Is het tijdperk van vastgoedspeculatie voorbij?

VTV.vn - De stijging van de hypotheekrente na Chinees Nieuwjaar zet kopers en vastgoedbedrijven onder druk en zorgt voor sterke marktverschillen.

De stijging van de hypotheekrente direct na Chinees Nieuwjaar heeft een duidelijke impact op de vastgoedmarkt, met gevolgen voor huizenkopers, vastgoedbedrijven en het bankwezen. Experts zijn van mening dat dit geen onverwachte ontwikkeling is, maar dat het de markt wel in een periode van intensere consolidatie zal duwen.

De rente op hypotheken heeft invloed op de vastgoedmarkt.

Direct na het Chinees Nieuwjaar kondigden zowel staatsbanken als particuliere banken renteverhogingen aan, waarbij de hypotheekrente aanzienlijk steeg. Een onderzoek bij een filiaal van Vietcombank in Ho Chi Minh-stad wees uit dat de laagste rente voor leningen voor de aankoop van appartementen of rijtjeshuizen met een eigendomsbewijs of koopovereenkomst 9,5% bedraagt. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van de 6% die gedurende 12 maanden vanaf medio vorig jaar gold.

Staatsbanken hebben rentetarieven aangekondigd die variëren van 9% tot meer dan 13% voor leningen met een vaste looptijd van 6, 12 en 18 maanden.

Niet-staatsbanken hanteerden vergelijkbare vaste rentetarieven, maar de variabele rentetarieven stegen en varieerden van 11 tot 15%.

Volgens mevrouw Mai Thanh Thao, adjunct-directeur van de afdeling Bank- en Bedrijfsdiensten bij Savills Vietnam, weerspiegelt de stijging van de hypotheekrente na Tet een cyclisch aanpassingsproces binnen het bankwezen.

Na de piekperiode voor kredietverstrekking aan het einde van het jaar en de toegenomen vraag naar leningen aan het begin van het jaar, herzien banken doorgaans hun kredietstructuur, brengen ze de kapitaalkosten in evenwicht en passen ze de rentetarieven aan de risicobereidheid aan. Tegelijkertijd maken beperkingen op de kredietgroei (kredietruimte) banken selectiever bij het verstrekken van nieuwe leningen, met name in de vastgoedsector, die een hoge risicofactor heeft.

Bovendien heeft het mondiale monetaire beleidslandschap, dat nog steeds wordt beïnvloed door de voorgaande trend van renteverhogingen, ertoe geleid dat het binnenlandse bankwezen een zekere mate van voorzichtigheid betracht. "Deze renteaanpassing weerspiegelt een evenwicht tussen het streven naar kredietgroei en risicobeheersing, en niet zozeer een plotselinge renteverhoging voor de vastgoedmarkt", aldus mevrouw Thao.

Huizenkopers en bedrijven staan ​​onder de grootste druk.

Voor huizenkopers heeft de toegenomen aflossing van schulden een directe impact op hun maandelijkse betaalbaarheid. Volgens de heer Vo Hong Tu, directeur van advocatenkantoor Minh Tu, kan een lening van ongeveer 900 miljoen VND, die voorheen met 7-8 miljoen VND per maand kon worden afbetaald, nu oplopen tot bijna 15 miljoen VND door de toepassing van een variabele rente. Dit dwingt veel huishoudens hun plannen voor de aankoop van een huis uit te stellen om hun financiële situatie op orde te houden.

Savills suggereert ook dat de groep die het meest getroffen wordt, kopers met een hoge financiële hefboomwerking zijn. Naarmate de leenkosten stijgen, zijn kopers geneigd voorzichtiger te zijn en producten te overwegen die passen bij hun financiële mogelijkheden, in plaats van zich volledig van de markt terug te trekken. De vraag naar onroerend goed blijft bestaan, maar aankoopbeslissingen zullen zorgvuldiger worden overwogen.

Voor vastgoedbedrijven komt de grootste druk van de kapitaalkosten en de cashflow. Bedrijven die veel schulden hebben of afhankelijk zijn van snelle verkopen om cashflow te genereren, zullen meer problemen ondervinden. Omgekeerd kunnen bedrijven met een sterke financiële basis, een solide grondbezit en een heldere juridische status hun activiteiten stabiel houden.

Voor beleggers die gebruikmaken van financiële hefboomwerking is deze periode bijzonder uitdagend. Strategieën voor de korte termijn of 'day trading' met geleend kapitaal worden riskanter, waardoor veel beleggers gedwongen worden hun portefeuilles te herstructureren of zelfs verlies te lijden om de druk op de aflossing van schulden te verlichten.

Volgens deskundigen brengt een omgeving met hoge rentes ook veel risico's met zich mee voor leners, met name voor degenen met leningen die afhankelijk zijn van gunstige rentetarieven op korte termijn.

Leningpakketten met aanvankelijk lage rentes kunnen een forse stijging laten zien wanneer de rente variabel wordt, waardoor de oorspronkelijke financiële plannen in de war worden gestuurd. Bovendien waarderen banken activa tegenwoordig doorgaans voorzichtiger, wat leidt tot lagere loan-to-value-ratio's en kopers dwingt om een ​​groter deel van hun eigen kapitaal in te brengen.

Daarnaast verhogen bijkomende kosten zoals boetes voor vervroegde aflossing, afsluitkosten of verzekeringsverplichtingen de werkelijke totale leenkosten.

Vanuit een systeemperspectief bezien, verhogen stijgende rentetarieven ook het risico op wanbetalingen voor banken als kredietnemers liquiditeitsproblemen ondervinden. Daarom scherpen kredietinstellingen hun acceptatiecriteria aan en beoordelen ze zorgvuldig de financiële draagkracht van hun klanten.

Er zijn nog steeds kansen voor serieuze huizenkopers.

Hoewel stijgende rentetarieven op korte termijn druk uitoefenen, is Savills van mening dat dit niet voor alle kopers een ongunstige periode is. In een voorzichtiger markt hebben huizenkopers mogelijk meer kansen om betere prijzen te bedingen, vooral als ze een stabiele financiële basis en een redelijke loan-to-value ratio hebben.

Deskundigen adviseren kopers om hun schuldratio's in de gaten te houden, ervoor te zorgen dat de aflossingen hun betaalcapaciteit niet overschrijden en niet volledig te vertrouwen op aanvankelijk gunstige rentetarieven. Het is ook cruciaal om prioriteit te geven aan woningen met een duidelijke juridische status, praktische bruikbaarheid en goede liquiditeit om risico's te minimaliseren.

Tegelijkertijd dienen leners een financiële reserve aan te houden die gelijk is aan 6 tot 12 maanden aflossing, om schommelingen in rentetarieven of inkomsten op te vangen.

In de huidige context bevindt de vastgoedmarkt zich in een fase van duidelijkere differentiatie, waarbij kopers en bedrijven met een sterke financiële basis een voordeel hebben, terwijl investeerders die sterk afhankelijk zijn van geleend kapitaal aanzienlijke druk zullen ondervinden. Dit wordt gezien als een marktcorrectie richting meer duurzaamheid, waarbij de focus ligt op reële behoeften en de daadwerkelijke financiële draagkracht.

Bron: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm