De prijzen van appartementen in Hanoi zijn torenhoog. Hoe profiteer je van de 'goedkoop geld'-kans? Vietnamezen kunnen direct huizen en grond kopen.

De Staatsbank informeert over leningen voor de aankoop van toekomstige woningen, experts geven advies over hoe u in 2024 kunt profiteren van de kans op "goedkoop geld", Vietnamezen kunnen direct huizen en grond kopen... dit is het laatste nieuws over onroerend goed.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Vastgoed is nog steeds een van de belangrijkste markten waarin mensen momenteel willen investeren. Op de foto: Perspectief van de planning van Green Garden Urban Area. (Bron: Green Garden)

Geen verbod op leningen voor aankoop van toekomstige woningen

Geconfronteerd met zorgen over een verbod op leningen voor de aankoop van toekomstige woningen, zei een vertegenwoordiger van de Staatsbank dat Circulaire 22/2023/TT-NHNN tot wijziging van Circulaire 41/2016/TT-NHNN, die van kracht is vanaf 1 juli 2024 en die de kapitaalratio's voor banken en buitenlandse bankfilialen reguleert, het recht om toekomstige woningen te kopen niet beperkt.

Circulaire 22 verandert specifiek niets aan de regelgeving omtrent leningen voor dit soort huisvesting. Ook beperkt het de rechten van organisaties en individuen om in de toekomst huisvesting te kopen niet.

Volgens de huidige regelgeving worden leningen voor de aankoop en uitvoering van vastgoedprojecten, die gedekt zijn door het vastgoed zelf of het project dat uit de lening voortvloeit, gedefinieerd als leningen met onroerend goed als onderpand. Leningen die gedefinieerd worden als hypothecaire leningen, moeten voldoen aan voorwaarden zoals: de bron van de schuldaflossing is niet afkomstig van huurinkomsten van de woning die uit de lening voortvloeit, de woning is gereed voor oplevering volgens de koopovereenkomst, de woning die uit de lening voortvloeit, moet onafhankelijk getaxeerd zijn...

Daarom geldt voor leningen voor de aankoop van onroerend goed en woningen en hypotheken die gebruikmaken van toekomstige activa een risicocoëfficiënt van 30% tot 120%, afhankelijk van de loan-to-value ratio (LTV), berekend als de verhouding tussen het leensaldo en de waarde van het onderpand.

Ook volgens de vertegenwoordiger van de Staatsbank verlaagt de nieuwe circulaire de risicocoëfficiënt bij kredietverstrekking voor de aankoop van sociale woningen ten opzichte van leningen voor de aankoop van onroerend goed en andere woningen. Leningen voor de aankoop van sociale woningen krijgen daardoor een lagere risicocoëfficiënt bij de berekening van de kapitaalveiligheidsratio voor banken. Deze maatregel moet ruimte creëren en banken stimuleren om leningen te verstrekken voor de aankoop van sociale woningen in overeenstemming met het beleid en de projecten van de overheid .

Bovendien verlaagt circulaire 22 ook de risicocoëfficiënt voor de vorm van kredietverstrekking ter financiering van vastgoedprojecten op industrieterreinen van 200% naar 160%. Voor leningen ten behoeve van landbouw- en plattelandsontwikkeling geldt eveneens een risicocoëfficiënt van 50%.

Wat betreft de regelgeving voor leningen voor de aankoop van onroerend goed en andere woningen, bevestigde de Staatsbank dat deze onveranderd blijft ten opzichte van voorheen.

Volgens de nieuwe regelgeving van de Staatsbank geldt de voorwaarde van een opgeleverd huis volgens de koopovereenkomst alleen voor hypothecaire leningen (die worden toegepast met een lagere risicocoëfficiënt vergeleken met andere vorderingen met onroerend goed als onderpand).

Indien een organisatie of individu behoefte heeft aan de bouw of aankoop van toekomstige huisvesting en deze toekomstige huisvesting hypothekeert, is er sprake van een lening die is gedekt door onroerend goed, zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 2 van Circulaire 41. De overeenkomstige risicocoëfficiënt wordt toegepast zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 9 van Circulaire 41.

De Staatsbank bevestigt hiermee dat deze regeling de rechten van organisaties en individuen om toekomstige woningen te kopen niet beperkt en niet in strijd is met de huidige regelgeving (Burgerlijk recht, Woningrecht, Vastgoedrecht, Investeringswet 2020, Wet op kredietinstellingen 2024).

Torenhoge appartementprijzen

Volgens het Ministerie van Bouw zullen de prijzen van appartementen in het vierde kwartaal van 2023, op basis van gegevens verzameld uit rapporten van lokale overheden en enquêtegegevens van marktonderzoeksorganisaties, blijven stijgen in de twee grootste steden, Hanoi en Ho Chi Minhstad, met name in de centrale gebieden.

