Het knelpunt in de regelgeving rond grondprijzen moet worden opgelost:

Het is opvallend dat veel mensen niet over de financiële middelen beschikken om aan hun verplichtingen te voldoen wanneer ze hun grondbezit wijzigen, vanwege de aanzienlijk gestegen grondprijzen.

Buiten het bereik van de mensen

Het feit dat mensen de kosten voor een bestemmingswijziging van hun grond niet kunnen betalen, baart grote zorgen over de kloof tussen grondprijzen en betaalbaarheid, met name in landelijke en bergachtige gebieden.

Een typisch voorbeeld is de familie van de heer Dinh Cong Phuong, woonachtig in het dorp Coc Dong Tam, gemeente Minh Quang (nu gemeente Ba Vi). In maart 2025 heeft het Volkscomité van het district Ba Vi een besluit uitgevaardigd waarin de heer Phuong toestemming kreeg om de bestemming van meer dan 210 m² grond, die gebruikt werd voor meerjarige gewassen, te wijzigen naar woonlandbouwgrond met een lange gebruiksperiode.

Het proces om de bestemming van een perceel te wijzigen op basis van lokale grondprijzen is momenteel te ingewikkeld voor veel huishoudens. (Illustratieve afbeelding)

Volgens de berekeningsmethode zoals vastgelegd in artikel 8 van decreet nr. 103/2024/ND-CP bedraagt de financiële verplichting van de heer Phuong echter het verschil tussen de prijs van woongrond en landbouwgrond in de grondprijslijst, oftewel 4.337.000 VND/m², wat neerkomt op een totaalbedrag van bijna 900 miljoen VND. Dit bedrag overstijgt de financiële draagkracht van een huishouden in een bergachtig gebied zoals de gemeente Ba Vi. Na zorgvuldige overweging kon de heer Phuong niet aan zijn financiële verplichting voldoen en verzocht hij af te zien van de bestemmingswijziging van het land.

Op basis van een petitie van de bevolking heeft het Volkscomité van het district Ba Vi (vóór de officiële invoering van het tweeledige bestuursmodel op 1 juli) een besluit uitgevaardigd om het besluit tot wijziging van de bestemming van grond in te trekken en te annuleren.

Een vergelijkbare situatie doet zich in veel plaatsen voor. De heer Tran Duy Dong en mevrouw Nguyen Thi Hong, woonachtig in Vinh ( provincie Nghe An ), vertelden dat ze, toen ze een aanvraag indienden om 300 m² tuingrond naast de begraafplaats om te zetten in woongrond, tot hun verbazing een bericht ontvingen dat ze bijna 4,5 miljard VND aan grondgebruiksrechten moesten betalen. "Mijn familie heeft er geen bezwaar tegen om belastingen te betalen, maar met een tarief van bijna 15 miljoen VND per m² zouden we zelfs als we ons hele leven zouden werken, niet genoeg kunnen sparen", aldus de heer Dong.

Verhalen zoals het bovenstaande laten zien dat de huidige grondprijslijsten op veel plaatsen de werkelijke sociaaleconomische situatie en de betaalbaarheid voor de mensen niet nauwkeurig weergeven, vooral in landelijke, bergachtige en achtergestelde gebieden.

Goed nieuws

Volgens Mai Van Phan, adjunct-directeur van de afdeling Grondbeheer (Ministerie van Landbouw en Milieu), is de afschaffing van het kader voor grondprijzen in de Grondwet van 2024 een belangrijke stap. Deze stap draagt bij aan het dichter bij de marktprijzen brengen van grondprijzen en zorgt voor transparantie in het beheer en de ontwikkeling van onroerend goed. In de praktijk hebben veel gemeenten echter geen gelijke tred gehouden met de schommelingen in de marktprijzen, wat leidt tot verouderde en onrealistische grondprijslijsten.

lanh-dao-cuc-quan-ly-dat-dai(1).jpg — Mai Van Phan, adjunct-directeur van de afdeling Grondbeheer (Ministerie van Landbouw en Milieu), bespreekt de prijslijsten van grond in verschillende regio's. Foto: Linh Linh

