Verwachtingen ten aanzien van de nieuwe regelgeving

De wet wijdt met name een hoofdstuk (hoofdstuk V) aan gedetailleerde voorschriften voor de renovatie en wederopbouw van appartementencomplexen.

Er zijn veel obstakels bij de implementatie.

Al meer dan twintig jaar is de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen een belangrijk aandachtspunt voor de overheid op alle niveaus, van centraal tot lokaal. De daadwerkelijke uitvoering heeft echter niet de gewenste positieve resultaten opgeleverd, waardoor duizenden huishoudens nog steeds in vervallen en onveilige gebouwen wonen; potentiële bedreigingen voor leven en eigendom blijven constant aanwezig.

Het oude appartementencomplex C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Volgens statistieken van het Ministerie van Bouw zijn er momenteel meer dan 2.500 oude appartementencomplexen en collectieve wooncomplexen in het hele land, waarvan Hanoi met 1.579 de meeste telt, gevolgd door Ho Chi Minh-stad.

Dit is een typisch product van het tijdperk van de centraal geleide economie, gebouwd voornamelijk tussen de jaren 60 en 90, een tijd waarin de bouwtechnologie nog niet de doorbraken had bereikt die ze vandaag de dag kent. Daarom bestaat de hoofdstructuur van deze gebouwen uit dragende bakstenen muren, met een maximale levensduur van 50-70 jaar.

Door de jaren heen zijn veel gebouwen aanzienlijk in verval geraakt als gevolg van langdurig gebruik. Bovendien heeft de behoefte aan meer woonruimte ertoe geleid dat bewoners hun woonoppervlak willekeurig hebben uitgebreid, waardoor de belasting op de toch al onveilige constructie van de gebouwen verder is toegenomen. Ondanks dat ze hiervan op de hoogte zijn, zijn veel gezinnen door financiële problemen gedwongen om er te blijven wonen, waarmee ze in feite hun leven op het spel zetten. Ondertussen verloopt de renovatie en wederopbouw van deze oude appartementencomplexen en collectieve wooncomplexen uiterst traag.

Alleen al in Hanoi verkeren tientallen van de 1.579 oude appartementencomplexen en collectieve woongebouwen (waaronder 1.273 gebouwen in 76 complexen en 306 losstaande oude appartementengebouwen) in een kritieke toestand.

In het bijzonder zijn er 6 gevaarlijke gebieden die geclassificeerd zijn als niveau D (het gevaarlijkste niveau) en die gesloopt en herbouwd moeten worden, zoals gebouw C8 in het wooncomplex Giang Vo, G6A in het wooncomplex Thanh Cong, gebouw A in het wooncomplex Ngoc Khanh en het wooncomplex van het Ministerie van Justitie ...

Volgens gegevens van de bouwdienst van Hanoi was eind 2023 echter slechts 1,14% van de planning voor de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen voltooid, verdeeld over 19 gebieden.

Opvallend is dat, hoewel de stad de selectie van investeerders voor veel woningbouwprojecten heeft goedgekeurd, zoals: het woningbouwproject Nghia Do A & B (district Cau Giay); het appartementencomplex Nguyen Cong Tru (district Hai Ba Trung); het appartementencomplex X1-26 Lieu Giai (district Dong Da); het appartementencomplex van de Spoorwegtransportdienst (district Hoang Mai); appartementengebouw nr. 148-150 Son Tay (district Ba Dinh); het appartementencomplex van het Vietnam Filmarchief aan Lieu Giaistraat 22 (district Dong Da); appartementengebouw nr. 23 Hang Bai (district Hoan Kiem)... deze projecten al jarenlang stil liggen vanwege obstakels die verband houden met de regelgeving in de Woningwet van 2014 en enkele richtlijnen.

"Een van de grootste obstakels in het wettelijke kader is decreet 101/2015/ND-CP (dat de uitvoering van de Woningwet van 2014 regelt), dat particulieren en bedrijven de mogelijkheid biedt om te onderhandelen over compensatie, grondontruiming en herhuisvesting; het decreet specificeert echter niet de compensatiecoëfficiënt (K-coëfficiënt)... waardoor beide partijen geen overeenstemming kunnen bereiken en de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen niet volgens plan en doelstellingen kunnen worden uitgevoerd," aldus Mac Dinh Minh, adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Hanoi.

