Grondprijsrisico bedreigt ontwikkeling. Deel 2

De vertraging bij het vaststellen van de jaarlijkse grondhuurprijzen en eenmalige grondhuurprijzen heeft gevolgen gehad voor het investeringsklimaat, met name voor de productie- en bedrijfsplanning en hypotheken voor investeringsleningen, met name voor investeringsprojecten met grote oppervlakten en een groot investeringskapitaal (LNG Port Warehouse Project, Son My I Thermal Power Plant Project, Son My II Thermal Power Plant Project en Wind Power Fan Blade Production Project). Zonder tijdig en daadkrachtig beleid zal dit gevolgen hebben voor het investeringsklimaat en de resultaten op het gebied van het aantrekken van investeringen in de provincie, aldus de Provinciale Raad van Beheer van Industrieterreinen.

De ene kant is ongeduldig, de andere kant is voorzichtig.

Terwijl NovaWorld Phan Thiet wacht op specifieke grondprijzen om veel activiteiten te "ontsluiten" om door te gaan met de bouw en voltooiing van een toeristisch economisch stedelijk gebied tegen eind 2025, wachten nieuwe industrieparken in Ham Tan ook op specifieke grondprijzen om te huren. Vanaf hier zal er een basis zijn voor de bouw volgens de geschetste routekaart. Zo zal de bouw van Tan Duc Industrial Park in het tweede kwartaal van 2023 van start gaan, maar de uitvoering ervan wordt als moeilijk beschouwd omdat het vaststellen, taxeren en goedkeuren van de vaststelling van specifieke grondprijzen (voor residentiële grond en landbouwgrond in woonwijken) nog steeds traag verloopt, waardoor veel revisies en aanvullingen nodig zijn, wat van invloed is op de compensatie- en opruimwerkzaamheden. Momenteel heeft de investeerder van het industriepark een aanvraag ingediend voor grondtoewijzing/grondpacht met een oppervlakte van 61,17 hectare. Niet-aangrenzende percelen zullen het echter moeilijk maken om grond toe te wijzen/grondpacht te verkrijgen en een bouwvergunning aan te vragen om met de bouw te beginnen. In het industriepark Son My I kreeg de investeerder in de eerste fase grond toegewezen van het Provinciaal Volkscomité met een oppervlakte van 76,78 hectare. Om de bouw uit te voeren, is echter ook een specifieke grondprijs nodig om een grondleasecontract te kunnen ondertekenen. Eerder organiseerde het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu een aanbesteding en tekende een contract met een adviesbureau (TMS Consulting Co., Ltd.) om de grondleaseprijs te bepalen. Na veel dringende documenten meldde het adviesbureau de vertraging in het vaststellen van de specifieke grondprijzen voor het industriepark Son My I. Dit kwam doordat het onderzoek en de informatieverzameling om de inkomsten en kosten voor taxatiewerkzaamheden met betrekking tot industrieparkprojecten te bepalen zeer beperkt waren en met veel moeilijkheden te kampen hadden. Er was onvoldoende basis om volledig bewijs te leveren volgens de bepalingen van Circulaire 36/2014/TT-BTNMT van 30 juni 2014 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu . Daarom heeft TMS Consulting Company Limited op 5 april 2023 een document gestuurd met het verzoek aan relevante eenheden om de beoordeling van informatie voor de grondwaardering te ondersteunen, samen met een conceptrapport waarin de taxatieresultaten werden toegelicht. En tot op heden wachten we nog steeds op... de resultaten.

Eind april 2023 rapporteerde de Provinciale Raad voor het Beheer van Industrieparken daarom aan de relevante functionele instanties om het industriepark Tan Duc te ondersteunen bij het voltooien van de procedures om in het tweede kwartaal van 2023 met de bouw te beginnen, van het bepalen van specifieke grondprijzen voor investeerders tot het ondertekenen van grondleasecontracten voor een oppervlakte van 61,17 hectare. Hetzelfde geldt voor het industriepark Son My 1, dat ruim 76,7 hectare beslaat en in mei 2023 op verzoek van IPICO Company ter goedkeuring werd voorgelegd aan het Provinciaal Volkscomité, zodat de eenheid grondhuur kan betalen, grondleasecontracten kan ondertekenen en de bouw van de infrastructuur voor het industriepark op dit gebied kan organiseren.

Met name de investeerders in de industrieparken die de compensatie- en opruimwerkzaamheden uitvoeren en zich voorbereiden op investeringen, willen allemaal meteen grond leasen. Ook gerelateerde projecten, zoals het LNG-gashavenmagazijn, het Son My I-project voor thermische energiecentrales en het Son My II-project voor thermische energiecentrales, met een oppervlakte van ongeveer 300 hectare, moeten meteen grond leasen. Volgens informatie van de Provinciale Raad van Bestuur van het Industriepark zijn er momenteel 4 projecten (met een oppervlakte van 4,72 hectare) in het industriepark Ham Kiem I en 1 project (met een oppervlakte van 2,41 hectare) in het industriepark Ham Kiem II goedgekeurd door het Provinciaal Volkscomité om de grondhuur in één keer te betalen. Het probleem met de investeerders in het industriepark om de huur in één keer te betalen, dat nu al 3 jaar duurt, is echter nog niet opgelost. De wens van de investeerders om de grond in één keer te leasen is om het aantrekken van secundaire investeerders te vergemakkelijken en om boekhoudkundig en lenend kapitaal te verkrijgen voor de uitvoering van het project.

Waarom zou je zo haast hebben?

De vertegenwoordiger van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu gaf aan dat de specifieke grondwaardering (toegepast op projecten met een grondwaarde van meer dan 20 miljard VND) om verschillende redenen traag verloopt. Volgens circulaire 36 van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu zijn er vijf waarderingsmethoden, maar de drie meest gebruikte methoden zijn overschot, inkomen en vergelijking. Op basis van informatie uit een aantal cases maken adviesbureaus zich echter zorgen dat deze methoden niet gegarandeerd zijn als ze op elk specifiek project worden toegepast, vooral als de inputfactoren niet stabiel zijn, wat leidt tot onjuiste outputresultaten. Bijvoorbeeld, de vergelijkingsmethode stelt dat het gebied altijd landbouwgrond is geweest, er is geen transactie en kan dus niet worden vergeleken. Of de overschot- en inkomensmethoden moeten de ontwikkelingsinkomsten, het investeringskapitaalpercentage, de eenheidsprijs bepalen... wat erg ingewikkeld is. Daarom hebben de adviesbureaus dit al vaak gedaan. Het ministerie heeft de adviesbureaus geholpen, maar de resultaten zijn niet overtuigend. Omdat er moet worden aangenomen en geraamd, en deze projecten allemaal een zeer grote oppervlakte hebben, kan het risico op fouten, zelfs zeer klein, tussen de ene en de andere persoon tot een groot verlies leiden. Bovendien herziet het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ook Circulaire 36, waarbij de nadruk ligt op waarderingsmethoden.

Dat is ook een van de redenen waarom het Provinciaal Volkscomité zojuist een document heeft gepubliceerd waarin het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu wordt verzocht de premier voor te stellen de oprichting van een werkgroep te overwegen en te begeleiden, bestaande uit leden van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, het Ministerie van Bouw, het Ministerie van Financiën en aanverwante ministeries en afdelingen, om de provincie Binh Thuan te ondersteunen en te begeleiden bij het bepalen van grondprijzen in het algemeen en bij het Ocean Valley Tourism Complex-project in het bijzonder. De centrale overheid heeft onlangs een document gepubliceerd waarin zij akkoord gaat met de ondersteuning van Binh Thuan bij het vaststellen van specifieke grondprijzen voor het NovaWorld Phan Thiet-project...

Ook volgens de vertegenwoordiger van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is de waardering van grond in industrieparken eenvoudiger dan bij NovaWorld Phan Thiet. In de huidige situatie is echter ook een specifieke waarderingsberekening met behulp van de centrale overheid nodig om meer zekerheid te krijgen. De belemmeringen met betrekking tot specifieke grondprijzen voor grote projecten in de provincie zullen zo snel mogelijk worden weggenomen.

In het officiële bericht dat het Provinciaal Volkscomité naar het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu stuurde, werd ook benadrukt dat de huidige grondwaardering zeer complex is, omdat het vele sectoren en gebieden omvat die parameters reguleren op het gebied van investeringen, planning, bouw, grond, financiën, bankieren, markt... waardoor de uitvoerder algemene kennis en ervaring op vele gebieden nodig heeft om de inhoud van de waarderingsmethode volledig te kunnen begrijpen en deze op de juiste manier te kunnen implementeren, beoordelen en evalueren. Tegelijkertijd heeft het personeel van de sector Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie weinig ervaring op gespecialiseerde gebieden zoals prijs, financiën, bouw... om te voldoen aan de eisen van het zeer complexe waarderingswerk zoals dat vandaag de dag is. Daarom stelde het Provinciaal Volkscomité voor dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de premier aanbeveelt om de oprichting van een werkgroep te overwegen en te leiden om de provincie Binh Thuan te ondersteunen en te begeleiden bij het bepalen van grondprijzen in het algemeen en bij het Ocean Valley Tourism Complex-project in het bijzonder, zodat de projecten snel kunnen worden uitgevoerd, in gebruik kunnen worden genomen en de lokale sociaal -economische ontwikkeling kan worden bevorderd.

Bron