In de komende periode zullen veel gemeenten nieuwe grondprijslijsten publiceren op basis van de Grondwet van 2024, wat naar verwachting aanzienlijke schommelingen zal veroorzaken. Het Ministerie van Landbouw en Milieu heeft een rapport ingediend bij het Ministerie van Financiën met verschillende oplossingen om de grondprijzen te beheersen van nu tot eind 2025. Deze oplossingen benadrukken de noodzaak voor gemeenten om de marktontwikkelingen nauwlettend te volgen en schommelingen in de grondprijzen snel bij te werken; geleidelijk een database met grondprijzen op te bouwen tot op het niveau van elk afzonderlijk perceel; de huidige grondprijslijsten aan te passen indien deze niet langer geschikt zijn, zoals bepaald in artikel 17 van Decreet nr. 71/2024/ND-CP; en breed overleg te organiseren om consensus te bereiken bij het opstellen van nieuwe grondprijslijsten op basis van de Grondwet van 2024, die op 1 januari 2026 van kracht wordt.

Tegelijkertijd stelde het Ministerie van Landbouw en Milieu voor om de reikwijdte en het toepassingsgebied van grondprijstabellen uit te breiden; de gevallen waarin een specifieke grondprijsbepaling vereist is te beperken; de verantwoordelijkheden van elke instantie bij de berekening van financiële verplichtingen duidelijk te definiëren; en de relevante wetgeving te herzien om de algehele impact op de vastgoedmarkt te beoordelen.

Het is duidelijk dat als de grondprijzen aanzienlijk stijgen terwijl de inkomens van mensen, met name in plattelandsgebieden, niet navenant verbeteren, veel huishoudens zich in een situatie zullen bevinden waarin ze "de mogelijkheid krijgen om grond te bebouwen, maar zich dit niet kunnen veroorloven". In werkelijkheid kan de kwestie van grondprijzen niet louter een kwestie van technische berekeningen of wettelijke naleving zijn; ze moet worden beschouwd in de bredere context van leefomstandigheden, betaalbaarheid en sociale rechtvaardigheid.

De verfijning van de grondprijstabellen moet hand in hand gaan met de toegankelijkheid voor mensen, om te voorkomen dat goed beleid niet wordt uitgevoerd of juist een last wordt. Vertegenwoordigers van het Ministerie van Landbouw en Milieu benadrukten dat het aanpassen van de grondprijstabellen een redelijke routekaart vereist, waarbij geschikte gebieden en locaties voor elk type grond worden geïdentificeerd, en dat er maatschappelijke consensus moet zijn.

In reactie op deze ontwikkeling verklaarde mevrouw Nguyen Thi Thoa, adjunct-directeur van de afdeling Beheer van Openbare Bezittingen (Ministerie van Financiën), dat het ministerie, na het verzamelen van rapporten van lokale overheden, een uitgebreide evaluatie zal uitvoeren en zal samenwerken met het Ministerie van Landbouw en Milieu om de regelgeving in de wet te herzien en wijzigingen voor te stellen. Momenteel vraagt het Ministerie van Financiën om advies over het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van verschillende artikelen van Besluit nr. 103/2024 (regeling van grondgebruiksrechten en grondleasekosten). Het ministerie stelt met name voor om clausule 6 toe te voegen aan artikel 52 om overgangsgevallen te regelen.

Deze aanvulling is met name van toepassing op huishoudens en individuen die de bestemming van hun grond wijzigen van landbouwgrond binnen hetzelfde perceel als een woning (voorheen aangeduid als tuin- of vijvergrond binnen hetzelfde perceel als een woning, maar niet erkend als woongrond) naar woongrond.

Het ministerie van Financiën stelt voor dat de grondgebruiksrechten worden geheven tegen 50% van het verschil tussen de grondgebruiksrechten gebaseerd op de prijzen van woonpercelen en de prijzen van landbouwpercelen, op het moment dat de bevoegde autoriteit het besluit neemt dat de bestemmingswijziging van de grond toestaat.

Reactie (0)