Kì 1: Nhà ở cho thuê: Sự thay đổi lớn trong tư duy nhà ở

Trong khi đó, phần lớn nguồn cung nhà ở cho thuê lại đến từ những hộ gia đình nhỏ lẻ, những dãy phòng trọ công nhân, nhà cho sinh viên thuê hoặc các căn hộ mini trong khu dân cư.

Một phần rất lớn nhu cầu nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp đang được giải quyết bằng nguồn lực xã hội thay vì các dự án bất động sản quy mô lớn.

Nếu nhìn theo cách đó, điều Chính phủ đang hướng tới lần này không phải tạo ra một thị trường mới, mà là đưa một thị trường đang vận hành trong bóng tối trở thành một bộ phận chính thức của chiến lược phát triển đô thị.

Tây Hồ Tây_50.jpg
Thành công thị trường nhà ở cho thuê không phụ thuộc vào một chủ thể, mà phụ thuộc việc có thiết kế được cơ chế khiến tất cả các bên nhìn thấy lợi ích của mình hay không. Ảnh: Hoàng Hà

Muốn hiểu vì sao doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà với lĩnh vực này, chỉ cần làm một phép tính đơn giản.

Giả sử một chủ đầu tư xây dựng một tòa nhà gồm 300 căn hộ tại Hà Nội. Nếu bán với giá khoảng 100 triệu đồng mỗi mét vuông, doanh nghiệp có thể thu về khoảng 2.100 tỷ đồng doanh thu và hoàn tất vòng đời dự án chỉ sau vài năm.

Nhưng nếu giữ lại toàn bộ tòa nhà để cho thuê, câu chuyện sẽ hoàn toàn khác. Với mức giá thuê phổ biến hiện nay, chủ đầu tư có thể phải chờ 20-30 năm mới thu hồi đủ vốn, chưa kể các chi phí vận hành, bảo trì và rủi ro thị trường trong suốt thời gian đó.

Nói cách khác, một bên là lợi nhuận có thể nhìn thấy trong nhiệm kỳ của một tổng giám đốc. Bên còn lại là một cuộc chơi kéo dài qua nhiều thế hệ quản lý.

Đứng trước hai lựa chọn như vậy, phần lớn doanh nghiệp sẽ chọn bán nhà. Điều đó không có gì khó hiểu, bởi doanh nghiệp được tạo ra để tìm kiếm lợi nhuận chứ không phải để giải quyết các bài toán xã hội thay Nhà nước.

Thực tế, Việt Nam đã có nhiều năm thử giải bài toán nhà ở bằng mô hình nhà ở xã hội để bán. Tuy nhiên, tiến độ triển khai vẫn chậm hơn kỳ vọng, một phần do biên lợi nhuận thấp trong khi thủ tục và thời gian thực hiện kéo dài.

Điều đó cho thấy ngay cả với nhà ở xã hội, nếu bài toán lợi ích không được giải quyết, thị trường cũng rất khó vận hành.

Trong khi đó, hàng triệu người thuê nhà vẫn tiếp tục chờ đợi. Họ không quan tâm nhiều tới các mô hình tài chính hay bài toán lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều họ cần đơn giản hơn rất nhiều: một nơi ở ổn định với mức giá không vượt quá khả năng chi trả của mình.

Nhà nước không thể làm thay thị trường

Nếu thị trường tự giải quyết được bài toán nhà cho thuê, có lẽ hàng triệu người lao động đã không phải sống trong những khu nhà trọ chật hẹp như hiện nay. 

Nhưng nếu Nhà nước đứng ra làm thay thị trường, ngân sách cũng khó có thể đáp ứng nổi nhu cầu của một đô thị hàng chục triệu dân.

Vì vậy, vai trò của Nhà nước không phải là thay thế thị trường, mà là tạo ra những điều kiện để thị trường vận hành theo hướng phục vụ các mục tiêu phát triển dài hạn.

Đó cũng là tinh thần trong chỉ đạo mới của Thủ tướng Lê Minh Hưng khi ông yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê theo hướng Nhà nước không bao cấp nhưng cũng không hoàn toàn phó mặc cho thị trường.

Việc Hà Nội được lựa chọn làm nơi thí điểm các mô hình nhà ở cho thuê đầu tiên không phải là ngẫu nhiên. Đây cũng là địa phương đang chịu áp lực lớn nhất từ quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà với thu nhập của người dân.

Nếu nhìn từ góc độ kinh tế học, nguồn lực lớn nhất mà Nhà nước có thể đóng góp cho thị trường nhà ở cho thuê không phải là tiền, mà là đất đai.

Điểm đáng chú ý là lần này Chính phủ không chỉ nói tới vốn mà còn yêu cầu rà soát lại quỹ đất và tài sản công để đưa vào bài toán phát triển nhà ở cho thuê. Nếu doanh nghiệp phải mua đất theo giá thị trường rồi xây nhà cho thuê, phần lớn dự án sẽ rất khó khả thi.

Nhưng khi Nhà nước tham gia bằng đất đai, hạ tầng và thể chế, bài toán kinh tế sẽ thay đổi hoàn toàn.

Ai sẽ cung cấp dòng vốn 30 năm?

Đất đai mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại là vốn.

Nhà ở cho thuê là cuộc chơi kéo dài hàng chục năm trong khi nguồn vốn của hệ thống ngân hàng hiện nay chủ yếu mang tính ngắn hạn. Xét cho cùng, rất khó dùng những đồng vốn huy động trong vài tháng hoặc vài năm để tài trợ cho một tài sản phải mất vài chục năm mới thu hồi vốn.

Điều đó có nghĩa là muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn, Việt Nam sẽ phải tìm được những nguồn vốn dài hạn tương ứng.

Nói cách khác, muốn có hàng triệu căn nhà cho thuê, Việt Nam không chỉ phải giải bài toán đất đai mà còn phải giải bài toán vốn dài hạn.

Thách thức lớn nhất không nằm ở những tòa nhà

So với Việt Nam, điểm khác biệt lớn nhất của các quốc gia phát triển có nhà cho thuê nằm ở thu nhập và hệ thống an sinh xã hội.

Ở nhiều quốc gia phát triển, người dân có thể chấp nhận thuê nhà cả đời vì họ vẫn có những lớp bảo vệ khác cho tương lai như quỹ hưu trí, bảo hiểm xã hội hay các chương trình phúc lợi công cộng.

Trong khi đó, ở Việt Nam, căn nhà nhiều khi vẫn là tài sản lớn nhất của một gia đình, là khoản tích lũy cho tuổi già và cũng là lớp bảo hiểm quan trọng nhất trước những biến cố của cuộc sống.

Vì vậy, câu chuyện nhà ở cho thuê cuối cùng không chỉ phụ thuộc vào ngành xây dựng hay thị trường bất động sản. Nó còn phụ thuộc vào tốc độ tăng thu nhập, chất lượng việc làm và mức độ trưởng thành của hệ thống an sinh xã hội.

Một chính sách chỉ bền vững khi tất cả cùng có lợi

Nếu bài viết 'Nhà ở cho thuê: Sự thay đổi lớn trong tư duy nhà ở' đặt ra câu hỏi hàng triệu người dân sẽ ở đâu trong một Hà Nội 15 triệu dân, thì bài viết này đặt ra một câu hỏi khác: Ai sẽ xây những nơi ở đó?

Thành công của thị trường nhà ở cho thuê cuối cùng không phụ thuộc vào một chủ thể nào, mà phụ thuộc vào việc Việt Nam có thiết kế được một cơ chế khiến tất cả các bên đều nhìn thấy lợi ích của mình hay không.

Nhưng suy cho cùng, đích đến của mọi chính sách vẫn là con người.

Một thị trường nhà ở cho thuê chỉ thực sự thành công khi những người lao động bình thường có thể tìm được một nơi ở ổn định để sống, làm việc và nuôi dạy con cái trong thành phố bởi không doanh nghiệp nào xây nhà chỉ vì lòng tốt.

Nhưng cũng không đô thị nào có thể phát triển bền vững nếu chính những người tạo ra giá trị cho nó không còn đủ khả năng ở lại.

Nguồn: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html