Goed nieuws voor kopers van "handgeschreven eigendomsakten" van vóór 2024.

(NLĐO) - Het voorstel om landgebruiksrechten te erkennen voor handgeschreven overdrachtstransacties krijgt veel aandacht.

Volgens de conceptwijzigingen van diverse artikelen van de Grondwet van 2024, opgesteld door het Ministerie van Landbouw en Milieu , is een van de opvallende punten het voorstel om certificaten van grondgebruiksrecht (rode boekjes) uit te geven voor grond die tussen 2014 en 2024 met handgeschreven overeenkomsten is aangekocht, om juridische problemen op te lossen en de rechten van de burgers te beschermen.

In werkelijkheid worden al meer dan tien jaar, ondanks steeds strengere wettelijke voorschriften voor de overdracht van gebruiksrechten op grond, veel transacties nog steeds uitgevoerd met handgeschreven documenten, zonder notariële bekrachtiging of certificering, of zonder de noodzakelijke wettelijke vereisten.

Daardoor kunnen veel kopers van grond geen eigendomsbewijs verkrijgen, ondervinden ze problemen bij het afsluiten van hypotheken of leningen, bij de overdracht van eigendom, of lopen ze voortdurend het risico op geschillen.

Als het nieuwe voorstel op een gecontroleerde manier wordt geformaliseerd, zal het naar verwachting deze achterstallige transacties in het officiële beheersysteem brengen en zo bijdragen aan de transparantie van de vastgoedmarkt.

Mevrouw Ngoc, een makelaar in de provincie Lam Dong, vertelde dat in veel plaatsen in de Centrale Hooglanden de praktijk van het kopen en verkopen van grond met handgeschreven documenten nog steeds vrij gebruikelijk is, vooral voor landbouwgrond . Veel huishoudens van etnische minderheden aarzelen om contact op te nemen met overheidsinstanties of zijn niet bekend met juridische procedures, waardoor ze eenvoudige transacties vaak met handgeschreven documenten afhandelen. "De verkoper schrijft alleen de overdrachtsakte, en de koper moet vervolgens zelf het eigendomsbewijs ophalen," aldus mevrouw Ngoc.

In veel gevallen is grond meerdere malen gekocht en verkocht met behulp van handgeschreven overeenkomsten, terwijl de juridische procedures nog niet zijn afgerond.

Veel grote percelen grond in de provincies hebben nog geen eigendomsbewijs (afbeelding ter illustratie).

Vanuit juridisch oogpunt is advocaat Tran Duc Phuong van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad van mening dat het noodzakelijk is om de aard van deze transacties nauwkeurig te begrijpen om verwarring bij de toepassing van de wet te voorkomen.

Volgens advocaat Phuong is de gangbare term "grond met handgeschreven documenten" slechts een informele uitdrukking en geeft deze het juridische concept in de huidige regelgeving niet volledig weer.

Hij betoogde dat de juiste formulering "conform de wettelijke voorschriften" zou moeten zijn, omdat elke vorm van landgebruik andere erkenningsvoorwaarden kent.

Advocaat Phuong analyseerde de regelgeving van de Landwet door de jaren heen en stelde dat er momenteel drie hoofdgroepen van zaken zijn met betrekking tot landregistratie en de afgifte van gebruiksrechten voor grond.

Het eerste geval betreft grondgebruikers die beschikken over een van de documenten die zijn voorgeschreven in de Grondwetten van verschillende perioden, zoals de Grondwet van 2003, 2013 of 2024. Deze gevallen komen in aanmerking voor een eerste grondregistratie en de afgifte van een grondcertificaat.

Het tweede geval betreft een verkrijger die de grond ontvangt van een persoon met de voorgeschreven geldige documenten. Volgens artikel 137, lid 5, van de Grondwet van 2024 kan de verkrijger alsnog een grondcertificaat krijgen als hij documenten heeft die de aankoop en overdracht bewijzen.

Dit is het type transactie dat men doorgaans "handgeschreven overeenkomsten" noemt, oftewel contracten die niet notarieel zijn bekrachtigd of geauthenticeerd. De transactie moet echter wel schriftelijk worden vastgelegd; mondelinge afspraken worden niet geaccepteerd.

Het derde geval betreft grondgebruikers die niet beschikken over de documenten die vereist zijn volgens de Grondwet, waaronder voormalige gebruikers. Desalniettemin staat de wet nog steeds een initiële grondregistratie en de overweging van de afgifte van een grondgebruiksvergunning toe, indien voor elke periode aan de voorwaarden van stabiel gebruik is voldaan.

Volgens advocaat Phuong begrijpen veel mensen momenteel ten onrechte dat het simpelweg kopen en verkopen met handgeschreven documenten voldoende is om de eigendomsoverdracht te regelen en wijzigingen in het eigendomsbewijs door te voeren. "Dit is een onjuiste opvatting en kan tot verdere geschillen leiden", aldus Phuong.

Want zelfs in gevallen van overdracht van gebruiksrechten op grond, waarbij een eigendomsbewijs is afgegeven maar niet notarieel is bekrachtigd of geauthenticeerd, moeten alle procedures nog steeds worden gevolgd volgens de geldende wettelijke voorschriften.

Advocaat Phuong betoogt echter dat als de gewijzigde Landwet de termijn voor de erkenning van landregistratie in gevallen zonder documenten verlengt, deze niet beperkt zou moeten blijven tot 1 juli 2014.

Volgens hem zou overwogen moeten worden om de deadline te verlengen naar een recentere datum, bijvoorbeeld 1 januari 2026, om de grote hoeveelheid bestaande transacties definitief af te handelen, in plaats van nog vele jaren te wachten op latere wetswijzigingen.

Conflicten zijn onvermijdelijk.

Sommigen beweren dat het legaliseren van handgeschreven transacties onvermijdelijk zorgen zal oproepen over het risico op overtredingen of geschillen. Volgens advocaat Tran Duc Phuong zijn landgeschillen in de praktijk echter onvermijdelijk en mogen dergelijke zorgen niet worden gebruikt om het recht van mensen op registratie en het verkrijgen van landcertificaten te beperken.

Belangrijker nog is dat het integreren van bestaande transacties in een beheerskader zal helpen om grondbronnen te ontsluiten die jarenlang "bevroren" zijn geweest vanwege een gebrek aan wettelijke geschiktheid.

Wanneer de rechten op landgebruik volledig worden erkend, zullen mensen gemakkelijker transacties kunnen uitvoeren, kapitaal kunnen lenen en in productie kunnen investeren, wat tevens bijdraagt ​​aan een transparantere en stabielere vastgoedmarkt.

Bron: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm