Versnel het herstel van de vastgoedmarkt.

Op 9 november organiseerde de krant Nguoi Lao Dong een seminar met de titel "Het wegnemen van juridische obstakels voor de vastgoedsector". Veel managers, experts, advocaten, brancheorganisaties en bedrijven gaven aan dat juridische knelpunten moeten worden opgelost om het herstel van de vastgoedmarkt te bevorderen.

De markt heeft zijn dieptepunt bereikt en er is geen gebrek aan kapitaal.

Tijdens het seminar waren veel experts en brancheleiders het eens met de stelling dat de vastgoedmarkt de moeilijkste fase achter zich heeft gelaten, recent een dieptepunt heeft bereikt en zich aan het herstellen is, hoewel er nog steeds uitdagingen zijn.

Volgens gegevens aangehaald door dr. Can Van Luc, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid, kent de markt twee relatief veelbelovende segmenten: residentieel vastgoed en industrieterreinen, die de afgelopen tijd het minst zijn getroffen. Wat residentieel vastgoed betreft, tonen voorlopige rapporten van de Vietnamese Vereniging van Makelaars een herstel aan, waarbij elk kwartaal het voorgaande kwartaal overtreft. Er zijn ongeveer 20.000 nieuwe producten op de markt gebracht; het transactievolume is geleidelijk toegenomen in de loop van de kwartalen, met een stijging van 56% in het derde kwartaal van 2023 ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Wat industrieel vastgoed betreft, telt het land bijna 400 industrieparken, waarvan er ongeveer 292 operationeel zijn met een bezettingsgraad van circa 80% - 82%. De bezettingsgraad bedroeg eind derde kwartaal 2023 ongeveer 82% in het zuiden en 80% in het noorden. De huurprijzen voor industrieparken bleven in het derde kwartaal van 2023 met 7% - 12% stijgen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het nieuwe aanbod blijft toenemen, met sterke vooruitzichten voor buitenlandse directe investeringen (FDI) en een grote vraag naar magazijnen, fabrieken en sociale woningbouw in combinatie met industrieparken.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

Journalist en arts To Dinh Tuan, hoofdredacteur van de krant Nguoi Lao Dong, leidde het seminar. Foto: HOANG TRIEU

Een van de eerder besproken uitdagingen op de vastgoedmarkt – toegang tot krediet – wordt nu geleidelijk aangepakt. Gegevens van de Vietnamese centrale bank tonen aan dat de kredietverlening voor vastgoedinvesteringen en woningen in de eerste zes maanden van 2023 met ongeveer 4,7% is gestegen, ondanks dalende inkomens en hoge rentetarieven. Buitenlandse directe investeringen (FDI) zijn zeer positief, met bijna 2 miljard dollar aan geregistreerde investeringen in vastgoed in de eerste tien maanden van 2023, waarvan ongeveer 763 miljoen dollar is uitgekeerd. Vastgoedbedrijven zijn ook actief bezig met het aantrekken van kapitaal via de uitgifte van obligaties, het heronderhandelen over aflopende obligaties en het terugkopen van uitgegeven obligaties.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, verklaarde eveneens dat de markt het dieptepunt heeft bereikt. Volgens gegevens van het Departement van Bouw van Ho Chi Minh-stad werd het dieptepunt bereikt in het eerste kwartaal van 2023, toen de vastgoedsector een negatieve groei van 16,1% kende, waarna een geleidelijke verbetering optrad. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2023 was de groei in de vastgoedsector nog steeds negatief met meer dan 11%, maar vanaf het derde kwartaal daalde deze nog met meer dan 8%.

Een van de kredietpakketten die naar verwachting de vastgoedmarkt een impuls zal geven, is het leningpakket van 120.000 miljard VND voor investeringen in sociale woningbouwprojecten. De Vietnamese Landbouw- en Plattelandsontwikkelingsbank ( Agribank ) meldde dat sinds de eerste dag van de uitvoering van dit kredietpakket al 30.000 miljard VND is geregistreerd.

Volgens de heer Pham Van Duong, directeur van het filiaal van Agribank in Binh Trieu (Ho Chi Minh-stad), is Agribank een 100% staatsbank en moet daarom strikt voldoen aan alle regelgeving, inclusief het pakket van 120.000 miljard VND. Agribank is sinds oktober 2022 betrokken bij sociale woningbouwprojecten en heeft deze tot op heden voortgezet. Wat betreft kredietkapitaal beschikt de bank over overtollige middelen en is zij bereid leningen te verstrekken aan bedrijven. Het probleem is echter dat bij het verstrekken van kapitaal aan projecten ook volledig aan de staatsregelgeving moet worden voldaan. Agribank overlegt momenteel met bedrijven om problemen op te lossen en de uitbetaling van de projecten te versnellen.

"De rentetarieven voor sociale woningbouwleningen zijn momenteel de laagste in vele jaren. Agribank biedt klanten die een sociale woning kopen momenteel leningen aan tegen een rente die 2 procentpunten lager ligt dan het standaardtarief. Met lage rentetarieven en ruim beschikbaar kapitaal wachten we alleen nog op bedrijven die de procedures voor de uitbetaling afronden," bevestigde de heer Duong.

Versterking van de rol van werkgroepen

Hoewel er geen gebrek is aan krediet voor sociale woningbouw, geven bedrijven aan dat de uitvoering van deze projecten erg moeilijk is.

De heer Vo Minh Hoang, algemeen directeur van de Ho Chi Minh City Social Housing Joint Stock Company, zei dat de overheid veel stimuleringsmaatregelen biedt voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, maar dat veel bedrijven daar geen toegang toe hebben. Zelfs vóór deelname aan sociale woningbouwprojecten ondervonden bedrijven moeilijkheden, en eenmaal betrokken werd het nog lastiger. Met name op het gebied van grondbeschikbaarheid kampen bedrijven, naast kapitaal, met problemen. Daarom hopen bedrijven dat de overheid de beschikbare grond voor lease zal herzien en deze zal opnemen in de lijst met projecten voor sociale woningbouw, en een aanbesteding zal uitschrijven om investeerders te selecteren. Vervolgens zouden bedrijven kunnen deelnemen aan de ontwikkeling van sociale woningbouw en de grondkosten kunnen opnemen in de projectontwikkelingskosten.

"Bedrijven die sociale woningbouwprojecten uitvoeren, maken slechts 10% winst, maar de verkoopprijs en de beoogde kopers moeten allemaal worden goedgekeurd door het Ministerie van Bouw. Bovendien kunnen sommige kosten niet in de verkoopprijs worden opgenomen. De bouw van sociale woningen duurt langer en is complexer dan die van commerciële woningen, waardoor bedrijven er minder enthousiast over zijn. Wachten op leningen van 2-3 jaar door banken is onacceptabel voor bedrijven. Daarom stellen wij een mechanisme voor om de uitbetaling te versnellen," opperde de heer Hoang.

De bovengenoemde problemen op de vastgoedmarkt zijn in het verleden al aan de orde geweest en besproken. De resterende uitdaging, volgens experts en bedrijven die hun mening deelden tijdens het seminar van de krant Nguoi Lao Dong, is het vinden van de meest haalbare oplossingen om deze problemen snel op te lossen.

De heer Thai Doan Hoa, adjunct-hoofd van de afdeling Woningbouw en Vastgoedmarkt van het provinciale bouwdepartement van Dong Nai , zei dat Dong Nai na een evaluatie vijf groepen problemen en obstakels in de vastgoedsector heeft geïdentificeerd. De meest prominente hiervan betreft de procedures voor het goedkeuren van investeringsplannen en het selecteren van investeerders. Sommige projecten hebben al jaren een investeringsvergunning, maar nu eisen inspectie-instanties dat ze voldoen aan de Woningwet – wat betekent dat ze over woongrond moeten beschikken. Ook de taxatie van grond is lastig. Sommige projecten zijn wel toegewezen, maar kunnen niet getaxeerd worden omdat adviesbureaus aarzelen om dit te doen uit angst voor problemen bij het uitleggen aan de autoriteiten.

