"Rode ogen" op zoek naar een huis onder de 2 miljard VND

De Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) heeft zojuist aan de premier en de Staatsbank voorgesteld om kopers van commerciële woningen met een prijs van minder dan VND 1,8 of VND 2 miljard per eenheid, vanaf nu tot eind 2023 2% renteondersteuning op hun bankleningen te verlenen. Hiermee ondersteunen ze de vastgoedmarkt en consumenten die op zoek zijn naar huisvesting.

Heb een huis ter waarde van 2 miljard VND, maar kan geen geld lenen

HoREA heeft bovenstaande aanbeveling gedaan omdat er op de huidige markt vrijwel geen sociale huurwoningen zijn. Hoewel veel investeerders in commerciële woningbouwprojecten beleid voeren om de huizenprijzen te verlagen, met flinke kortingen van zo'n 50%, waardoor de verkoopprijs van appartementen in sommige projecten rond de 2 miljard VND per eenheid ligt, hebben kopers van commerciële woningen geen krediet kunnen krijgen met een redelijke rente.

In de officiële verzending nr. 1164/CD-TTg van 14 december 2022 van de premier wordt de tijdige levering van kredietkapitaal voor de economie voorgeschreven; wordt snel uitgeleend en uitgekeerd, wordt de nadruk gelegd op sleutelgebieden en worden in aanmerking komende bedrijven en vastgoedprojecten geselecteerd... maar er is geen beleid ter ondersteuning van een verlaging van de kredietrente met 2% per jaar of leningen tegen redelijke commerciële rentetarieven voor kopers van commerciële woningen met een prijs onder VND 1,8 of 2 miljard per eenheid.

De vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad heeft momenteel maar weinig appartementen met een prijs onder de 2 miljard VND. Foto: TAN THANH

Bovendien was eind oktober 2022, dankzij het kredietpakket van 40.000 miljard VND ter ondersteuning van een verlaging van de rentetarieven met 2% per jaar conform Decreet 31/2022/ND-CP, slechts ongeveer 21.000 miljard VND uitgekeerd, oftewel 52,5%. Indien dit niet volledig wordt benut, is dit een verspilling van ondersteuningsmiddelen uit de staatsbegroting.

Volgens een onderzoek van een verslaggever van de krant Nguoi Lao Dong zijn er echter maar weinig huizen onder de 2 miljard VND in Ho Chi Minhstad. De heer Hoa, een makelaar in Thu Duc City, zei dat hij de verkoop van een aantal kleine appartementen, geprijsd onder de 2 miljard VND per appartement in Vinhomes Grand Park (Thu Duc City), aan een paar klanten steunt. Elk appartement heeft een oppervlakte van ongeveer 30-40 m², slechts één slaapkamer en geen woonkamer, en kost tussen de 1,6 en 1,8 miljard VND per appartement.

Deze appartementen zijn echter zeer zeldzaam en zijn door de investeerder overgedragen, maar zijn niet gemeubileerd en hebben weinig nutsvoorzieningen. Kopers moeten zelf voor de bewoning zorgen. "Ik heb 5-6 appartementen te koop aangeboden, maar 4 daarvan zijn verkocht. Deze appartementen hebben nog bankleningen onder het oude contract, dus klanten hebben ingestemd met de aankoop. De overige appartementen hebben kleinere oppervlakten en zijn niet geliquideerd, dus ze zijn moeilijk te verkopen", aldus de heer Hoa.

Volgens de heer Hoa zijn er in dit gebied slechts enkele appartementen met zulke lage prijzen. De rest zijn veel appartementen met een oppervlakte van meer dan 60 m2, 2 slaapkamers, de laagste verkoopprijs is ook 2,5-2,8 miljard VND/appartement.

