De knoop van de grondprijslijst moet worden doorgehakt:

Opvallend is dat mensen vanwege de nieuwe hoge grondprijzenlijst niet over voldoende financiële draagkracht beschikken om aan hun verplichtingen te voldoen bij het wijzigen van bestemmingsplannen.

boven de capaciteit van mensen

Het feit dat mensen niet genoeg geld hebben om de kosten voor het omzetten van landgebruiksdoelen te betalen, luidt de alarmbel over het verschil tussen grondprijzen en betaalbaarheid, vooral in landelijke en bergachtige gebieden.

Een typisch geval is de familie van de heer Dinh Cong Phuong, woonachtig in het dorp Coc Dong Tam, gemeente Minh Quang (nu gemeente Ba Vi). In maart 2025 nam het Volkscomité van het district Ba Vi een besluit dat de heer Phuong toestond om het gebruik van meer dan 210 m² grond voor meerjarige gewassen te wijzigen naar een bestemming voor landelijk wonen met een langetermijnbestemming.

Het omzetten van bestemmingsplannen volgens de lokale grondprijslijsten is momenteel voor veel huishoudens onbetaalbaar. Illustratieve foto

Volgens de berekeningsmethode zoals vastgelegd in artikel 8 van decreet nr. 103/2024/ND-CP, bedraagt de financiële betalingsverplichting van de heer Phuong het verschil tussen de prijs van woongrond en landbouwgrond in de grondprijslijst, wat overeenkomt met VND 4.337.000/m². Het totale te betalen bedrag bedraagt bijna VND 900 miljoen. Dit is een bedrag dat de draagkracht van een huishouden in een bergachtig gebied zoals de gemeente Ba Vi te boven gaat. Na lang wikken en wegen kon de heer Phuong niet aan zijn financiële verplichting voldoen en verzocht hij de bestemming niet te wijzigen.

Op basis van de petitie van het volk heeft het Volkscomité van het district Ba Vi (vóór de officiële inwerkingtreding van het tweeledige bestuursmodel op 1 juli) een besluit uitgevaardigd om het besluit dat de omzetting van landgebruiksdoelen toestaat, in te trekken en te annuleren.

Soortgelijke situaties doen zich ook in veel andere plaatsen voor. De heer Tran Duy Dong en zijn vrouw, mevrouw Nguyen Thi Hong, woonachtig in de stad Vinh ( Nghe An ), vertelden dat toen ze een aanvraag indienden om 300 m² tuingrond naast de begraafplaats om te zetten in woongrond, ze tot hun verbazing een bericht ontvingen dat ze bijna VND 4,5 miljard aan grondgebruiksrechten moesten betalen. "Mijn familie heeft geen bezwaar tegen de belastingplicht, maar met een belastingopbrengst van bijna VND 15 miljoen per m² kunnen we in ons hele leven niet genoeg sparen," aldus de heer Dong.

Verhalen zoals hierboven laten zien dat de huidige grondprijzen op veel plaatsen geen goede afspiegeling zijn van de werkelijke sociaal -economische situatie en de betalingscapaciteit van de bevolking. Dit geldt met name in landelijke, bergachtige en achtergestelde gebieden.

Goed nieuws

Volgens Mai Van Phan, adjunct-directeur van de Dienst Grondbeheer (Ministerie van Landbouw en Milieu), is de afschaffing van het kader voor grondprijzen onder de Grondwet van 2024 een belangrijke stap voorwaarts. Deze wet draagt bij aan een betere afstemming van de grondprijzen op de markt en zorgt voor transparantie in vastgoedbeheer en -ontwikkeling. In werkelijkheid hebben veel gemeenten de ontwikkelingen op de grondmarkt echter niet bijgehouden, waardoor de grondprijslijsten niet actueel zijn en niet in de buurt komen van de realiteit.

leider-van-de-afdeling-landbeheer(1).jpg — Adjunct-directeur van de afdeling Landbeheer (Ministerie van Landbouw en Milieu) Mai Van Phan bespreekt de grondprijslijsten van de verschillende gemeenten. Foto: Linh Linh

