Overweeg om de overschotmethode niet te verlaten bij de waardering van grond

Op basis van de meningen van ondernemingen en verenigingen heeft de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) schriftelijk gereageerd op officieel bericht nr. 5080/BTNMT-QHPTTND van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu met betrekking tot het verzoek om commentaar op het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van besluit 44/2014/ND-CP van 15 mei 2014 van de regering tot regulering van grondprijzen en het ontwerpcirculaire tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van circulaire nr. 36/2014/TT-BTNMT van 30 juni 2014 van de Minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu met gedetailleerde methoden voor grondwaardering; het ontwikkelen en aanpassen van grondprijslijsten; specifieke grondwaardering en advies over grondwaardering (hierna te noemen het ontwerp).

Grondwaarderingsmethode

Ten opzichte van de huidige regelgeving zijn in het Ontwerpbesluit en de Ontwerpcirculaire de methoden voor grondwaardering aangepast. Hierdoor zijn er bij de grondwaardering nog maar drie methoden: de vergelijkingsmethode, de inkomensmethode en de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode. Dit betekent dat bij de grondwaardering de overschotmethode en de aftrekmethode niet langer worden gebruikt.

Sommige bedrijven zijn van mening dat het op een gegeven moment tijd is om de surplusmethode te schrappen uit de methoden voor grondwaardering.

Ten eerste veroorzaakt het problemen bij de waardering van grond.

Momenteel is het zo dat, volgens de reflectie van ondernemingen, als de overschotmethode wordt verlaten, de resterende methoden in veel gevallen van grondwaardering op een aantal beperkingen zullen stuiten. Zo is de overschotmethode een methode om de grondprijs te bepalen op basis van het gebruiksdoel met potentieel voor toekomstige ontwikkeling, en niet op basis van het huidige gebruiksdoel, zoals de vergelijkingsmethode en de inkomstenmethode.

Voor dit soort grond met ontwikkelingspotentieel zijn er doorgaans geen soortgelijke of vergelijkbare activa die succesvol op de markt zijn verhandeld om de vergelijkingsmethode toe te passen (op voorwaarde dat er minimaal 3 vergelijkbare percelen grond zijn die op de markt zijn overgedragen of de veiling voor grondgebruiksrechten hebben gewonnen).

De vergelijkingsmethode kent beperkingen wat betreft vergelijkbare gegevens, omdat transactie-informatie vaak moeilijk te koppelen is aan het te waarderen onroerend goed. Er is veel duidelijke en nauwkeurige transactie-informatie nodig, terwijl in werkelijkheid de transactieprijs op papier vaak verschilt van de werkelijke transactieprijs.

De methode voor de aanpassingscoëfficiënt van de grondprijs wordt geïmplementeerd door de grondprijs in de grondprijstabel te vermenigvuldigen met de aanpassingscoëfficiënt van de grondprijs. De aanpassingscoëfficiënt van de grondprijs wordt vastgesteld door het Provinciaal Volkscomité door de grondprijs in de grondprijstabel te analyseren en te vergelijken met de gangbare grondprijs op de markt. Het bepalen van de aanpassingscoëfficiënt is dus ook gebaseerd op vergelijkende gegevens, waardoor deze methode net als de vergelijkingsmethode tekortkomingen vertoont op het gebied van informatie en invoergegevens.

De kadastrale databank van ons land weerspiegelt momenteel niet de marktrealiteit. Het toepassen van slechts drie waarderingsmethoden, zoals in het ontwerp, kan daarom leiden tot problemen in het implementatieproces vanwege bovengenoemde tekortkomingen.

De restwaardemethode daarentegen is gebaseerd op de theoretische basis dat de contante waarde van het onroerend goed de restwaarde is die wordt verkregen uit de schatting van de veronderstelde ontwikkeling minus alle kosten die zijn gemaakt om die ontwikkeling te realiseren. De essentie van deze methode is om de grondprijs op een retrospectieve manier te berekenen, dat wil zeggen, uitgaande van de verkoopprijs van de toekomstige voltooide ontwikkelingsproducten minus de noodzakelijke ontwikkelingskosten om te investeren in de ontwikkeling van dat product. Grond met ontwikkelingspotentieel wordt gewaardeerd volgens deze methode, die niet van toepassing is op andere waarderingsmethoden.

Ten tweede, consistentie tussen de regelgevingen inzake de waardering van onroerend goed.

De surplusmethode is een taxatiemethode voor onroerend goed die wordt toegepast door professionele taxatiebureaus en wordt beschouwd als een van de taxatiemethoden die worden toegepast bij de taxatie van onroerend goed met ontwikkelingspotentieel (onbebouwde, onbebouwde grond of grond met gebouwen erop die gerenoveerd of gesloopt kunnen worden om nieuwbouw te realiseren voor optimaal en effectief gebruik). De surplusmethode is vastgelegd in de Vietnamese taxatiestandaard nr. 11, uitgegeven bij circulaire 145/2016/TT-BTC.

Het wetsvoorstel waarbij de overschotmethode bij de waardering van grond wordt afgeschaft, leidt ertoe dat de regelgeving inzake de waardering van onroerend goed in de relevante juridische documenten inconsistent is.

Ten derde, doelstellingen op het gebied van staatsbeheer.

Een van de redenen om de overschotmethode uit de grondwaarderingsmethode te verwijderen, is dat "dit een methode voor het waarderen van onroerend goed is die beheerders helpt bij het berekenen van investeringen en het nemen van beslissingen daarover (eerst moet de grondprijs bekend zijn). De methode is niet geschikt voor de taak van grondwaardering ten behoeve van het staatsbeheer van grond".

Indien deze methode uitsluitend wordt gebruikt om de investeringsefficiëntie te berekenen, betekent dit dat de grondwaarde is berekend om het beste en meest effectieve gebruik te bereiken en dat deze grondprijs in overeenstemming is met marktprincipes. De staat gebruikt deze waarderingsmethode dus om de soorten grond met ontwikkelingspotentieel te bepalen en zo de grondprijs te bepalen die in overeenstemming is met de marktprijs, en zo de financiële verplichtingen te bepalen die investeerders aan de staat moeten nakomen.

"Op basis van bovenstaande analyse stellen bedrijven voor dat de redactiecommissie overweegt om de overschotmethode niet te verwijderen uit de methoden voor grondwaardering", aldus VCCI.

Bepalen van de prijzen van gemeenschappelijke grond op de markt

Volgens de bepalingen van Clausule 1, Artikel 1 van het Ontwerp is "de gemeenschappelijke grondprijs op de markt de prijs die het meest voorkomt in transacties die op de markt worden overgedragen, bij winnende veilingen voor grondgebruiksrechten van percelen met hetzelfde gebruiksdoel in een gebied en binnen een bepaalde periode".

Om de "meest voorkomende prijs" te bepalen, moet de taxateur alle transactieprijzen op de markt in een bepaalde periode verzamelen. Deze activiteit kan alleen worden gesynthetiseerd door overheidsinstanties met informatiebronnen, zoals kadasterkantoren en belastingdiensten.

Volgens feedback zullen adviesorganisaties (met uitzondering van overheidsdiensten die de aan hen toegewezen functies en taken uitvoeren) moeite hebben om deze informatiebron volledig te raadplegen.

Om de werkzaamheden van adviesbureaus te vergemakkelijken, adviseert de VCCI de redactiecommissie om regels op te stellen die deze organisaties toegang verlenen tot de bovengenoemde informatiebronnen.

Toepassing van grondwaarderingsmethoden

De bepalingen in het ontwerp en in Besluit 44/2014/ND-CP hebben de methode voor grondwaardering in de volgende gevallen niet duidelijk gedefinieerd: "Percelen grond, niet- agrarisch , zijn woongrond zonder voldoende informatie over ten minste 3 percelen". In dit geval voldoet de regelgeving niet aan de voorwaarden voor toepassing van de vergelijkingsmethode zoals voorgeschreven in clausule 1, artikel 5 (gewijzigd), en is er evenmin sprake van toepassing van de bepalingen in clausule 8, artikel 5c wanneer er onvoldoende informatie is over ten minste 3 percelen met dezelfde bestemming, omdat de grond niet niet-agrarisch is.

In het geval van "een perceel grond of een oppervlakte met een waarde berekend volgens de grondprijslijst van meer dan 200 miljard VND, moet de grondlease in één keer worden betaald voor de gehele looptijd van de lease". Dit geval valt niet onder de gevallen van toepassing van de vergelijkingsmethode en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt zoals voorgeschreven in artikel 5 (gewijzigd).

Informatie voor het toepassen van grondwaarderingsmethoden

Volgens de bepalingen van artikel 5b van het ontwerpbesluit is informatie over grondprijzen voor toepassing van de vergelijkingsmethode en de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode informatie binnen een periode van maximaal 24 maanden vanaf het moment van grondwaardering en daarvoor, verzameld uit bronnen zoals: Grondprijzen overgedragen op de markt bij kadasterkantoren, belastingdiensten, volkscomités op gemeentelijk niveau; winnende prijzen van veilingen van grondgebruiksrechten bij organisaties die veilingen van grondgebruiksrechten organiseren
De hierboven verzamelde informatiebronnen lijken onvoldoende om nauwkeurige informatie over grondprijzen te verkrijgen. Momenteel vinden vastgoedtransacties plaats in een situatie met twee prijzen; de prijzen die in het contract voor de overdracht van grondgebruiksrechten zijn vastgelegd (informatie verkregen door het Kadaster of de belastingdienst) komen mogelijk niet overeen met de werkelijke transactieprijs.

Om nauwkeurigere informatie te garanderen, adviseert de VCCI de redactiecommissie om haar informatiebronnen uit te breiden, zoals: transactieprijzen op de beursvloeren van onroerend goed en prijzen die taxateurs verzamelen door middel van onderzoek en enquêtes.

Wijsheid

Bron