Discussie over landverwerving, compensatie, ondersteuning en hervestigingsbeleid

Voorstel om landverwerving af te dwingen als meer dan 70% van de mensen het ermee eens is

Volgens statistieken zijn er meer dan 12 miljoen reacties van instanties, organisaties en individuen op het gewijzigde ontwerp van de Landwet binnengekomen. De publieke consultatie over het gewijzigde ontwerp van de Landwet is een zeer uitgebreide politieke en sociale activiteit die de aandacht trekt van vele groepen mensen, waaronder intellectuelen, Vietnamezen die in het buitenland wonen, en organisaties en bedrijven die in Vietnam actief zijn.

Een van de kwesties die de laatste tijd bijzondere aandacht van het publiek heeft gekregen, is het beleid inzake grondverwerving, compensatie, ondersteuning en hervestiging. Met name wat betreft grondverwerving is er in werkelijkheid geen enkel groot project geweest waarover bedrijven met de bevolking hebben kunnen onderhandelen. Dat is ook de reden waarom de efficiëntie van het grondgebruik wordt aangetast. De staat moet nog steeds grondgebruik verwerven en omzetten, en het berekenen van het verschil in grondhuur is erg lastig.

De publieke opinie is vooral geïnteresseerd in beleidsmaatregelen op het gebied van landverwerving, compensatie, ondersteuning en hervestiging.

In werkelijkheid stuiten ondernemingen die stadsontwikkelingsprojecten uitvoeren in overleg met de bevolking vaak op bepaalde moeilijkheden en problemen. Tijdens de workshop over het gewijzigde ontwerp van de Grondwet, georganiseerd door de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) in samenwerking met het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu op 8 maart, zei de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Aannemers, dat er projecten van ondernemingen zijn die al acht jaar niet zijn uitgevoerd vanwege problemen met landontginning, compensatie en gewasondersteuning.

Volgens de heer Nguyen Quoc Hiep moeten gronden voor woningen en commerciële diensten, wanneer deze worden teruggevorderd, adequaat worden gecompenseerd volgens het door de overheid vastgestelde compensatieplan om ervoor te zorgen dat mensen niet in hun leven worden benadeeld. De heer Hiep benadrukte echter: "Eén punt moet echter worden verduidelijkt: de compensatieprijs moet worden toegepast in overeenstemming met het goedgekeurde compensatieprijsplan; deze kan niet worden toegepast via zelfonderhandeling tussen elk huishouden en de investeerder."

Mevrouw Nguyen Thi Nga, voorzitter van de BRG Group, stelde voor: "Zodra er een akkoord is bereikt met de meerderheid van de bevolking, wordt de investeerder door overheidsinstanties verplicht om het land terug te vorderen en de naleving ervan af te dwingen als de resterende huishoudens niet akkoord gaan met het voorkomen van landverspilling en ineffectief landgebruik. Als slechts 1% het er niet mee eens is, zal het moeilijk zijn om het project uit te voeren. De wet staat misschien toe dat het project in delen wordt uitgevoerd, maar het project is het geheel."

Economisch expert Vu Vinh Phu gaf zijn mening over deze kwestie en zei dat de staat zeer specifieke mechanismen en beleidsmaatregelen nodig heeft om een ​​wettelijke corridor te creëren, van waaruit relevante instanties, burgers en bedrijven kunnen implementeren, om zo een gunstige landontginning te bewerkstelligen.

Deze economische expert is het er ook mee eens dat, als er een wettelijke corridor is en de onderneming die het project uitvoert een overeenkomst heeft bereikt met meer dan 70% van de bevolking, de overheidsinstanties overgaan tot landonteigening en handhaving als de resterende huishoudens weigeren de locatie over te dragen. Zo willen ze voorkomen dat het project langer duurt, wat schade toebrengt aan de onderneming en niet direct de effectiviteit van de grond bevordert.

Econoom Vu Vinh Phu.

Huurdifferentieel, hoe bereken je dat?

Men kan stellen dat de staat de laatste tijd moeite heeft gehad met het terugwinnen van grond en het omzetten van bestemmingsplannen, en met het berekenen van verschillen in grondhuur vanwege de vastgestelde grondprijzen. Hoewel velen beweren dat de staat grond van mensen terugwint tegen "goedkope" prijzen en het vervolgens aan bedrijven geeft om te investeren in de verkoop van producten tegen hoge prijzen om winst te maken, is dat wel zo?

Volgens een vertegenwoordiger van een vastgoedbedrijf komt de vergoeding voor grondontginning in principe van de staat, maar in werkelijkheid betaalt het bedrijf vooraf en trekt het dit later af van de grondgebruiksvergoeding en grondbelasting. Zelfs als de grond voor 1 miljoen VND/m² wordt gekocht, kan deze niet direct voor een veelvoud daarvan worden verkocht.

Naast de grondgebruiksvergoedingen en grondbelastingen die aan de staat betaald moeten worden, moeten bedrijven ook nog eens extra kosten betalen voor de aanleg van infrastructuur, verkoop via de beurs, kortingen voor handelaren, rentebetalingen, etc.

Advocaat Nguyen Hoai Nam, directeur van het advocatenkantoor Bamboo Star Law Firm LLC, analyseerde in een gesprek met ons de kwestie rond het terugwinnen van land door de staat ten behoeve van sociaaleconomische ontwikkeling, waaronder de bouw van nieuwe stedelijke gebieden.

Advocaat Nguyen Hoai Nam zei dat nieuwe stedelijke gebieden die door de premier zijn goedgekeurd, investeringsbeslissingen die grondverwerving vereisen, of nieuwe bouwprojecten in stedelijke gebieden die door provinciale volksraden zijn goedgekeurd en grondverwerving vereisen, gevallen zijn waarbij de staat grond verwerft voor sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen, zoals bepaald in artikel 62 van de Grondwet van 2013.

"Wanneer de staat land terugwint voor sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen, zal er een verschil zijn tussen het bedrag dat de staat compenseert aan de persoon wiens land wordt teruggewonnen en het bedrag dat de staat ontvangt via de toewijzing van land aan de onderneming die de investeerder in het project is", benadrukte advocaat Nam.

Volgens advocaat Nguyen Hoai Nam krijgen mensen van wie het land is teruggewonnen en die voldoen aan de voorwaarden van artikel 75, een compensatie voor hun land wanneer de staat het land terugwint voor nationale defensie- en veiligheidsdoeleinden of voor sociaal-economische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen.

Stedelijk gebied Nam Thang Long (stedelijk gebied Ciputra). Foto: internet

Onder verwijzing naar het project voor het stedelijk gebied Nam Thang Long (stedelijk gebied Ciputra) in het district Tay Ho, stad Hanoi, zei advocaat Nguyen Hoai Nam dat compensatie, ondersteuning en hervestiging wanneer de staat land terugwint, wordt geïmplementeerd overeenkomstig Besluit nr. 10/2017/QD-UBND van het Volkscomité van Hanoi. Artikel 5 bepaalt de principes van landcompensatie wanneer de staat land terugwint: Landgebruikers wanneer de staat land terugwint, zullen, indien zij voldoen aan de voorwaarden voor compensatie volgens de bepalingen van artikel 75 van de Grondwet, contant worden gecompenseerd op basis van de specifieke grondprijs van het type teruggewonnen land dat is vastgesteld door het Volkscomité van de stad. In geval van voorwaarden van het grondfonds zal compensatie worden overwogen door grond toe te wijzen met hetzelfde gebruiksdoel als het type teruggewonnen land. Volgens tabel nr. 1 uitgegeven bij besluit nr. 30/2019 van het Volkscomité van Hanoi bedraagt ​​de prijs van landbouwgrond voor rijstteelt en jaarlijkse gewasteelt in de wijken van het district Tay Ho 252.000 VND/m2.

Voor investeerders besluit de staat, na voltooiing van de grondverwerving, compensatie en terreinruiming, de grond toe te wijzen en te verpachten aan de projectinvesteerder. Op dat moment berekent de staat de grondgebruiksvergoedingen voor grondpacht en -toewijzing op basis van het juiste gebruiksdoel van elk nieuw type grond in het goedgekeurde plannings- en projectinvesteringsbeleid conform de bepalingen van Decreet 45/2014/ND-CP betreffende de inning van grondgebruiksvergoedingen en de uitvoeringsrichtlijnen.

"Het verschil ontstaat hier wanneer de hoogte van de compensatie en ondersteuning die de staat biedt aan mensen van wie de grond wordt teruggevorderd, veel lager is dan de hoogte van de grondgebruiksvergoedingen die de staat via grondtoewijzing en grondpacht van bedrijven int. Dit is ook duidelijk omdat de doeleinden van grondgebruik wanneer de staat grond terugvordert van mensen en wanneer de staat grond toewijst aan investeerders verschillen en de locatie en infrastructuur gebaseerd zijn op de algemene planning van het stedelijk gebied", aldus advocaat Nguyen Hoai Nam. Hij zei dat het verschil in berekening zal worden opgenomen in de staatsbegroting.

Gia Phat

Bron: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html