Appartementen onder de 2 miljard VND zijn momenteel voornamelijk sociale huurwoningen, ver van het centrum, klein van oppervlakte, verkocht door investeerders en door kopers. Er zijn geen nieuwe appartementen. Daarnaast zijn er commerciële appartementen die al meer dan 10 jaar worden opgeleverd, ver van het centrum (meer dan 12 km). Dit soort appartementen komt echter niet in aanmerking voor bankleningen, of als ze dat wel doen, is de rente zeer laag.

De algemeen directeur van een vastgoedbedrijf in Ho Chi Minhstad bevestigde dat de nieuwe projecten op de markt momenteel allemaal in het hogere segment vallen, met weinig appartementen met een prijs onder de VND 2 miljard. De meeste appartementen met een prijs onder de VND 2 miljard werden in 2018-2019 verkocht en zouden in 2021-2022 worden opgeleverd, maar liepen vast in juridische problemen of de investeerder had financiële problemen, waardoor de projecten niet konden worden voortgezet. Als de klant eerder had gekocht, kon hij de koopovereenkomst overdragen, maar nieuwe klanten aarzelen omdat het project nog niet is voltooid en de nieuwe bankleningsvoorwaarden nog niet beschikbaar zijn...

Zeer moeilijk om te lenen

De heer Hoang Lai Do The Nguyen, een man met jarenlange marketingervaring in de vastgoedsector, zei dat als het voorstel om de rente met 2% te verlagen voor hypotheken onder VND 2 miljard per eenheid wordt goedgekeurd, dit alleen maar een positief psychologisch effect zal hebben en de markt wat enthousiaster zal maken. Wat betreft in aanmerking komende producten en in aanmerking komende kopers, zal het echter zeer moeilijk zijn om dit te realiseren, omdat huizen onder VND 2 miljard vrijwel "verdwenen" zijn van de markt.

Een kredietspecialist van een commerciële bank in Ho Chi Minhstad zei dat banken op dit moment niet over voldoende kapitaal beschikken om particuliere klanten langetermijnleningen te verstrekken, met name hypotheken. Als het om trouwe klanten gaat, worden ze alleen ondersteund met kortlopende leningen, met een looptijd van slechts één jaar, waarna ze afhankelijk van het kapitaal van de bank kunnen worden terugbetaald.

De leenvoorwaarden zijn echter ook zeer streng. Sommige banken eisen bijvoorbeeld dat er een levensverzekering wordt afgesloten. Bovendien moet de lener een inkomen van 14-15 miljoen VND per maand via de rekening ontvangen. Zelfstandigen met een onstabiel inkomen komen echter niet in aanmerking voor een lening.

"Bovendien moet het hypotheekproduct een appartement zijn met alle wettelijke documenten. De bank waardeert het vervolgens op ongeveer 70% van de marktprijs en leent maximaal 60%-70% boven die prijs. Wat individuele huizen betreft, moet de steeg breed zijn, moet de oppervlakte voldoen aan de regelgeving, zoals de breedte van het huis moet meer dan 3 meter zijn, de totale oppervlakte moet meer dan 25 m² zijn, de steeg voor het huis moet meer dan 3 meter lang zijn... Er bestaat echter geen enkel huis van dit type dat minder dan 2 miljard VND kost. Als dat er wel is, moet het wel heel ver weg zijn...", legde deze expert uit.

Gebaseerd op bovenstaande realiteit stelde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, dat de staat in deze uitzonderlijke situatie ongebruikelijke oplossingen moet aandragen om problemen op de vastgoedmarkt snel en effectief aan te pakken. Artikel 7, lid 5, van de Wet op de Vastgoedsector uit 2014 bepaalt ook: "De staat beschikt over mechanismen en beleid om de vastgoedmarkt te stabiliseren bij schommelingen, en zo de belangen van investeerders en klanten te waarborgen." Daarom stelde de heer Chau voor dat de Staatsbank zou overwegen om de kredietnormen in de huidige uitzonderlijke situatie niet ongewijzigd te laten, maar ze "iets" te versoepelen om bedrijven en huizenkopers te ondersteunen.

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm