Het risico van stijgende grondprijzen "bedreigt" de ontwikkeling. Deel 2

Báo Bình Thuận•23/05/2023

De vertraging in het vaststellen van de jaarlijkse en eenmalige grondhuurprijzen heeft het investeringsklimaat beïnvloed, de productie en bedrijfsplanning gehinderd en de hypotheekfinanciering voor investeringen bemoeilijkt, met name voor grootschalige investeringsprojecten met een aanzienlijk kapitaal (zoals het LNG-opslag- en havenproject, de thermische centrales Son My I en II en het project voor de productie van windturbinebladen...). Zonder een snel en daadkrachtig beleid zal dit een negatieve invloed hebben op het investeringsklimaat en de aantrekkingskracht van de provincie op investeringen, aldus de Provinciale Raad voor Industrieparken.

De ene partij is ongeduldig, de andere voorzichtig.

Terwijl NovaWorld Phan Thiet wacht op specifieke grondprijzen om verdere bouwactiviteiten mogelijk te maken en de voltooiing van het economische en toeristische stadsgebied tegen eind 2025 te bewerkstelligen, wachten ook nieuwe industrieparken in Ham Tan op de vaststelling van specifieke grondprijzen voordat grond kan worden verhuurd. Pas dan kan de bouw volgens planning verdergaan. Zo zou de bouw van industriepark Tan Duc in het tweede kwartaal van 2023 van start moeten gaan, maar de uitvoering ervan wordt als lastig beschouwd vanwege vertragingen in het proces van het vaststellen, taxeren en goedkeuren van specifieke grondprijzen (voor woon- en landbouwgrond binnen woongebieden). Dit vereist talrijke herzieningen en aanvullingen, wat gevolgen heeft voor de compensatie- en herhuisvestingsinspanningen. Momenteel heeft de investeerder van het industriepark een aanvraag ingediend voor toewijzing/verhuur van 61,17 hectare grond. De niet-aaneengesloten ligging van de percelen zal de toewijzing/verhuur en het verkrijgen van bouwvergunningen echter bemoeilijken. Wat betreft industriepark Son My I heeft de investeerder in de eerste fase 76,78 hectare grond toegewezen gekregen van het Provinciaal Volkscomité. Om met de bouw te kunnen beginnen, is echter een specifieke grondprijs nodig om een erfpachtovereenkomst te kunnen tekenen. Eerder organiseerde het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu een aanbestedingsprocedure en sloot een contract met een adviesbureau (TMS Consulting Co., Ltd.) om de erfpachtprijs te bepalen. Na talloze aanmaningsbrieven meldde het adviesbureau dat de vertraging in het vaststellen van de specifieke grondprijs voor het industriepark Son My I te wijten was aan beperkt en moeilijk onderzoek en het verzamelen van informatie om de inkomsten en kosten met betrekking tot de waardering van industrieparkprojecten te bepalen, en aan onvoldoende bewijsmateriaal om volledig te voldoen aan de eisen van Circulaire 36/2014/TT-BTNMT van 30 juni 2014 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu . Daarom stuurde TMS Consulting Co., Ltd. op 5 april 2023 een document met het verzoek aan relevante instanties om te helpen bij het beoordelen van informatie voor de grondwaardering, samen met een concept-toelichting op de waarderingsresultaten. En tot op de dag van vandaag wachten we nog steeds op... de resultaten.

Daarom diende de Provinciale Raad voor het Beheer van Industrieparken eind april 2023 een rapport in bij de relevante uitvoerende instanties met het verzoek om het Industriepark Tan Duc te ondersteunen bij het voltooien van de procedures voor de start van de bouw in het tweede kwartaal van 2023. Dit omvatte het vaststellen van de specifieke grondprijs, zodat de investeerder een erfpachtcontract kon tekenen voor de 61,17 hectare. Op vergelijkbare wijze werd voor het Industriepark Son My 1, dat meer dan 76,7 hectare beslaat, in mei 2023 een plan ter goedkeuring voorgelegd aan het Provinciale Volkscomité, op verzoek van IPICO Company. Dit stelde het bedrijf in staat om grondhuur te betalen, erfpachtcontracten te tekenen en de bouw van de infrastructuur van het industriepark op dit gebied te organiseren.

Opvallend is dat de investeerders in industrieparken, die bezig zijn met grondverwerving en -ontginning en zich voorbereiden op investeringen, allemaal de grond in één keer willen pachten. Gerelateerde projecten zoals de LNG-opslag- en havenfaciliteit, de Son My I- en Son My II-warmtekrachtcentrales, die samen ongeveer 300 hectare grond beslaan, hebben eveneens behoefte aan een eenmalige grondhuur. Volgens informatie van het Provinciale Bestuur voor Industrieparken zijn vier projecten (met een oppervlakte van 4,72 hectare) in Industriepark Ham Kiem I en één project (met een oppervlakte van 2,41 hectare) in Industriepark Ham Kiem II weliswaar goedgekeurd door het Provinciale Volkscomité voor een eenmalige grondhuur, maar de investeerders hebben de grondhuur nog niet in één keer betaald. Deze vertraging duurt al drie jaar. De wens van de investeerders naar een eenmalige grondhuur vergemakkelijkt het aantrekken van secundaire investeerders en vereenvoudigt de boekhouding en de aanvragen voor leningen voor de projectuitvoering.

Waarom bevinden ze zich in een dwangpositie?

Vertegenwoordigers van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu gaven aan dat de vertraging in de taxatie van specifieke grondwaarden (van toepassing op projecten met een grondwaarde van meer dan 20 miljard VND) verschillende oorzaken heeft. Volgens Circulaire 36 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu zijn er vijf methoden voor grondtaxatie, maar de drie meest gebruikte methoden – surplus, inkomsten en vergelijkend – worden al lange tijd toegepast. Adviesbureaus vrezen echter, op basis van informatie uit diverse gevallen, dat deze methoden niet volledig betrouwbaar zijn bij toepassing op specifieke projecten, met name wanneer de inputfactoren niet correct worden meegenomen, wat leidt tot onnauwkeurige resultaten. Bij de vergelijkende methode is het betreffende gebied bijvoorbeeld historisch gezien landbouwgrond zonder transacties, waardoor vergelijking onmogelijk is. Ook de surplus- en inkomstenmethoden vereisen de bepaling van ontwikkelingsopbrengsten, investeringskapitaal per eenheid, eenheidsprijzen, enz., wat zeer complex is. Daarom hebben de adviesbureaus de plannen herhaaldelijk herzien en heeft het ministerie hen daarbij ondersteund, maar de verkregen resultaten zijn nog niet overtuigend. Omdat aannames en schattingen noodzakelijk zijn en deze projecten allemaal zeer grote gebieden beslaan, kan het risico op fouten tussen verschillende personen, zelfs zeer kleine fouten, leiden tot aanzienlijke verliezen. Bovendien herziet het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ook Circulaire 36, met de nadruk op waarderingsmethoden.

Dat is ook een van de redenen waarom het Provinciale Volkscomité onlangs een document naar het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft gestuurd met het verzoek aan de premier om de oprichting van een werkgroep te overwegen en te gelasten. Deze werkgroep moet bestaan uit leden van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, het Ministerie van Bouw , het Ministerie van Financiën en andere relevante ministeries en instanties. De werkgroep moet de provincie Binh Thuan ondersteunen en begeleiden bij het vaststellen van grondprijzen in het algemeen en in het bijzonder voor het Ocean Valley Tourist Complex-project. De centrale overheid heeft inmiddels een document uitgegeven waarin zij ermee instemt Binh Thuan te ondersteunen bij de specifieke grondwaardering voor het NovaWorld Phan Thiet-project…

Volgens een vertegenwoordiger van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is de grondwaardering in industriezones, vergeleken met NovaWorld Phan Thiet, eenvoudiger. Onder de huidige omstandigheden is echter nog steeds een specifieke waarderingsberekening met ondersteuning van de centrale overheid nodig voor meer zekerheid. De knelpunten met betrekking tot specifieke grondprijzen voor grote projecten in de provincie zullen zo snel mogelijk worden opgelost.

In de officiële brief van het Provinciaal Volkscomité aan het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu werd benadrukt dat het huidige proces van grondwaardering uiterst complex is, omdat het vele sectoren en vakgebieden omvat die parameters reguleren met betrekking tot investeringen, planning, bouw, grond, financiën, bankwezen en de markt. Dit vereist dat degenen die de taak uitvoeren, algemene kennis en ervaring hebben op veel gebieden om de inhoud van de waarderingsmethodologie volledig te begrijpen voor een juiste implementatie, beoordeling en evaluatie. Tegelijkertijd ontbreekt het personeel van de Provinciale Dienst voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu aan voldoende ervaring in specialistische gebieden zoals prijsbepaling, financiën en bouw om te voldoen aan de eisen van het huidige complexe waarderingswerk. Daarom verzoekt het Provinciaal Volkscomité het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om de premier voor te stellen de oprichting van een werkgroep te overwegen en te gelasten die de provincie Binh Thuan ondersteunt en begeleidt bij het vaststellen van grondprijzen in het algemeen en in het bijzonder voor het Ocean Valley Tourist Complex-project, zodat de projecten snel kunnen worden uitgevoerd en in gebruik genomen, wat bijdraagt aan de sociaaleconomische ontwikkeling van de regio.

Bron