Deel 1: Huurwoningen: een grote verandering in het denken over huisvesting
Ondertussen bestaat het grootste deel van het aanbod aan huurwoningen uit kleine gezinswoningen, arbeiderswoningen, studentenwoningen of mini-appartementen in woonwijken.
Een groot deel van de huisvestingsbehoeften van mensen met een midden- en laag inkomen wordt vervuld door sociale voorzieningen in plaats van grootschalige vastgoedprojecten.
Vanuit dat perspectief bezien, is het doel van de overheid ditmaal niet het creëren van een nieuwe markt, maar het integreren van een bestaande, in de schaduw opererende markt in de officiële strategie voor stadsontwikkeling.
Om te begrijpen waarom bedrijven niet echt enthousiast zijn over dit vakgebied, hoef je alleen maar een simpele berekening te maken.
Stel dat een projectontwikkelaar een appartementencomplex met 300 appartementen bouwt in Hanoi . Als ze de appartementen verkopen voor ongeveer 100 miljoen VND per vierkante meter, zou het bedrijf ongeveer 2.100 miljard VND aan inkomsten kunnen genereren en de levenscyclus van het project in slechts enkele jaren kunnen voltooien.
Maar als het hele gebouw voor verhuurdoeleinden behouden zou blijven, zou het verhaal er heel anders uitzien. Met de huidige huurprijzen zou de investeerder wellicht 20 tot 30 jaar moeten wachten om zijn investering terug te verdienen, om nog maar te zwijgen van de exploitatie- en onderhoudskosten en de marktrisico's gedurende die periode.
Met andere woorden: de ene kant biedt concrete winsten gedurende de ambtstermijn van een CEO. De andere kant is een spel dat zich uitstrekt over meerdere generaties management.
Geconfronteerd met deze twee opties, zouden de meeste bedrijven ervoor kiezen om huizen te verkopen. Dat is begrijpelijk, want bedrijven zijn opgericht om winst te maken, niet om namens de overheid sociale problemen op te lossen.
Vietnam probeert al jaren het woningprobleem op te lossen door sociale huurwoningen te verkopen. De uitvoering verloopt echter trager dan verwacht, deels door de lage winstmarges en de lange procedures en implementatietijden.
Dit laat zien dat zelfs met sociale woningbouw de markt moeilijk zal functioneren als het probleem van de uitkeringen niet wordt opgelost.
Ondertussen wachten miljoenen huurders nog steeds. Ze geven weinig om de financiële modellen of winstberekeningen van de bedrijven. Wat ze nodig hebben is veel eenvoudiger: stabiele huisvesting voor een prijs die ze zich kunnen veroorloven.
De staat kan de markt niet vervangen.
Als de markt het probleem van de huurwoningen zelf zou kunnen oplossen, zouden miljoenen werknemers misschien niet in krappe slaapzalen hoeven te wonen zoals nu.
Maar zelfs als de staat zou ingrijpen en de markt zou vervangen, zou de begroting nog steeds moeite hebben om te voldoen aan de behoeften van een stad met tientallen miljoenen inwoners.
De rol van de staat is daarom niet om de markt te vervangen, maar om de voorwaarden te scheppen waaronder de markt kan functioneren op een manier die de ontwikkelingsdoelen op lange termijn dient.
Dat is ook de gedachte achter de nieuwe richtlijn van premier Le Minh Hung, waarin hij pleit voor de ontwikkeling van huurwoningen op een manier waarbij de staat geen subsidies verstrekt, maar de ontwikkeling ook niet volledig aan de markt overlaat.
De keuze voor Hanoi als pilotlocatie voor de eerste huurwoningmodellen is geen toeval. Het is tevens de regio die de grootste druk ondervindt van verstedelijking, een groeiende bevolking door migratie en een toenemende kloof tussen woningprijzen en inkomens.
Vanuit economisch oogpunt is de belangrijkste bijdrage die de overheid aan de huurwoningmarkt kan leveren niet geld, maar grond.
Opvallend is dat de overheid dit keer niet alleen over kapitaal spreekt, maar ook een herziening aanvraagt van openbare grond en bezittingen die kunnen worden gebruikt voor de ontwikkeling van huurwoningen. Als bedrijven grond tegen marktprijzen moeten kopen en daar vervolgens huurwoningen op moeten bouwen, zullen de meeste projecten vrijwel onhaalbaar zijn.
Maar wanneer de staat zich bemoeit met grond, infrastructuur en instellingen, verandert de economische situatie volledig.
Wie zorgt voor de financiering gedurende de komende 30 jaar?
Grond is slechts de helft van het verhaal. De andere helft is kapitaal.
Verhuur van woningen is een langetermijninvestering die tientallen jaren duurt, terwijl het kapitaal van het huidige banksysteem voornamelijk op de korte termijn gericht is. Uiteindelijk is het moeilijk om geld dat in een paar maanden of jaren is opgehaald te gebruiken om een investering te financieren waarvan het tientallen jaren duurt om de investering terug te verdienen.
Dit betekent dat Vietnam, om een grootschalige huurwoningmarkt te ontwikkelen, op zoek zal moeten gaan naar de juiste kapitaalbronnen voor de lange termijn.
Met andere woorden: om miljoenen huurwoningen te kunnen realiseren, moet Vietnam niet alleen het grondprobleem oplossen, maar ook het probleem van de kapitaalverstrekking op lange termijn.
De grootste uitdaging zit hem niet in de gebouwen.
Vergeleken met Vietnam ligt het grootste verschil tussen ontwikkelde landen met huurwoningen in de inkomens- en sociale zekerheidsstelsels.
In veel ontwikkelde landen zijn mensen bereid om levenslang te huren, omdat ze nog andere beschermingsmechanismen voor de toekomst hebben, zoals pensioenfondsen, sociale zekerheid of sociale voorzieningen.
Ondertussen is een huis in Vietnam vaak nog steeds het grootste bezit van een gezin, een vorm van spaargeld voor de oude dag en tevens de belangrijkste verzekering tegen de onzekerheden van het leven.
Het verhaal van de huurwoningmarkt hangt dus uiteindelijk niet alleen af van de bouwsector of de vastgoedmarkt. Het hangt ook af van de inkomensgroei, de kwaliteit van de werkgelegenheid en de volwassenheid van het sociale zekerheidsstelsel.
Een beleid is alleen houdbaar als het iedereen ten goede komt.
Waar het artikel "Huurwoningen: een grote verschuiving in het denken over huisvesting" de vraag stelde waar miljoenen mensen in een Hanoi met 15 miljoen inwoners zullen wonen, werpt dit artikel een andere vraag op: wie gaat die woningen bouwen?
Het succes van de huurwoningmarkt hangt uiteindelijk niet af van één enkele partij, maar eerder van de vraag of Vietnam een mechanisme kan ontwerpen dat ervoor zorgt dat alle betrokken partijen er baat bij hebben.
Maar uiteindelijk is het doel van al het beleid de mens.
Een huurwoningmarkt is pas echt succesvol als gewone werknemers stabiele huisvesting kunnen vinden om in de stad te wonen, te werken en hun kinderen op te voeden, want geen enkel bedrijf bouwt huizen uit welwillendheid.
Maar geen enkele stad kan zich duurzaam ontwikkelen als de mensen die de waarde ervan creëren er niet meer kunnen blijven wonen.
Bron: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Reactie (0)