Er zijn op de markt vrijwel geen projecten in het betaalbare appartementensegment (prijs onder de 25 miljoen VND/m2), maar het zijn vooral projecten in het middensegment (prijs 25-50 miljoen VND/m2) die in aanmerking komen voor mobilisatie van kapitaal en handel.

Specifiek in Hanoi hebben sommige projecten, volgens een samenvattend rapport, in het vierde kwartaal van 2023 een gemiddelde prijsstijging doorgemaakt in de volgende gebieden: het district Thanh Xuan steeg met ongeveer 3,5%; het district Ha Dong steeg met ongeveer 3,7%; het district Hoang Mai steeg met ongeveer 3,8%; en het district Nam Tu Liem steeg met ongeveer 4,1%...

De verkoopprijs van betaalbare appartementen bedraagt 25-35 miljoen VND/m2, de verkoopprijs van appartementen in het middensegment bedraagt ongeveer 35-50 miljoen VND/m2 en de verkoopprijs van luxe appartementen bedraagt meer dan 50 miljoen VND/m2, vaak zelfs 60-70 miljoen VND/m2.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), gaf aan dat de prijs van appartementen in Hanoi op de primaire markt voortdurend stijgt, omdat er in deze periode maar weinig investeerders met projecten zijn. Investeerders met aanbod in deze periode zijn meestal grote investeerders die geen financiële problemen hebben, dus de vraagprijs is hoog om de winst te maximaliseren. De gemiddelde prijs van appartementen in Hanoi op de primaire markt bedraagt 51,7 miljoen VND/m².

Volgens de heer Dinh is het primaire prijsniveau moeilijk te verlagen vanwege de inputkosten (de huizenindex en de prijzen van bouwmaterialen stijgen jaarlijks met ongeveer 6%). Daarnaast stijgen de inflatie en de rente. Bovendien wordt het aantal nieuw goedgekeurde commerciële woningbouwprojecten steeds schaarser en zijn er in de centrale gebieden nauwelijks nog grondfondsen over.

Bovendien stelde deze deskundige vast dat, hoewel de prijs van appartementen in Hanoi op de primaire markt niet is gedaald, huizenkopers nog steeds profiteren van het ongekende voorkeursbeleid in de beleidswedloop van investeerders.

"Kopers kunnen in termijnen betalen, profiteren van gunstige rentetarieven en aflossingsvrije periodes die twee tot drie keer langer zijn dan in voorgaande jaren. Dit vergroot de liquiditeit van het appartementensegment op de primaire markt", aldus de heer Dinh.

Vastgoed is nog steeds een interessant beleggingskanaal.

De heer Manh Quan, medeoprichter van het Home Buyer Forum, deelde tips voor huizenkopers om te profiteren van de kans op "goedkoop geld" in 2024 en merkte op dat de vastgoedmarkt, naast andere markten zoals aandelen en goud, momenteel nog steeds een van de belangrijkste markten is waarin mensen geïnteresseerd zijn om te investeren. Hoewel mensen nog niet meteen bereid zijn om geld te investeren, zijn ze nog steeds erg geïnteresseerd in de vastgoedmarkt om in de toekomst beslissingen te kunnen nemen.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Appartementengebouw Thu Thiem in de stedelijke omgeving, HCMC. (Bron: VNA)

De markt maakt nieuwe ontwikkelingen door, met name op het gebied van cashflow. Momenteel dalen de bankrentes volgens het monetaire beleid van de staat zeer laag; sommige banken zitten zelfs op slechts 3% per jaar, lager dan de inflatiedoelstelling.

"Dit betekent dat veel mensen die geld op een bankrekening storten niet alleen geen rente genereren, maar ook waarde verliezen. Ze zullen dus nieuwe investeringskanalen moeten vinden, waaronder uiteraard vastgoed. Daarom zullen ze geïnteresseerd zijn in nieuwe vastgoedprojecten, met name appartementenprojecten. In plaats van geld op een bankrekening te storten, moeten ze een investeringskanaal vinden om de waarde van het geld te behouden", aldus de heer Manh Quan.

Volgens het One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight zijn de prijzen van appartementen in Hanoi in 2023 met 16,3% gestegen ten opzichte van vorig jaar in alle drie de segmenten: betaalbaar, middenklasse en luxe. Dit weerspiegelt niet alleen de investeringsactiviteiten voor winstgevende handel, maar toont ook de werkelijke woonbehoeften van de bevolking.

De cijfers van de afgelopen jaren laten een beperkt aanbod zien, met zeer weinig voltooide appartementenprojecten in Hanoi en slechts een beperkt aantal projecten vanwege de trage vergunningverlening. Een stijging van de appartementsprijzen is eveneens onvermijdelijk.

