Những điểm mới của Nghị định 291/2025 khi nộp tiền sử dụng đất làm bìa đỏ

* Siết chặt quy định, giảm phiền hà khi người dân nộp tiền sử dụng đất

Ngày 6/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là văn bản quan trọng, trực tiếp liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người dân khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là “bìa đỏ”).

Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định rõ ràng hơn về cách tính tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Theo Nghị định 291/2025, trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 mà không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền, thì tiền sử dụng đất của phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở được xác định theo công thức:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%.

Cách tính này giúp cơ quan quản lý có cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính một cách thống nhất, đồng thời, giảm tình trạng chậm trễ hoặc khiếu nại trong quá trình xét duyệt hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Người dân cũng dễ dàng biết trước được số tiền cần nộp, tránh tình trạng “vướng” do thiếu thông tin hoặc áp dụng tùy tiện ở từng địa phương.

Đối với trường hợp người dân có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều này, thì không phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp nhưng mức thu đã nộp thấp hơn quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền, thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; phần diện tích còn lại được tính theo công thức nêu trên, tại thời điểm người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Quy định mới này mang ý nghĩa thực tiễn rõ ràng: Bảo đảm quyền lợi của người dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trước đây, đồng thời, tạo cơ chế minh bạch để xác định nghĩa vụ bổ sung, tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất kéo dài hoặc tính sai nghĩa vụ.

Ngoài ra, Nghị định cũng tiếp tục quy định cụ thể về thời hạn và phương thức nộp tiền sử dụng đất: Người dân có thể nộp một phần trong vòng 30 ngày sau khi có thông báo, phần còn lại trong tối đa 90 ngày. Việc này giúp người dân có thời gian thu xếp tài chính, giảm áp lực nộp tiền một lần, nhất là ở vùng nông thôn hoặc đối tượng thu nhập trung bình.

Đáng chú ý, Nghị định yêu cầu UBND cấp tỉnh công khai bảng giá đất, quy trình xác định tiền sử dụng đất và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện thủ tục cấp bìa đỏ. Đây là bước tiến quan trọng trong cải cách hành chính đất đai, hướng đến sự minh bạch, thống nhất và giảm phiền hà.

*Quỹ phát triển đất – công cụ hỗ trợ tạo quỹ đất sạch và thúc đẩy cấp giấy chứng nhận.

Quỹ Phát triển đất được xác định là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoạt động độc lập với ngân sách Nhà nước, không vì mục đích lợi nhuận, bảo toàn và phát triển vốn. Quỹ có nhiệm vụ tiếp nhận, huy động vốn theo quy định để ứng vốn cho các dự án, nhiệm vụ liên quan đến đất đai như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo lập quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất…

Chẳng hạn Nghị định 291 sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định số 104/2024/NĐ-CP về Quỹ Phát triển đất, cụ thể như: Khoản 1 Điều 9 được sửa đổi như sau: Quỹ Phát triển đất là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập để ứng vốn cho các nhiệm vụ: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Tạo lập quỹ đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư, khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo quy hoạch đã được phê duyệt; Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến quản lý, sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao.

Nghị định 291/2025 có hiệu lực từ ngày 6/11/2025 sửa đổi bổ sung nhằm tăng cường hiệu quả, cụ thể hóa một số nội dung. Ví dụ điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 104/2024 được sửa đổi theo hướng rõ hơn về vốn ứng cho tổ chức để tạo lập quỹ đất tái định cư, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước.

Nguồn vốn hoạt động của Quỹ gồm: Vốn điều lệ do ngân sách địa phương cấp; vốn huy động hợp pháp khác (viện trợ, tài trợ, các nguồn hợp pháp khác). Nghị định 291 bổ sung yêu cầu Quỹ phải công khai, minh bạch trong hoạt động cho vay ứng vốn, chịu kiểm toán hàng năm và báo cáo định kỳ Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quy định mới nhằm khắc phục tình trạng chậm hoàn vốn, thiếu giám sát và lẫn lộn giữa nguồn vốn ngân sách với vốn của Quỹ tại một số địa phương, đồng thời, tăng khả năng huy động nguồn lực từ xã hội hóa để phát triển quỹ đất, phục vụ quy hoạch và phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ

Nghị định 291/2025 có hiệu lực từ ngày 06/11/2025, do đó tất cả hoạt động của Quỹ từ thời điểm này phải tuân thủ các nội dung sửa đổi, bổ sung.