Er is een groot tekort aan kwalitatief goede huurwoningen.
Na meer dan twee decennia van snelle verstedelijking is het urbanisatiepercentage gestegen van 24% (in 2000) tot bijna 44% (in 2025). Een reeks grootschalige stedelijke gebieden is ontstaan, die het stadsbeeld snel hebben veranderd en de infrastructuur en de kwaliteit van de woningen geleidelijk hebben verbeterd. Deze ontwikkeling heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de economische groei, investeringen gestimuleerd en tientallen aanverwante industrieën een impuls gegeven.
De structuur van de woningmarkt vertoont echter tekortkomingen: terwijl de markt voor koopwoningen floreert, is er nog geen professioneel, langetermijnverhuursysteem met systematische sturing vanuit de overheid tot stand gekomen. De huidige huurmarkt is grotendeels spontaan, gefragmenteerd, mist een alomvattende planning en garandeert geen stabiele levenskwaliteit voor de bewoners.
Volgens het Vietnam Institute for Real Estate Market Assessment (VARS IRE) is de herstructurering van de huurwoningmarkt niet bedoeld om legitieme investeringen of de behoefte aan woningbezit te beperken, maar eerder om een harmonieuzere marktstructuur te creëren tussen de daadwerkelijke woonbehoefte, eigendom, investeringen en de exploitatie van de huurmarkt.
Volgens de Vietnamese Algemene Confederatie van Arbeid zijn er momenteel ongeveer 4,5 tot 5 miljoen arbeiders in industriële zones, van wie de meesten in krappe huurwoningen wonen. In Hanoi en Ho Chi Minh-stad neemt het percentage huishoudens dat huurt toe, met name onder jongeren en arbeidsmigranten, maar er is een ernstig tekort aan kwalitatief goede woningen. De meeste arbeiders wonen in informele huurwijken, die klein zijn, een vervallen infrastructuur hebben en potentiële brandrisico's met zich meebrengen. Het wordt steeds moeilijker om in grote stedelijke centra een eigen woning te bezitten.
In deze context zullen woningen in voorstedelijke en satellietsteden, met een duidelijke gebruikswaarde, een transparante juridische status, goede bereikbaarheid en redelijke prijzen, een steeds belangrijkere rol spelen. Dit is niet alleen een alternatieve oplossing voor klanten die nog geen woning in het stadscentrum kunnen vinden, maar ook een sleutel tot het bereiken van een duurzaam evenwicht tussen woonbehoeften en investeringen op lange termijn.
Er is behoefte aan stimuleringsmechanismen en wettelijke regelingen met betrekking tot de verhuur van woningen.
Het kernprobleem ligt echter in de behoefte van mensen aan toegang tot kwalitatief goede huisvesting tegen een betaalbare prijs. Daarom wordt huurhuisvesting in veel ontwikkelde landen beschouwd als een cruciale pijler van het sociale zekerheidsstelsel en de stedelijke stabiliteit.
Volgens VARS IRE blijkt uit internationale ervaringen dat de rol van de staat cruciaal is voor de duurzame ontwikkeling van huurwoningen. In Duitsland, waar slechts ongeveer 46% van de inwoners een eigen woning bezit, behoort de levenskwaliteit tot de beste ter wereld dankzij een robuust huurdersbeschermingssysteem en een referentiemechanisme voor huurprijsregulering (Mietspiegel). Singapore heeft gekozen voor een staatsgericht model, met een openbaar huurwoningsysteem dat beheerd wordt door de Housing Development Board (HDB) en aanzienlijke subsidies verstrekt aan mensen met een laag inkomen. In Zuid-Korea investeert de Land and Housing Corporation (LH) rechtstreeks in appartementen voor langetermijnverhuur van 20-30 jaar, gefinancierd door het Nationaal Stedelijk Fonds.
In tegenstelling tot de verkoop van woningen, die een snel rendement op de investering mogelijk maakt, vereist de verhuur van woningen een zeer lange terugverdientijd, vaak van 15 tot 25 jaar, terwijl de winstmarges niet hoog zijn. Als men uitsluitend vertrouwt op conventionele marktmechanismen, zal het voor de private sector moeilijk zijn om deel te nemen. Daarom stelt VARS IRE dat Vietnam, naast het bevorderen van de implementatie van het Nationaal Huurwoningfonds, zijn denkwijze ten aanzien van woningbouw moet veranderen en huurwoningen moet beschouwen als een essentiële sociale infrastructuur, vergelijkbaar met onderwijs, gezondheidszorg of openbaar vervoer. Bij de planning van grote stedelijke gebieden zou de overheid stimuleringsmechanismen en fiscale en grondgebruiksvoordelen moeten introduceren om bedrijven aan te moedigen proactief langetermijnhuurwoningen of hoogwaardige sociale woningbouw te integreren.
Daarnaast is het noodzakelijk om een financieel systeem voor de lange termijn te ontwerpen voor dit segment, door middel van woningbouwspaarfondsen, preferentiële leningen met lage rente en belastingvrijstellingen en -verminderingen voor bedrijven die huurwoningen ontwikkelen. Zonder een "speciaal institutioneel ontwerp" zal het voor de private sector moeilijk zijn om op grote schaal in dit segment te participeren.
Een ander belangrijk punt is de noodzaak om een apart wettelijk kader voor de huurmarkt te creëren ter bescherming van de rechten van huurders. Concreet is het nodig om geleidelijk een huurwet te ontwikkelen met specifieke bepalingen over huurcontracten, prijsverhogingsmarges, kwaliteitsnormen voor huurwoningen en de verantwoordelijkheden van verhuurders.
Naast de leidende rol van de overheid, moeten ook bedrijven worden aangemoedigd om deel te nemen aan de ontwikkeling van huisvesting voor werknemers. Bedrijven met een groot personeelsbestand hebben steun nodig in de vorm van belastingen, infrastructuur en financiële mechanismen wanneer ze investeren in de bouw van huurwoningen voor hun werknemers.
Bron: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
