Op basis van feedback van bedrijven en brancheorganisaties heeft de Vietnamese Kamer van Koophandel en Industrie (VCCI) gereageerd op officiële brief nr. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu betreffende het verzoek om commentaar op het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van Besluit 44/2014/ND-CP van 15 mei 2014 van de regering betreffende grondprijzen en het ontwerpcirculaire tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Circulaire nr. 36/2014/TT-BTNMT van 30 juni 2014 van de Minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu betreffende de methode van grondwaardering; het opstellen en aanpassen van grondprijstabellen; specifieke grondwaardering en advisering over grondprijsbepaling (hierna te noemen het Ontwerp).
methoden voor grondwaardering
In vergelijking met de huidige regelgeving hebben het ontwerpbesluit en de ontwerpcirculaire de methoden voor grondwaardering aangepast, waardoor er nog maar drie methoden overblijven: de vergelijkende methode, de inkomstenmethode en de methode met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Dit betekent dat de surplusmethode en de aftrekmethode niet langer zullen worden gebruikt bij de waardering van grond.
Sommige bedrijven stellen dat het afschaffen van de surplusmethode bij de waardebepaling van grond vanuit verschillende perspectieven zorgvuldig moet worden overwogen.
Ten eerste zorgt dit voor problemen bij de taxatie van grond.
Momenteel blijkt uit feedback van bedrijven dat als de surplusmethode wordt afgeschaft, de overgebleven methoden voor grondwaardering in veel gevallen beperkingen zullen ondervinden. De surplusmethode bepaalt bijvoorbeeld grondprijzen op basis van potentiële toekomstige ontwikkelingsbestemmingen, in plaats van op basis van het huidige gebruik zoals de vergelijkende methode of de inkomstenmethode.
Dit type grond met ontwikkelingspotentieel mist doorgaans vergelijkbare of soortgelijke objecten die succesvol op de markt zijn verhandeld, waardoor het moeilijk is om de vergelijkende methode toe te passen (mits er ten minste 3 vergelijkbare percelen grond zijn die op de markt zijn overgedragen of via veilingen van gebruiksrechten zijn verworven).
De vergelijkende methode kent beperkingen wat betreft vergelijkende gegevens, omdat transactiegegevens vaak moeilijk te verenigen zijn met het te waarderen object; er is veel duidelijke en nauwkeurige transactieinformatie nodig, terwijl in de praktijk de transactieprijs op papier en de werkelijke transactieprijs vaak verschillen.
De methode met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt wordt uitgevoerd door de grondprijs in de grondprijstabel te vermenigvuldigen met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Deze coëfficiënt wordt vastgesteld door het Provinciaal Volkscomité na analyse en vergelijking van de grondprijzen in de grondprijstabel met de geldende marktprijzen. Het bepalen van de aanpassingscoëfficiënt is dus ook afhankelijk van vergelijkende gegevens, waardoor dezelfde beperkingen gelden voor de inputinformatie en -gegevens als bij de vergelijkende methode.
De huidige gronddatabase van ons land weerspiegelt de realiteit van de markt niet nauwkeurig. Het toepassen van slechts drie waarderingsmethoden, zoals in het ontwerp is opgenomen, kan daarom door de bovengenoemde tekortkomingen tot implementatieproblemen leiden.
Aan de andere kant is de residuele methode gebaseerd op de theoretische grondslag dat de contante waarde van een actief de resterende waarde is die overblijft na de schatting van een hypothetische ontwikkeling, verminderd met alle kosten die zijn gemaakt om die ontwikkeling te realiseren. De essentie van deze methode is het berekenen van de grondwaarde in omgekeerde volgorde, beginnend met de opbrengst van de verkoop van voltooide, toekomstige projecten en vervolgens de noodzakelijke ontwikkelingskosten aftrekken die zijn geïnvesteerd in de realisatie van die projecten. Grond met ontwikkelingspotentieel wordt met deze methode gewaardeerd, iets waarvoor andere waarderingsmethoden niet geschikt zijn.
Ten tweede is er behoefte aan consistentie in de regelgeving met betrekking tot de waardering van onroerend goed.
De residuele methode is een vastgoedwaarderingmethode die wordt toegepast door professionele taxatiebureaus en wordt beschouwd als een van de waarderingsmethoden die worden gebruikt bij de waardering van vastgoed met ontwikkelingspotentieel (onontwikkeld, leegstaand terrein of terrein met bestaande structuren die kunnen worden gerenoveerd of gesloopt om nieuwe structuren te bouwen voor optimaal en efficiënt gebruik). De residuele methode is vastgelegd in de Vietnamese waarderingsnorm nr. 11, uitgegeven met circulaire 145/2016/TT-BTC.
