Sommige eigenaren van commerciële servicewinkels (TMDV) in stedelijke gebieden maken zich zorgen wanneer in het certificaat van landgebruiksrechten, eigendomsrechten van huizen en andere aan land verbonden activa, het landgebruiksdoel wordt vermeld als "stads openbare grond" (CCTP) of "residentiële openbare grond" (CCKO).

Mevrouw Le Quynh Anh, directeur van Vision & Associates Legal LLC, vertelt over de rechtmatigheid van het onlangs controversiële type commercieel vastgoed (winkel).

Volgens de Grondwet van 2013 omvat grond die voor openbare doeleinden wordt gebruikt onder meer grond voor transport; irrigatie; grond voor gemeenschapsactiviteiten, openbare recreatie- en entertainmentgebieden; marktterrein... en andere grond voor openbare werken.

Volgens Bijlage I, Besluit 06/2021/ND-CP betreffende de classificatie van werken naar functie, omvat de groep openbare werken commerciële werken zoals winkelcentra, supermarkten, markten, winkels, restaurants, eet- en drinkgelegenheden en andere commerciële werken.

Op grond van bovenstaande regelgeving kan worden aangenomen dat ook openbare gronden kunnen worden gebruikt voor de bouw van commerciële dienstverleningsfaciliteiten.

Zo is de bouw van kraampjes (ook wel winkels genoemd) voor zakelijke doeleinden door investeerders op openbare grondpercelen van de stad (CCTP) en openbare woonwijken (CCKO) die door de staat worden verpacht tegen eenmalige huurprijs binnen het kader van de planning van stedelijke projecten, in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Waarom staat er op de naam van commerciële dienstverlenende bedrijven "openbaar terrein"?

- Sommige eigenaren van commerciële servicewinkels in stedelijke gebieden in Hanoi , recentelijk in Vinhomes Ocean Park, maken zich zorgen wanneer hun certificaat van grondgebruik, eigendomsrechten van huizen en andere aan de grond verbonden activa vermeld staat als: openbare stadsgrond (CCTP) of openbare residentiële grond (CCKO). Kunt u vanuit juridisch oogpunt uitleggen waarom commerciële servicewinkels als "openbare grond" worden aangemerkt?

Zoals ik hierboven al zei, is het feit dat investeerders op CCTP- en CCKO-grondstukken die door de staat worden gepacht, stallen bouwen voor zakelijke/commerciële en dienstverlenende doeleinden en daarvoor per keer grondhuur betalen, niet in strijd met de wettelijke bepalingen.

En indien in de beslissingen over grondtoewijzing, grondhuur en toestemming om het grondgebruiksdoel van het project te wijzigen, de grondpercelen voor het bouwen van kraampjes en winkels voor commerciële dienstverlening bestemd zijn voor openbaar gebruik in de stad of openbare woonwijken, is de vastlegging van dit gebruiksdoel door de staatsinstantie in het Certificaat van grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van huizen en andere activa die verbonden zijn aan grond die is toegekend aan de bovengenoemde projecten in overeenstemming met de voorschriften en instructies van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu in Officiële Verzending 3382/BTNMT-DD van 15 mei 2023.

Vinhomes Ocean Park commerciële servicewinkel.jpg

- Sommige eigenaren vragen zich ook af hoe de vorm van grondgebruik voor het commerciële servicewinkelproduct gedeeld kan worden. Hoe kan dit de rechten van klanten beïnvloeden, mevrouw?

In principe zal en moet de klant profiteren van de voordelen die overeenkomen met het type product dat hij heeft gekocht en dat specifiek is beschreven in de Verkoopovereenkomst.

Bij het producttype e-commercewinkel is het product dat de klant koopt onderdeel van het bouwproject dat gekoppeld is aan het gemeenschappelijke grondgebruiksrecht. Dit betekent dat de klant het recht heeft om eigenaar te worden van het specifieke deel van het project (de stand) dat hij/zij heeft gekozen om te kopen en tegelijkertijd het recht heeft om het gehele perceel te gebruiken voor de bouw van het bijbehorende projectblok.

Als eigenaar heeft de klant alle rechten conform de wettelijke bepalingen, zoals het gebruiksrecht, het bezitsrecht en het beschikkingsrecht met betrekking tot het door hem gekochte bouwwerk.

In het bijzonder heeft de Nationale Vergadering onlangs de wet op de vastgoedsector nr. 29/2023/QH15 aangenomen, waarmee een duidelijke juridische corridor is gecreëerd voor de aankoop en verkoop van bouwwerken, de bouwvloeroppervlakte in bouwwerken met grondgebruiksrechten in de vorm van medegebruik.

Ik denk dat dit een doorbraak is, die veel problemen en achterstanden op de vastgoedmarkt van de laatste tijd oplost en de rechten waarborgt van organisaties/personen die deelnemen aan investerings-, bouw- en zakelijke activiteiten en die dit soort producten kopen en verkopen.

- De zorgen van klanten over "het uitgeven van geld om land te kopen, maar het niet hebben van het recht om het land te gebruiken" zijn dus ongegrond?

Allereerst moet worden verduidelijkt dat volgens de regelgeving de aankoop en verkoop van woningen, bouwwerken of bouwoppervlakten in bouwwerken altijd gepaard moet gaan met grondgebruiksrechten. Bij de aankoop en verkoop van een zelfstandig bouwwerk kan dit gepaard gaan met de overdracht van de grondgebruiksrechten van het gehele perceel en krijgt de koper het recht om de grond afzonderlijk te gebruiken. Bij de aankoop van een deel van een bouwwerk moeten de grondgebruiksrechten in dat geval worden toegewezen en vastgesteld als gemeenschappelijke gebruiksrechten tussen de eigenaren van het bouwwerk.

Dit is ook de reden waarom de Wet op de Vastgoedsector uit 2023 de voorwaarden voor de verkoop van een deel van de bouwoppervlakte in een bouwproject duidelijk vastlegt: het bouwproject moet worden gebouwd op grond die door de staat is toegewezen met geïnde grondgebruiksrechten of grond die is verpacht met een eenmalige grondhuur voor de gehele looptijd van de huurovereenkomst. Volgens de Grondwet kunnen namelijk alleen deze grondsoorten grondgebruiksrechten worden overgedragen. Zo zijn de CCTP- en CCKO-percelen die worden gebruikt voor de bouw van commerciële servicewinkels, grond die door de staat is verpacht met een eenmalige grondhuur voor de gehele looptijd van de huurovereenkomst.

Ter verduidelijking kan het bovenstaande geval worden vergeleken met de aankoop van een appartement of bedrijfsruimte aan de voet van een appartementencomplex. De eigenaar heeft tevens het recht om het gekochte appartement of de bedrijfsruimte te bezitten en het recht om het perceel te gebruiken voor de bouw van het appartementencomplex.

Er bestaat niet zoiets als een bank die weigert een hypotheek te accepteren.

- Vanuit een ander perspectief beweren sommigen dat wanneer landgebruiksrechten worden gedeeld, het voor klanten moeilijk is om een ​​hypotheek bij banken te krijgen, of zelfs geweigerd wordt door banken. Hoe zit dat in de praktijk?

Deze bewering is ongegrond. Volgens artikel 8.1 van Decreet 21/2021/ND-CP omvatten de activa die worden gebruikt ter zekerheid van de nakoming van verplichtingen bestaande activa of activa die in de toekomst worden gevormd, behalve in gevallen waarin het Burgerlijk Wetboek of andere relevante wetten de verkoop, overdracht of andere overdracht van eigendomsrechten verbieden op het moment van het sluiten van de zekerheidsovereenkomst of zekerheidsmaatregel.

Volgens artikel 9.1 van de Wet op de vastgoedsector 2014 moeten woningen en bouwwerken die in bedrijf worden genomen, aan de volgende voorwaarden voldoen:

- Het eigendom van de woning en de bij de grond behorende bouwwerken geregistreerd hebben in het certificaat van grondgebruiksrechten. Voor woningen en bouwwerken die beschikbaar zijn in vastgoedinvesteringsprojecten, is volgens de bepalingen van de wet op de grond alleen een certificaat van grondgebruiksrechten vereist;

- Geen geschillen over grondgebruiksrechten, huiseigendom of bouwwerkzaamheden die verband houden met het land;

- Niet vatbaar voor inbeslagname ter tenuitvoerlegging van het vonnis.

Er is geen regelgeving die vereist dat grond afzonderlijk gebruikt moet worden om deze aan een bank te verhypothekeren. Artikel 10.1 van Decreet 21/2021/ND-CP bepaalt zelfs dat het gebruik van aan grond verbonden activa ter zekerheid van de nakoming van verplichtingen niet gelijktijdig mag plaatsvinden met het recht om grond te gebruiken.

Volgens de bovenstaande regelgeving worden kraampjes en winkels waaraan certificaten van grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van huizen en aan grond verbonden activa zijn verleend, niet betwist en kunnen ze niet in beslag worden genomen om de tenuitvoerlegging van gerechtelijke uitspraken te waarborgen. Deze voldoen aan de voorwaarden om als verhypothekeerde activa te worden beschouwd, vergelijkbaar met appartementen en commerciële ruimtes onder flatgebouwen.

- De waardering van commerciële vastgoedproducten is echter mogelijk niet zo hoog als de vastgoedproducten die u zojuist noemde?

In principe is voor dit type product de waarde van de grondgebruiksrechten al in de investeringskosten van het product opgenomen, en uiteraard heeft de investeerder bij het bepalen van de verkoopprijs van het product ook de waarde van de grondgebruiksrechten in de verkoopprijs opgenomen. Dit betekent dat het in wezen noodzakelijk is om bij het bepalen van de waarde van het product de waarde van de aan het product toegewezen grondgebruiksrechten te bepalen. De vraag of een productprijs hoog of laag is bij het verstrekken van hypotheken voor bankleningen, hangt ook af van de regelgeving van elke specifieke bank op dat moment.

- Wat deelt u met eigenaren en geïnteresseerden over de uiteenlopende meningen over dit onderwerp?

Als juridisch medewerker kan ik alleen maar bevestigen dat het huidige wettelijk kader voor dit soort producten relatief compleet, duidelijk, strikt is en de rechten van kopers beter waarborgt.

Wie al een dergelijk product bezit of erin wil investeren, kan de relevante regelgeving raadplegen om een ​​juiste beoordeling van het product te krijgen en op basis daarvan passende beslissingen te nemen.

Bedankt!

Regelgeving in Bijlage 1 - Classificatie van werken naar gebruiksfunctie
(Uitgegeven met decreet nr. 06/2021/ND-CP van 26 januari 2021 van de regering)

2. Openbare werken:

c) Sportfaciliteiten:

Stadion; gymzaal; trainingsveld, wedstrijdterrein voor sporten zoals: golf, voetbal, tennis, volleybal, basketbal en andere sporten; zwembad.

d) Culturele werken:

Congrescentra, theaters, cultuurhuizen, clubs, bioscopen, circussen, danszalen; relikwieën; musea, bibliotheken, tentoonstellingen, entertainmentfaciliteiten...

e) Commerciële gebouwen: winkelcentra, supermarkten, markten, winkels, restaurants, eet- en drinkgelegenheden en andere commerciële gebouwen.

g) Servicewerkzaamheden:

- Hotels, pensions, motels, resorts, villa's, appartementen en andere accommodatieverlenende bedrijven...

Mai Chi