"Er zijn veel moeilijkheden bij de uitvoering van de taak om sociale woningen te bouwen in het project. Veel projecten werden uitgevoerd volgens oude regelgeving, maar stuitten later op problemen toen de planning werd aangepast. De Woningwet bepaalt bijvoorbeeld dat gemeenten hun plannen opnieuw moeten evalueren en bedrijven moeten verplichten om 20% van het projectgebied te reserveren voor sociale woningen, wat erg moeilijk is", aldus de heer Hoa, die de huidige situatie beschreef.

Om deze moeilijkheden te overwinnen, heeft de provincie Dong Nai plannen gemaakt om tot 2030 grond te blijven toewijzen voor commerciële woningbouw, waarbij de rest bestemd is voor sociale woningbouw. Het planningsproces is afgerond en klaar om investeerders aan te trekken, maar er blijven uitdagingen bestaan. Sinds 2022 hebben het Provinciaal Partijcomité en het Volkscomité van de provincie Dong Nai opdracht gegeven tot de oprichting van een werkgroep om verzoeken te behandelen en problemen voor bedrijven op te lossen.

Vanaf begin 2023 heeft de provincie Dong Nai drie werkgroepen opgericht om knelpunten bij langlopende projecten op te lossen, problemen voor bedrijven aan te pakken en sociale woningbouw te ontwikkelen. Alle drie de werkgroepen worden geleid door provinciale bestuurders. Ook departementen, met name het Departement van Bouw, hebben werkgroepen opgericht om problemen binnen hun jurisdictie op te lossen. Deze problemen worden stapsgewijs aangepakt; als problemen een hogere bestuurslaag betreffen, zullen ze samenwerken met de relevante ministeries en instanties om de problemen voor bedrijven op te lossen.

De verwachtingen zijn hooggespannen dat de drie amendementen op het wetsontwerp spoedig zullen worden aangenomen.

Een van de verwachte oplossingen zijn de drie wetsontwerpen – waaronder de Wet op de Vastgoedsector (gewijzigd), de Wet op de Woningbouw (gewijzigd) en de Wet op de Grond (gewijzigd) – die momenteel worden besproken en becommentarieerd tijdens de 6e zitting van de 15e Nationale Vergadering ; indien aangenomen, zullen ze juridische belemmeringen voor de vastgoedmarkt wegnemen.

Advocaat Nguyen Tan Phong, lid van het Permanent Comité van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed, analyseerde: Het ontwerp van de Woningwet (gewijzigd) brengt de kwestie ter sprake dat sommige geschillen via commerciële arbitrage zullen worden opgelost. Momenteel komen er nog steeds geschillen voor tussen investeerders, huizenkopers en bewoners van appartementen, waarbij veel projecten jarenlang geen eigendomsbewijs afgeven. De nieuwe bepalingen in het wetsontwerp zullen hen hierbij helpen.

Het wetsontwerp betreffende de vastgoedsector (gewijzigd) heeft ook betrekking op het verbeteren van de kwaliteit van de makelaardij in de vastgoedsector in de toekomst...

"Wanneer deze drie wetten worden aangenomen, zullen ze bijdragen aan de verspreiding van juridische kennis en de kwaliteit van deelnemers aan de vastgoedmarkt verbeteren, met name makelaars," merkte advocaat Phong op.

De autoriteiten moeten specifieke en duidelijke richtlijnen verstrekken.

Wat de juridische en procedurele aspecten van de bouw van sociale woningen betreft, zijn veel experts van mening dat bedrijven en verenigingen de huidige obstakels specifiek moeten identificeren en moeten bepalen welke procedures moeten worden afgeschaft. Qua aanpak moeten de overheid en relevante instanties duidelijke en specifieke richtlijnen verstrekken over alle huidige kwesties, overlappingen en inconsistenties; lokale overheden moeten deze kwesties ook verduidelijken en langdurige en ineffectieve consultaties vermijden.

"Bedrijven en verenigingen doen hun best, maar naar mijn mening moeten ze streven naar nauwkeurigere aanbevelingen en concretere oplossingen," aldus dr. Can Van Luc.

PARTNERORGANISATIE