Het schrappen van de surplusmethode bij de waardebepaling van grond in het wetsontwerp heeft geleid tot inconsistenties in de regelgeving voor de waardebepaling van onroerend goed in verschillende relevante juridische documenten.
Ten derde, de doelstellingen van het staatsbestuur.
Een van de redenen om de surplusmethode uit de methoden voor grondwaardering te verwijderen, is dat "dit een vastgoedwaarderingmethode is die door managers wordt gebruikt om investeringsbeslissingen te nemen (idealiter zouden grondprijzen van tevoren vastgesteld moeten zijn), en niet geschikt is voor de taak van grondwaardering ten behoeve van staatsgrondbeheer."
Als deze methode uitsluitend wordt gebruikt om de investeringsefficiëntie te berekenen, betekent dit dat de grondwaarde is berekend om het beste en meest efficiënte gebruik te realiseren, en dat deze grondprijs in overeenstemming is met de marktprincipes. De staat gebruikt deze waarderingsmethode dus om grondsoorten met ontwikkelingspotentieel te identificeren, grondprijzen vast te stellen die overeenkomen met de marktprijzen, en zo de financiële verplichtingen te bepalen waaraan investeerders jegens de staat moeten voldoen.
"Op basis van bovenstaande analyse stellen bedrijven voor dat de opstellingscommissie de surplusmethode niet schrapt uit de methoden voor grondwaardering," aldus VCCI.
Het vaststellen van de gangbare marktprijzen voor grond.
Volgens clausule 1, artikel 1 van het ontwerp, is "de gangbare marktprijs voor grond de prijs die het vaakst voorkomt in reeds op de markt overgedragen transacties, of in veilingen voor gebruiksrechten van percelen met hetzelfde beoogde gebruik in een bepaald gebied en binnen een specifieke periode."
Om de "meest voorkomende prijsklasse" te bepalen, moeten taxateurs alle markttransactieprijzen over een specifieke periode verzamelen. Dit proces kan alleen worden uitgevoerd door informatie te verzamelen van overheidsinstanties met relevante gegevensbronnen, zoals kadasterkantoren en belastingdiensten.
Volgens de ontvangen feedback zullen adviesorganisaties (met uitzondering van overheidsinstanties die hun toegewezen taken en functies uitvoeren) moeite hebben om deze informatie volledig te verkrijgen.
Om de werkzaamheden van adviesbureaus te vergemakkelijken, stelt VCCI voor dat de opstellingscommissie een bepaling toevoegt die deze organisaties toegang geeft tot de bovengenoemde informatiebronnen.
Toepassing van methoden voor grondwaardering
De voorschriften in het ontwerp, evenals Decreet 44/2014/ND-CP, specificeren niet duidelijk de methode voor de waardebepaling van grond in de volgende gevallen: "Niet- agrarische percelen of gebieden die zijn aangewezen als woongrond, waarvoor de minimaal vereiste informatie voor drie percelen ontbreekt." Volgens de voorschriften komt dit geval niet in aanmerking voor de vergelijkende methode zoals bepaald in artikel 5, lid 1 (gewijzigd), noch voor de bepalingen van artikel 5c, lid 8, wanneer er onvoldoende informatie is voor drie percelen met hetzelfde grondgebruik, aangezien het geen niet-agrarische grond betreft.
Het geval van "percelen of gebieden met een waarde van meer dan 200 miljard VND volgens de grondprijslijst, die vallen onder de categorie grondlease met een eenmalige betaling voor de gehele leaseperiode" valt niet onder de gevallen waarin de vergelijkende methode en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt worden toegepast zoals bepaald in artikel 5 (gewijzigd).
Informatie voor het toepassen van methoden voor grondwaardering.
Volgens artikel 5b van het ontwerpbesluit is informatie over grondprijzen voor de toepassing van de vergelijkende methode en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt afkomstig uit bronnen zoals: reeds op de markt overgedragen grondprijzen bij kadastrale bureaus, belastingdiensten en volkscomités op gemeentelijk niveau; en de winnende biedprijzen voor grondgebruiksrechten bij organisaties die veilingen van grondgebruiksrechten organiseren.
De tot nu toe verzamelde informatie lijkt onvoldoende om grondprijzen nauwkeurig te bepalen. Momenteel wordt er bij vastgoedtransacties op de markt een dubbel prijssysteem gehanteerd; de prijzen die in gebruiksrechtencontracten worden vastgelegd (informatie verkregen van kadasterkantoren en belastingdiensten) weerspiegelen mogelijk niet de werkelijke transactieprijzen.
Om een grotere nauwkeurigheid van de informatie te garanderen, stelt VCCI daarom voor dat de opstellingscommissie de informatiebronnen uitbreidt met: transactieprijzen bij vastgoedtransacties; en prijzen die taxateurs verzamelen via enquêtes en onderzoeken.
Tue Minh
Bron
Reactie (0)