Beleggers aarzelen bij appartementen, richten zich op het 'konings'-segment; marktanalyse 2024-2025

Omdat ze niet langer geïnteresseerd zijn in appartementen, steken investeerders hun geld in de aankoop van grond in de voorsteden. Ze winnen meer dan 1.400 hectare grond terug en de nieuwste procedures voor de toewijzing en verhuur van grond voor investeringsprojecten in zee... zijn het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

De vastgoedmarkt vertoont de laatste tijd positievere signalen wat betreft de toegang tot kapitaal van zowel bedrijven als klanten. (Foto: HA)

De 'grote jongens' geven commentaar op de markt

Tijdens de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering gaven leiders van grote ondernemingen prognoses en commentaren over de vastgoedmarkt van dit jaar, die zowel kansen als uitdagingen bood.

De heer Pham Thieu Hoa, voorzitter van de raad van bestuur van Vinhomes, evalueerde de vastgoedmarkt dit jaar en zei dat het lichtpuntje de drie wetten met betrekking tot vastgoed zijn die door de Nationale Vergadering zijn aangenomen. Deze wetten zullen de markt transparanter en duidelijker maken. Om deze wetten een positieve impact op de markt te laten hebben, is het volgens hem echter noodzakelijk om te wachten tot de decreten die de implementatie ervan regelen, van kracht worden.

Mevrouw Nguyen Thu Hang, algemeen directeur van Vinhomes, verwacht dat de markt zich zal herstellen, maar niet zo snel als verwacht.

Volgens mevrouw Hang heeft de markt de laatste tijd positievere signalen afgegeven wat betreft de toegang tot kapitaal van zowel bedrijven als klanten. Huizenkopers krijgen nu betere renteondersteuning dan voorheen, met een vaste rente van 6-6,5% per jaar gedurende de eerste twee jaar. Dit schept de voorwaarden en het vertrouwen voor huizenkopers om terug te keren naar de markt.

Wat betreft Nam Long Investment Joint Stock Company wees de heer Nguyen Xuan Quang, voorzitter van de raad van bestuur, op zowel kansen als uitdagingen.

De heer Quang analyseerde dat de eerste uitdaging verband houdt met de markt en de producten. De markt kent een onevenwicht tussen vraag en aanbod in verschillende vastgoedsegmenten, en de vertrouwenscrisis leidt tot verminderde liquiditeit en een toename van de voorraad.

Ten tweede is er de financiële uitdaging als de schulden nog steeds bestaan ​​en de obligaties, hoewel verlengd, in 2024 en 2025 nog steeds van kracht zijn. Ten derde is er de juridische uitdaging van het project, omdat sommige wetten elkaar momenteel nog overlappen.

Volgens hem biedt de markt echter ook veel verschillende kansen, zoals een hoge reële vraag, betaalbare woningen en de ontwikkeling van sociale huurwoningen. De rentetarieven zijn gedaald, zelfs lager dan vóór Covid-19, en zijn concurrerend met die van veel andere landen, dus zeer aantrekkelijk.

Met name de nieuwe wetgeving op het gebied van onroerend goed is onlangs aangenomen. De overheid heeft grote inspanningen geleverd om marktbelemmeringen te creëren, weg te nemen en te bevorderen om zo duurzame ontwikkeling te bevorderen.

De heer Luong Tri Thin, voorzitter van de raad van bestuur, zei namens Dat Xanh Group, een bedrijf met veel projecten in Ho Chi Minhstad en Dong Nai, dat de economie na afloop van Covid-19 zal achteruitgaan en dat dit gevolgen zal hebben voor de vastgoedmarkt.

Na de recente Tet-vakantie begon de markt positieve tekenen van herstel te vertonen. Appartementenproducten werden in het eerste kwartaal weer verhandeld, hoewel niet zo hoog als voorgaande jaren. Vergeleken met de laatste twee kwartalen van 2023 en het eerste kwartaal van 2023 is het aantal transacties echter verdubbeld, met name in Hanoi, waar het drie keer zo hoog is.

De heer Thin ziet in deze algemene situatie nog steeds positieve punten in de markt, zoals het schaarse gemiddelde aanbod, de vraag naar woningen die nog steeds erg groot is, de huidige goedkope cashflow erg goed is, veel klanten lenen met een looptijd van 20 jaar en de vaste rente van 3 jaar bedraagt ​​slechts 5-6% per jaar.

Over het geheel genomen zal de algemene markt dit jaar verbeteren en zal 2025 positieve veranderingen met zich meebrengen.

Appartementprijzen dalen, investeerders steken geld in de aankoop van grond in de buitenwijken

De prijzen van appartementen stijgen al jaren onafgebroken en zijn in de eerste maanden van dit jaar dramatisch gestegen. Volgens recente marktinformatie schommelt de gemiddelde verkoopprijs van sommige projecten in Hanoi en Ho Chi Minhstad rond de 50-70 miljoen VND/m², aldus de heer Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw).

Volgens de heer Hai stijgen de prijzen van appartementen in Hanoi voortdurend, zowel op de primaire als op de secundaire markt. Opvallend is dat er appartementenprojecten zijn die al 5 tot 10 jaar in gebruik zijn, zelfs oude hoogbouwappartementen worden flink in prijs opgedreven.

De leider van het Ministerie van Bouw merkte echter op dat in sommige appartementengebouwen waar de prijzen plotseling stegen, er maar heel weinig transacties plaatsvonden, en dat er zelfs bijna geen transacties plaatsvonden.

Sterker nog, de hoge prijs van appartementen heeft veel investeerders en echte kopers doen aarzelen. Veel mensen hebben besloten om op dit moment geen appartementen meer te kopen of verkopen.

De hoge prijzen en het schaarse aanbod van appartementen in Hanoi maken veel investeerders terughoudend om in dit segment te investeren. Ervaren mensen zullen van deze tijd gebruikmaken om grond in de buitenwijken te kopen.

Veel investeerders stappen over naar het segment van grond en particuliere woningen. De reden hiervoor is dat grond in de voorsteden nog steeds een "laag" prijsniveau heeft, waardoor het op dit moment geschikter is om in appartementen te investeren. Het is echter noodzakelijk om te kiezen voor investeringen in producten met een duidelijke juridische status, planning en potentieel voor prijsstijgingen door goede infrastructuur.

De grondmarkt is de laatste tijd sterk in opkomst. Het vastgoedmarktrapport voor het eerste kwartaal en de prognose voor het tweede kwartaal van de Vietnam Association of Realtors (VARS) laten zien dat veel voorsteden van Hanoi te maken hebben met een plotselinge stijging van de grondprijzen, met name voor verkavelde percelen.

Vergeleken met het vierde kwartaal van 2023 zijn de grondprijzen met ongeveer 5% gestegen, terwijl de markt aan de rand van Hanoi en grenzend aan industrieterreinen met 10-20% is gestegen.

"De grondprijzen zijn op veel plaatsen gestopt met dalen. Grondproducten met een prijs onder de 2 miljard VND in de voorsteden, provincies en steden, met een gegarandeerde legale status, beschikbare infrastructuur en nutsvoorzieningen, hebben een prijsstijging tot 40% laten zien ten opzichte van de moeilijkste periode op de markt", aldus het VARS-rapport.

Deze eenheid waarschuwde er ook voor dat investeerders zeer voorzichtig moeten zijn voordat ze geld uitgeven om op dit moment land te kopen. Ze moeten de prijsniveaus van de segmenten zorgvuldig onderzoeken om te voorkomen dat er 'virtuele koortsen' ontstaan ​​die onveilige risico's met zich meebrengen, nu de markt nog in een herstelproces zit.

Veel experts zijn van mening dat "grond" nog steeds de koning is voor langetermijninvesteringen, als ze de vastgoedmarkt dit jaar beoordelen. Beleggers met "kapitaal" of een lage financiële hefboomwerking kunnen overwegen om te investeren.

Hoewel dit wordt beschouwd als het juiste moment om te overwegen te investeren, raden deskundigen beleggers ook aan om goed na te denken om te voorkomen dat ze in de "valkuil" van prijsdalingen trappen.

Het terugwinnen van meer dan 1.400 hectare land in het district Yen Dung, Bac Giang

Volgens het landgebruiksplan voor 2024 van het district Yen Dung, dat onlangs is goedgekeurd door het Volkscomité van de provincie Bac Giang, zal deze plaats dit jaar 1.411,45 hectare land terugkrijgen.

Het district Yen Dung zal 1.360,23 hectare landbouwgrond terugwinnen, waarvan 1.111,93 hectare rijstgrond, 20,47 hectare grond voor andere eenjarige gewassen, 208,62 hectare grond voor meerjarige gewassen, 19,21 hectare grond voor aquacultuur en 51,23 hectare niet-agrarische grond. De gemeenten met grote te winnen oppervlakten zijn Tien Phong (32 hectare), Yen Lu (221,2 hectare), de stad Tan An (124,66 hectare) en de stad Nham Bien (109,53 hectare).

Een hoek van de stad Nham Bien, district Yen Dung, provincie Bac Giang. (Bron: XD Newspaper)

Het Volkscomité van de provincie Bac Giang verzoekt het Volkscomité van het district Yen Dung om wettelijk verantwoordelijk te zijn voor de juistheid van de informatie, gegevens, documenten, het kaartsysteem en de database in het goedgekeurde landgebruiksplan voor 2024; voor de consistentie van de informatie en gegevens in bovenstaand plan met de aanpassing van de landgebruiksplanning tot 2030 en de wettelijke bepalingen bij het voorstellen van een lijst met werken en projecten in het gebied.

