabur enggan membeli sahamnya. Bank juga enggan memberi pinjaman kepada WeWork.

Sepanjang semua ini, Neumann adalah Neumann. Perjalanan pesawat peribadinya didakwa melibatkan penghantaran ganja rentas sempadan. Isterinya boleh memecat pekerja jika dia berasa tidak selesa, dan syarikat itu menamatkan satu mesyuarat pemecatan dengan persembahan muzik .

Penilaian WeWork akhirnya menjunam daripada puncak $47 bilion pada Januari 2019 kepada $7 bilion pada akhir tahun itu apabila ia diambil alih oleh SoftBank Jepun. Mereka memberhentikan ribuan pekerja. Neumann meletak jawatan dan menerima lebih daripada $700 juta daripada penjualan saham kepada SoftBank dan pembayaran tunai.

Turun naik penilaian WeWork 2013 - 2020, dengan puncak pada 2019 dengan anggaran antara $8 - $104 bilion daripada institusi kewangan. Grafik: FT

Apa yang mengubah WeWork daripada kapitalis teroka sayang kepada pariah tidak pernah berlaku sebelum ini dalam sebarang corak pertumbuhan dan penurunan, dan juga di luar kebimbangan biasa pelabur, seperti aliran tunai masa depan, menurut analisis Bloomberg 2019.

Analisis berhujah bahawa penurunan WeWork hanya boleh dijelaskan dalam istilah abstrak, dengan cara yang sama seperti pengasas Neumann meyakinkan pelabur untuk mencurahkan berpuluh bilion dolar ke dalamnya. Harus diakui bahawa Neumann mampu menjual visi permulaan yang boleh menguasai dunia, bukan syarikat yang menyewa pejabat kongsi.

Berjuang selepas Covid-19

Apabila dinasti Neumann berlalu, Sandeep Mathrani mengambil alih pada Februari 2020. Di bawah Encik Mathrani, WeWork diumumkan pada Oktober 2021 melalui penggabungan dengan syarikat pemerolehan tujuan khas (SPAC).

Covid-19 melanda, mewujudkan kebimbangan tentang kemelesetan ekonomi dan pemberhentian pekerjaan dalam industri teknologi, membebankan permintaan untuk ruang kerja bersama. Dalam konteks yang lebih luas, pasaran sewa pejabat bergelut selepas wabak itu kerana pekerja enggan kembali ke pejabat.

Susannah Streeter, ketua mata wang dan pasaran di Hargreaves Lansdown, berkata WeWork sudah menunjukkan tanda-tanda kelemahan sebelum wabak, dengan kerugian besar dan hutang bertimbun. "Tetapi krisis Covid telah meletakkan harga pada model perniagaan yang sudah rapuh," katanya.

Menghadapi masalah ini, WeWork telah berusaha awal tahun ini untuk menyokong kewangannya untuk mengharungi kemelesetan. Pada bulan Mac, ia bersetuju dengan perjanjian penstrukturan semula hutang dengan SoftBank serta beberapa pemberi pinjaman utama Wall Street, termasuk Pengurusan Modal King Street dan Pengurusan Modal Briged.

SoftBank bersetuju untuk menukar kira-kira $1.6 bilion hutang untuk campuran hutang dan ekuiti baharu dalam WeWork. Urus niaga itu mengurangkan hutang syarikat sebanyak lebih daripada $1.5 bilion.

Sebagai sebahagian daripada perjanjian itu, WeWork turut menerima pelaburan daripada dana Rajeev Misra SoftBank, One Investment Management, yang menyediakan hampir $500 juta dalam hutang hasil tinggi. "Pembiayaan baharu yang dibangkitkan dan dilakukan dalam urus niaga itu dijangka akan membiayai sepenuhnya rancangan perniagaan WeWork dan menyediakan kecairan yang mencukupi," kata syarikat itu pada masa itu.