"Hoewel de prijzen van appartementen stijgen, kiezen mensen met een inkomensprobleem of essentiële behoeften die niet uitgesteld kunnen worden - zoals het stichten van een nieuw gezin en het moeten scheiden van huishoudens - er nog steeds voor om een appartement te kopen", aldus de heer Quan.

Aan de andere kant laat de markt, volgens de observatie van de heer Quan, een nieuwe verschuiving zien door de stijging van de appartementenprijzen in de afgelopen maanden. Veel mensen kiezen voor grondgebonden woningen en woongrond, omdat de prijs per bruikbare oppervlakte bij dit type onroerend goed op sommige locaties nog steeds lager ligt dan bij appartementen. Bovendien zijn de prijzen van onroerend goed niet veel gestegen. Dit blijkt uit alle rapporten over de onroerendgoedmarkt.

Dhr. Quan zei dat dit ook een begrijpelijke verschuiving is, aangezien de prijzen van appartementen steeds hoger worden. Mensen moeten dus hun keuzes veranderen. Kiezen voor rijtjeshuizen en grond voor bewoning is geen slechte keuze. Omdat grond voor bewoning permanent een rode kaart heeft, kopen veel mensen graag, omdat de prijs van dit soort onroerend goed stabiel is, zelfs een vorm van toekomstig bezit is en generaties lang kan worden vastgehouden.

Vietnamezen kunnen direct huizen en land kopen.

Op 18 januari heeft de 15e Nationale Vergadering de herziene Grondwet officieel aangenomen. Een van de onderwerpen die veel aandacht heeft getrokken, zijn de wijzigingen met betrekking tot grondgebruiksrechten.

De rechten van grondgebruikers worden in principe gehandhaafd in hetzelfde beleid als de huidige grondwet. De gewijzigde grondwet voorziet in wijzigingen, aanvullingen en uitbreidingen van rechten voor grondgebruikers, inclusief die van Vietnamese afkomst.

Specifiek met betrekking tot de rechten en plichten met betrekking tot landgebruik van Vietnamezen die in het buitenland wonen: voltooi de richtlijn dat Vietnamese mensen die in het buitenland wonen en de Vietnamese nationaliteit hebben en die Vietnamese staatsburgers zijn, dezelfde rechten hebben met betrekking tot land (niet alleen rechten op woongrond) als Vietnamese staatsburgers in het land (personen in het land). Ook moet hetzelfde beleid worden gehanteerd als de huidige wetgeving voor mensen van Vietnamese afkomst die in het buitenland wonen. Zo draagt u bij aan de bevordering van investeringen en trekt u geld over van Vietnamese staatsburgers die in het buitenland wonen.

Volgens de bepalingen van Clausule 4, Artikel 3 van de Wet op de Vietnamese Nationaliteit zijn mensen van Vietnamese afkomst die in het buitenland wonen Vietnamezen die de Vietnamese nationaliteit hadden, wiens nationaliteit bij de geboorte door de bloedlijn is vastgesteld en wiens kinderen en kleinkinderen permanent in het buitenland wonen.

Het is dus eenvoudig te begrijpen dat nakomelingen van mensen die in het buitenland de Vietnamese nationaliteit hadden, nog steeds dezelfde rechten hebben met betrekking tot land als Vietnamese burgers in het land, ook al hebben ze die niet meer.

Vanwege de uitbreiding van het aantal objecten met grondgebruiksrechten breidt de wet ook de gevallen uit waarin de staat grond toewijst met grondgebruiksvergoedingen. Op basis van de erfopvolging van de objecten waaraan de staat grond toewijst met grondgebruiksvergoedingen in artikel 55 van de Grondwet van 2013, zijn in artikel 119 van de gewijzigde Grondwet een aantal objecten toegevoegd waaraan de staat grond toewijst met grondgebruiksvergoedingen.

Inclusief 2 zaken met betrekking tot mensen van Vietnamese afkomst:

Ten eerste wordt aan mensen van Vietnamese afkomst die in het buitenland verblijven en aan economische organisaties met buitenlands investeringskapitaal grond toegewezen voor de uitvoering van commerciële huisvestingsprojecten, overeenkomstig de bepalingen van de wet op de huisvesting. Grond die wordt gebruikt na overdracht van onroerendgoedprojecten, wordt gebruikt overeenkomstig de bepalingen van de wet op de onroerendgoedsector in gevallen waarin de staat grond toewijst met geïnde grondgebruiksvergoedingen.

Ten tweede krijgen huishoudens, individuen en mensen van Vietnamese afkomst die in het buitenland wonen, land toegewezen als compensatie in de vorm van land wanneer de staat land terugwint volgens de bepalingen van de gewijzigde Grondwet.

De wet bepaalt ook dat het District People's Committee certificaten afgeeft aan landgebruikers en eigenaren van bij het land behorende activa die individuen, woongemeenschappen en mensen van Vietnamese afkomst zijn die in het buitenland wonen.

Bron