Gamuda Land wordt bekritiseerd omdat het opzettelijk zijn verplichtingen niet nakomt.

Door een gebrek aan juridische documentatie en vertragingen bij de oplevering van het project in Celadon City, heeft Gamuda Land ertoe geleid dat veel klanten hun contracten willen beëindigen en een schadevergoeding eisen.

Onlangs hebben veel klanten die appartementen hebben gekocht in het A5-appartementencomplex, onderdeel van het Tan Thang Sportcomplex en Woonwijkproject (handelsnaam: Celadon City, gelegen op perceelnummer 39, kaartbladnummer 40, in de wijk Son Ky, district Tan Phu, Ho Chi Minh-stad), hun beklag gedaan bij de krant voor journalisten en publieke opinie. Ze beschuldigen de projectontwikkelaar, Gamuda Land Joint Stock Company, ervan de koopovereenkomst niet na te komen en onvoldoende juridische documenten te verstrekken om vragen van klanten te beantwoorden.

Volgens enkele klanten die appartementen in de woonwijk Diamond Analta hebben gekocht, tekenden zij tussen medio 2019 en bijna eind 2020 koopcontracten met de projectontwikkelaar. De in het contract vermelde opleveringsdatum was het tweede kwartaal van 2022, en met een toegestane vertraging van 90 dagen was Gamuda Land verantwoordelijk voor de oplevering van de appartementen aan de klanten begin vierde kwartaal van 2022.

Tan Thang Sportcomplex en Woonwijkproject - Celadon City

Gamuda Land had de bouw echter op het genoemde moment nog niet voltooid. Pas in januari 2023 ontvingen sommige klanten een bericht van Gamuda Land waarin ze werden verzocht hun financiële verplichtingen na te komen om de overdracht van hun woning te kunnen laten plaatsvinden. De projectontwikkelaar vertraagde de overdracht dus met ongeveer vier maanden, wat leidde tot verdere conflicten tussen klanten en de projectontwikkelaar over de voorwaarden van het koopcontract.

Concreet bepaalt artikel 11.7a van het verkoopcontract tussen Gamuda Land en haar klanten, getiteld "Boetes voor vertraagde oplevering", dat indien de koper aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan zoals overeengekomen, maar de verkoper de woning niet oplevert, de verkoper een rente van 18% per jaar verschuldigd is over de totale waarde van de termijnen van de koopsom die de verkoper daadwerkelijk van de koper heeft ontvangen. Deze rente wordt berekend vanaf het einde van de toegestane vertragingsperiode tot de datum van de kennisgeving van oplevering waarop de woning gereed is voor oplevering zoals overeengekomen.

Bovendien bepaalt artikel 11.7b van het contract dat indien de verkoper de woning blijft overdragen vanaf de datum waarop de toegestane vertragingstermijn is verstreken, beide partijen een nieuwe overdrachtsdatum kunnen overeenkomen. De verkoper blijft in dat geval de rente over de late overdracht dragen. Als alternatief kan de koper het contract eenzijdig beëindigen, in welk geval artikel 18.4 van het contract van toepassing is.

De gebouwen bevinden zich in het Diamond Alnata-gebied - appartementencomplex A5.

Artikel 18.4 van dit verkoopcontract bepaalt tevens dat Gamuda Land het van de klant ontvangen bedrag (exclusief rente) moet terugbetalen en rente moet betalen over de vertraagde oplevering, berekend over het totale ontvangen bedrag, vanaf het moment dat de toegestane vertragingsperiode afloopt tot de datum waarop de kennisgeving van contractbeëindiging ingaat.

Daarnaast is Gamuda Land ook aansprakelijk voor een boete van 30% van de koopprijs wegens contractbreuk en voor vergoeding van alle daadwerkelijke schade die de koper heeft geleden als gevolg van de contractbreuk door de verkoper.

Ondanks de bovenstaande duidelijke voorwaarden accepteerde een groep klanten de vertraagde oplevering niet en verzocht om beëindiging van het contract op grond van clausule 11.7b en om nakoming van de verplichtingen van de projectontwikkelaar op grond van clausule 18.4. Daarnaast verzochten sommige klanten Gamuda Land slechts om een ​​boeterente van 18% per jaar te betalen over het reeds betaalde bedrag, conform de contractvoorwaarden.

Gamuda Land kreeg een boete opgelegd voor het onrechtmatig aantrekken van kapitaal, waardoor klanten hun vertrouwen verloren en hun contracten wilden opzeggen.

Tijdens vergaderingen verzochten sommige klanten Gamuda Land om alle juridische documenten met betrekking tot het project te overleggen, zoals het certificaat van de afdeling Bouw van Ho Chi Minh-stad dat de verkoop en verhuur van toekomstige wooneenheden bevestigt, het certificaat dat de geschiktheid voor de acceptatietest bevestigt en het document met de bankgarantie, enzovoort.

Na talloze gesprekken zijn deze verzoeken en eisen met betrekking tot rechten nog steeds niet volledig ingewilligd. De inhoud beperkt zich tot het erkennen van de problemen, zonder een duidelijke oplossing te bieden. Daarom hebben sommige mensen hun frustratie geuit over de vele inspanningen die ze moeten leveren om hun rechten op te eisen, terwijl deze duidelijk in het koopcontract stonden vermeld.

Klanten die appartementen hebben gekocht in de complexen A5 en A6 hebben talloze gesprekken gevoerd met de projectontwikkelaar, maar er is nog geen definitieve oplossing bereikt.

Zo verklaarde bijvoorbeeld de heer P.D.T., een klant die op 4 september 2020 een contract met Gamuda Land had getekend voor de aankoop van een appartement in blok P1 van het Diamond Alnata (A5a) complex, dat hij vanwege de schending van de opleveringstermijn door de projectontwikkelaar geen vertrouwen meer had in het project en besloot de koopovereenkomst te ontbinden conform de contractvoorwaarden.

Op 9 november 2022 stuurde de heer T. een kennisgeving van contractbeëindiging naar Gamuda Land, waarin hij de ontwikkelaar verzocht de in het koopcontract overeengekomen voorwaarden te activeren. Op 18 november 2022 stuurde de heer T. opnieuw een betalingsverzoek naar de ontwikkelaar, waarin hij eiste dat Gamuda Land de volledige betaling zou verrichten.

In plaats van de rechten van de klant zoals vastgelegd in de voorwaarden na te komen, nodigde Gamuda Land de heer T. op 5 december 2022 uit voor een gesprek over de vertraagde oplevering en bood hem promoties en kortingen op de servicekosten aan. De heer T. ging echter niet akkoord met de aangeboden promoties.

“Ze kunnen die aanbiedingen niet gebruiken om de verantwoordelijkheid voor de vertraagde oplevering te ontlopen. Ik heb de projectontwikkelaar ook gevraagd om juridische documenten en een kopie van het getekende garantiecontract te overleggen, maar dat hebben ze niet gedaan. Vanwege deze problemen met het project en het gedrag van de projectontwikkelaar wil ik dit appartement niet langer behouden,” zei meneer T. boos.

Als laatste redmiddel, na talloze mislukte pogingen om zijn rechten te doen gelden, heeft de heer T. onlangs een civiele rechtszaak aangespannen tegen projectontwikkelaar Gamuda Land bij de districtsrechtbank van Tan Phu om zijn rechtmatige rechten op te eisen.

Veel klanten verzamelden zich bij het kantoor van Gamuda Land om een ​​petitie aan de autoriteiten te ondertekenen. Ze hoopten dat de projectontwikkelaar hun geld voor de gekochte huizen zou terugbetalen, conform de sanctie die het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad had opgelegd. Ze eisten tevens dat de projectontwikkelaar de contractvoorwaarden nakwam.

Het is bekend dat, hoewel de koopcontracten voor de appartementen in blokken A5 en A6 van het Tan Thang Sportcomplex en Woonwijk - Celadon City-project al lang geleden zijn getekend, het pas onlangs, op 8 mei, is dat het Departement van Bouw van Ho Chi Minh-stad een document heeft afgegeven waarmee Gamuda Land de in aanbouw zijnde wooneenheden mag verkopen.

Volgens dit document is het project toegestaan ​​om woningen te verkopen die nog in aanbouw zijn, namelijk 160 appartementen in gebouw A5 en 1.153 appartementen in gebouw A6.

Met betrekking tot dit project heeft het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad op 13 april ook een besluit genomen om administratieve sancties op te leggen aan Gamuda Land wegens overtreding van de regelgeving inzake "illegale fondsenwerving" bij het eerdergenoemde appartementencomplex A5. Gamuda Land kreeg een boete van 900 miljoen VND opgelegd en werd bevolen het illegaal verkregen kapitaal terug te betalen.

Vormt dit het misdrijf "klanten misleiden"?

Vanuit juridisch oogpunt is advocaat Diep Nang Binh, hoofd van advocatenkantoor Tinh Thong, van mening dat een investeerder, om zaken te kunnen doen met nieuwbouwwoningen, moet voldoen aan de voorwaarden voor het in de handel brengen van onroerend goed in aanbouw, zoals vastgelegd in artikel 55 van de Wet op de Vastgoedhandel van 2014, alvorens het te koop aan te bieden.

Concreet moet de investeerder over de volgende documenten beschikken: een gebruiksvergunning voor de grond, een projectdossier, door de bevoegde instantie goedgekeurde bouwtekeningen, een bouwvergunning (indien vereist) en documenten die de voltooiing van de bijbehorende technische infrastructuur volgens het projectschema bevestigen. In het geval van appartementencomplexen of gebouwen met gemengd gebruik bestemd voor woondoeleinden die in aanbouw zijn, moet er een opleveringscertificaat voor de fundering van het gebouw zijn.

Voordat een projectontwikkelaar woningen in aanbouw verkoopt of verhuurt, moet hij het provinciale woningbeheeragentschap schriftelijk laten weten dat de woningen aan de voorwaarden voor verkoop of verhuur voldoen.

"Wanneer er dus geen bouwvergunning is verkregen en niet is voldaan aan de voorwaarden voor de verkoop van huizen in aanbouw, handelt de investeerder in strijd met de wet. Deze handeling kan leiden tot strafrechtelijke vervolging wegens het bedriegen van klanten, indien het opsporingsorgaan na onderzoek vaststelt dat er voldoende elementen zijn om het misdrijf te bewijzen."

Advocaat Diep Nang Binh - Hoofd van advocatenkantoor Tinh Thong.

Op basis van de bepalingen van artikel 198, lid 1, van het Wetboek van Strafrecht van 2015, zoals gewijzigd en aangevuld in 2017, kan het misleiden van klanten worden opgevat als het kopen en verkopen van goederen of het verlenen van diensten waarbij het wegen, meten, tellen of berekenen van goederen of diensten frauduleus is, of waarbij andere misleidende methoden worden gebruikt in het koop- en verkoopproces om illegale winst te behalen," analyseerde advocaat Diep Nang Binh.

Omgekeerd geldt dat indien de handeling van het misleiden van klanten niet voldoet aan de elementen die het misdrijf van het misleiden van klanten vormen zoals vastgelegd in het Wetboek van Strafrecht van 2015, de dader onderworpen zal worden aan administratieve sancties zoals voorgeschreven in artikel 61 van Decreet 98/2020/ND-CP met een maximale boete van 20.000.000 VND.

Bovendien kan de bedrijfsvergunning, het certificaat van bedrijfsbevoegdheid of het beroepscertificaat van de overtreder voor een periode van 1 tot 3 maanden worden ingetrokken, of kunnen zijn activiteiten voor een periode van 1 tot 3 maanden worden opgeschort wegens overtreding van de bepalingen in clausules 4 en 5 van dit artikel in geval van herhaalde overtredingen of recidivisme.

Daarnaast hebben veel klanten hun bezorgdheid geuit over de vraag of hun koopcontracten met Gamuda Land ongeldig zullen worden verklaard, omdat de projectontwikkelaar de contracten heeft ondertekend voordat aan de verkoopvoorwaarden was voldaan, en of hun rechten onder deze contracten wel beschermd zullen zijn.

Advocaat Diep Nang Binh verklaarde in deze kwestie dat, op basis van de artikelen 123 tot en met 129, artikel 407 en artikel 408 van het Burgerlijk Wetboek van 2015, burgerlijke overeenkomsten in acht gevallen ongeldig zijn: overeenkomsten ongeldig wegens schending van wettelijke verboden of de maatschappelijke moraal; overeenkomsten ongeldig wegens vervalsing; overeenkomsten ongeldig wegens totstandkoming en uitvoering door minderjarigen, personen zonder rechtsbekwaamheid, personen met problemen in het begrijpen en beheersen van hun handelingen, of personen met beperkte rechtsbekwaamheid; overeenkomsten ongeldig wegens dwaling; overeenkomsten ongeldig wegens bedrog, bedreiging of dwang; overeenkomsten ongeldig wegens gebrek aan inzicht en controle van de opsteller over zijn of haar handelingen; overeenkomsten ongeldig wegens niet-naleving van formele vereisten; en overeenkomsten ongeldig wegens het onvermogen om het voorwerp van de overeenkomst uit te voeren.

Als aan een van de bovenstaande voorwaarden is voldaan, kan het contract dus nietig zijn. Er bestaan ​​echter twee soorten nietige contracten: volledig nietige contracten en gedeeltelijk nietige contracten.

"In geval van een volledig nietige overeenkomst, dienen de partijen de oorspronkelijke staat te herstellen en elkaar terug te geven wat zij hebben ontvangen. Indien het niet mogelijk is de goederen in natura terug te geven, dienen zij in geld te worden terugbetaald, behalve in gevallen waarin de verkregen bezittingen, vruchten of winsten in beslag worden genomen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. In geval van een gedeeltelijk nietige overeenkomst, blijven de partijen het resterende geldige deel nakomen."

"Als de bepalingen in het contract voor dit project, zoals: een boete van 18% per jaar voor de verkoper bij te late oplevering; de verkoper moet 30% compenseren als de koper het contract wil beëindigen vanwege te late oplevering, nog steeds geldige onderdelen van het contract zijn, dan moeten de partijen de transactie exact uitvoeren zoals overeengekomen," analyseerde advocaat Diep Nang Binh.

Naar aanleiding van de bezorgdheid van lezers heeft de krant Journalisten en Publieke Opinie ook vragen gesteld aan de investeerder, Gamuda Land, om de gerapporteerde informatie te verduidelijken en te informeren naar de maatregelen die de investeerder in de toekomst zal nemen om de rechten van klanten conform het getekende contract te waarborgen. Hoewel Gamuda Land enkele dagen geleden de informatie en vragen heeft verstuurd, heeft de krant hier nog steeds niet op gereageerd.

Gia Nguyen - Le Phong

Volgens informatie op de website van Gamuda Land is dit de vastgoedontwikkelingsdivisie van Gamuda Berhad, een toonaangevende Maleisische bouw- en infrastructuurontwikkelingsgroep. Met meer dan 25 jaar ervaring in stedelijke en hoogbouwontwikkeling heeft Gamuda Land 12 stedelijke projecten en 9 grootschalige geïntegreerde hoogbouwprojecten gerealiseerd in Maleisië, Singapore, Vietnam en Australië, met een totale bruto binnenlands product (BBP) van meer dan 5,5 miljard dollar.

Gamuda Land, dat in 2007 de Vietnamese markt betrad, investeert momenteel in twee stedelijke gebieden: Gamuda City, een ontwikkeling van 274 hectare in het district Hoang Mai in Hanoi , en Celadon City, een ontwikkeling van 82 hectare in het district Tan Phu in Ho Chi Minh-stad.

Bovendien heeft Gamuda Land onlangs het Elysian-project aan de Lo Lu-straat 170 (Truong Thanh-wijk, district 9, Thu Duc-district, Ho Chi Minh-stad) gepromoot als haar tweede project in Ho Chi Minh-stad. Dit is een condominiumproject dat is ontwikkeld om te profiteren van de zich ontwikkelende transportinfrastructuur in het gebied. Het project beslaat 3 hectare en omvat bijna 1400 appartementen.

Bron: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html