Cawangan WeWork di London, UK pada Oktober 2019. Foto: Bloomberg — Cawangan WeWork di London, UK pada Oktober 2019. Foto: *Bloomberg*

Tetapi pada bulan Mei, selepas menyelia penstrukturan semula kewangan, Encik Mathrani secara tiba-tiba mengumumkan pemergiannya. Menjelang Ogos, WeWork telah menimbulkan keraguan tentang keupayaannya untuk bertahan kerana ia terus kehilangan wang dan wang tunainya semakin berkurangan.

Syarikat itu membakar $530 juta dalam enam bulan pertama tahun ini dan mempunyai kira-kira $205 juta tunai, menurut pemfailan sekuriti. Sementara itu, ia mempunyai hutang jangka panjang $2.9 bilion dan sewa lebih daripada $13 bilion, di tengah-tengah peningkatan kos pinjaman dan kesukaran pajakan pejabat.

Lembaga itu berkata pada masa itu bahawa "kerugian telah menyebabkan peningkatan bilangan ahli yang keluar.... dan terdapat keraguan yang ketara tentang keupayaan syarikat untuk meneruskan usaha berterusan."

Oleh itu, WeWork menggariskan langkah-langkah untuk meningkatkan kecairan dan keuntungan, termasuk mengurangkan kos dengan menstruktur semula dan merundingkan semula syarat pajakan, meningkatkan hasil dengan mengurangkan pecah keahlian dan meningkatkan jualan baharu. Syarikat itu berkata ia akan mencari modal tambahan melalui penerbitan bon, saham atau penjualan aset.

Pada bulan ini juga, tiga ahli lembaga pengarah meletak jawatan kerana perselisihan faham besar mengenai tadbir urus dan hala tuju strategik. Empat pengarah baharu yang mempunyai kepakaran dalam penstrukturan semula kewangan telah dilantik untuk bertindak sebagai perunding dengan pemiutang.

Perkara tidak kelihatan baik. Saham WeWork telah jatuh 96% setakat tahun ini. Sehingga Jun, syarikat itu mempunyai 777 lokasi di 39 negara, 30% daripadanya berada di AS. Syarikat itu menghadapi anggaran $10 bilion dalam pembayaran sewa bermula pada separuh kedua tahun ini hingga akhir 2027, dan $15 bilion lagi bermula pada 2028.

Menjelang awal November, sumber WSJ berkata WeWork boleh memfailkan kebankrapan Bab 11 seawal minggu depan, membuka jalan kepada syarikat itu untuk menyusun semula operasi dan hutangnya. Mengikut undang-undang, pelan penstrukturan semula mesti diluluskan oleh mahkamah muflis dan pemiutang.

Tetapi bagaimana WeWork akan berubah adalah persoalan lain. Permulaan sentiasa menggambarkan dirinya sebagai "cahaya aset", bermakna ia tidak memiliki banyak aset fizikal. Ini telah menjadikan WeWork benar-benar mengganggu dalam dua cara.

Pertama, dengan menyewa daripada membeli atau membina, mereka boleh mengembangkan rangkaian mereka dengan cepat, asalkan mereka mempunyai modal yang mencukupi untuk membayar sewa. Kedua, lebih daripada pemasaran, mereka sebenarnya menggunakan kelebihan reka bentuk ruang dan persekitaran kerja untuk meyakinkan pelanggan, sama ada mereka pekerja bebas atau syarikat yang berkembang pesat yang tidak mampu mengembangkan pejabat mereka dengan cara tradisional.

Tetapi terdapat kelemahan untuk "cahaya aset." Aswath Damodaran, seorang profesor kewangan di Universiti New York, ragu-ragu dengan model perniagaan WeWork dari awal. "Pada masa yang baik, anda memenuhi bangunan anda. Pada masa yang sukar, mereka pergi, dan anda ditinggalkan dengan bangunan kosong dan gadai janji," katanya.

Phien An ( sintesis )

Pautan sumber