Nieuwe regelgeving heft knelpunten op.

Als reactie op de bovengenoemde uitdagingen heeft de Woningwet van 2023, hoewel deze voortbouwt op de positieve aspecten van de Woningwet van 2014, veel belangrijke bepalingen gewijzigd en aangevuld om aan te sluiten bij de huidige omstandigheden. Tegelijkertijd worden moeilijkheden en tekortkomingen aangepakt, waardoor een doorbraak wordt gecreëerd voor de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen in de komende periode.

Een van de meest opvallende nieuwe kenmerken van de Woningwet van 2023 is de regeling betreffende het percentage publieke instemming. Voorheen was 100% instemming van alle huiseigenaren in een wooncomplex vereist. Volgens de nieuwe wet is het nu voldoende als ten minste 70% van de huiseigenaren die aan de planningsconsultatie deelnemen, instemmen en 75% van hen akkoord gaat om sloop te mogen toestaan.

Bovendien bevat de Woningwet van 2014 geen specifieke bepalingen over de K-coëfficiënt voor het berekenen van grondcompensatieprijzen, huurprijzen van woningen na herontwikkeling, de waarde van appartementen vastgesteld na gebiedsconversie en de waarde van woningen voor herhuisvesting in geval van herhuisvesting op een andere locatie.

De K-coëfficiënt zal derhalve flexibel worden toegepast door de lokale overheden, afhankelijk van de locatie en de waarde van de percelen waarop oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen staan. De K-coëfficiënt zal worden berekend en aangepast om 1 tot 2 keer hoger te liggen.

"Het belangrijkste onderdeel van de nieuwe wet is de regeling betreffende de 'consolidatie van oude appartementencomplexen', op grond waarvan individuele, zelfstandige gebouwen zullen worden samengevoegd en de hoogte van nieuwbouw zal worden verhoogd om ruimte te maken voor openbare voorzieningen (groenvoorzieningen, parken, speeltuinen...).

"Dit maakt het voor lokale overheden gemakkelijker en moedigt bedrijven aan om actiever deel te nemen aan de renovatie en herbouw van oude appartementencomplexen en sociale woningbouw; bewoners zullen ook tevreden zijn omdat ze hun vertrouwde woonplek niet hoeven te verlaten of naar herhuisvestingsgebieden hoeven te verhuizen waar infrastructuur en voorzieningen ontbreken...", aldus stedenbouwkundig expert en architect Tran Tuan Anh.

Met name de bepalingen in de Woningwet van 2023 betreffende de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen bevorderen de decentralisatie en delegatie van bevoegdheden aan de provinciale Volkscomités. Zij kunnen specifieke taken toewijzen aan hun ondergeschikte gespecialiseerde instanties om de voorbereiding van compensatie- en herhuisvestingsplannen te organiseren; investeringsbeleid en investeerders vast te stellen en goed te keuren; plannen te maken voor herhuisvesting, gedwongen herhuisvesting en sloop van appartementencomplexen; en herhuisvestingsbudgetten toe te wijzen.

Daarnaast voegt de wet ook een bepaling toe die eigenaren verplicht om bij te dragen aan de wederopbouw van appartementencomplexen die na 1994 zijn gebouwd. Dit moet de haalbaarheid en een evenwichtige belangenafweging tussen eigenaren, de staat en investeerders waarborgen en voldoen aan de eisen van stadsvernieuwing.

 

Wij stellen de nieuwe regelgeving in de Woningwet van 2023 met betrekking tot de renovatie van oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen zeer op prijs. Deze regelgeving is praktischer, gedetailleerder en duidelijker dan de bestaande wetgeving en zorgt voor een evenwicht tussen de belangen van de staat, de burgers en het bedrijfsleven. Dit zal bijdragen aan een versnelde renovatie en herontwikkeling van oude appartementencomplexen en collectieve woonvoorzieningen, waardoor in de toekomst een moderner stedelijk landschap ontstaat dat aansluit bij de behoeften van integratie en ontwikkeling.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging voor Vastgoed.

Bron: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html