Voltooi de plaatsing van alle goedgekeurde documenten voor het landgebruiksplan voor 2024 op het portaal/de website van het Volkscomité van het district Yen Dung en organiseer tegelijkertijd de aankondiging en publicatie van de bovenstaande inhoud van het plan in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Het Volkscomité van de provincie Bac Giang heeft het district Yen Dung tevens verzocht om landbeheer, landherstel, bestemmingswijziging, landtoewijzing en landpacht uit te voeren in overeenstemming met het goedgekeurde landgebruiksplan; werkzaamheden en projecten uit te voeren in overeenstemming met de wettelijke bepalingen; en regelmatige inspectie en toezicht te organiseren op de uitvoering van het landgebruiksplan voor 2024 voor de Volkscomités op gemeentelijk niveau.

Procedures voor de toewijzing en verhuur van grond voor investeringsprojecten in zee-aantasting

De regering heeft zojuist decreet 42/2024/ND-CP inzake zeeaanwinningsactiviteiten uitgevaardigd. Dienovereenkomstig moet het zeegebied dat voor zeeaanwinning is aangewezen, een specifieke locatie, oppervlakte, grens en coördinaten hebben, bepaald volgens de bepalingen van de wet op landmeetkunde en kartering. De bepaling van zeegebieden voor zeeaanwinning die in landgebruiksplanning en -plannen worden opgenomen, moet voldoen aan de principes die zijn vastgelegd in de Grondwet van 2024.

Het decreet stelt duidelijk dat voor investeringsprojecten in zeewinning of investeringsprojecten met zeewinningsobjecten die gebruikmaken van overheidsinvesteringskapitaal, de volgorde en procedures voor grondtoewijzing en grondlease moeten worden uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van clausule 3, artikel 68 van decreet 43/2014/ND-CP. In geval van investeringsprojecten in zeewinning of investeringsprojecten met zeewinningsobjecten voor de ontwikkeling van grondfondsen, moet de investeerder van het zeewinningsproject, na voltooiing van de zeewinning en acceptatie volgens de regelgeving, het volledige gebied van landwinning en bouwwerkzaamheden (indien van toepassing) overdragen aan de bevoegde overheidsinstantie om grondtoewijzing en grondlease uit te voeren voor organisaties en particulieren, ter gebruik in overeenstemming met de bepalingen van de landwetgeving.

Voor investeringsprojecten met betrekking tot zee-aantasting of investeringsprojecten met zee-aantastingsitems waarbij buitenlands kapitaal wordt gebruikt voor publieke investeringen en projecten waarbij andere kapitaalbronnen worden gebruikt, zijn de volgorde en procedures voor grondtoewijzing en grondhuur als volgt: In geval van grondtoewijzing en grondhuur via een veiling van grondgebruiksrechten worden de volgorde en procedures voorgeschreven in clausule 5, artikel 68 van Besluit 43/2014/ND-CP en clausule 21, artikel 1 van Besluit 148/2020/ND-CP uitgevoerd;

In geval van grondtoewijzing of grondlease, in geval van selectie van investeerders door middel van biedingen overeenkomstig de bepalingen van de wet op biedingen of in geval van goedkeuring door investeerders overeenkomstig de bepalingen van Clausule 3, Artikel 29 van de Investeringswet 2020, zijn de volgorde en procedures voor grondtoewijzing en grondlease overeenkomstig Clausule 3, Artikel 68 van Besluit 43/2014/ND-CP van toepassing;

In het geval dat de toewijzing of verhuur van grond niet via een veiling van grondgebruiksrechten plaatsvindt, vindt de uitvoering plaats volgens de volgorde en procedures zoals voorgeschreven in Clausule 3, Artikel 68 van Besluit 43/2014/ND-CP.

Investeerders in investeringsprojecten met betrekking tot zeeaantasting of investeringsprojecten met zeeaantastingsitems bij het indienen van aanvragen voor grondtoewijzing, grondlease, toewijzing van zeegebied met investeringsprojecten met zeeaantasting of zeeaantastingsitems van investeringsprojecten die zijn goedgekeurd door bevoegde overheidsinstanties.

Het provinciaal Volkscomité besluit tot toewijzing en verpachting van grond, gelijktijdig met de toewijzing van zeegebieden voor zeeaanwinning. Investeerders in investeringsprojecten voor zeeaanwinning of investeringsprojecten met zeeaanwinningsobjecten hoeven geen vergoeding te betalen voor het gebruik van zeegebieden voor zeeaanwinningsactiviteiten.

Het tijdstip waarop moet worden bepaald dat de grondgebruiker de grond in gebruik moet nemen, wordt berekend vanaf de datum van kennisgeving van de aanvaarding van de resultaten van het gehele of een deel van het voltooide zeeaantastingsgebied, afhankelijk van de voortgang van het investeringsproject voor zeeaantasting of de zeeaantastingsposten in het investeringsproject.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html