We hebben beleid nodig om de weg vrij te maken.

Donkere gangen, geen brandalarm, vervallen en afbladderende vloeren en muren... dit is het beeld in tientallen appartementencomplexen van categorie D (ernstig beschadigd en gevaarlijk) in Ho Chi Minh-stad die wachten op redding. Om diverse redenen lopen de reddingspogingen echter grotendeels vast.

Volgens een rapport van de afdeling Bouwzaken van Ho Chi Minh-stad telt de stad 474 oude appartementencomplexen die vóór 1975 zijn gebouwd, waaronder 16 gebouwen van categorie D (waarvan er 14 in 2016-2017 zijn geïnspecteerd) die steeds verder in verval raken. De renovatie van deze oude appartementencomplexen verloopt echter zeer traag, voornamelijk vanwege de bestaande procedures.

Terugkijkend op het proces van 2016 tot nu, is de sloop en wederopbouw van zwaar beschadigde en gevaarlijke oude appartementencomplexen slechts gevorderd tot het verplaatsen en aanbieden van tijdelijke huisvesting aan de bewoners. Neem bijvoorbeeld het appartementencomplex aan Tran Hung Daostraat 440 (wijk 11, district 5). Hoewel dit gebouw geclassificeerd is als een gebouw van klasse D met onvoldoende structurele integriteit voor normaal gebruik, duurde het bijna zes jaar nadat het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad dringend om verplaatsing had gevraagd, voordat de lokale autoriteiten de bewoners konden overtuigen om naar een nieuwe woning te verhuizen.

Velen beweren dat het renoveren van oude appartementencomplexen nog moeilijker is dan het bouwen van sociale woningen. Het grootste knelpunt is de kwestie van compensatie en het bouwrijp maken van de grond. Bovendien vereisen sommige beslissingen de instemming van de meerderheid of alle bewoners voordat ze kunnen worden uitgevoerd.

Het renoveren van oude appartementencomplexen wordt over het algemeen in twee groepen verdeeld. De ene groep betreft de bouw van appartementen met een minimale vloeroppervlakte om herhuisvesting op locatie mogelijk te maken. De andere groep betreft de bouw van grote commerciële appartementen om klanten aan te trekken.

Een vertegenwoordiger van een vastgoedbedrijf dat eerder betrokken was bij de renovatie van oude appartementencomplexen in Ho Chi Minh-stad, verklaarde dat de winst onder de oude regelgeving, na aftrek van alle kosten, inclusief tijdelijke huisvesting, herhuisvestingskosten en compensatie, zeer laag was, waardoor het bedrijf geen interesse meer had. Het bedrijf ondervond ook moeilijkheden bij de implementatie van het mechanisme voor vrijstelling van grondgebruiksrechten, erfpachtrechten en kosten voor bestemmingswijziging voor het gehele binnen het project toegewezen grondoppervlak, vanwege een gebrek aan overeenstemming met de financiële sector. Bovendien bestaat er momenteel geen mechanisme om de waarde te bepalen van de ruimte die wordt gebruikt voor de bouw van hulpconstructies zoals gangen, trappenhuizen en daken.

De kwestie van het renoveren en herbouwen van appartementencomplexen is recentelijk gedetailleerder geregeld door de Woningwet van 2023. Deze wet bevat tevens bepalingen met betrekking tot het percentage toestemming van bewoners en stimuleringsmechanismen voor investeerders die renovatie- en herbouwprojecten voor appartementencomplexen uitvoeren.

Concreet zijn investeerders vrijgesteld van grondgebruiksrechten en erfpachtkosten voor grondoppervlakten die onderworven zijn aan dergelijke heffingen binnen de scope van het project voor de renovatie en herbouw van oude appartementencomplexen. Bovendien is een van de doorbraken in de nieuwe regelgeving voor de renovatie en herbouw van oude appartementencomplexen dat de Woningwet van 2023 het probleem heeft opgelost van appartementencomplexen die na verplaatsing onvoldoende grond hebben voor nieuwbouwprojecten; de wet maakt de uitvoering van herbouwprojecten van appartementencomplexen mogelijk door middel van consolidatie (het samenbrengen van laagbouw oude appartementencomplexen op één locatie om te renoveren en een nieuw hoogbouwcomplex te bouwen, waardoor voldoende huisvesting wordt geboden aan de bewoners van meerdere oude appartementencomplexen).

Deze aanpak werd eerder toegepast door het Volkscomité van District 3 in Ho Chi Minh-stad, bij de ontwikkeling van een plan om 43 appartementencomplexen in het district te herbouwen en 3 grootschalige appartementencomplexen te realiseren, voldoende om de bewoners te huisvesten. Dit zorgde niet alleen voor meer groen en voorzieningen voor de bewoners, maar verfraaide ook het stadsbeeld. Zoals de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, opmerkte: "Deze oplossing pakt het probleem aan van verlaten herhuisvestingsprojecten elders, met name projecten die niet voldoen aan de behoeften op het gebied van vervoer, wonen, gezondheidszorg, onderwijs en bedrijven, waardoor bewoners er niet intrekken."

Naar verwachting zal dit mechanisme, in combinatie met de ervaringen opgedaan in Ho Chi Minh-stad, een keerpunt betekenen en het plan bevorderen om appartementencomplexen in Hanoi , Hai Phong en vele andere plaatsen te renoveren en herbouwen die in een gevaarlijk staat verkeren.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html