In de komende tijd zullen veel gemeenten nieuwe grondprijslijsten uitgeven volgens de Grondwet van 2024, waarvan verwacht wordt dat deze grote schommelingen zullen vertonen. Het Ministerie van Landbouw en Milieu heeft een rapport naar het Ministerie van Financiën gestuurd met voorstellen voor diverse oplossingen om de grondprijzen te beheersen tot eind 2025. Het rapport benadrukt met name de eis dat gemeenten de marktontwikkelingen nauwlettend moeten volgen, schommelingen in grondprijzen tijdig moeten actualiseren, geleidelijk een grondprijsdatabase voor elk perceel moeten opbouwen, de huidige grondprijslijst moeten aanpassen indien deze niet langer geschikt is, conform de instructies in artikel 17 van Besluit nr. 71/2024/ND-CP, en een breed overleg moeten organiseren om consensus te bereiken bij het ontwikkelen van een nieuwe prijslijst volgens de Grondwet van 2024, die ingaat op 1 januari 2026.

Tegelijkertijd stelde het Ministerie van Landbouw en Milieu voor om de reikwijdte en het toepassingsgebied van de grondprijslijst uit te breiden, de gevallen te beperken waarin specifieke grondprijzen moeten worden vastgesteld, de verantwoordelijkheden van elke instantie bij het berekenen van financiële verplichtingen duidelijk te definiëren en de relevante wetten te herzien om de algehele impact op de vastgoedmarkt te beoordelen.

Als de grondprijs stijgt terwijl het inkomen van mensen, met name op het platteland, niet evenredig is verbeterd, is het gevolg uiteraard dat veel huishoudens in de situatie terechtkomen van "wel mogen verbouwen, maar dat niet kunnen". In werkelijkheid is het probleem van de grondprijs niet louter een kwestie van technische berekening of naleving van de wet, maar moet het worden geplaatst in de bredere context van leefomstandigheden, betaalbaarheid en sociale gelijkheid.

Het opstellen van de grondprijslijst moet hand in hand gaan met de toegankelijkheid voor de bevolking, om te voorkomen dat goed beleid niet wordt uitgevoerd of een last wordt. De vertegenwoordiger van het Ministerie van Landbouw en Milieu benadrukte dat de aanpassing van de grondprijslijst een redelijk stappenplan vereist, waarin gebieden en locaties worden geïdentificeerd die geschikt zijn voor elk type grond en waarover de samenleving het eens moet worden.

In reactie op deze ontwikkeling zei de vertegenwoordiger van het ministerie van Financiën, adjunct-directeur van de afdeling Beheer van Overheidsactiva (ministerie van Financiën), Nguyen Thi Thoa, dat het ministerie, na het samenvatten van rapporten van de lokale overheden, een uitgebreide beoordeling zal uitvoeren en in overleg met het ministerie van Landbouw en Milieu de wetsbepalingen zal evalueren en wijzigingen zal voorstellen. Het ministerie van Financiën vraagt in de nabije toekomst om commentaar op het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van besluit nr. 103/2024 (regelgeving inzake grondgebruiksvergoedingen en grondhuur). Het ministerie stelt met name voor om artikel 52 aan te vullen met clausule 6 om overgangsgevallen te regelen.

Deze toeslag geldt specifiek voor huishoudens en personen die de bestemming van het landgebruik wijzigen van landbouwgrond op hetzelfde perceel als een woning (voorheen aangemerkt als tuingrond, vijver op hetzelfde perceel als een woning, maar niet aangemerkt als woongrond) naar woongrond.

Het Ministerie van Financiën heeft voorgesteld dat grondgebruiksvergoedingen moeten worden geheven op 50% van het verschil tussen grondgebruiksvergoedingen op basis van de grondprijzen voor woningen en grondprijzen voor landbouwgrond, op het moment dat de bevoegde autoriteit een besluit neemt waarmee de bestemming van het grondgebruik wordt gewijzigd.

Bron: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html